（2015）怀鹤民一初字第659号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-11-02
案件名称
原告肖希和与被告唐群合资、合作开发房地产合同纠纷一审民事判决书
法院
怀化市鹤城区人民法院
所属地区
怀化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
肖希和,唐群
案由
合资、合作开发房地产合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第一条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十六条，第五十八条
全文
湖南省怀化市鹤城区人民法院民 事 判 决 书（2015）怀鹤民一初字第659号原告肖希和，男，1949年11月24日出生，汉族。委托代理人蔡日东，湖南五溪律师事务所律师。被告唐群，男，1961年9月7日出生，汉族。委托代理人杨廉，湖南鹤州律师事务所律师。原告肖希和与被告唐群合资、合作开发房地产合同纠纷一案，本院于2015年7月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月1日公开开庭进行了审理，原告肖希和及委托代理人蔡日东、被告唐群及委托代理人杨廉均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖希和诉称：在2013年8月中旬有信息中介人高祥林来找原告说被告有一宗土地在铁路分局通往汽车西站的1.2公里环城路的右边有临街面30米，进深长15米，原告就要高祥林约被告唐群见面协商，被告当时提供了1997年6月18日关于环城路安置方案的审批报告，及村民小组的安置地形图，复印件（此宗地图根本不是该土地的位置图，是拿来蒙骗原告的）。由于原告当时急于求成，没有去国土局、规划局了解情况就糊里糊涂的和被告在2013年8月22日签订了联合建房协议书，所以原告才上当受骗。从2013年8月至今。原告去国土局、规划局等有关职能部门办理手续证件时原告才知道这宗土地根本不是唐群所有，（详见建设用地规划设计条件通知书：土地使用权证）这完全是欺诈行为，根据《中华人民共和国》有关法律规定，公民的生命财产受法律保护，严禁任何单位及个人侵犯、哄抢、欺诈。原告提起诉讼，请求判令：1、原告请求解除2013年8月22日与被告签订的联合建房协议无效；2、被告赔偿原告在该项目土地上建设所用去的有关开支1182056元；3、按二分计算月利息百分之二金额543746元（两项共计金额1725802）责令被告赔偿给原告；4、该诉讼费用由被告负责。本案开庭时，原告当庭变更诉讼请求如下：确认2013年8月22日签订的合同无效，赔偿费用1182056元变更为300000元（15万元联合建房补偿金，其次是联合建房协议书第一款规定的违约金15万元。），第三项诉讼请求要求被告支付利息543746元撤回。被告唐群口头辩称：联合建房协议书是原告等三人和被告签订的，因此要求共同诉讼人应当一起进行诉讼，原告行使了独立诉讼权，主体资格不适格。经审理查明：2013年8月22日，原告（做为乙方）、被告（做为甲方）签订《联合建房协议书》，约定：一、联合建房的方式为甲方提供土地，乙方出资金（包括所有费用的所需费用），房子建好后甲方拿住房5套，门面四个（含夹层，高2米），乙方还要为甲方补偿现金壹拾伍万元整（￥150000.00），签定协议时一次性付清，甲、乙双方不能反悔，乙方从签定协议起三个月内必须挖桩动土，否则甲方所收的15万元不退，作为赔偿甲方损失，同时乙方自动退出，甲方另行安排；如甲方反悔，必须退还乙方的15万元，并赔偿15万元。甲方的5套住房四个门面的位置靠东面一头，门面由东往西一二三四个，住房由东头二、三、四、五、六层，门面平方面积按八个门面均摊，甲方的每套住房按每两个门面位置一套，乙方负责将东头门面前面一方挑出，保证每套住房的建筑面积达一百平方米左右，以设计图加均摊面积为准。交房时间从房屋正负零完工之日起，一年内负责交房。交房后一年之内负责办好两证，如乙方拖后一天罚款100元，以此类推。房屋的外墙要求前面贴瓷砖，后面至西头用水泥沙浆拉毛，屋面盖红瓦保证质量。二、五套住房的室内要求所有内墙用水泥沙浆拉毛保证质量，地面水泥沙浆拉毛，所有窗户按好铝合金窗户和纱窗及玻璃（铝合金材料为1个厚的正材），厨房厕所的内墙和地面水泥少浆拉毛，厨房厕所的水管安装一律用PP-R管材安装，并负责水表和开关。厕所安好大便器和热水器管道开关的预埋。门面室内要求需带有厕所及窗户，内墙用水泥沙浆拉毛，地面水泥沙浆拉毛，厕所安好大便器，贴好墙面砖地板砖，安好水管和开关，做好铁皮卷闸门，每套住房负责安装一个防盗门。三、修建住房门面时，预埋好电线，电线一律用铜芯线，规格为2.5mm，空调为4mm，每间屋内需安好灯头、插座、开关，水电开户时，每套住房开一个水户，一个电户，每个门面开一个水户，一个电户，办理房产证和土地证时，每套住房办一本房产证、一本土地证，每个门面办一本房产证、一本土地证（土地证为出让证）。四、办理手续时甲乙双方共同办理，乙方首先晒好图纸达到甲方满意方可，乙方开工时如工地出现什么矛盾和纠纷由甲方积极协调解决，乙方需抓紧施工，保质保量，严格按规程和图纸施工，但特别要注意安全，如出现安全事故均由乙方自负，甲方概不负责。五、在办理土地证和建筑许可证前，甲方必须提供准确的安置户的姓名，若以后发生变更所产生的一切费用由甲方以上协议希双方共同遵守，不得违反和反悔，如哪方反悔，须赔偿对方所发生的经济损失。