（2015）深中法房终字第1440号
裁判日期: 2015-09-03
公开日期: 2015-11-15
案件名称
深圳市老家厨房酒楼与张华宾,叶梅,深圳市康德顺贸易有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省深圳市中级人民法院
所属地区
广东省深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
深圳市老家厨房酒楼,张华宾,叶梅,深圳市康德顺贸易有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）深中法房终字第1440号上诉人（原审原告）：深圳市老家厨房酒楼。法定代表人邓勇伟，公司总经理。委托代理人：陈耀升。委托代理人：傅志伟，广东益人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张华宾。被上诉人（原审被告）：叶梅。被上诉人（原审被告）：深圳市康德顺贸易有限公司（以下简称康德顺公司）。法定代表人夏文科，总经理。被上诉人共同委托代理人：罗延飞，广东卓建律师事务所律师。上诉人因与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第2122号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告一审诉讼请求为：1、返还租金548000元；2、赔偿损失560000元；3、被告承担连带责任；4、承担案件诉讼费。一审经审理查明，康德顺公司于2013年12月25日将原告另案诉至本院（即19号案），要求原告支付租赁人民币111332元（包括逾期腾房期间的双倍租金），水费1773.76元，电费7114.72元。康德顺公司原名深圳市康德顺机电工程有限公司，于2011年10月12日名称变更为现名称。涉案的某某家园1层房产，建筑面积为964.32平方米，用途为会所，为非市场商品房，原告提交的房地产权证复印件显示其登记所有权人为晓筑公司，根据原告提交的民事裁定书，晓筑公司处于清算状态。工商登记资料显示，晓筑公司现处于营业执照被吊销状态，并未注销。2007年10月16日，晓筑公司清算组向案外人深圳市某某环保设备有限公司（以下简称某某公司）出具（2006）晓破清算字第35-3-1号《深圳市晓筑投资发展有限公司清算组关于同意深圳市某某环保设备有限公司取回某某家园一层房产的答复》，称：你司于2006年9月向清算组提出取回某某家园一层的房产，经向深圳市中级人民法院汇报后，深圳市中级人民法院同意清算组关于你司取回上述房产的意见，应你司要求，清算组正式答复如下：同意你司取回某某家园一层的房产。2012年10月15日，哈尔滨市公安局经济犯罪侦察支队向中国银行股份有限公司黑龙江省分行（以下简称中行黑龙江分行）发出一份《返还单》，称：我支队在侦办你行“1.06”专案过程中，将涉案依法进行查封的某某家园一层和追缴小组公司破产债权清偿分配资金221.0978万元一并返还给你行。中行黑龙江分行向北京市百瑞律师事务所及该所律师陶大伟出具《授权书》，授权其在处理“1.06”系列案中，对司法机关返还的资产对外签署租赁协议等。2014年1月5日，北京市百瑞（哈尔滨）律师事务所出具一份《证明材料》，称某某家园一层房产，系哈尔滨市公安局经侦支队在办理“1.06”案件中，依法扣押并返还受害单位中行黑龙江分行的涉案资产。因该案至今尚未公开宣判，所以暂时无法办理过户手续，现中行黑龙江分行已授权我所将该房产出租给深圳市某电讯科技有限公司（以下简称某电讯公司）使用。2011年7月20日，哈尔滨市“1.06”案件涉案财产先期处置领导小组办公室与案外人某电讯公司签订《房屋租赁合同》，将某某家园首层西侧425平方米的房产出租给某电讯公司，租期自2011年8月1日至2012年7月31日。2012年11月1日和2013年10月21日，北京市百瑞（哈尔滨）律师事务所分别与某电讯公司签订《房屋租赁合同》，将某某家园1层房产出租给某电讯公司。租期分别为2012年11月1日至2013年10月31日和2013年11月1日至2014年10月31日。2011年11月20日，某电讯公司与原告签订《房屋租赁合同》，将某某家园西侧面积为425平方米的房产出租给原告，租期自2011年8月1日至2013年11月5日，某电讯公司同意原告对房产进行转租。