（2015）榕民终字第1611号

裁判日期: 2015-09-03

公开日期: 2015-11-09

案件名称

罗明爱、黄邦义与郑秀琴房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省福州市中级人民法院

所属地区

福建省福州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第三条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

福建省福州市中级人民法院民事判决书（2015）榕民终字第1611号上诉人（原审被告）郑秀琴，女，1975年2月8日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人朱健、高毓祥，福建海山律师事务所律师。被上诉人（原审原告）罗明爱，女，1981年7月9日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。被上诉人（原审原告）黄邦义，男，1984年5月9日出生，汉族，住福建省古田县。上述两被上诉人委托代理人吴武萍，北京市盈科（福州）律师事务所律师。上诉人郑秀琴因与被上诉人罗明爱、黄邦义房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市台江区人民法院（2014）台民初字第2679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理��结。原审法院查明：2014年6月1日，以被告郑秀琴为甲方（出租方），以被告罗明爱、黄邦义为乙方（承租方），双方签订一份《房地产租赁契约》约定：甲方愿意将坐落在福州市台江区瀛洲街道瀛滨小学门口15#店面两层楼（30㎡＋30㎡）出租给乙方作商业（餐饮）使用，乙方愿意租用；租期自2014年6月9日至2017年6月8日止，共36个月；月租金16800元，每两月9日前支付，计33600元；甲方收取乙方人民币50400元作为设备及有关费用（如水电、电话费等）的押金，待本契约期满或终止时，付清一切费用后无息退还；在租赁期间，甲方保证负责并承担下列责任：……3、根据国家有关法规规定，为乙方提供完备的出租条件，办理出租许可证等手续；租赁期间，乙方保证负责并承担下列责任：1、如对该房地产进行装修应征得甲方同意，如原装修和设施的损坏，应修复或照价��偿，2、若要转租给他人使用应征得甲方同意，3、……4、按时缴纳租金，否则以每月按月租金的5%支付滞纳金，逾期七天或以上违约论处，按时缴纳水电和物业管理等有关一切费用，5、……6、……7、乙方在租赁期间有权转让，房租与本合同同等情况下甲方应积极配合办理与下一个新的承租方交接手续。此外，合同第九条违约责任约定：任何一方未能履行本契约规定的条款或违反国家有关法律法规，另一方有权提前解除契约，所造成的损失由责任方承担；任何一方如需提前终止本契约的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月租金作为违约赔偿金。合同第十六条还约定：店面为空店转让，转让费50000元；甲方保证该瀛滨小学门口15#店两层楼已经合法授权给甲方，委托甲方转租给乙方商业使用等。该合同落款处备注：“总转账壹拾叁万肆仟整（2014年5月25日转账叁万整），余款在5月27日补齐（壹拾万零肆仟元整）。”该合同签订后，原告分别于2014年5月25日、5月27日向被告郑秀琴转账支付了30000元和104000元，共计134000元，该款项包含转让费50000元、租赁押金50400元、前两个月租金33600元。被告依约将上述店面交付给原告使用。此后，原告以被告隐瞒出租方（台江区瀛洲街道办事处）不允许被告转租讼争店面，且台江区瀛洲街道办事处无法为原告出具《经营场所使用证明》，导致原告无法办理工商营业执照，租赁目的无法实现为由，诉至原审法院，提出了上述诉讼请求。诉讼中，原告于2014年9月2日向原审法院提出财产保全的申请，要求冻结被告郑秀琴在中国建设银行股份有限公司福州金汇豪庭支行（以下简称建行金汇豪庭支行）账户（卡号：4340621820179442）中的存款，以金额人民币120000元为限，并提供登记于原告罗明��名下坐落福州市仓山区建新镇金港路177号江南新都汇1#楼906单元的房产（产权证号：榕房权证R字第××号）作为担保。原审法院依法作出了（2014）××民保字第××号民事裁定书，裁定冻结被告郑秀琴在建行金汇豪庭支行（卡号：4340621820179442）中的存款人民币120000元。