（2015）渝二中法民终字第01424号

裁判日期: 2015-09-06

公开日期: 2015-11-30

案件名称

柳凤清与沈发现,柳阳富等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

重庆市第二中级人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

重庆市第二中级人民法院民事判决书（2015）渝二中法民终字第01424号上诉人（原审被告）柳凤清，男，1955年2月28日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托代理人冉启海，重庆夔府律师事务所律师。被上诉人（原审原告）沈发现，男，1966年5月18日出生，汉族，住重庆市奉节县。委托代理人周庆平，重庆贞枰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨顺林，男，1965年8月23日出生，汉族，住重庆市奉节县。被上诉人（原审被告）柳阳富，男，1950年4月26日出生，汉族，住重庆市奉节县。原审被告冉隆琼，女，1954年5月5日出生，汉族。上诉人柳凤清因房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市奉节县人民法院（2014）奉法民初字第01455号民事判��，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2006年5月3日，沈发现与柳阳富及杨顺林签订《重庆市房地产买卖合同》一份，约定将奉节县永安镇诗仙东路自建房第六层房屋一套，以630元／平方米价格卖给沈发现，房屋套内面积87.5平方米，房屋总价款为55125元。杨顺林在合同的“甲方（签章）”处亲笔签名，柳阳富由其儿子在合同的“甲方（签章）”处代签。柳凤清在委托代理人处签有“柳凤清”三字。沈发现按照合同约定于2006年5月17日将购房款5万元支付给柳阳富与杨顺林，二人向其出具收据一张。该套房屋现在的地址为奉节县永安镇诗仙东路132号7-2，已于2013年办理房屋产权证，房屋产权人系冉隆琼。柳凤清与冉隆琼系夫妻关系。柳凤清于2014年5月13日向该院提出笔迹鉴定申请，要求对房屋买卖合同委托代��人处“柳凤清”三字进行笔迹鉴定，经西政司法鉴定中心（2014）鉴字第3681号司法鉴定意见书鉴定，时间为2006年5月3日的《重庆市房地产买卖合同》第4页上“委托代理人”部位“柳凤清”署名字迹与供检的柳凤清签名样本字迹是同一人书写。沈发现在一审中诉称：2006年5月3日，我与柳凤清、柳阳富、杨顺林签订了《重庆市房地产买卖合同》一份，签订合同时柳凤清、杨顺林及柳阳富的儿子均在场，柳凤清和杨顺林亲笔签名，柳阳富之名由其儿子代签。合同第三条约定甲方（即被告）负责办产权证，并按照国家相关规定，各自承担相应的费用。合同第四条约定付款期限及移交房地产，第一次付款在2006年5月18日付5万元，第二次付款在房产证办理之后付清5125元。买房时该房没有办理产权证，现房屋产权证已于2013办理在柳凤清之妻冉隆琼名下。我找柳凤清过户，柳凤清以柳阳富、杨顺林差他款为由不过户，并辩称合同上的字不是他签，拒绝过户；我找柳阳富、杨顺林过户，二人称按当时的口头约定，由柳凤清办理过户手续，所购房屋系柳凤清的建房审批手续，一切手续只能由柳凤清办理，除柳凤清授权外其他人无权办理。现诉请法院判决：1、确认双方于2006年5月3日签订的《房地产买卖合同》有效，并由被告将房屋过户给我；2、诉讼费用由被告承担。柳凤清在一审中辩称：我不知道买卖房屋的事情，沈发现没有找我买过房子，我也没收到房款。签合同的事情我不知道，合同上的字不是我签的。我与冉隆琼是夫妻关系，我们夫妻与沈发现无房屋买卖关系。冉隆琼经一审法院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。柳阳富在一审中辩称：当时建房是以柳凤清的名义，房屋产权证只有��凤清才能办。我们得到的5套房子是用来抵作工程款。签合同时我不在场，字是我儿子代签，我承认买卖房子这件事，我与沈发现签订的合同是有效的，沈发现诉称属实。杨顺林在一审中辩称：签合同时我在场，柳凤清和柳阳富的儿子在场，柳凤清的字是他本人所签，柳阳富的字是他儿子代签的。我承认买卖房屋这件事情，房屋买卖合同是有效的，沈发现诉称属实。一审法院认为，本案中的讼争房屋系柳凤清、冉隆琼自建移民房，系由柳凤清交由柳阳富、杨顺林修建。（2013）奉法民初字第801号民事一审判决书和（2013）渝二中法民终字第1633号民事二审判决书中，均确认“在工程完工后，部分房屋由柳凤清实际占有，部分房屋以柳阳富、杨顺林为出卖方，柳凤清在受托人或法定代表人处签名后出售给他人”的事实，说明柳阳富、杨顺林有权对房屋进行处分。