（2014）绍诸民初字第2311号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-12-02

案件名称

吴烨锋、郑来与诸暨展诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

诸暨市人民法院

所属地区

诸暨市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

吴烨锋,郑来,诸暨展诚置业有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十二条，第九十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的��释（二）：第一条第一款

全文

浙江省诸暨市人民法院民事判决书（2014）绍诸民初字第2311号原告：吴烨锋。原告：郑来。两原告的委托代理人（特别授权）：宣卫忠，浙江新兴律师事务所律师。被告：诸暨展诚置业有限公司。法定代表人：楼国水。委托代理人（特别授权）：俞岚、周春芝，浙江永大律师事务所律师。原告吴烨锋、郑来为与被告诸暨展诚置业有限公司（以下至判决主文��简称为展诚公司）商品房预售合同纠纷一案，于2014年8月15日向本院提出起诉。本院于同日受理后，依法由审判员魏岩岩适用简易程序独任审判。审理过程中，因本案在实体上的处理与被告的其他多个同类型关联案件的处理相关，被告展诚公司申请与原告进行庭外和解，但双方最终未能取得一致意见。后因案情复杂，本案转为普通程序审理，本院依法组成合议庭，于2015年9月2日公开开庭进行了审理。原告吴烨锋及两原告的委托代理人宣卫忠，被告展诚公司的委托代理人俞岚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴烨锋、郑来诉称，2013年7月23日，原告向被告购买位于诸暨市天玺名座5幢1单元011501号房及地下车位一个，共计价款1997261元，并订立商品房买卖合同一份。双方在合同中约定：被告应在2013年5月30日前交付房屋，如逾期交房超过60天，原告有权解除��同。原告解除合同的，被告应在原告解除合同通知书送达之日起60日退还全部房款，并按原告累计已付款的5%向原告支付违约金。合同签订当日，原告支付被告房款1347261元，后于2013年10月23日通过办理公积金贷款借款合同的方式支付余款650000元，履行了合同约定的全部付款义务。但被告未能按照合同约定期限交房。涉案商品房于2014年1月22日竣工验收，直至2014年3月10日才取得应由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，向诸暨市建筑业管理局备案。鉴于被告逾期交房，原告于2014年7月23日向被告邮寄送达了“解除合同通知书”，但被告至今未履行退款义务和支付违约金。现原告起诉要求解除原、被告双方于2013年7月23日订立的商品房买卖合同，被告返还原告购房款1997261元并支付违约金99863.05元。被告展诚公司辩称，原、被告双方签��商品房买卖合同属实。但双方买卖的商品房系现房，该商品房已于2013年4月22日经过质量检验合格，故被告不存在逾期交房的事实，当然不具备合同约定的解除条件，也不应向原告支付违约金。故应当驳回原告的诉讼请求。两原告为证实自己的主张，向本院提供了下列证据：1、原、被告双方于2013年7月23日订立的商品房买卖合同一份，用以证实在该商品房买卖合同中载明交付时间为2013年5月30日，之所以约定在该日交付是因为双方在订立合同时仍沿用了被告在此之前预售商品房时使用的格式合同，故双方实际的交付时间应为合同签订日或次日，且在交付时是通过规划、消防、环保等相关部门验收的。同时按照合同约定，商品房在达到使用条件后，出卖人应以书面通知的方式告知原告办理交房手续。2、个人贷款支付凭证、收据、绍兴市个��住房公积金贷款借款合同、销售不动产统一发票等，用以证实原告已向被告支付全部房款的事实。3、竣工验收备案表一份，用以证实涉案房屋的竣工验收时间为2014年1月23日，向建管部门备案时间为2014年3月10日，故商品房验收合格时间应确定在2014年3月10日的事实。4、解除合同通知书及邮寄凭证各一份，用以证实原告于2014年7月23日书面通知被告解除合同，要求退还购房款并支付违约金的事实。被告为证实自己主张的事实，向本院提供了“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”一份，用以证实涉案房屋在2013年4月22日已经通过单体竣工验收合格的事实。对原告提供的证据，被告经质证，除解除合同通知书及邮寄凭证外，对其余证据的真实性均无异议。但认为商品房买卖合同使用的是预售合同的文本格式，而本案买卖的商品房为现房，自然不能依据该合同上载明的早于签约时间的2013年5月30日作为交付时间。根据合同第七条“交付期限”的约定，双方选择第1项即“该商品房经验收合格”为交付条件，并未选择第2项“该商品房经综合验收合格”为交付条件，故房屋交付无需如原告所诉的需经消防、环保等部门的综合验收合格，只需单体验收通过即可视为符合交付条件。现双方签订商品房买卖合同的时间为2013年7月23日，该商品房在2013年4月22日就已通过单体竣工验收，早已符合交付条件。故只要原告履行付款义务后，房屋即可交付。目前可确认原告付清全部房款的日期为2013年10月21日，故被告履行商品房交付义务的时间至少在该日之后。