（2015）浙甬民二终字第509号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-12-04

案件名称

姜珍诚与张文君、姜似松房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省宁波市中级人民法院

所属地区

浙江省宁波市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

张文君,姜似松,姜珍诚

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

浙江省宁波市中级人民法院民事判决书（2015）浙甬民二终字第509号上诉人（原审被告）：张文君。上诉人（原审被告）：姜似松。两上诉人共同委托代理人：凌嘉璐。两上诉人共同委托代理人：朱耀文。被上诉人（原审原告）：姜珍诚。委托代理人：黄永顺。上诉人张文君、姜似松因与被上诉人姜珍诚房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省象山县人民法院于2015年7月3日作出的（2014）甬象民初字第1887号民事判决，向本院提起上诉。2015年7月30日本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院经审理认定：被告姜似松与原告姜珍诚系同胞兄弟关系，被告张文君系姜似松妻子，证人姜某与丁某系被告姜似松与原告姜珍诚父母。2014年11月起，双方就案涉房屋再行买卖（被告姜似松从原告处回购）的价款及房屋升值补偿与过户手续办理等发生争议，其中多次的谈话过程被原告录音，被告姜似松对该几次谈话录音中其声音（说话）的真实性无异议。在该几次谈话录音中，被告姜似松承认原告已付清购房款，且后来实际支付的利息比协议约定的利率高；被告姜似松愿意以原价550万元的2-3倍（1500万元-2000万元）的价格从原告处回购案涉房地产，原告以其公司经营仍需要继续使用案涉房屋为由拒绝出售；在协商回购未果的情况下，被告姜似松要求原告补偿其房屋升值损失200万元-300万元，否则不协助原告办理过户及贷款手续，原告表示同意补偿其100万元；证人丁某在其中一次谈话的录音中说到房款550万元已付清，被告姜似松承认原告出具的借条在房款本息付清后已被其撕毁等内容。此后双方协商未果，原告遂诉来法院要求处理。在本案庭审中，证人丁某与姜某陈述案涉房屋转让事实，房款付清事实，双方围绕房屋回购价格及办理转户手续的补偿协商未果事实。另查明，2007年7月以来，登记在被告姜似松名下的案涉房地产作为债务人象山太平洋家电有限公司（以下简称太平洋公司）向中国农业银行象山县支行贷款的抵押物。2007年上半年至2010年上半年期间，原告姜珍诚与被告姜似松之间，以及原告姜珍诚控股的太平洋公司与被告张文君担任法定代理人的上海满异电力工程有限公司之间均发生巨额款项往来。又查明，原告主张双方于2005年1月10日经协商一致，约定两被告将登记在被告姜似松名下的坐落于象山县丹东街道靖南东路426号（即丹东街道丹峰小区62幢）的全部房地产（五间街面、共五层，用途为商住，建筑面积为1018.44平方米，房产证号为：象房权证丹城镇字第××号，国有土地使用权证号为：象国用2004第01-4675号）以人民币550万元价款转让给原告姜珍诚所有，先付50万元，余款500万元由原告姜珍诚向被告姜似松出具借条十份，并按年息6.417计算，利息一季度支付一次。上述协商内容由证人丁某即买卖双方的母亲以证人身份执笔，书写房屋转让协议三份（庭审中原告提交其与证人丁某保管的协议两份），并由原告姜珍诚与被告张文君签字确认。该协议签订后，原告按约向被告姜似松付款50万元并陆续支付余款500万元本息，但双方因故至今未办理案涉房地产的过户登记手续。两被告抗辩称其曾长期将案涉房地产出借给原告使用并为其贷款设定抵押，但原告诉称的房屋转让不是事实，协议系原告方伪造，即使该协议真实，也因未经房屋产权人姜似松签字同意，应属无效。一审审理中，被告姜似松曾当庭表示不需要对案涉房屋转让协议进行司法鉴定。