（2015）永中法民二终字第305号
裁判日期: 2015-09-04
公开日期: 2015-09-24
案件名称
李健党与广州军区房地产管理局郴州房地产管理处房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖南省永州市中级人民法院
所属地区
湖南省永州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
李健党,广州军区房地产管理局郴州房地产管理处
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）永中法民二终字第305号上诉人（原审被告）李健党。委托代理人曾庆华。被上诉人（原审原告）广州军区房地产管理局郴州房地产管理处。负责人戴佳男，处长。委托代理人陈安东，系该处东安办事处主任。委托代理人何潇，系该处法律室主任。上诉人李健党因与被上诉人广州军区房地产管理局郴州房地产管理处（以下简称广州军区郴州房管处）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省东安县人民法院（2015）东法民二初字第142号民事判决，于2015年5月21日通过原审法院向本院提出上诉。原审法院于2015年6月10日将案卷移送本院，本院于当日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月9日在本院第七审判庭公开开庭进行了审理。上诉人李健党及其委托代理人曾庆与被上诉人广州军区郴州房管处的委托代理人陈安东、何潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2011年3月1日，广州军区郴州房管处与李健党双方签订了《军队房地产租赁合同》，合同约定广州军区郴州房管处将位于湖南省东安县大庙口镇东江村6号（广湘字第6158号，建筑面积250平方米）房屋租给李健党养猪，租期自2011年3月1日至2012年2月28日，年租金为人民币3,220元。该合同第五条约定，租赁期内李健党使用水、电、气等费用，按当地主管部门规定价格另行计价，由李健党承担。合同第十一条约定若逾期交纳租金及相关费用，应按滞交费用的千分之三支付违约金。2011年12月15日，李健党交纳养猪场租金3,220元。合同到期后，双方没有续签书面合同，李健党也没有退还所租赁房屋，亦未再支付租金及水电费，现仍在租赁房屋内养猪。广州军区郴州房管处多次要求李健党依据双方2011年所签订合同缴纳房屋租金及水电费，李健党没有缴纳。2012年至2013年底，双方因劳动争议纠纷诉讼至法院，经法院调解：广州军区郴州房管处需为李健党缴纳1996年1月至2013年12月期间的社会养老保险费单位部分。该调解书生效后，双方因养老保险缴纳数额问题有较大争议，导致广州军区郴州房管处至今未为李健党缴纳养老保险，李健党因此一直没有缴纳租赁房屋的租金及水电费。故广州军区郴州房管处诉至法院。原审认为：本案双方经充分协商，自愿签订了《军队房地产租赁合同》，李健党缴纳了一年房屋租金，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律的规定，为有效合同。因此双方应当依约履行各自的合同义务。合同到期后，双方没有续签书面租赁合同，李健党亦未退还租赁场地，且至今仍在出租的房屋内养猪，根据法律的规定，双方之间原租赁合同继续有效，但租赁期限应为不定期。承租人无正当理由未支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案中，李健党未支付2012年3月1日直至今日的租金及水电费，属违约行为。现广州军区郴州房管处要求其立即支付2012年3月1日至2015年3月31日之间的房屋租金、水电费，并承担诉讼期间的租金及水电费；双方解除合同，李健党立即退还合同中约定的租赁房屋的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。广州军区郴州房管处诉请要求李健党支付违约金，因双方因劳动争议纠纷经法院裁决后，广州军区郴州房管处至今未按调解书执行，因执行问题导致李健党对其不满，没有及时支付租赁房屋的租金及水电费，广州军区郴州房管处对本案的发生亦有一定的过错，故广州军区郴州房管处要求李健党支付租赁房屋的违约金，法院不予支持。李健党提出2012-2014年几乎没有养猪；李健党一直为广州军区郴州房管处工作，未支付工资，租金是代替付工资的；李健党在合同期满后一直没有催收租金及水电费等抗辩主张，因未提供证据予以证实，且系另一法律关系。故法院对李健党的抗辩主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，判决：一、解除广州军区房地产管理局郴州房地产管理处与李健党签订的《军队房地产租赁合同》，终止履行；二、李健党于本判决生效后的三十日内将租赁房屋退还给广州军区房地产管理局郴州房地产管理处；三、由李健党于本判决生效后三十日内支付广州军区房地产管理局郴州房地产管理处2012年3月1日-2015年3月31日的房屋租金9,928元、水电费4,145元;自2015年4月1日起至李健党退还租赁房屋之日止的房屋租金及水电费由李健党按照原合同的标准支付，在退还该租赁房屋之日一次付清；四、驳回广州军区房地产管理局郴州房地产管理处的其他诉讼请求。李健党不服上述判决，向本院提起上诉称：事实上上诉人合同到期后就未再占用租赁房屋了,一审法院判令上诉人支付租金与客观事实不符合。故请求本院依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人对上诉人2012年3月至2015年3月31日的租金诉请，并由被上诉人承担诉讼费。针对上诉，广州军区郴州房管处答辩称：一审认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求二审予以维持。二审期间，双方均未向本院提供新的的证据。经二审审理查明的事实与一审查明的一致，本院对一审认定的事实依法予以确认。本院认为，本案双方签订的《军队房地产租赁合同》为有效合同，双方应当依约履行各自的合同义务。二审双方争执的焦点是上诉人李健党是否应当支付2012年3月至2015年3月1日的房屋租金。李健党上诉称合同到期后就未再占用租赁房屋了，但根据被上诉人提供的水电费清单、现场照片、及视频资料，上诉人在合同到期后仍然在使用被上诉人的场地养殖生猪，特别是水电费用明显超出了普通居民使用的水平，故上诉人的陈述不实，其上诉理由不能成立，本院依法不予采信，李健党仍应对合同到期后继续占用被上诉人的房屋及场地支付租金。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元由上诉人李健党负担。本判决为终审判决。审 判 长 李湘沅审 判 员 彭卫民代理审判员 刘 爱二〇一五年九月四日代理书记员 张玲慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来自