2014年9月3日，原审法院向建行金汇豪庭支行送达了协助执行通知书，建行金汇豪庭支行向原审法院回执：已冻结3220.01元，未冻结116779.99元，原因：余额不足，已设置该账户只收不付冻结。另，原告罗明爱、黄邦义于2014年8月21日向被告郑秀琴返还了上述店面。被告郑秀琴确认其系向福州市台江区瀛洲街道办事处承租讼争店面后，再将店面转租给原告。原告罗明爱、黄邦义为证明其合作费损失，向原审法院提交了《合同书》、《“傻得冒”品牌经营协议书》、《“傻得冒”合作店经营管理协议》、《个体工��户营业执照》、《证明》、《收据》、《注册申请受理通知书》等，证明其为加盟案外人李建斌授权经营的“傻得冒”冒菜店支付了合作费19800元，被告质证对于该证据的真实性有异议，并认为该加盟费用与被告无关，即使存在该合同，原告也可在其他地方继续经营“傻得冒”品牌，该加盟费并非原告的必然损失。原告还向原审法院提交了一份落款时间为2014年7月24日《经营场所使用证明》，内容为：台江区瀛洲街道瀛滨巷15#的（店面、经营场所）产权属于台江区国有资产运营中心所有，该店面（场所）是非住宅，非违法建筑、符合安全生产经营条件、无产权纠纷，目前无法提供产权证明，现本店面承租给郑秀琴作为从事商业等生产经营使用。出租方与申请人对上述情况说明作出郑重承诺：“本店面、经营场所的产权证明使用情况说明是真实无虚假”申请人��由郑秀琴签名，旁边标注有“台江区国有资产营运中心委托瀛洲街道代管出租”的字样，并由福州市台江区人民政府瀛洲街道办事处盖章确认“该店面（经营场所）确是郑秀琴的使用权（承租）”。原审法院据此证据所记载内容，于2014年10月10日发函至福州台江国有资产营运有限公司，调查：一、涉案的台江区瀛洲街道瀛滨巷15#店面（即瀛滨小学门口15#店）的来源及产权情况；二、贵单位委托台江区瀛洲街道代管出租的上述店面的依据；三、涉案的上述店面是否取得建设工程规划许可证，是否经主管部门批准建设，共三项内容。福州台江国有资产营运有限公司复函如下：“经查询原始档案，一、瀛滨小学围墙外的店面为瀛滨小学2013年9月于校安工程中对原有店面进行加固、翻新形成的，该店面目前尚未办理房屋产权及土地所有权证书。二、我司按照区政府批示件［��批（转）206号］文件要求，由台江区教育局划拨资产并与台江区瀛洲街道签订了正式的委托租赁协议。三、瀛滨小学围墙外店面为瀛滨小学在历史遗留的原店面基础上由2013年9月份完工的校安工程加固，翻新形成的。”原审法院将上述调查取证情况向双方当事人释明，原告对上述法院调查取证材料的真实性无异议，并向原审法院申请，将其第一项诉讼请求变更为：依法确认原、被告所签订的《房地产租赁契约》无效。原审法院依法准许原告变更其诉讼请求。被告对于上述法院调查取证材料有异议，并就原告变更后的诉讼请求，补充答辩称，其不同意原告的诉请，若按原告所述，原告明知合同无效，还与被告签订租赁合同，系欺诈，故应驳回原告的诉讼请求。原审法院认为：根据福州台江国有资产营运有限公司的回函，应当确认讼争店面未办理产权证，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及第三条“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”的规定，应当认定被告郑秀琴与原告罗明爱、黄邦义于2014年6月1日签订的《房地��租赁契约》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告已于2014年8月21日将讼争店面交还给被告，被告郑秀琴应将其收取的租赁押金50400元返还给原告。讼争店面系被告“空店转让”给原告作“商业（餐饮）”使用，原被告双方并未明确约定转让费的性质，原告占用店面期间，仅自行办理了工商户字号的预先核准手续，尚未办妥营业执照。在原被告间的上述《房地产租赁契约》已被认定无效的情况下，被告收取原告转让费50000元，没有法律和事实依据，应当予以返还。对于原告要求被告赔偿原告为经营该店面所支出的合作费19800元的诉讼请求，��审法院认为，原告未审查租赁店面的产权情况，并在尚未办理营业执照的情况下，就向案外人李斌（个体工商户）支付合作费19800元，该行为系其个人商业行为，所导致的商业风险应由其自行承担。该合作费不应认定为因租赁合同无效而必然导致的实际损失，原告诉请被告赔偿该损失，原审法院不予支持。原告还要求被告赔偿原告装修损失50000元，被告对该装修损失的数额有异议，而原告未能提供相应证据证明其实际的装修损失，故原审法院对于原告的该项诉请亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、原告��明爱、黄邦义与被告郑秀琴于2014年6月1日签订的《房地产租赁契约》无效；二、被告郑秀琴应于本判决生效之日起十日内向原告返还租赁押金50400元、转让费50000元，合计人民币100400元；三、驳回原告罗明爱、黄邦义的其他诉讼请求。