（2015）顺民初字第1045号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-05-04
案件名称
曾华明与福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司委托合同纠纷一审民事判决书
法院
顺昌县人民法院
所属地区
顺昌县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
曾华明,福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司
案由
委托合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第二十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省顺昌县人民法院民 事 判 决 书（2015）顺民初字第1045号原告曾华明，男，1970年8月27日出生。委托代理人谢小贵（特别代理），福建武夷律师事务所律师。被告福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司。法定代表人黄德波，董事长。委托代理人吴彩镜（特别代理），福建双剑律师事务所律师。委托代理人范琦华，福建双剑律师事务所实习律师。原告曾华明与被告福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司（以下简称富邦公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年7月7日立案受理，依法由审判员何园适用简易程序于2015年8月7日、2015年9月28日公开开庭进行了审理。原告曾华明的委托代理人谢小贵，被告富邦公司的委托代理人吴彩镜、范琦华二次庭审均到庭；被告富邦公司的法定代表人黄德波到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告曾华明诉称，2011年10月12日，被告经股东会决议，与原告签订将顺昌县双溪街道中山西路XX号X号楼所有住宅及店面由原告包销的商品房包销合同，并委托原告全权负责X号楼的施工建设及工程建设的管理协调工作。被告为此向原告出具了股东会决议、《授权书》、委托书。现X号楼已经竣工，被告却拒绝依据《授权书》（协议）向原告移交X号楼销售所具备的相关手续。为此，原告诉请法院判令：1、确认原、被告于2011年10月12日签订的授权原告包销顺昌县双溪街道中山西路xx号x号楼所有住宅及店面的协议合法有效；2、判令被告向原告移交销售顺昌县双溪街道中山西路XX号X号楼所有住宅及店面所应具备的相关材料。被告富邦公司辩称，1、原告不具备商品房销售代理资格，其与答辩人签订的委托协议依法为无效合同。根据《城市房地产管理法》第五十七条、第五十八条，《商品房销售管理办法》第二十五条、第二十九条以及《经纪人管理办法》第二条、第十八条第（一）项之规定，原告作为自然人，不具有从事商品房中介服务资格，不得从事商品房销售代理工作。2、原告主张的《授权书》（协议），属于附条件授权，所附条件至今尚未成就，授权依法尚未生效。《授权书》第二条系对授权所附明确条件。自X号楼工程开工以来，原告并未实际协助工程顺利建成，也未协助办理工程竣工验收及销售所具备的相关手续。3、根据《商品房销售管理办法》第二十五条第二款之规定，原告主张的协议，缺乏合同必备条款。答辩人的授权，仅是委托销售，而非委托包销。X号楼原定于2012年5月29日竣工，但竣工时间一再拖延，导致答辩人至今无法提交预售材料，原告主张的标的至今不存在。原告以自己的行为表明不履行主要债务，答辩人依据合同法的规定主张解除委托，其责任在原告。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年10月12日，被告富邦公司作出股东会决议，委托原告曾华明负责销售X号楼所有住宅及店面。同日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《授权书》一份。该《授权书》约定：一、顺昌双溪中山西路XX号X号楼商品房，房价以每平方3700元，店面以每平方20000元销售价，总价整体包销售税收由甲方负责，超出部分的价格税收由乙方负责，总销售时限为竣工验收后三个月，超时本协议作废。二、条件：乙方需协助其7号楼工程的顺利建成集相应的手续，并协助办理该工程的竣工验收及销售所具备的相关手续。三、本协议一式贰份，甲、乙双方各执一份，自签字之日起生效。同时，被告作为委托人，向原告出具《委托书》一份，委托原告全权负责7号楼施工建设及工程的管理协调的有关事宜。另查明，顺昌县规划建设和旅游局于2015年7月29日出具证明“至2015年7月29日未收到福建省顺昌县富邦房地产开发有限公司申请‘南北二街’商住楼7号楼的预售材料”。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的《股东会决议》、《授权书》、《委托书》，被告提供的《报告》等证据证实，故本院对上述事实予以确认。本院认为，根据被告富邦公司的《股东会决议》，被告委托原告曾华明销售商品房，双方为此签订《授权书》。该《授权书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，为有效合同。原告主张该《授权书》为商品房包销合同，而依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十二条的规定，商品房包销合同应包含两重基础法律关系，其一为出卖人委托包销人销售商品房，其二为包销人购买销售期满后未销售的商品房（或另行约定）。本案中，《授权书》对销售期满后，未销售房屋的处理未作明确约定，欠缺商品房包销合同的相关要件，不足以认定为商品房包销合同。原告主张合同性质为商品房包销合同，本院不予支持。原告未提供证据证明涉案商品房已经竣工验收，其要求被告移交销售所应具备的相关手续，没有合同依据，本院对该项诉讼请求，不予支持。被告认为原告不具备从事商品房中介服务资格，合同无效。因相关法律、行政法规的规定属于管理性规范，不足以认定合同无效，本院对该答辩意见不予采纳。被告主张解除合同，但未提起反诉，在本案中不予审理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告曾华明的诉讼请求。本案受理费100元，适用简易程序审理减半收取50元，由原告曾华明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。审判员 何 园二〇一五年九月二十八日书记员 黄心怡本案依据的主要法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。二、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。三、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。 来自：