对于涉案房产的前述流转过程，康德顺公司称，某某公司因为涉嫌向中行黑龙江分行贷款诈骗，被予以立案查处。在案件侦办过程中，哈尔滨公安经侦支队追缴某某公司财产并交还受害方中行黑龙江分行。该案件至今没有判决，在某某公司欠银行巨额债务的情况下，由受害方中行黑龙江分行管理并收取某某家园一层出租，用于偿还某某公司所欠债务。原告则称公安经侦支队的章对外效力不足，不动产物权的变动未经法院生效文书确认，公安部门无权决定不动产物权归属，中行黑龙江分行及其委托的律师事务所无权处置、出租涉案房产，返还单位所加盖的哈尔滨经侦支队的章也非原件。2011年9月17日，康德顺公司（甲方）与原告负责人邓勇伟（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方以年租金36000元将某某家园一层西侧05（半间），建筑面积为40平方米的房产出租给乙方，乙方应于入住前即2011年11月1日交付租金3000元。乙方应于每月1日前交付当月租金，逾期10天不能支付租金甲方有权收回房屋并就逾期部分向乙方收取租金及滞纳金。租赁期限自2011年9月1日至2012年8月31日。合同终止后，乙方应于3日内迁离并交回所承租房屋，乙方逾期不迁离或不返还所租赁房屋的，甲方有权收回房屋。在合同约定的期限届满之前，乙方须继续租用此房屋的应于租赁期限届满前十天向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对所租赁房屋有优先承租权。在乙方租赁期间内，如乙方提前退租，则押金不予退还。同日，双方还就乙方承租某某家园一层西侧02-05（半间）建筑面积为300平方米的房产签订《房屋租赁合同》，约定的月租金标准为25000元，押金50000元，租期为2011年9月2日至2013年9月1日，该合同的其他条款与前述合同一致。2011年11月2日，双方再就乙方承租某某家园一层西侧01房半间，建筑面积为20平方米的房产签订《房屋租赁合同》，合同约定的租金标准为每月2500元，押金5000元，租期自2011年11月1日起至2013年11月1日止。合同特别约定双方到期无异议续约二年，租金每两年涨8%。合同其余条款与前述二份合同一致。2011年8月23日、9月2日、11月7日，原告分三笔向原告交纳房屋押金61000元，康德顺公司向其出具了收款收据。邓勇伟承租前述房产后用于开办了本案原告。2011年9月23日，深圳市金兆丰物业管理有限公司某某家园管理处（以下简称某某家园管理处）向康德顺公司发出《违反装修规定整改通知书》（张华宾签收），称老家厨房在装修期间擅自加装雨篷和在小区地面修建水池及花坛，违反了装修规定，限期7日内整改。2013年7月23日，某某家园管理处向原告发出《违反装修规定整改通知书》，称老家厨房在某某家园广场及主干道上违规设立铁皮建筑及乱堆杂物及装修垃圾，违反了装修规定，限期1日内整改。邓勇伟签收并承诺：1、垃圾清理；2、铁皮屋商议一下。2013年10月11日，某某家园管理处向发出《关于清理广场乱摆放的函》，称：老家厨房未经小区业主大会同意，擅自在小区广场大面积摆放座椅进行经营活动，油烟及噪音严重影响业主的正常生活，造成恶劣影响，我处多次要求贵司清场，贵司却不予配合，现要求贵司收到此函后五天内清理属于贵司的物品，还原广场的正常使用功能。2013年7月31日，康德顺公司向被告发出《通知书》，称：双方签订的三份合同将分别于2013年8月31日、9月1日和11月1日到期。到期不再续约，合同到期后3日内自行清场，并与管理处结清相关费用。该通知由某某家园管理处签收。2013年10月11日，康德顺公司向某某家园管理处发出《告知函》，称与老家厨房的租赁合同于2013年9月1日到期，我司已向其两次送达限期搬离通知，现特通知贵处，避免不必要的费用和纠纷。2013年10月17日和10月22日，康德顺公司向原告发出《关于限期搬离的告知函》，称：你与我司签订的三份房屋租赁合同，其中一份已经在2013年11月1日到期，我司多次下达搬离函，我司决定2013年11月4日前你拒不搬离，我司将按照合同收回房屋。该两份函件均由某某家园管理处签收。原告对前述通知、函件予以确认，称恰好证明原告单方不续租，损害原告续租权。2013年10月20日，康德顺公司对某某家园一层西侧05（半间）和02-05（半间）房产进行了强行清场；2013年11月3日，康德顺公司对某某家园一层西侧01房半间进行了强行清理。