本协议一式两份，双方各执一份，签字生效，具有法律效力。庭审中，被告也提供了《联合建房协议书》的复印件一份，但该复印件与原告提供的原件有如下区别：1、原件中“由于资金困难计划联合修建”在复印件中被改为“由于甲资金困难甲方将土地转让乙方修建”；2、原件中“联合建房的方式为甲方提供土地”在复印件中被删除；3、原件中尾部乙方签名栏仅有“肖希和”，而复印件中乙方签名栏有“肖希和、谢毕远、杨菊花”。2013年8月24日，被告向原告出具收条，收条载明：今收到肖希和联合建房补偿金150000元。对于联合建房的利润及风险程度，被告的当庭陈述为：“按照合同地是由被告出，原告负责建房，原告建好房之后给被告四个门面五套住房还有十五万元现金，剩下的房子修好之后均归原告及谢毕远、杨菊花三人所有。房子不管是亏了赚了，反正被告是按照合同拿四个门面五套住房还有十五万元现金，亏损被告不负责。”原告的当庭陈述为：“‘按照合同地是由被告出，原告负责建房，原告建好房之后给被告四个门面五套住房还有十五万元现金，剩下的房子修好之后均归原告及谢毕远、杨菊花三人所有。’是真实的。但是被告只认原告一个人，所以只和原告一个人签了合同，至于原告和谢毕远、杨菊花那是三个人的事情，对外是以原告一个人。”对有没有按照协议约定开始建设房屋，原告的当庭陈述为：“原告是从2013年8月开始挖基础，挖山，基础还没有做完，现在还没有开始修，已经花了120多万。”被告的当庭陈述为：“不认可，只打了几个桩，修了一个保坎，也不认可修了120万，全部是豆腐渣工程。在原告打基础挖山的过程中被告没有任何投资。”诉讼中，原、被告均未对已建工程提出工程造价鉴定，工程也未取得建设工程施工许可证。以上事实，经本院公开开庭审理，原、被告当庭举证、质证及辩论，本院确认，有以下证据予以证实：1、原告身份证、被告常住人口基本复印件，证明原、被告主体资格；2、2013年8月22日联合建房协议书原件一份，证明原、被告合同关系；3、2013年8月24日收条一张，证明被告收到原告联合建房补偿金150000元。4、庭审笔录1份，证明本案其他事实。庭审中，被告提供：1、2013年8月22日的《联合建房协议书》复印件，欲证明本案系共同诉讼，合同乙方主体为肖希和、谢毕远、杨菊花三人并非原告一人；2、2014年9月8日的证明、门面土地转让协议、土地收据复印件一份，欲证明团结三组将2013年8月22日的《联合建房协议书》中原、被告拟建房的土地转让给被告，被告唐群已交土地款。因上述证据均为复印件，且原告不予认可，故本院不予采信。原告提供：规划条件通知书、规划设计与附图、土地使用证复印件各一份，证明被告不是2013年8月22日的《联合建房协议书》中原、被告拟建房土地的产权人，产权人为团结村三组。因上述证据虽被告认可，但上述证据均为复印件无法核实真实性，且涉及第三人权益，故本院不予采信。本院认为：首先，被告提供的以谢毕远、杨菊花为合同主体的《联合建房协议书》为复印件，且原告未予认可，故本院对该复印件不予采信。根据原告提供的《联合建房协议书》原件，合同主体仅为原、被告二人，按照合同相对性原则，即使谢毕远、杨菊花与原告合伙建房是实，因谢毕远、杨菊花并未在《联合建房协议书》上签字认可合同条款，故不能做为是合同主体，依原告提供的《联合建房协议书》原件，本院认定《联合建房协议书》的合同主体仅为原、被告。其次，对2013年8月22日的《联合建房协议书》中原、被告拟建房土地（下称涉案地）的产权人、土地性质现无充分证据证明。原、被告系为个人，拟建房屋为7层非低层建筑，依《联合建房协议书》：原告为建房者，属无资质建房；被告为土地提供者，未提供充分证据证明其为土地产权人，原、被告签订的《联合建房协议书》违反《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条，应认定无效。最后，合同无效双方应当返还依合同取得的财产，被告在工程建设中未投入资金，但已收取原告建房补偿金150000元，该款应当退回。合同无效则不能再适用合同关于违约金的条款，且双方均未提起工程造价鉴定，对原告的损失也无证据证明，故对原告要求被告支付违约金150000元的主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条第一项之规定，判决如下：一、原、被告于2013年8月22日签订的《联合建房协议书》无效；二、被告唐群返还原告肖希和联合建房补偿金人民币150000元，限本判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5800元，预交诉讼费20332元，案件受理费与预交诉讼费的差额为14532元，该款退回原告肖希和。本案案件受理费5800元，由原告肖希和承担2900元，被告唐群承担2900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。审 判 长 陈发林人民陪审员 石义军人民陪审员 舒小李二〇一五年九月六日代理书记员 曾 群附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一条建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当根据合同法第五十二条第（五）项的规定，认定无效：一、承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的； 关注公众号“”