（2015）大东民二初字第01444号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-12-19
案件名称
原告辽宁芒果房地产代理有限公司与被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市大东区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
辽宁芒果房地产代理有限公司,辽宁宏缘商业地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第四百二十六条第一款
全文
沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2015）大东民二初字第01444号原告：辽宁芒果房地产代理有限公司，住所地：沈阳市沈河区xxx。法定代表人：谷祖伟，职务：总经理。委托代理人：于兴玲，女，1982年2月28日出生，满族，住址：内蒙古兴安盟乌兰浩特市。委托代理人：张丽丽，女，1988年2月28日出生，汉族，住址：黑龙江省哈尔滨市。被告：辽宁宏缘商业地产开发有限公司，住所地：沈阳市大东区。法定代表人：郑宝信，职务：经理。委托代理人：曹文强，系辽宁六合律师事务所律师。委托代理人：侯楠楠，系辽宁六合律师事务所律师。原告辽宁芒果房地产代理有限公司与被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月1日受理后，依法由审判员李季适用简易程序于2015年7月16日公开开庭进行了审理。原告委托代理人于兴玲、张丽丽，被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司委托代理人曹文强、侯楠楠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2013年11月19日与被告签订了项目销售代理合同（以下简称“项目合同”）及其补充协议，其中商定：原告出卖被告提供的房源，其中原告2013年12月19日从被告处团购的19套房源采取被告先代收房款，再立即转交原告的方式付款，被告在买方缴纳首付或全款后另行按照销售额的3%向原告支付全额的代理佣金。在原被告签订销售代理合同后，原告积极为被告提供的房源进行宣传及促销，积极促成有意见的客户实地查看房源，积极磋商、协商被告与客户达成买卖协议，最后于2013年底至2014年初期间经过原告的多次带看等，原告为被告卖出15套房源，依照项目合同的约定及相关法律规定，被告应按照合同约定向原告返还代收的15套房屋的房款，共计8157683元，现已经返还2906633，尚欠5291050元一直没有返还，故诉至法院。诉讼请求：1、请求被告返还原告代收房款人民币5291050元整，利息人民币355156元整；2、请求被告支付原告逾期返还代收房款的违约金共计人民币3132671元整；3、请求被告支付原告已出售房屋佣金共计127648元整；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：1、关于芒果公司要求返还代收房款诉请：依据双方签订的《团购协议书》及《团购协议书补充协议一》、《团购房源清单》，可以确定：首先，协议书的性质为房屋买卖合同，宏缘公司的主要合同义务为在收到购房款后，将清单所列房屋备案到芒果公司指定人员名下；其次，根据团购协议书第5条可知，只有芒果公司将房屋转让第三方，且需要宏缘公司现行代收房款时，宏缘公司才有义务在确实收到房款后，将代收款返还芒果公司。宏缘公司在协议书签订后，立即将清单内房屋及3套担保房屋全部备案至芒果公司指定人员名下。后芒果公司累计向第三方售出8套房屋，总房款4928233元，宏缘公司协助其变更了备案登记。因该8套房屋皆为贷款购房，回款周期较慢，宏缘公司陆续为芒果公司返款共计2906633元。剩余未返款总额应为：2021600元。而非芒果公司诉称的5291050元。2、芒果公司提出逾期返还代收房款违约金利率约定超过银行同期贷款利率八倍，约定过高，宏缘公司不同意支付。3、关于芒果公司要求支付佣金这一诉请：该请求没有约定及法定依据。芒果公司销售团购房源的行为是对外转让其自有的房屋，而非代理宏缘公司对外售房，宏缘公司没有义务就该批次房屋支付销售佣金。