康德顺公司称清场前通知了原告。原告确认清场事实，但否认康德顺公司通知了原告，称管理处保安和现场员工通知了原告。康德顺公司清场后，原告进行了报警。康德顺公司清场后，将涉案房产另行出租并重新进行了装修。原告起诉时，一并提交了《审计评估报告申请书》和《证据保全申请书》，申请对涉案房产的水电安装、冷作、木工、土建人工费、材料费、设施设备费等进行审计评估，并以被告张华宾于2013年10月20日将酒楼设施设备强行扔出涉案房产堆积无人控管，并将大门加锁，为防止被告指使不明身份的人继续故意损毁，确保酒楼审计评估报告申请进行，请法院对原告《审计评估报告申请书》中的审计评估内容予以现场实物证据保全。本院询问原告证据保全的范围是否涉及对涉案放房产内的装修、物品等进行保全，原告称东西都已被丢出去，装修也已经被破坏，只申请对清出房产的物品进行证据保全，因为物品现存在某某家园地下停车库，东西校对，保全的目的就是证明东西被清出的事实，不需要清点。本院于2012年12月5日至某某家园地下停车场对存在地下停车场的物品进行了拍照。但原告并未根据其申请进一步通过本院启动评估程序，而是于2013年12月2日向法庭提交了一份其自行委托深圳市国颂资产评估有限公司于2013年11月1日出具的《资产评估报告》，该评估报告认定原告委托清单所列项目在评估基准日2013年10月25日评估价值为469608元，该评估报告所涉内容包括了搬出设备设施和装饰装修工程两部分。深圳市国颂资产评估有限公司出具的一份落款时间为2013年10月25日的《委托评估审计的特殊原因说明》，称：因委托人与相关人发生房屋租赁合同纠纷，相关人擅自将委托人在该租赁房投资的设施设备搬迁堆积在屋外，为此，委托人已向深圳市福田区人民法院起诉，并就该租赁房屋的投资设备申请了评估审计和现场设施设备证据保全，又因为委托人向法院起诉不久，法院还未对上述投资设施设备委托评估审计和现场设施设备证据保全，委托人在非常情况下，为维护自身合格利益，保护投资设施设备价值，特委托本次评估。原告以该评估报告证明其诉讼请求第二项主张的损失56万元。被告对该评估报告不予认可，并表示，所涉座椅等物品均存在，且原告已自行搬走，不存在损失，其所陈述的自行扩建部分均属于违法行为。法庭询问原告既然已经申请了证据保全，为何不经法庭主持进行评估，原告称因房子的损失在扩大。对于前述物品，康德顺公司在清场时并未编制清单，但原告没有将物品搬走，原告亦不清楚是否由管理处清走。康德顺公司则称由原告自行收走。在合同期间，原告主张其共交租525942.38元，租金交给了张华宾、叶梅或张华宾指定的某电讯公司账户，被告康德顺公司则仅确认508270元，对原告提交的欧阳某某借据所涉50000元金额不予确认。原告称合同期间原告交纳的所有租金被告均应返还，原告在本案中只主张了有租赁凭证的。前述欧阳某某借据系原告于2011年9月1日向欧阳某某出具一份借条，原告称借到欧阳某某5万元，汇入叶梅账号。根据原告提交的转账凭证，欧阳某某于2011年9月6日向叶梅转账5万元。原告还提交了一份《证据补强》，在该证据中欧阳某某称原告委托其于2011年9月3日代付租金给叶梅5万元，转账凭证已提交法院。经核实原告提交的票据，除欧阳某某的前述5万元外，原告共支付475942.38元。租赁期间，被告对于三份合同都是按每月30000元交纳，每月比合同约定少交了500元。原告未交纳2013年9月和10月租金。康德顺公司称向被告交纳9月份租金，被告不收，10月份被告已经清场，就没有交租。原告确认其在承租房产期间，无案外人向其主张过房屋权利或干预过其对房产的使用。另外，原告还向法庭出具了一份《法人授权委托证明书》，该授权证明书内容是晓筑公司授权张华宾办理某某家园1层房产登记信息查询及打印事宜。被告称该委托书授权内容为房产信息的查询及打印，不能证明原告主张的张华宾欺诈原告具有代理出租权限。原审法院认为，涉案房产属于合法报建房产，康德顺公司已经向法庭出具了其出租该房产的权利来源，原告亦确认其承租房产期间无案外人向其主张房产权利或干涉其对房产的正常使用，据此可以认定涉案房产作为本案所涉租赁合同标的无违法事宜，本案所涉三份租赁合同，系康德顺公司与邓勇伟之间真实的意思表示，合法有效，原告经本院释明仍坚持主张合同无效，后果自负。邓勇伟以所租房产开办原告，原告亦以合同主体的身份提起本案诉讼，据此可以原告作为邓勇伟开办的独资企业以债务加入的形式加入合同履行，成为适格的合同主体。