（2014）武侯民初字第5793号
裁判日期: 2015-09-06
公开日期: 2015-12-30
案件名称
原告周维春与被告谢军房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
成都市武侯区人民法院
所属地区
成都市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
周维春,谢军,杨轩,张蕴慧
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四百零三条第一款，第六十条第一款，第一百零九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十二条
全文
成都市武侯区人民法院民 事 判 决 书（2014）武侯民初字第5793号原告周维春，男，汉族，1979年2月14日出生，住重庆市永川区。委托代理人段洪，重庆昌源律师事务所律师。被告谢军，男，汉族，1984年5月2日出生，住江苏省新沂市。第三人杨轩，男，汉族，1980年3月8日出生，住四川省绵阳市涪城区。第三人张蕴慧，女，汉族，1989年7月18日出生，住四川省绵阳市涪城区。原告周维春与被告谢军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，依法由代理审判员李欢独任审判，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本案转为普通程序，并依法追加杨轩、张蕴慧作为本案第三人参加诉讼，于2015年7月31日组成合议庭公开开庭进行了审理。原告周维春的委托代理人段洪到庭参加诉讼，被告谢军及第三人杨轩、张蕴慧经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案经缺席审理，现已审理终结。原告周维春诉称，2014年7月24日，原、被告通过四川伊诚房地产经纪有限公司（以下简称伊诚公司）居间介绍签订《房屋买卖合同》，约定原告将位于成都市武侯区人民南路四段12号1栋1单元18层1813号的房屋售予被告，成交价为149万元，签约当日支付定金3万元，2014年8月1日支付42万元，8月24日过户递件当日支付45万元，9月24日过户取件支付余款59万元；若被告未按合同约定时间付款，每逾期1日，应按逾期付款的0.5%支付违约金。合同签订后，被告支付了3万元定金，原告委托伊诚公司将房屋交付被告占有使用。后被告仅支付了65万元（含定金），尚欠84万元至今未付。被告的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，请求判令被告支付购房款84万元及违约金（违约金从应付房款之次日计算，至付清之日止，按每天0.5%支付，截止2014年11月3日为206750元）。被告谢军未作答辩。第三人杨轩、张蕴慧未作陈述。经审理查明，2014年7月24日，原告周维春（甲方）与被告谢军（乙方）签订《成都市存量房房屋买卖合同》1份，约定：周维春将位于成都市武侯区人民南路四段12号1栋1单元18层1813号、建筑面积87.41平方米、权2405422号的房屋售予谢军；成交方式为通过案外人伊诚公司居间介绍成交；房屋按套转让成交价为149万元，谢军在签订合同当日支付定金3万元，付款方式为一次性支付；周维春在2014年8月1日当日内将房屋交付谢军。合同第十条违约责任约定为：“1.逾期付款违约责任：乙方未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：（1）自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付之日止，每逾期1日，乙方按逾期应付款的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起15日内向甲方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起15日内按照成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。”同日，周维春、谢军和伊诚公司签订了《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《关于合同（编号：MM2174659）的补充协议》各1份。《过户、按揭代理合同》约定周维春和谢军双方委托伊诚公司办理交易房屋的权属变更登记及物业交割手续等相关事宜，双方应于2014年9月1日前向伊诚公司交齐过户所需资料。