（2015）市民初字第1500号

裁判日期: 2015-09-04

公开日期: 2016-09-02

案件名称

刘少华与济南华夏齐鲁文化城有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

济南市市中区人民法院

所属地区

济南市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

刘少华,济南华夏齐鲁文化城有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

山东省济南市市中区人民法院民事判决书（2015）市民初字第1500号原告刘少华，女，1941年10月1日出生，汉族，山东省地矿厅测绘院退休职工，住济南市。委托代理人梁怡（系原告刘少华之子），男，中国轻骑集团有限公司职工，住济南市。被告济南华夏齐鲁文化城有限公司，住所地济南市。法定代表人张士伟，总经理。委托代理人张波，山东国栋律师事务所律师。委托代理人王珂，男，该公司员工，住济南市市中区马鞍山路17号。原告刘少华与被告济南华夏齐鲁文化城有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告刘少华的委托代理人梁怡，被告济南华夏齐鲁文化城有限公司法定代表人张士伟的委托代理人张波、王珂，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘少华诉称：2014年9月8日，原告接到被告的通知，需在5日内交纳41562元的定金（其中包括第一年房租24239元）方可获得17号四楼412号商业房的租赁使用权，期限为三年，交房日期为2014年11月1日。2014年9月11日，原告去被告所在地缴纳了41452元定金（其中包括第一年12个月的房租24239元），并在双方商定的合同上签字，同时要求被告在合同上签字盖章。被告以需所有租房户签完后统一盖章为由没有当时给原告双方签订的合同。2014年12月3日，被告将加盖了被告章的合同给了原告。原告随即发现合同中的第2页至第10页被篡改，已不是原告2014年9月11日交定金签字的那份合同。随后原告多次就此向被告提出交涉，要求被告恢复9月11日原告签的那份合同，并提供被告具17号房产出租签约权的证明材料，均遭到被告的拒绝。被告还在不具备资质的情况下，非法向原告索取物业费，且不出具收费发票。在原告对被告非法索取物业费的行为提出质疑时，被告不但不改正，反而掐断原告所租412号房的电源，致使原告无法营业，给原告造成巨大的经济损失。故请求法院判令撤销原、被告2014年9月11日签订的《华夏齐鲁文化城商场租赁合同》；被告退还收取的物业费1812元；被告赔偿原告经济损失7383.20元；原、被告按原约定重新签订关于涉案房屋的租赁合同（原约定为第一年租金每平方米每天2.34元，全年租金为24239元，第二、三年的租金标准应该按此约定递增）。被告济南华夏齐鲁文化城有限公司辩称：一、被告没有篡改双方的合同内容，原告捏造事实，污蔑被告篡改房屋租赁合同的内容。其第一项诉讼请求不符合法律规定，请求予以驳回。1、签订房屋租赁合同实际的情况。在2014年9月11日，被告与原告签订了《华夏齐鲁文化城商场租赁合同》，当时，由梁怡代替原告在合同上签名并按手印，特别值得注意的是：梁怡在合同书骑缝处加按了自己的手印。当时有260余户承租人在同一期间，全部按照上述方式签订了租赁合同。然后，在被告逐一审查完毕全部合同所涉及的租赁面积和各项费用之后，向全体承租人逐一送达《华夏齐鲁文化城商场租赁合同》。被告在此向法院声明：整个商城260余户承租人使用的是同一种合同文本。也就是说：原告的合同文本与其他承租人的合同文本是一致的。如果说被告篡改了合同第2页至第10页的内容，那么篡改之前的合同内容是什么？为什么原告与其余260余户承租人的合同文本是一致的？为什么其余260余户承租人中唯独原告妄称合同内容被篡改？为什么在合同的骑缝处有原告加按的手印？难道被告把手印也篡改了吗？公道自在人心，庄严的法庭绝不容许任何人信口雌黄！2、本案中的房屋租赁合同不属于法律规定的可撤销合同。可撤销合同，是指清楚在订立合同时，因意思表示不真实，法律允许撤销权人通过行使撤销权而使已经生效的合同归于无效。合同法第五十四条规定了合同可撤销的的情形。