柳凤清在庭审中辩称其未在合同上签字，也不知道买卖房屋的事情。经西政司法鉴定中心（2014）鉴字第3681号司法鉴定意见书鉴定，委托代理人处“柳凤清”签名与供检的签名样本是同一人书写。沈发现购买该房后即入住该房，现在仍然住在该房内。柳凤清在庭审中也自认知道沈发现及其家人住在该房内。柳凤清明知沈发现住在该房多年，且未提出异议，表明柳凤清对于买卖房屋的事情是知晓并认可的。冉隆琼与柳凤清系合法夫妻关系，对于沈发现住在讼争房屋的事实同样应该是知晓并认可的。综上，沈发现与柳阳富、杨顺林所签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。本案讼争房屋出卖方系柳阳富及杨顺林，双方签订房屋买卖合同时，该讼争房屋尚未实际办理产权，柳凤清在��委托代理人”处签名，即明知该房屋已实际出卖给沈发现，故柳凤清理应在房屋取得产权证后过户至沈发现名下。现该房屋产权证已办理在柳凤清妻子冉隆琼名下，理应由柳凤清、冉隆琼直接为沈发现办理产权过户。过户的相关税费应当按照合同约定由合同当事人各自承担其相应的费用。为保护公民的合法权益，维护正常的交易秩序，依照《中华人民共和国》民法通则第五条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决：一、原告沈发现与被告柳阳富、杨顺林于2006年5月3日签订的《重庆市房地产买卖合同》有效；二、被告柳凤清、冉隆琼在判决生效后30日内将奉节县永安镇诗仙东路132号7-2房屋产权过户至原告沈发现，过户费用由原告沈发现与��告柳阳富、杨顺林按照合同约定承担。案件受理费1130元，由被告柳阳富、杨顺林负担。保全费1520元，由被告柳凤清、冉隆琼承担。柳凤清不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判其不承担过户义务，诉讼费用由被上诉人承担。主要事实及理由：1、一审已查明房屋买卖合同的双方当事人为沈发现与柳阳富、杨顺林，我和妻子冉隆琼并非合同当事人，故一审判决我和妻子冉隆琼承担合同中的过户义务没有事实和法律依据；2、本案中存在两个房屋买卖合同关系，一是我与柳阳富、杨顺林之间，二是柳阳富、杨顺林与沈发现之间，一审不顾事实，将两次买卖关系拟制为一次买卖关系，判决我和妻子直接过户至沈发现名下，将导致国家税费的流失，系违法判决。被上诉人答辩称：1、本案争议的房屋系上诉人的移民自建房，沈发现在购买房屋时上诉人在场，也在合同上签字，对于沈发现于2006年11月入住房屋也是知晓，并未提出异议，虽根据政策法律规定，此房的初始登记只能办在上诉人名下，但实际所有权应属于沈发现；2、本案中不存在两个房屋买卖合同关系，法院生效裁判并无此认定，基本事实是上诉人有移民用地指标，找柳阳富、杨顺林出资建房，后以建成的部分房屋抵工程款，柳阳富、杨顺林又将争议房屋出售给沈发现，均不违法，最初不能办理产权证，此后也只能先办在上诉人名下，根据诚实信用原则，上诉人应直接过户给沈发现，相应的税费并不要求上诉人承担。原审被告冉隆琼未到庭进行答辩，也未提交书面答辩意见。本案二审过程中，出庭各方当事人对于一审查明的事实部分均无异议，亦无新证据提交，本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，公民从事民事活动、当事人在民事诉讼中应遵循诚实信用原则。本案基本事实是，诉争所涉房屋在2006年5月3日尚未办理物权登记时，在上诉人柳凤清知晓并认可的情况下，已经被柳阳富、杨顺林以合理对价出售给沈发现，且已实际交付沈发现占有使用至今。上诉人与柳阳富、杨顺林之间因建设工程合同纠纷，经人民法院生效裁判确认，可知柳阳富、杨顺林对于诉争房屋具有处分权。至迟在2006年5月3日，上诉人对于诉争所涉房屋已不应享有实体上的权利，但基于移民自建房屋的政策原因，诉争所涉房屋的初始产权登记又只能办理在上诉人或其妻子冉隆琼名下，而目前诉争所涉房屋已经实际办理产权登记在冉隆琼名下，上诉人与其妻子冉隆琼即应及时将产权办理过户登记至真实权利人名下。即便如上诉人所言，其本应办理产权过户至柳阳富、杨顺林名下，但基于柳阳富、杨顺林��于办证请求权事实上的转让，以及本案查明的基本事实，一审判处恰当。关于上诉人提及的国家应收税费流失的问题，并无充分事实依据。另，因冉隆琼作为一审裁判确定的义务人之一，同时作为目前诉争房屋名义上的产权人，并未对一审判决提出上诉，应视为其接受和认可一审裁判结果为其确定的义务，而上诉人柳凤清与冉隆琼系夫妻关系，就此意义上也负有与冉隆琼共同办理房屋产权过户的义务。综上，上诉人柳凤清的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1130元，由上诉人柳凤清承担。本判决为终审判决。审　判　长　柯　　言审　判　员　肖　　毅代理审判员　杜抗洪二〇一五年九月六日书　记　员　欧阳星宇来源：百度搜索“”