（2015）闵民五（民）初字第1640号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-03-16
案件名称
沈奇世、矫晓雯与上海东苑美墅置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈奇世,矫晓雯,上海东苑美墅置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十一条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五（民）初字第1640号原告沈奇世。原告矫晓雯。委托代理人沈奇世，男，年籍同上。被告上海东苑美墅置业有限公司。法定代表人孙某某，总经理。委托代理人孙蔚然，上海市华亭律师事务所律师。委托代理人赵颖，上海市华亭律师事务所律师。原告沈奇世、矫晓雯与被告上海东苑美墅置业有限公司（以下简称“东苑公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理，依法由审判员陈春芳适用简易程序于同年7月30日、9月28日公开开庭进行了审理。原告沈奇世（暨原告矫晓雯的委托代理人），被告东苑公司的委托代理人孙蔚然到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈奇世、矫晓雯诉称，原、被告于2013年9月7日签订《上海市商品房预售合同》，约定由原告购买被告位于××区××镇××路××弄××支弄××号×××室房屋，总价款为人民币（下同）3，158，018元（预售总价为3，209，443元，被告于当时已退还51，425元）。原告于2014年12月26日收房时已付清全部房款。2015年3月，被告以房屋面积测绘出错为由，要求原告补交78，894元，否则不予办理房产证的手续。2015年5月7日，原告被逼无奈与被告重新结算，最终总价款为3，236，912元。按照《商品房销售管理办理》及《上海房地产转让办法》以及预售合同第五条约定：实测面积均以该房屋交付时的实测面积为准，故被告于2015年4月7日向原告提交的新的实测面积无效，要求被告归还原告补交的78，894元。另根据《上海房地产转让办法》第四十四条第一款规定：因公摊面积造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变。此规定为法律的强制规定，不能通过合同双方约定而进行更改。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。而根据预售合同第五条第1款的约定，按该房屋每平方米建筑面积单价多退少补，故被告需向原告退还套内面积减少部分的房款。此外，预售合同约定该房屋建筑层高为2.965米，而从被告提供的《上海市新建住宅使用说明书》中知晓该房屋的实际建筑层高为2.85米，以预售合同约定减少了0.115米，严重影响了房屋价值，被告对此存在严重的故意和欺诈，原告要求被告按照双倍赔偿原则返还249，052元（3，209，443元＊3.88%＊2）。另双方在预售合同附件3中约定，客厅、餐厅配置日立或同等档次品牌户式中央空调，但该房屋现在只有客厅配置室内机，餐厅没有配置，导致原告无法经济的使用空调。对此，被告称客厅和餐厅连在一起，所以总共配置一台室内机。现根据预售合同第17条的约定，设备与约定不符的按设备差价1倍给予赔偿，故原告要求被告赔偿10，000元。另由于被告过错，而导致原告多交契税10，138元及各类损失3，000元。综上，原告为上述问题多次与被告协商无果，遂诉诸法院要求判令被告赔偿和返还原告351，084元。诉讼中，原告将上述诉请金额明确表示为（一）要求被告返还多收的房款36，731.92元；（二）被告赔偿房屋层高损失249，052元；（三）被告赔偿未在餐厅安装空调的损失10，000元。被告东苑公司辩称，关于返还多收房款之问题，法律规定当事人意思自治，现双方签订的预售合同第五条载明，以实测面积为准，不分套内和套外，也不存在差异在3%以上，故不同意原告的第（一）项诉请。关于层高问题，双方预售合同约定该房屋的建筑层高为2.965米系笔误，因所有的房屋中只有这一栋写了该层高，当然被告也同意承担因该笔误而造成的责任，但不同意原告的计算标准。关于空调问题，因原告购买的房屋室内面积很小，且客厅和餐厅是连在一起的，无须安装两个空调出风口。为上述空调事宜，被告已向原告作出了相应的赔偿，双方已了结此事，故不同意原告的第（三）项诉请。经审理查明，2013年9月7日，原告沈奇世、矫晓雯（作为买方，签约乙方）与被告东苑公司（作为卖方，签约甲方）签订的《上海市商品房预售合同》1份，约定由乙方购买甲方位于闵行区××路××弄××支弄《××园》××号××层×××室房屋，暂测房屋建筑面积为100.48平方米，其中套内建筑面积为79.68平方米，公用分摊建筑面积为20.80平方米。合同第五条约定，在该房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，如甲方暂测面积与实测面积不一致时，除法律、法规、规章另有规定外按下列约定处理：1.按该房屋每平方米建筑面积单价计算多退少补；2.甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过＋3.00%（包括3.00%），不向乙方收取超过部分的房价款；甲方同意当暂测面积与实测面积的误差超过-3.00%（包括-3.00%），乙方有权单方面解除本合同。该合同补充条款一第四条约定，暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时的处理约定（补充及修正合同第五条及特别告知第五条）（一）当实测套内建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测套内建筑面积增减误差是否超过3%以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。（二）当实测公用分摊建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测公用分摊建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。（三）当实测套内建筑面积及公用分摊建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测套内、公用分摊建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。该房屋建筑层高为2.965米，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为31，941.11元，总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为3，209，443元。乙方采取按揭贷款的方式支付：第一期：于2013年9月7日前向甲方支付2，009，443元；第二期：余款120万元，由乙方以按揭贷款形式支付，乙方承诺于2013年9月7日前办理完毕按揭贷款手续，并保证按揭贷款于2013年10月15日前全部到达甲方帐户。甲方定于2014年12月31日前将该房屋交付给乙方。甲方承诺在2015年3月31日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）。该合同附件三还约定，空调：客厅、餐厅、卧室配置“日立”或同等档次品牌户式中央空调。合同还对双方的其他权利义务作了约定。上述合同签订后，原告按约向被告付清了全部购房款，被告也按约向原告交付了房屋。2015年3月，被告向原告发送《关于××园房屋面积补差的补充说明》称，您购买的××园88号1002室，预测建筑面积为100.48平方米，其中套内面积79.68平方米，公用分摊面积为20.80平方米，预售合同价为3，209，443元。经上海××测绘服务有限公司测绘，上海市××测绘管理办公室监制，实测建筑面积为101.34平方米，其中套内面积为79.39平方米，公用分摊建筑面积为21.95平方米，最终合同价为3，236，912元。根据预售合同补充条款一第四条约定，暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时，以房屋建筑面积为准计算房款补差。近期，我司收到测绘单位上海××测绘服务有限公司向我司提交的《情况说明》，告知该司在原测绘报告中的××幢××、××号楼面积计算有误，经该司重新调整测绘，更正出具了《房屋土地权属调查报告书》，对上述相关房屋的实测面积进行调整，经调整后涉及到您所购房屋的面积补差费用为78，894元。之后，原告向被告交付了面积补差费78，894元，双方最终确认的总房价款为3，236，912元。2015年4月22日，为预售合同附件三内约定的空调标准配置问题，双方经协商签订《××园业主综合客户关怀费确认书》，达成如下一致意见：1.双方同意原合同中关于该房屋合同附件三《该房屋建筑结构、装修及设备标准》中显示“客厅、餐厅、卧室配置“日立”或同等档次品牌户式中央空调”的约定进行调整，调整后与实际交付标准一致卧室无中央空调。2.甲方同意从客户关怀角度出发，给予乙方2万元（现金）空调标准配置一次性补偿费用。3.双方同意一次性了结此事，对本次事件不存在任何争议。4.乙方承诺对上述约定进行保密，如因乙方的原因导致本约定内容被泄露给任何第三人或让第三人知悉，甲方有权取消对该空调标准配置费用，乙方应担双倍支付相当于空调标准配置费的金额。如造成甲方其他损失的，甲方有权向乙方追索。签约当日，原告沈奇世收到被告支付的上述补偿费用2万元。2015年6月12日，原告取得了涉案房屋的产权证，该证记载的房屋建筑面积为101.34平方米。另查明，被告向原告交付的房屋层高为2.85米。另从原告提供的现场照片来看，涉案房屋的客厅、餐厅相邻相通，只是在空间形式上隔成两个区域。上述事实，由原告提供的1.原、被告签订的《上海市商品房预售合同》；2.《上海市房地产转让办法》第44条的解释；3.购房发票3张；4.《关于××园房屋面积补差的补充说明》；5.测绘公司向被告的发送的信函及测绘报告；6.《上海市新建住宅使用说明书》；7.系争房屋平面图；8.上海市房地产权证；9.系争房屋照片。被告提供的《××园业主综合客户关怀费确认书》以及双方当事人的当庭陈述等证据为证。经庭审质证，被告对于原告提供证据的形式上没有异议，但上述证据证明了原告的第一项诉请不应当支持。