涉案房产法定用途为何，不影响租赁合同效力的认定；哈尔滨市公安局刑侦支队将涉案房产交由中行黑龙江分行是否妥当，非属本案审查范围，本案作为民事诉讼程序，已经查明原告出租涉案房产具有正当权利来源且不属非法，本案租赁合同的合法性即可认定。三份合同均系以康德顺公司名义签订，康德顺公司指定何人收取租金与合同的主体无关，原告主张张华宾、叶梅系合同主体，没有依据，本院不予支持。原告已经实际承租使用了涉案房产，其要求被告返还已付租金缺乏法律依据，本院不予支持。本案所涉三份租赁合同，其中以某某家园西侧05（半间）为标的的租赁合同已于2012年8月31日到期，此后双方继续履行，转为不定期租赁合同，康德顺公司作为出租方可以在提前给予对方合理期限的情况下随时解除合同；其余两份合同则分别于2013年9月1日和11月1日到期。三份合同约定了原告的优先承租权，以某某家园一层西侧01房半间为标的的合同还约定“双方到期无异议续约二年，租金涨每两年8%”，但某某家园管理处发出的两份《违反装修规定整改通知书》和《关于清理广场乱摆放的函》，显示原告存在违规装修和占用公共场所经营，引起其他业主极大不满的情况，同时康德顺公司还存在长期少交租金的情况，在此情况下，原告作为出租方有权选择不予被告协商续租事宜而直接要求被告返还租赁房产。康德顺公司发出的《通知书》、《关于限期搬离的告知函》虽然显示由某某家园管理处签收，但原告对前述通知、函件予以确认，结合原告在起诉状中所陈述的“租期届满之际，被告拒绝原告续约权和优先权，关闭酒楼电源”，可以确认原告已收到康德顺公司发出的前述通知和告知函。根据合同关于“合同终止后，乙方应于3日内迁离并交回所承租房屋，乙方逾期不迁离或不返还所租赁房屋的，甲方有权收回房屋”的约定，在原告拒绝搬离并返还房产的情况下，康德顺公司根据合同约定和其通知、告知函限定的时间采取清场措施未违反合同约定，康德顺公司拒绝依约搬离并返还房产，构成违约。至于原告主张的损失56万元，其一，对于其主张的装修损失部分。因本案所涉三份合同均是合同履行期限届满而终结，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”规定，原告主张的装饰装修损失大部分均已添附于涉案房产而无法拆除，康德顺公司无须对该部分装修进行补偿；至于装饰装修物中部分可以拆除或可以搬走的物品，原告在申请证据保全时未申请本院现场查勘该部分项目，其主张的内容是否存在无从查证，本院不予支持。其二、对于原告主张的搬出物品损失部分。被告康德顺公司强行清场因原告未依约搬离或根据原告此前的行为判断其不可能依约搬离并返还涉案房产引起，原告应自负相应法律后果。同时，原告知悉清场的事实，其在被告康德顺公司将物品搬出涉案房产的情况下有义务自行采取必要措施避免或减少该部分财产损失的发生或扩大，若原告果如其陈述未将物品搬走，相应后果由原告自负，原告无权要求被告赔偿；何况，原告所评估的清单是否反映搬出财产的真实情况，亦无证据证明。但本案并不符合合同约定的不予返还押金的条件，原告已付租赁押金61000元被告康德顺公司应予返还。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告深圳市康德顺贸易有限公司于本判决生效之日起返还原告深圳市老家厨房酒楼租房押金61000元；二、驳回原告深圳市老家厨房酒楼的其他诉讼请求。如被告未履行前述判决确定的支付义务，则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为15321元、保全费4520元（已由原告预交），由原告负担19042元，由被告深圳市康德顺贸易有限公司负担799元。上诉人不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2013）深福法民三初字第2122号判决，发回重审或依法改判；二、判令被上诉人深圳市康德顺贸易有限公司返还上诉人租金548000元，赔偿上诉人损失560000元；三、判令被上诉人张华宾、叶梅承担连带责任；四、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、一审判决中对事实认定不清：1、一审判决认定，被上诉人出租涉案房产具有正当权利来源且不属非法。