经审理查明：原、被告于2013年11月19日签订《宏缘50号公馆》项目销售代理合同，合同约定销售代理房源为本项目可销售的全部房源，销售代理期限自2013年11月19日起至2014年2月28日止；代理佣金点位为销售额的3%，原告在与买方签订正式商品房买卖合同，买方付款后被告支付原告全额代理佣金。原、被告于同日签订团购协议，约定原告团购被告名下19套房源，总价9955609元，总面积1831平方米；原告按现行销售政策及价格对外销售该批房源；原告有权保留这批房源转让给第三方，原告完成销售后，被告无条件配合原告将房屋变更到第三人名下的一切手续；如买受人是贷款的，代客户贷款发放到被告账户后，被告立即将房款交还原告，被告抵押3套房源给原告进行担保，如被告在收取原告卖房款后不交给原告，原告有权按抵押总价处置抵押房源以收回购房款……。2013年12月21日原、被告双方签订团购协议补充协议一，约定房源调整总房款由9955609元调整至9984997元并跟换两套抵押房源。2014年3月1日双方签订了销售代理补充协议，将代理期限延长至2014年5月31日，同时约定原告于2013年12月19日从被告处团购的19套房源，如被告收到客户房款或按揭款后3个工作日内未转交给原告，每迟延支付一天，应向原告支付应付房款1.3‰的违约金……。上述合同订立后，原告已支付被告购房款9984997元，被告将19套房源及3套抵押房源备案至原告名下，原告累计向第三方售出8套房屋，总房款4928233元，被告协助买受人备案登记。被告于2013年12月至2014年5月总计已返还原告购房款2906633元，团购剩余11套房源未卖出，仍备案在原告名下。上述事实，有销售代理合同、补充协议、团购协议、团购协议补充协议预购商品房抵押权登记申请书、备案登记表、返款明细表、汇款单、收据、购房协议书及庭审笔录，经质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：原、被告双方签订的销售代理合同、补充协议、团购协议及团购补充协议合法有效，双方应按照协议的约定各自履行义务。1、关于原告诉请要求被告返还购房款问题，依据双方签订的团购协议、补充协议及团购房源清单约定，被告应于收到团购购房款后，将清单所列房屋备案到原告名下。原告出卖房屋，买受人向被告支付购房款后，被告才将代收款返还原告，并配合原告及房屋买受人办理产权登记。原告总计出卖8套团购房源，其他未销售11套房源仍备案于原告名下，该11套房屋未出卖给买受人，被告未收取买受人所支付购房款。被告已收取购房款4928233元，并已协助原告及买受人变更了已出售8套房源的备案登记，被告已支付原告购房款2906633元，剩余未返款总额应为2021600元。2、关于原告诉请要求被告支付违约金及利息问题，本院认为，违约金和利息都是违约后承担的法律后果，二者只能选择其一。被告承认存在迟延给付原告购房款的事实，且从2014年5月至今未履行返款义务，按合同约定被告应承担违约责任，因此原告主张要求本院判令被告承担违约责任的诉求本院予以支持。但被告抗辩即使存在违约行为，认为违约金约定较高，超过银行同期贷款利率，且被告尚欠原告购房款2021600元，依据公平原则，结合本案实际情况，本院认为应将违约金及利息酌情减至40万元为宜。3、关于原告诉请要求被告支付佣金问题：根据原、被告双方签订的销售销售代理合同及团购协议，被告支付原告佣金的房源为原告可销售的一切房源，原告在支付被告团购购房款后，涉案之19套房屋登记备案于原告名下，原、被告间形成房屋买卖合同关系而并非居间合同关系，其出售房源的行为是对外转让其自有的房屋，并非代表被告对外销售房屋，不属于帮助被告销售房屋居间行为，且原告从被告团购购买房屋低于正常销售价格，原告出售房屋后已挣取差价，因此被告不应支付原告销售佣金，故原告该项诉请本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内支付原告辽宁芒果房地产代理有限公司购房款2021600元；二、被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司于本判决发生法律效力后10日内赔偿原告辽宁芒果房地产代理有限公司违约金40万元；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费74145元，减半收取37072.5元，由被告辽宁宏缘商业地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 李季二〇一五年九月六日书记员 杨硕 搜索“”