（2015）六裕民二初字第01695号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-10-13
案件名称
安徽家诚物业管理有限责任公司与蔡安州物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
六安市裕安区人民法院
所属地区
六安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽家诚物业管理有限责任公司,蔡安州
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第三条第一款，第六条
全文
安徽省六安市裕安区人民法院民 事 判 决 书(2015)六裕民二初字第01695号原告：安徽家诚物业管理有限责任公司，���所地安徽省六安市明都花园西区。法定代表人：胡德远，该公司总经理。委托代理人：蒋家毅，安徽皋兴律师事务所律师。被告：蔡安州，男，汉族，1964年8月12日出生，住安徽省六安市解放南路丽水康城A区**号楼*单元***室，身份证号3424011964********。委托代理人：张树云（系被告蔡安州之妻）。委托代理人：李晓云，安徽舒洲律师事务所律师。本院于2015年7月2日立案受理了原告安徽家诚物业管理有限责任公司诉被告蔡安州物业服务合同纠纷一案,依法由审判员方玉珍适用简易程序，于2015年7月29日公开开庭进行了审理。原告安徽家诚物业管理有限责任公司的委托代理人蒋家毅到庭参加诉讼，被告蔡安州的委托代理人张树云、李晓云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安徽家诚物业管理有限责任公司诉称：请求判令：1、被告立即支付原告2012年5月至2015年4月共计两年零十一个月物业服务费合计人民币1794元；2、被告承担本案的诉讼费用。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：一、原告营业执照、组织机构代码证复印件，证明原告主体适格。二、回迁业主交房流转表、被告身份信息，证明被告房屋基本信息及被告基本信息。三、丽水康城前期物业管理合同、前期物业管理服务协议、价格登记证书，证明：1、原被告之间存在物业服务合同关系；2、原告收取物业费用的依据。被告对原告提交的证据质证意见为：对证据一、二无异议，对证据三真实性无异议，但根据物业管理服务协议的第二条第二项的约定，原告有对房屋设施设备维护管理的义务，被告认为原告没有履行合同义务，索要物业费没有合同依据。被告蔡安州辩称：1、原告索要2012年5月至2015年4月两年零十一个月的物业费，时间上有部分超出诉讼���效。2、本案原告，违反合同约定，未履行维护公共设施的义务，导致被告家庭房屋主管道漏水，给被告造成财产损失，依据合同法的规定，基于原告方的违约行为，被告有权主张先履行抗辩权，有权拒交支付物业费，因此希望法院驳回原告的诉讼请求。被告为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：一、照片十一张，证明原告未履行合同义务，对主管道漏水没有维护修缮，对进户门损坏不予维修，占用被告车位导致原告财产损失，家庭前后被盗两次的事实。二、房屋维修记录和购买维修材料的票据，证明主管道漏水给被告造成的四次维修财产损失6350元。原告对被告提交的证据质证意见为：对证据一三性持有异议，从照片上并不能直观反映出是被告所有的房屋，从该组照片的其中一张可以看出原告正派出维修人员在维修主管道，说明原告履行了合同义务，同时该组照片并不能证明被告所提的家中被盗、车物被占等证明目的。对证据二三性持有异议，三份票据并不是正规发票，仅是收款收据、订货单，同时从三份票据上可以明确的看出与被告的房屋没有任何直接关系，没办法确定是否为被告所用。维修记录系被告单方提供，不予认可。经庭审举证、质证，本院认证意见如下：原告提交的三组证据，来源合法，被告对其真实性无异议，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据一，原告认可其公司正派出维修人员在维修主管道，本院对其真实性予以确认。证据二，维修票据不是正规发票，维修记录系被告单方制作，原告不予认可，本院不予确认。经审理查明：被告蔡安州系六安市解放南路丽水康城A区12号楼2单元302室业主，该房屋建筑面积102.52㎡。2011年5月16日，原告安徽家诚物业管理有限责任公司与被告蔡安州签订了《���期物业管理服务协议》，协议约定了双方的权利和义务，其中物业管理服务费多层房屋按产权面积每月每平方米0.5元向业主收取。自2012年5月至2015年4月，被告蔡安州拖欠原告物业管理服务费合计1794元，经原告多次催交，被告蔡安州一直未有交纳。另查，被告蔡安州于2011年10月份入住丽水康城A区12号楼2单元302室，由于该房屋卫生间主管道漏水，原告向小区物业公司反映多次未能解决，后被告自行找人进行维修。本院认为：原告安徽家诚物业管理有限责任公司与被告蔡安州签订的《前期物业管理服务协议》，合法有效，对原被告双方具有法律约束力。原告应按协议约定履行维修、养护、管理和维护义务，被告应按协议约定履行交纳物业管理服务费的义务。被告经原告多次催交仍未能交纳物业管理服务费，应当承担支付物业管理服务费的民事责任，但原告未能完全履行对《前期物业管理服务协议》约定的对房屋共用设施设备的维护和管理的义务，导致被告入住后房屋卫生间主管道漏水，向小区物业公司反映多次未能解决，后自行进行维修，本院根据双方履约情况，酌定原告可适当减少收取被告的物业管理服务费。据此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条之规定，判决如下：一、被告蔡安州于本判决生效后五日内给付原告安徽家诚物业管理有限责任公司物业管理服务费合计1794元的60%，即1076.4元；二、驳回原告安徽家诚物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，��半收取25元，由被告蔡安州负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员 方玉珍二〇一五年九月二十八日书记员 苏秋怡附本案相关法律条款：《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题��解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 来源：百度搜索“”