事实上，本案的出租主体深圳市康德顺公司的出租行为恰恰是不合法，它一不是业主，二没有业主授权，三是无权转租。一审法院对本案租赁合同的合法性认定明显错误。2、一审法院判决将被上诉人张华宾、叶梅排除在外，不符合事实。涉案房产是张华宾任法定代表人的深圳市金石科技有限公司转租给康德顺公司的，上诉人每月的租金有的是在张华宾的指示下，付给叶梅的私人帐户，有的直接付进了张华宾的私人帐户，有的直接付进了张华宾的金石科技公司帐户，涉案第一份租赁合同中，张华宾代表出租方康德顺公司的签名，由此可见，被上诉人张华宾是这次违法出租活动的总策划和受益人，是典型的规避责任的人格混同，应该承担连带责任。3、由于被上诉人的违法出租，导致上诉人的优先续租权无法实现。上诉人与被上诉人签定的租赁合同中均有续租优先权的约定。鉴于上述约定，上诉人曾两次装修涉案房产，投入近百万元资金。但由于被上诉人不同意续租，导致重大损失，被上诉人难辞其咎，但一审判决居然对此只字不提。4、上诉人递交了《财产评估审计申请书》，一审法院迟迟不启动，无奈之下，上诉人只得自行委托评估公司进行了评估，该评估报告列明了上诉人损失的具体数额，是本案财产损失的唯一证据，但一审法院没有查清，给予结论。5、被上诉人在凌晨三点，强行撬锁，进入上诉人所租房屋，将上诉人酒楼的涉案设备、财物进行破坏及丢弃屋外，造成上诉人损失56万元，上诉人两次报警，证据确凿，但一审判决却支持被上诉人的行为，认为上诉人无权要求赔偿。二、一审过程中严重程序违法现象：1、违反有关法律规定，采信被上诉人提交的复印件。被上诉人在庭上提交了五张复印件作为重要证据提交，虽经上诉人的质疑，但一审法院依然采信。2、上诉人在举证期限内用书面形式向一审法院提交了对上诉五份复印件调取原件的《证据调取申请书》，但一审法院没有调取。3、上诉人明明在开庭前向法院提交了涉案财产的《资产评估审计申请书》，但一审法院末启动，反而在一审判决中说上诉人“并未根据其申请进一步通过本院启动评估程序”。4、为证明上诉人财产被损坏的事实，上诉人用书面形式向法院申请调取梅林派出所报案调查记录的《证据调取申请书》，但一审法院未去调取。三、一审判决适用法律错误：鉴于一审判决对案件的主要事实认定不清，程序又多处违法，导致适用法律错误。综上所述，恳请二审法院撤销一审判决，发回重审或依法改判。被上诉人的主要答辩意见为：合同到期后，我方根本没有与对方续展租赁期限，对方称双方有续展租赁期限并且合同未到期，纯属一厢情愿，我们多次发函合同到期后要求其搬离承租房屋，该函对方也收到了，对方在一审中提出的理由是认为我方没有该房屋的合法出租权，进而认为，我方将房屋出租给其是无效的，反而要求返还两年内的租金，纯属无理。一审法院对本案的事实查明是清楚的，法律适用及说明分析部分完全符合事实和法律的精神，应当予以维持。本院二审查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。本案二审争议的焦点是：张华宾、叶梅是否应当承担连带责任？上诉人的优先续租权是否被侵犯？一审是否严重违反程序？本院认为，涉案合同系上诉人与康德顺公司签订，根据合同相对性的原则，相应的合同义务应当由康德顺公司承担，张华宾、叶梅并非合同主体，上诉人主张其应承担连带责任的依据不足，本院不予采纳。虽然涉案合同约定上诉人有相应的优先续租权，但该权利系在同等条件下才享有，上诉人未能提供充分的证据证明在同等条件下，被上诉人拒绝将涉案房屋出租予上诉人，上诉人主张其优先续租权被侵害的依据不足，本院不予采纳。涉案合同约定的租期已经届满，上诉人主张被上诉人应当向其赔偿装修损失的依据不足，该请求本院不予支持。租期届满后上诉人拒绝搬离，上诉人未能提供充分的证据证明相关物品损失的实际发生，上诉人该请求一审不予支持亦无不当。即使被上诉人在一审中提交了相关复印件作为证据，由于被上诉人在二审中已经提交了相应的原件，该问题并不能影响本案二审的审理结果，上诉人主张对相关印章进行鉴定本院不予准许。综上，一审即使存在程序瑕疵，亦未严重违反程序，上诉人主张一审程序违法、应当发回重审或改判的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 作 洲审 判 员 柯 云 宗代理审判员 吴 春 泷二〇一五年九月三日书 记 员 廖冉冉（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 搜索“”