原告提供的竣工验收备案表记载的内容属于综合验收范围，与本案合同的约定不具有关联性，不能达到原告的证明目的。对原告提供的解除合同通知书及邮寄凭证，被告经质证认为仅表明原告在2014年7月23日有单方要求解除合同的意向，但被告并未与其达成解除的合意。对被告提供的证据，原告经质证认为该竣工验收记录仅是分部验收不属于单体验收。本院认为，鉴于被告对原告提供的证据中除解除合同通知书及其邮寄凭证外的真实性均无异议，故对其真实性均予以认定。至于原告提供的解除合同通知书及其邮寄凭证，因邮寄凭证中收件人签名的一联系复印件，不能确定收件人“楼国水”的签名是否确实为被告法定代表人楼国水所签。故本院仅认定原告向被告邮寄过解除合同通知书的事实。对被告提供的“单位（子单位）工程质量竣工验收记录”，本院经审查，根据该验收记录中载明的内容，该验收记录是对展诚·天玺名座5#楼的单幢楼验收记录，应当属于被告主张的单体验收，验收结��为“合格”，故对该证据本院予以确认。经审理，本院认定事实如下：2013年7月23日，原告吴烨锋、郑来与被告展诚公司签订商品房买卖合同一份，由原告向被告购买位于诸暨市天玺名座5幢1单元011501号房及地下车位一个，共计价款1997261元。在该合同的第七条“交付期限”中约定：出卖人应在2013年5月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的房屋并符合合同约定的商品房交付给原告。该合同的第八条“出卖人逾期交付的违约责任”中还约定：除合同第七条规定特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾��超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之捌（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告于订立当天支付房款1347261元，后于2013年10月23日通过办理公积金贷款借款合同的方式支付余款650000元，履行了合同约定的全部付款义务。此后，原告于2014年7月23日以书面形式向被告提出解除合同，但未果。2014年8月15日，原告诉至本院，要求解除原、被告之间的商品房买卖合同，由被告返还房款并支付违约金。另查明，涉案的商品房于2013年4月22日经单位��子单位）工程质量竣工验收合格，于2014年1月23日完成竣工验收，并于2014年3月10日向建筑行政主管部门完成竣工验收备案。涉案商品房实际于2014年10月14日完成交付。本院认为，原、被告之间的商品房买卖合同关系，主体适格，意思表示真实，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同订立后，双方均应按照合同的约定履行。现原告已经依约向被告支付房款，被告亦已向原告实际交付房屋，故双方之间的主要合同义务已经履行完毕。现原告要求法院解除双方之间的商品房买卖合同，首先应当判断本案原告是否依法享有合同解除权。原告在本案中认为其享有合同解除权的主要理由是被告存在逾期交房情形，且逾期的时间符合合同第八条“出卖人逾期交房的违约责任”中规定的时间，故其可以解除合同。本院认为，因本案原、被告在��立合同时套用了商品房买卖合同的格式文本，故误将交房时间确定在订立合同之前，该时间节点并非双方真正的交付期限。因此，双方在商品房买卖合同中对交付房屋的履行期限并未作出明确约定。依据合同解释规则，人民法院在审理案件过程应对意思表示不明确、内容欠缺、当事人存有争议的条款，依据法律规定和案件的实际情况作出合理解释。本案中，既然双方对房屋交付期限约定不明，根据涉案合同的性质和订立合同时涉案商品房已经成为现房并经单位工程质量竣工验收的实际情况，原、被告双方互负履行商品房买卖合同主要义务的合同责任，即原告作为买受人负有支付房款的义务，被告作为出卖人负有交付房屋的义务。在原告缴清房款后，被告应在合理期限内通知原告收房。该通知包括口头通知或书面通知。现原告认为被告直到2014年10月11日方才书面通知��告收房，否认在此之前被告履行过通知义务。被告则抗辩因与原告订立合同时就已经具备交付条件，故在订立合同时已经口头通知原告可以收房，是原告自身的原因一直没有受领。本院认为，被告的抗辩符合常理，被告没有必要对其认为已经符合合同约定的交付条件的商品房迟延交付。同时，原告作为享有要求被告交付商品房的权利人，在2013年10月21日履行完买受人的付款义务后，应对自己依法享有的合同权利积极的加以行使，即使双方对合同中约定的交付条件的理解存在歧义，亦不能根据自己的理解单方判定被告违约。因此，本案原告本身并不享有合同解除权，亦不得基于自身的迟延受领向被告主张迟延交付的违约责任。其次，原告在审理过程中已经实际受领合同标的，以明示的行为接受履行，故不应再主张解除合同。现原告要求解除合同及返还房款、支付违约金的的诉讼请求，缺乏事实和法律根据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第一条之规定，判决如下：驳回原告吴烨锋、郑来的诉讼请求。本案案件受理费23577元，由原告吴烨锋、郑来负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。［在递交上诉状之日起7日内先预缴上诉案件受理费23577元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。审　判　长　　魏岩岩人民陪审员　　周苗来人民陪审员　　杨科晔二〇一五年九月二十八日书　记　员　　杨　琼更多数据：