本案所涉合同，即不存在重大误解的情况，也不存在显失公平的情况，更没有欺诈、胁迫和趁人之危的情况，因此说，本案中的房屋租赁合同不属于法律规定的可撤销合同。原告当庭表明：其要求撤销双方租赁合同的法律依据是合同法第54条第一款第（二）项和第二款规定，然而这两款规定的事实是不能在案件中并存的。显失公平的前提条件是：合同是真实的。而受欺诈所签订的合同则是不真实的。原告一方面说合同是真实的，另一方面又说合同是不真实的，显然属于自相矛盾。3、在全体业户与被告签订租赁合同后，被告在第一年的租期内，向全体回迁老业户给予了让利优惠，其优惠标准分为两部分：一是租金优惠。文化城四楼的全体回迁老业户的租金全部按照每天每平方米2.34元执行，低于合同约定的每天每平方米2.86元；二是公摊面积优惠。租赁合同约定业户承担的公摊面积为1比1.3平方米。回迁老业户实际承担的是1比1.1平方米。对于应由商城业户承担的公摊面积，被告又为其承担了20%的公摊面积。二、被告根据合同约定向包括原告在内的全体承租人提供公共服务，其收取的物业管理服务费实际上是基于出租人和承租人双方的合同约定，由出租人向全体承租人提供公共服务而收取的服务费。该项物业服务费，主要用于向全体商城业户提供公共服务工作，其提供公共服务的范围由双方的租赁合同第五条第1项明确约定：甲方（本案被告）收取物业管理服务费的服务内容包括：公共区域的保洁、巡逻、公共卫生间的水费、公共照明、公共设施设备和维护保养等。被告本身不是专业的物业管理公司，其提供物业服务的对象仅限于承租其商城商铺的业户，并且是根据双方的合同约定内容履行的服务工作。因此，请求依法驳回原告的第二项诉讼请求。被告为全体商城业户提供公共物业服务的内容如下：1、关于保洁服务工作。被告向全体承租人提供了整个商城内所有公共区域内的卫生保洁。华夏齐鲁文化城近15000余平方米的建筑面积，除去各承租人室内的面积以外，其余所有区域均由被告提供保洁服务工作，四名保洁工作人员每天8小时满负荷工作。2、关于电梯、电器线路等公共设施设备的服务工作。整个商城内有两部公共电梯正常运行，全商城电子监控设备全天24小时运行，对商城的消防设施设备第天24小时巡查，整个商城的照明维护包括夜间室外楼体亮化照明，商城内高压、低压线路的巡查维护，全商城营业期间的音响音效服务工作等等。被告工程部现有五名工作人员24小时满负荷全天为业户提供服务工作。3、关于保安服务。被告向济南市振邦保安服务总公司聘请了8名专业保安人员，为全体业户提供全天24小时无间断的安保服务工作。包括白天和夜间的安保巡逻，营业期间的安保巡查,门岗检查、治安巡查等服务工作。4、电费的代收代缴工作。被告为全体业户实行代收代缴电费的服务工作，极大的方便了全体业户。5、总服务台为全体业户提供代开发票以及咨询服务。其他细节方面被告均为全体业户提供了细致且周到的服务工作，并受到了绝大部分业户的表扬和肯定。三、被告并没有给原告断电，2015年5月6日的通知是对原告违约行为进行的警告。退一步来说，即便是被告给原告停电，也是由于原告违约在先，而被告则是根据双方租赁合同第七条第3项的约定所采取的维权措施。原告诉称的因停电所造成的经济损失没有事实证据。根据双方租赁合同第三条第2项的约定，原告应当于每个季度第一个月的五日前向被告缴纳服务费（注：被告没有按照法定的日历计算季度，而是根据商城的实际运营时间，按照每满三个月为一个季度的方式计算），原告应当于2015年3月20日前向被告交纳3月至5月的服务费。自2015年3月10日起，被告开始向全体业户收取3-5月的服务费。截止到3月20日，绝大部分业户均自觉交纳了服务费。但是原告则一再拖延，找出百般借口拒不交纳服务费。被告则通过书面通知和手机短信通知的方式多次向原告催缴服务费，其中，被告在2015年5月6日的通知中警告原告：如不按期交纳物业费将依据合同约定暂停其商铺的水电使用，如5月8日仍未交费，则根据合同约定与其解除合同并没收押金。双方租赁合同第七条第3项约定：甲方对乙方违反本协议及商场的有关规定，有权根据情节轻重分别采取口头规劝指正、书面通知、律师函、暂停其商铺水电使用……等方式来提醒和制止乙方违规行为……。由此约定可知，被告是依据合同约定对原告提出暂停其用电的警告，但目前并未实际停电。从原告向法庭提交的5号证据也可看出，被告仅仅是对其进行警告。四、原告的第四项诉讼请求没有任何事实和法律依据且自相矛盾，请求予以驳回。被告从没有篡改双方的租赁合同，原告也自始至终没有拿出被告篡改合同的证据。其要求重新签订租赁合同显然是无理要求。