但两被告于两次开庭审理后的2015年3月16日，申请对案涉房屋转让协议上“张文君”三个字与其他文字的书写形成时间进行司法鉴定，经审查，该院予以准许并依法移送司法鉴定。后因原告另行提供补强证据（证人丁某保管的“房屋转让协议”）以及两被告质证认可谈话录音中被告姜似松谈话的真实性等原因，该院于2015年4月23日决定撤回司法鉴定。2015年4月28日，两被告再次申请对原告庭后提供的证人丁某保管的房屋转让协议上“张文君”三个字与其他文字的书写形成时间进行司法鉴定，该院经审查不予准许。原审原告于2014年11月5日起诉至原审法院，请求判令：一、依法确认原审原告与原审被告张文君于2005年1月10日签订的房屋转让协议合法有效；二、判令原审被告姜似松即时协助原审原告办理坐落于象山县丹东街道丹峰小区62幢房地产的过户手续。原审法院经审理认为：本案的主要争议焦点在于房屋转让是否事实成立。首先，两被告关于被告张文君在空白纸上预先签名为原告贷款提供方便的说法有诸多不符合常理之处：被告张文君的该签名系圆珠笔书写，不符合银行通常的操作要求；银行办理抵押贷款时通常要求抵押人本人（含其配偶等登记或法定的共有权人）到场签名；案涉房地产登记在被告姜似松名下，其与张文君作为抵押人及共有权人去中国农业银行象山县支行办理贷款手续时签名通常均应在银行提供的格式合同文本上签名。其次，证人姜某与丁某作为被告姜似松与原告兄弟的父母，其证言比较符合常理，相对于双方陈述来说具有较高的可信度，且证言与案涉房地产事实上长期作为太平洋公司贷款的抵押物等情况，以及双方与证人丁某在录音资料记载的相关谈话内容能相互印证。最后，两被告辩称原告方及证人等伪造案涉房屋转让协议，且原告方偷录其谈话过程，有断章取义成份，但其认可相关谈话录音中其本人谈话的真实性，且录音资料显示在相关谈话中被告姜似松多处承认其收到原告支付的房款本息（实收利息比双方约定的高），其收房款后已将原告出具的借条撕毁，以及其答应原告办理案涉房地产过户手续以原告给予巨额房屋升值补偿为条件。被告姜似松作为案涉房地产登记的权利人，虽未书面授权其妻子代为签字转让案涉房地产，其本人亦未在案涉房屋转让协议上签字，但其本人实际已向原告收取全部房款本息的行为，表明其应当知道案涉房屋转让协议的相关情况，对其妻子的代为签约行为已在事实上予以认可。综上，双方之间事实上存在案涉的房屋转让关系，且该转让关系合法有效，原告已付清全部房款，被告姜似松负有协助原告办理房地产过户手续的义务，原告的相关诉请，理由正当，该院予以支持。两被告关于原告诉称的房屋转让协议系原告方伪造，且即使该协议真实，也因未经房屋产权人姜似松签字同意，应属无效，以及因原、被告之间长期有经济来往，双方从未明确过哪笔款项系购房款，原告无向被告支付房款事实、双方之间不存在房屋转让事实的辩称，与事实不符，该院不予采信。审理中，两被告两次申请对被告张文君的签名与案涉房屋转让协议上的其他文字是否同一时间形成进行司法鉴定，该鉴定事项的目的在于证明其关于原告方伪造案涉房屋转让协议的辩称主张。虽然案涉房屋转让协议中被告张文君的签名与原告及执笔人（证人丁某）的书写工具与笔迹不同，但是，基于上述分析，双方之间存在房屋转让关系事实清楚，房款已付清，两被告申请的司法鉴定已无进行的必要。此外，根据《最高人民法院关于对外委托文件制成时间鉴定有关事项的通知》（法司（2008）12号）的相关规定，该类鉴定本身科学性不足，除非双方共同选定某家鉴定机构并承诺服从其鉴定意见，人民法院不应准许该类鉴定，本案原告不同意进行司法鉴定，故该院对两被告的该申请不予准许。需要说明的是，本案案由系房屋买卖合同纠纷，而非确认合同效力纠纷，且原告的第二项诉请已实际上包含第一项诉请，基于一个案件仅处理一类法律关系的原理，本案宜仅对原告的第二项诉请作出实体裁判。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第六十条的规定，作出如下判决：被告姜似松在判决生效后十五日内协助原告姜珍诚办理坐落于象山县丹东街道丹峰小区62幢（即象山县丹东街道靖南东路426号）的房地产（房产证号为：象房权证丹城镇字第××号，国有土地使用权证号为：象国用2004第01-4675号）的登记过户手续。