《关于合同（编号：MM2174659）的补充协议》约定：谢军在签订合同当日内支付定金3万元，在2014年8月1日支付部分首付款42万元，在8月24日过户递件完成当日支付剩余首付款45万元，在9月24日过户取件完成当日内支付余款59万元；收款账户为周维春在开户行中国建设银行重庆永川支行账号为的账户；周维春将房屋产权转移登记至张蕴慧名下，若张蕴慧不同意除外，张蕴慧表示不同意的，则由谢军继续享有和履行原合同约定的所有权利义务；周维春全权委托宋强办理过户手续，并于签订协议后3日内办理委托公证书。同日，谢军向周维春支付了定金3万元，周维春将产权证交予伊诚公司，伊诚公司出具《收件凭证》。次日，周维春与伊诚公司的工作人员宋强签订委托书，约定周维春将涉案房屋的出售事宜委托宋强办理，并进行了公证。2014年8月12日，周维春、谢军及伊诚公司再次签订《关于合同（编号：MM2174659）的补充协议》1份，就逾期付款违约责任作出补充约定，将谢军逾期付款、周维春有权解除合同的期限变更为逾期超过10日。合同签订后，周维春通过宋强将涉案房屋交付谢军。杨轩分别于2014年8月1日、2014年8月5日及2014年9月1日向合同约定的周维春收款账户转账支付了12万元、30万元及20万元，共计62万元，周维春认可该款为谢军支付的购房款。由于谢军向周维春支付的房款未达到办理过户手续的额度，双方尚未办理过户手续，涉案房屋仍登记在周维春名下。另查明，1.第三人杨轩与张蕴慧于2010年10月10日登记结婚，截止2015年2月28日未在原登记机关办理过离婚登记手续；2.周维春申请证人宋强出庭作证，宋强于庭审中陈述称，其系伊诚公司的工作人员，负责具体联系周维春和谢军之间的交易，受周维春委托在收到第一次房款后即将房屋交付谢军，在2014年12月还与双方就房款支付问题进行过协商；3.因房屋买卖合同约定谢军逾期付款超过10日的，周维春有权解除合同，本院向周维春释明可以变更诉讼请求，周维春坚持不要求解除合同；4.诉讼中，谢军曾表示其系受杨轩委托签订的合同，房屋买卖的具体事宜与其无关，周维春主张即使谢军为杨轩和张蕴慧的代理人，但是签订合同和房屋交付的主体都是谢军，故坚持仅向谢军主张权利，不向杨轩和张蕴慧主张权利。上述事实，有成都市存量房房屋买卖合同、居间服务合同、按揭代理合同、关于合同（编号：MM2174659）的补充协议2份、收件凭证、公证书、房产证、银行明细、证人证言、房屋登记信息及当事人的庭审陈述等在案佐证。本院认为，与原告周维春签订《成都市存量房房屋买卖合同》及补充协议的主体为谢军，周维春亦将涉案房屋交付谢军，即使本案中谢军系受杨轩委托签订合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四百零三条第二款“受托人因委托人的原因对第三人不履行义务，受托人应当向第三人披露委托人，第三人因此可以选择受托人或者委托人作为相对人主张其权利，但第三人不得变更选定的相对人”的规定，周维春亦有权选择向谢军主张权利，故周维春主张谢军继续履行合同，本院予以支持。合同约定房屋总价为149万，谢军仅支付了65万元，剩余房款84万元谢军应予支付。被告谢军逾期付款，依法应承担向周维春支付违约金的民事责任。双方约定，谢军应在8月24日支付至90万元，在9月24日支付余款59万元，但谢军在2014年8月24日前仅支付了45万元，后于2014年9月1日又支付20万元，故周维春请求违约金分别以25万元和59万元为基数，从2014年8月25日和2014年9月25日起计算至款项付清之日止，符合合同约定，本院予以支持。关于违约金的标准，双方约定每逾期一日按应付款5‰计算，该约定明显高于周维春的实际损失，按照公平和诚实信用原则，结合案件查明的事实和合同履行情况，本院酌情将违约金标准调整为按照中国人民银行同期贷款利率计算。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第四百零三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告谢军于本判决生效之日起三日内支付给原告周维春购房款840000元及违约金，违约金计算方法为：以250000元为基数，从2014年8月25日始计算至本判决确定的本金给付之日止；以590000元为基数，从2014年9月25日始计算至本判决确定的本金给付之日止；均以中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率为标准进行计算；若未按本判决确定的给付之日给付本金，上述利息计算至本金付清之日止。二、驳回原告周维春的其他诉讼请求。如果被告未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14220元，公告费560元，共计14780元，由原告周维春负担2110元，被告谢军负担12670元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长 林 娜代理审判员 李 欢人民陪审员 李丽琼二〇一五年九月六日书 记 员 沈俊茂 微信公众号“”