综上所述，被告根据合同约定收取的物业服务费主要是用于向全体商城业户提供公共物业服务工作。原告捏造事实，污蔑被告篡改合同文本是恶意中伤的行为。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2013年10月22日、2014年2月27日，被告济南华夏齐鲁文化城有限公司与案外人济南市花卉苗木开发中心、山东鲁华能源集团有限公司分别签订《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》各一份，由被告济南华夏齐鲁文化城有限公司承租了案外人济南市花卉苗木开发中心、山东鲁华能源集团有限公司位于济南市17号的房屋用于经营使用，租赁期限分别自2014年7月1日至2024年6月30日和2014年6月1日至2024年9月30日。2014年9月11日，原、被告签订了《华夏齐鲁文化城商场租赁合同》一份，原告刘少华为乙方、承租方，被告济南华夏齐鲁文化城有限公司为甲方、出租方，约定由原告刘少华承租A区412号商铺用于经营字画，商铺租赁面积（套内建筑面积1比1.3）33.54平方米，租赁期限为3年，自2014年11月1日起至2017年10月31日止；合同第三条租金与物业管理费约定：“1、第一年：乙方铺位租金每平方米每天为人民币2.83元，全年租金为34645元，乙方应在签订本合同之日，同时向甲方足额交纳第一年全年租金……。2、乙方物业管理费缴费标准为：每日每平方米0.6元（不含取暖和制冷费用），每月需交纳物业管理费604元。在运营过程中，甲方有权根据运营情况作出适当的价格调整，此项费用按季度缴纳，每季度第一个月五日前缴纳……”；合同第四条约定，在签订本合同时乙方需另行向甲方交纳六个月的租金作为押金，共计17323元；合同第五条物业管理服务约定：“1、甲方收取物业管理服务费的服务内容包括：公共区域的保洁、巡逻、公共卫生间的水费、公共照明、公共设施设备和维护保养等；2、乙方商铺内的保洁、安保等事项由乙方自行负责，如须甲方协助，费用另行商定；3、乙方自用电费由甲方代收代缴，实行一户一表，插卡买电……”；合同第七条商城管理约定：“……3、甲方对乙方因违反本协议及商城的有关规定，有权根据情节轻重分别采取：口头规劝指正、书面通知、律师函、暂停其商铺水电使用、以本公司或商场名义封其铺位、公告等方式来提醒和制止乙方违规行为，责令改正确保商场及大众业主利益……”。该合同系由梁怡（即本案原告委托代理人）代原告刘少华与被告签订，在合同的乙方签名处及骑缝处均由梁怡加按的手印。合同签订后，原告刘少华于2014年9月13日向被告交纳了2014年11月1日至2015年10月31日期间的房屋租金24239元及押金17323元，并开始承租使用涉案商铺。原告刘少华另于2014年12月5日向被告济南华夏齐鲁文化城有限公司交纳了2014年12月1日至2015年2月28日的物业费1812元。原告刘少华主张该合同被被告济南华夏齐鲁文化城有限公司篡改，将租金标准由原约定的每平方米每天2.34元篡改为每平方米每天2.83元，全年租金由原约定的24239元篡改为34645元，但对此未提供证据予以证实。被告济南华夏齐鲁文化城有限公司对此不予认可，称并未篡改合同，之所以收取的被告第一年租金为24239元，是因为文化城的前身是原百旺商城，而原告系原百旺商城老业户，在文化城成立后，被告对于继续在文化城经营的老业户进行了一定的优惠,对于原告第一年的租金按每平方米每天2.34元计算，原告商铺面积按照28.38平方米计算（由被告为业主承担了公摊面积的20%），每年按365天，三项相乘即为24239元，而且此项优惠不仅针对原告一户，对于商城四楼全部老业户均是按此标准。原告刘少华对于被告关于给予了价格及面积优惠的主张不予认可，称作为原百旺商城的老业户，在装修前曾商定了一个价格，所有楼层房租价格在原租金基础上上涨30%，四楼原租金标准为1.8元每平方米每天，涨幅后为2.34元每平方米每天，业户承担10%的公摊面积。原告刘少华对于其原承租涉案房屋的租金标准为1.8元每平方米每天，未提供证据予以证实。另查明，被告济南华夏齐鲁文化城有限公司为文化城提供保洁、安保、设施设备维护、代收代缴水电费等物业服务工作。因原告刘少华未按期交纳2015年3-5月的物业服务费，被告济南华夏齐鲁文化城有限公司通过向原告发送催缴通知单、发送短信通知等方式向原告催交物业费，并于2015年5月6日向原告发出“通知”一份，内容为：“尊敬的412业户：自3月9日商城收取物业费（3月-5月）以来，您至今仍未缴纳相关费用共计2202元整（其中滞纳金418元整）。