如果未按判决指定的期间履行非金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，支付迟延履行金。本案案件受理费160元，财产保全费5000元，均由被告张文君、姜似松承担。宣判后，原审被告张文君、姜似松不服，向本院提起上诉称：一审判决认定事实明显错误，故意偏袒被上诉人。本案房屋登记在上诉人姜似松一人名下，但被上诉人出示的所谓房屋转让协议却是由与被上诉人关系并不和睦并且没有房屋处分权的上诉人张文君签名，该房屋转让协议是伪造的。一审法院对于上诉人的鉴定申请予以准许，且在移送司法鉴定以后，决定撤回司法鉴定，显然系以职权侵害了上诉人的合法权益，明显存在偏袒。另外，本案中被上诉人提供的证据显示其只支付了240余万元，而且双方之间经济往来又有近千万元，究竟哪一笔涉及支付的房款，借条又是怎么回事，一审法院均没有查清，严重侵害了上诉人的权利。请求二审法院撤销原判，查清事实重新审核和认定房屋买卖协议的效力，并依法改判驳回被上诉人原审的诉讼请求或者将本案发回重审。被上诉人姜珍诚在二审中答辩称：第一，本案双方当事人具有特殊的身份关系，被上诉人认为双方当事人母亲执笔的房屋转让协议有不规范的地方，但该协议已经实际履行。在协议上签字的张文君是上诉人的妻子，房屋属于贵重的物权，姜似松不可能不知道。因为被上诉人已经提供了录音等证据，双方签署协议时是张文君签字，被上诉人也在场，因此双方都有人在场，因此协议是有效的。另外，双方当事人的母亲作为证人不存在偏袒的情形，因为双方当事人都是她的儿子，不存在偏袒的可能。第二，关于鉴定的问题，因为当时被上诉人仅仅提供了一份协议，上诉人要求对协议形成的时间进行鉴定，后来被上诉人又找到了一份协议，因为协议上的时间是一致的，因此一审法院认为鉴定没有意义并无不当。第三，双方当事人确实存在较大的经济往来，但是不能说明上诉人哪一笔是付房款，并且上诉人在录音中说明借条被撕掉了，说明双方存在房屋买卖的事实，至于是否付清房款是另外的法律关系。因此，一审法院认定事实清楚，请二审法院维持。二审期间，上诉人张文君、姜似松与被上诉人姜珍诚均未向本院提交新证据。二审经审理查明的事实与原判认定的事实一致，本院予以确认。本院认为：本案的主要争议焦点在于涉案房屋转让的事实是否成立。第一，对于被上诉人提供的录音资料，上诉人认可相关谈话录音中其本人谈话的真实性，根据该录音资料的内容，上诉人姜似松在录音中多处承认其收到被上诉人支付的房款本息，并在收房款后已将被上诉人出具的借条撕毁，以及其以要求被上诉人给予巨额房屋升值补偿为条件而答应被上诉人办理案涉房地产过户手续。第二，上诉人姜似松作为案涉房地产登记的权利人，虽未书面授权其妻子代为签字转让案涉房地产，其本人亦未在案涉房屋转让协议上签字，但其本人实际已向被上诉人收取全部房款本息的行为，表明其已经知道案涉房屋转让协议的相关情况，且对其妻子代为签约的行为予以认可。况且，证人姜某与丁某作为上诉人姜似松与被上诉人姜珍诚的父母，在证言中也明确表示上诉人已将案涉房地产出卖给被上诉人。第三，对于上诉人在一审中提出的鉴定申请，因证人丁某在一审中已提供另一份房屋转让协议，且上诉人认可两份房屋转让协议中张文君的签名系其本人所签，原审法院结合双方当事人的来往款项证明、证人证言及录音资料等相关证据，认为本案房屋转让事实清楚，上诉人申请司法鉴定已无必要，而对上诉人的鉴定申请不予准许并无不当。两上诉人认为张文君只是在空白纸上预先签名为被上诉人贷款提供方便，双方并没有签订房屋转让协议的理由缺乏依据，本院不予采信。据此，应当认定双方之间关于案涉房屋转让的事实成立，且该转让关系合法有效，上诉人姜似松负有协助被上诉人办理房地产过户手续的义务。综上，原审法院对本案事实认定清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决得当。上诉人之诉，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160元，由上诉人张文君、姜似松负担。本判决为终审判决。审　判　长　　马金平审　判　员　　钟康树代理审判员　　郑　辉二〇一五年九月二十八日代书　记员　　李春燕微信公众号“”