（2015）苏审二民申字第01445号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-12-31

案件名称

常州华德房地产有限公司、陈裕民等与常州华德房地产有限公司、陈裕民等商品房预售合同纠纷再审复查与审判监督民事裁定书

法院

江苏省高级人民法院

所属地区

江苏省

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

常州华德房地产有限公司,陈裕民,王吉娣

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百条，第二百零四条

全文

江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015）苏审二民申字第01445号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：常州华德房地产有限公司。住所地：江苏省金坛市北环西路***号。法定代表人：姚富新，该公司总经理。委托代理人：陶建成，该公司员工。委托代理人：刘鹏，江苏维业律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：陈裕民。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：王吉娣。再审申请人常州华德房地产有限公司（以下简称华德公司）因与被申请人陈裕民、王吉娣商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省常州市中级人民法院（2014）常民终字第785号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。华德公司申请再审称：（一）一、二审法院依据已失效的行政法规条款作出认定错误。国务院于2002年11月1日取消了《城市房地产开发经营管理条例》（以下简称《房地产条例》）中房地产开发项目竣工验收，该条例第十七条关于行政机关组织综合验收的规定已失效。二审判决依失效的该条款认定华德公司交房违反相关法律法规的强制性规定，明显错误。（二）一、二审法院认定事实错误。1、华德公司交付房屋时虽没有取得合同约定的竣工备案手续，但在交房时告知备案手续正在办理过程中，并不存在欺诈。2、华德公司对其违约行为向陈裕民、王吉娣支付了违约金，陈裕民、王吉娣也实际接受了华德公司支付的违约金数额，说明双方对此已经结算。现陈裕民、王吉娣要求撤销该结算，重新按双方合同约定的日万分之八计算违约金，于法无据。3、双方合同约定的违约金超过银行贷款利率的四倍及案涉商品房的租金损失，明显过高。如该结算可撤销，华德公司关于降低双方合同约定违约金比例，减少违约金的请求，就应予支持，而一、二审法院不予支持错误。（三）二审法院违反了举证责任分配规则。商品房买卖合同中延期交房的损失参照的仅是租金损失，而陈裕民、王吉娣的租金损失本应由其进行举证，二审法院却错误地将该举证责任分配给华德公司。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定申请再审。本院审查查明事实与一、二审判决查明的事实相同。本院认为：华德公司交付陈裕民、王吉娣的商品房、车库应当经有关政府部门办妥竣工备案手续，是华德公司与陈裕民、王吉娣之间商品房买卖合同和车库买卖合同的明确约定，是双方当事人的意思表示，华德公司应当按该约定履行义务，且该约定没有违反《房地产条例》。《房地产条例》虽在2002年11月1日8日进行修改，但《房地产条例》第十七条内容并未修改，更未废止，故二审法院不存在适用已失效规定内容的事实。关于违约金问题。华德公司未在2013年4月30日前办妥案涉商品房、车库的竣工验收备案手续，将符合交付条件的案涉商品房、车库交付陈裕民、王吉娣，已经构成违约，应当按约向陈裕民、王吉娣支付违约金。陈裕民、王吉娣虽在华德公司交付案涉商品房、车库时接受了华德公司支付的部分违约金，但并未明确表示放弃对剩余部分违约金的主张。华德公司认为双方约定的违约金超过银行贷款利率四倍及案涉商品房的租金损失，明显过高，但是违约金过高调整要考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，仅以利率及租金作为损失计算基准，没有事实和法律依据，而违约金约定是双方当事人履行合同义务的承诺和保证，陈裕民、王吉娣已按约向华德公司支付购房及购车库款，而华德公司违约交付案涉商品房、车库，却要求调低违约金，一、二审法院未予支持，并无不当。关于举证责任分配问题。陈裕民、王吉娣向华德公司主张的诉讼请求是违约金，并非对租金损失进行主张，无需对租金损失承担举证责任，二审法院不存在举证责任分配错误，故华德公司的该项再审理由，不能成立。综上，华德公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回常州华德房地产有限公司的再审申请。审　判　长　　俞灌南审　判　员　　刘嗣寰代理审判员　　韩文彦二〇一五年九月二十八日书　记　员　　熊伟杰 微信公众号“”