物业费是商城基本运营的保障，是治安秩序、环境及卫生等服务及商场管理的前提条件。如果物业费不能按时缴纳，将会对商城物业管理造成严重的影响。现特此通知，请于收到通知当天（2015年5月6日）到前台结清费用。如再逾期，我们将按照商场租赁合同约定，首先暂停商铺水电使用，并视情况暂停商铺使用。如5月8日前仍未缴纳，我们将严格按照《商铺租赁合同》第十三条执行。解除合同并没收押金及追究责任”。原告刘少华主张2015年5月7日至5月19日期间，被告对其商铺实施了停电，导致无法正常营业，原告对于商铺被停电的事实未提供其他证据予以证实。被告济南华夏齐鲁文化城有限公司对此不予认可，称并未实施停水停电的措施，仅是依据合同第七条的约定对原告违约行为进行的警告。另，原告刘少华自行出具了销售明细一份，主张自2014年12月1日至2015年5月6日期间的营业额为161800元，月营业额平均为30000元，毛利15000元，平均每天毛利500元，由于被告对其停电13天，导致营业损失6500元，13天的房屋租金为883.20元，两项相加得出7383.20元，主张此数额为原告给其造成的经济损失。被告济南华夏齐鲁文化城有限公司对此不予认可。以上事实，由房产证、《山东省行政事业单位国有房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》、《华夏齐鲁文化城商场租赁合同》、房租收据、押金收据、物业费收据、劳动合同、安保服务合同、照片、社保明细、代收代缴水电费收据、催缴通知单、通知、短信截图及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于原告主张涉案的房屋租赁合同被篡改的问题。本院认为，在本案审理期间，原、被告分别提交了由各自保管的《华夏齐鲁文化城商场租赁合同》，两份合同中约定的内容一致，虽然原告主张合同内容被篡改，但对于合同上的签字及加按手印的真实性并无异议，且合同中的文字并无篡改的痕迹，故无法证实合同有被篡改或替换的情况，虽然被告济南华夏齐鲁文化城有限公司在收取原告第一年房屋租金时仅收取了24239元，与合同中约定的34645元租金不相符，但被告对此给出的解释具有合理性，且根据被告的陈述所计算出的房屋租金也与其收取的房屋租金金额相符，在未能提供其他证据证实该合同的签订存在显失公平或被告在签订合同过程中存在欺诈的情况下，原告主张要求撤销原、被告签订的租赁合同，证据不足，故对原告的此项主张，本院依法不予支持，对于原告要求与被告重新签订租赁合同的主张，本院亦不予支持。关于原告主张退还物业费的问题。本院认为，虽然根据相关规定，物业服务企业除应具有独立的法人资格外，还应取得相应的物业服务资质，而此规定应是针对专门从事物业服务的企业在提供物业服务时的规定要求，在本案中，应对被告济南华夏齐鲁文化城有限公司所收取该项费用的行为性质进行分析，根据原、被告之间的合同约定及查明的事实，被告所收取的费用系用于商城日常的保洁、安保、设施设备的维护保养等支出，虽然在合同中被约定为物业费，但在性质上应属于被告因为原告提供相关服务时所收取的一种服务性费用，而且原、被告在签订的合同中对于收费标准等也均予以明确约定，在被告济南华夏齐鲁文化城有限公司已为原告提供了上述服务的情况下，被告依据合同的约定向原告主张收取一定的服务费用，是具有合同依据的，故对原告的此项主张，本院依法不予支持。关于原告主张的经济损失。本院认为，虽然被告济南华夏齐鲁文化城有限公司曾向原告发出了如逾期未结清费用将暂停商铺水电使用的通知，但并无证据证实被告已实施了停水停电的行为，且原告依据自行出具的销售明细计算出的营业损失，并无相应的法律依据，故对原告的此项主张，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、第六十条第一款、第一百零七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘少华的诉讼请求。案件受理费1070元，由原告刘少华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　李　江审　判　员　　李　钧人民陪审员　　乔永欣二〇一五年九月四日代理书记员　　商玉莹关注微信公众号“”