一审案件受理费3704元，由原告罗明爱、黄邦义负担1520元，由被告郑秀琴负担2184元；保全费1120元，由原告罗明爱、黄邦义负担183元，由被告郑秀琴负担937元。一审宣判后，原审被告郑秀琴不服，向本院提起上诉。上诉人郑秀琴上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律不当。首先，被上诉人罗明爱与黄邦义在承租讼争房产后，已经开始在店面经营餐营业，其签订租赁合同的目的得到充分履行，故此次纠纷系罗明爱与黄邦义经营不当，想毁约又怕承担责任而提起的恶意诉讼。其次，一审判决适用法律错误。根据被上诉人罗��爱与黄邦义一审提交的《经营场所使用证明》及福州台江国有资产运营有限公司的回函可以确定：1、讼争房产产权明晰；2、讼争房产产生于校安工程。而校安工程是经过严格建设规划、严格施工的，任何一个校安工程均会有相应的规划及施工材料，因此一审判决以讼争店面未办理产权登记，未取得建设工程规划许可证为由认定租赁合同无效是错误的。再者，罗明爱与黄邦义签订租赁合同的目的已经得到履行，一审判令返还转让费50000元是错误的，应予纠正。租赁押金50400元的返还条件并未成就，要等到双方结清水电费等相关费用后返还，故一审直接判令返还租赁押金50400元不符合交易习惯。综上，上诉人请求：撤销一审判决，将本案发回重审或者依法改判驳回罗明爱与黄邦义的一审诉讼请求。被上诉人罗明爱、黄邦义答辩称：一审判决认定事实清楚，适用��律正确。一、有关校安工程的所有规定是针对校舍施工等一系列规范，并不能对抗《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，因此一审认定合同无效并无不当。二、本案在租赁合同无效的情况下，一审判决依据《合同法》第五十八条的规定判令上诉人郑秀琴将所收取的转让费50000元、租赁押金50400元返还给被上诉人罗明爱、黄邦义是正确的。关于水电费、房租的结算问题，由于罗明爱、黄邦义及一审法院都曾多次催促郑秀琴结清水电费，但郑秀琴予以拒绝，故其应将租赁押金50400元全部返还。综上，请求驳回上诉，维持原判。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，第一，根据福州台江国有资产营运有��公司的回函，结合一、二审庭审调查，可以确认讼争店面在一审法庭辩论终结前未办理产权登记，亦未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”以及第三条的规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”，所以上诉人郑秀琴与被上诉人罗明爱、黄邦义于2014年6月1日签订的《房地产租赁契约》因违反法律规定而无效。上诉人��秀琴关于讼争店面产权明晰且经过主管部门批准建设，租赁合同应为有效的上诉理由，于法无据，本院不予支持。第二，无效的合同自始没有法律约束力，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”，本案上诉人郑秀琴与被上诉人罗明爱、黄邦义已于2014年8月21日在原审法院主持下完成讼争店面的交还手续，因此郑秀琴应将其收取的租赁押金50400元返还给罗明爱、黄邦义。关于上诉人郑秀琴主张的租赁押金50400元应在扣除水电费、物业费及剩余房租后再行结算，对此本院认为，一审法院在庭审中已明确让郑秀琴在确认水电费、物业费等具体数额后与罗明爱、黄邦义进行结算，但郑秀琴未予采取措施，应承担不利的法律后果，故原审判令郑秀琴应将租赁押金50400元全部返还给罗明爱、黄邦义并无不当，本院予以维持。第三，讼争店面系“空店转让”，罗明爱、黄邦义在占有使用该店面期间，因出租人郑秀琴未提供完备的出租条件并保障租赁物的权属清晰完整，导致承租人罗明爱、黄邦义无法办理工商营业执照正常经营，其行为违反了双方签订的《房地产租赁契约》第七条的约定，对讼争租赁合同的无效存在过错，因此在上述《房地产租赁契约》已被认定无效的情况下，原审判令郑秀琴将收取的转让费50000元返还给罗明爱、黄邦义符合客观事实与法律规定，本院予以维持。综上，上诉人郑秀琴的上诉理由均缺乏法律依据，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决确定的负担；二审案件受理费人民币3704元，由上诉人郑秀琴负担。本判决为终审判决。审　判　长　　袁文伟代理审判员　　陈秀瑜代理审判员　　陈　嘉二〇一五年九月三日书　记　员　　章信淡关注公众号“”