证据1的第五条约定，双方是根据实测面积结算房款，故不能证明原告的诉请。另对于层高，被告对此没有过多宣传，故不能证明原告的诉请。关于空调问题，合同在文字上的表述是三个顿号，应是一个中央空调，一个中央空调可以打到房间内，不是证明安装三个空调。对证据8、9的真实性表示无异议，但认为关于其他证据认为与本案没有什么关系。不再质证了。原告对被告提供的《××园业主综合客户关怀费确认书》的真实性亦表示无异议。上述证据具有真实性，且与本案待证事实相关联，本院对其证明效力予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《上海市商品房预售合同》，系签约当事人的真实意思表示，且符合法律规定，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于，涉案房屋实测公摊面积相比预售合同暂测公摊面积所增加的面积以及实测套内面积相比预售合同暂测套内面积所减少的面积是否应计收房款（即原告是否有权要求被告退还因公摊面积增加及套内面积减少而支付的补差款）。首先，相关的法律法规虽规定分摊房屋的共用部位的建筑面积或者因具有相应资质的测量机构实际勘测的误差而造成建筑面积增减的，预售合同约定的转让总价格不变，但原、被告双方已在预售合同补充条款一第四条，对暂测建筑面积与实测建筑面积不一致时应如何处理已明确作出以下约定：（一）当实测套内建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测套内建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。（二）当实测公用分摊建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测公用分摊建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。（三）当实测套内建筑面积及公用分摊建筑面积的增减造成房屋建筑面积增减，无论实测套内、公用分摊建筑面积增减误差是否超过3%，均以房屋建筑面积为准，适用合同第五条第1、2项约定。从上述约定可以看出，当房屋实测面积与暂测面积出现不一致而需要调整房屋总价时，双方明确一律按该房屋的实测建筑面积来结算房屋总价。该约定并不违反法律法规的强制性规定，故该约定合法有效，双方应遵照履行。房屋的总价系单价乘以房屋建筑面积得出，现房屋实测面积较暂测面积增加了0.86平方米，房屋总价较合同约定总价增加了78，894元，根据双方补充条款的约定，原告理应承担该增加部分的房价款。其次，双方签订的补充条款一第四条，是双方在协商后达成的一致意见，可见原告在签署预售合同时对套内面积或公用公摊面积的增减是否影响房价款已有充分的考虑，故原告以预售合同第五条第1款的约定，要求被告返还多收的房款36，731.92元之诉请，本院不予支持。关于原告要求赔偿房屋层高损失之诉请。根据预售合同约定，被告应向原告交付的房屋层高为2.965米的房屋，而被告实际向原告交付的讼争房屋层高为2.85米，显与双方约定不符，被告对此已构成违约，理应承担相应的违约责任。现因双方就被告在房屋建筑层高上发生违约行为应承担何种违约责任没有作出明确约定，现考虑到被告在建造讼争房屋时确实按图施工，其没有通过变更原设计图纸获取额外利益，被告所犯错误仅仅限于在双方预售合同上约定的层高标准低于实际交付房屋的层高标准，故本院根据涉案房屋层高不足的幅度、违约方的主观恶意、相应过错程度以及由此对原告造成的影响等，酌情确定由被告赔偿因房屋层高造成的损失费32，369元。原告要求赔偿房屋层高损失费的计算标准，缺乏依据，本院难以支持。关于空调安装问题，双方经协商已于2015年4月22日订立《××园业主综合客户关怀费确认书》，达成双方同意原合同中关于该房屋合同附件三《该房屋建筑结构、装修及设备标准》中显示“客厅、餐厅、卧室配置“日立”或同等档次品牌户式中央空调”的约定进行调整，被告同意从客户关怀角度出发，给予原告2万元（现金）空调标准配置一次性补偿费用。双方同意一次性了结此事，对本次事件不存在任何争议。原告沈奇世并于签约当日已收到被告支付的2万元补偿费用。因此，原告在已收取被告支付的2万元空调安装补偿费用后，仍然要求被告赔偿未在餐厅安装空调的损失费10，000元之诉请，构成重复主张，本院予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条之规定，判决如下：一、被告上海东苑美墅置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告沈奇世、矫晓雯层高损失费32，369元。二、驳回原告沈奇世、矫晓雯的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，736.76元，减半收取计2，868.38元，由原告沈奇世、矫晓雯负担2，554.48元，被告上海东苑美墅置业有限公司负担313.90元；如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 陈春芳二〇一五年九月二十八日书记员 周 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：搜索“”来源：