（2015）沪一中民二（民）终字第2557号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-10-27
案件名称
黄翠芝诉柴雯钊房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第2557号上诉人黄翠芝（原审被告）。委托代理人张涛，上海君澜律师事务所律师。被上诉人柴雯钊（原审原告）。上诉人黄翠芝因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第13512号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年8月6日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2013年8月5日，柴雯钊（出租方，甲方）与黄翠芝（承租方，乙方）签订一份由上海＊＊房产经纪有限公司出具的《租赁合同》，合同约定，由柴雯钊将其合法拥有的＊＊＊房屋（以下简称系争房屋）出租给黄翠芝使用，该房屋建筑面积为37.50平方米，黄翠芝承诺仅作为经营使用。租赁期限为自2013年9月5日起至2019年9月4日止。租金、押金及支付方式：月租金为人民币5，300元，租金以现金方式支付，首期支付三个月，共计15，900元，以后每三个月结算一次，黄翠芝需提前5天支付下次房租。合同还约定：黄翠芝在租赁期内，实际使用的水、电、煤气、电话、清洁、治安、有线电视费等费用应由黄翠芝承担，租赁期间的物业管理费由黄翠芝支付；黄翠芝应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如违约拖欠，柴雯钊有权收回系争房屋，屋内设施按无主处理。合同对违约处理约定：双方如有特殊情况，包括房屋拆迁，需提前终止合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续，如违约，则向对方支付违约金（具体金额未注明），如柴雯钊违约，除退还给黄翠芝押金外，还须���付上述金额违约金，反之若黄翠芝违约，则柴雯钊有权不退还押金。合同补充条款约定：房屋租金每两年递增500元，即从2015年9月5日起租金为5，800元，以此类推。2013年11月28日，上海＊＊房地产估价有限公司向柴雯钊出具《告居民书》，称系争房屋已列入轨道交通13号线二期工程成山路站项目建设范围，将对房屋进行实地勘察，房屋估价初步结束并作公示。2014年1月6日，柴雯钊（乙方，被拆迁人）与上海轨道交通十三号线发展有限公司（甲方，拆迁人）及上海市浦东第四房屋征收服务事务所有限公司（代理人，房屋拆迁实施单位）签订了一份《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议（适用价值标准房屋调换）》（以下简称《安置协议》）。协议约定：因建设需要，甲方取得乙方现有住房的房屋拆迁许可证，为明确双方权利和义务，根据相关规��协商订立本协议。拆迁房屋的性质为私房、类型为成套房，面积为37.40平方米，经评估机构评估，其房地产评估单价为每平方米30，997元。甲方应补偿乙方的货币补偿款计1，522，389.44元，安置乙方房屋与货币补偿款的差价为105，939.44元。甲方应在乙方搬离原址90日内，支付给乙方搬家补助费1，000元，设备迁移费2，550元。协议还约定，签约搬迁奖励费10万元，装修费19，815元，装修过渡费3，600元；自行购房奖励费54，120元，合计177，535元，各项补偿款与乙方购房款相抵后，甲方实付乙方总计287，024.44元，甲方应在乙方搬离原址60日内支付给乙方。2015年3月4日，柴雯钊向黄翠芝发出《告知书》，要求黄翠芝于2015年3月15日前搬离系争房屋，带走必要的财物，并声明，逾期不搬离，有关部门将进行处理，一切后果自负。因柴雯钊尚未搬离系争房屋，故《���置协议》中约定的补偿款，柴雯钊尚未取得。2015年4月，柴雯钊诉至原审法院，请求判令：1、解除柴雯钊与黄翠芝之间签订的《租赁合同》；2、黄翠芝立即迁出系争房屋；3、黄翠芝支付房屋租赁期间（2013年9月5日至2015年4月4日）所欠的物业费489.70元、水费131.50元、电费17.30元及租金（2015年2月5日至2015年4月4日）10，600元，自2015年4月5日起至黄翠芝实际返还系争房屋之日止按每月5，300元计算的租金。黄翠芝不同意柴雯钊的诉讼请求，并提起反诉，请求法院判令柴雯钊支付：1、搬迁奖励费10万元；2、装修费19，815元；3、过渡费3，600元；4、搬家补助费1，000元；5、设备迁移费2，550元；6、返还押金5，300元。柴雯钊不同意黄翠芝的反诉请求。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。柴雯钊与黄翠芝之间就系争房屋签订的《租赁合同》���双方真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应按约履行。黄翠芝在使用系争房屋后，未按约支付租金及相关费用，显属不当。黄翠芝辩称其未支付租金及相关费用的过错在柴雯钊，但既未提供证据，也不符合合同约定及法律规定，故不予采纳。根据合同约定，黄翠芝违约拖欠租金及其他费用，柴雯钊有权收回房屋；双方如有特殊情况，包括房屋拆迁，可提前终止合同。现黄翠芝未按约支付相关费用，系争房屋又遇拆迁，柴雯钊也已提前通知黄翠芝，故柴雯钊主张解除《租赁合同》并要求黄翠芝返还系争房屋，符合合同约定。对于租金及相关费用，因黄翠芝予以认可，故予以确认。对于黄翠芝反诉主张的相关补偿款，因柴雯钊虽与拆迁部门签订了协议，但至今尚未获取相关的补偿款。黄翠芝现要求柴雯钊支付相应补偿款的条件尚未��就，故黄翠芝要求柴雯钊支付搬迁奖励费、装修费、过渡费、搬家补助费、设备迁移费等费用的请求，依据不足，不予支持。黄翠芝可待柴雯钊取得补偿款后再行主张权利或通过其他途径解决。柴雯钊自愿补偿黄翠芝装修费15，000元，于法不悖，应予准许。关于押金，《租赁合同》中虽约定为5，300元，但黄翠芝未提供证据证实，而柴雯钊提供的收条则证明押金为4，700元，故应当认定黄翠芝支付的押金为4，700元。因考虑到合同解除有拆迁等因素，对于押金，由柴雯钊予以返还，更为合理。故黄翠芝要求柴雯钊返还押金的请求，可予支持，但金额确定为4，700元。原审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，于2015年7月9日作出判决：一、解除柴雯钊与黄翠芝于2013年8月5日签订的《租赁合同》；二、黄翠芝应于判决生效之日起十���日内迁出＊＊＊房屋，并将该房屋返还柴雯钊；三、黄翠芝应于判决生效之日起十日内支付柴雯钊物业费489.70元、水费131.50元及电费17.30元；四、黄翠芝应于判决生效之日起十日内支付柴雯钊房屋租金及占有使用费（计算方式：自2015年2月5日起至2015年4月4日止为10，600元，自2015年4月5日起至实际返还日止按每月5，300元标准计算）；五、柴雯钊应于判决生效之日起十日内返还黄翠芝押金4，700元；六、柴雯钊应于判决生效之日起十日内补偿黄翠芝15，000元；七、驳回黄翠芝的其他反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费89元，减半收取计44.50元，由黄翠芝负担；反诉案件受理费1，437元，由黄翠芝负担1，144元，由柴雯钊负担293元。原审法院判决后，上诉人黄翠芝不服，向本院提起上诉称：上诉人租金未能支付的原因在于被上诉人，是被上诉人明确告知上诉人2015年1月15日之后的租金无需再支付了。除租金外的其他费用未能支付的过错也在于被上诉人，因该费用发生时上诉人无从知晓。因此，被上诉人无权提前解除合同。现系争房屋动迁，安置协议明确约定了搬家补偿费、设备迁移费、装修费等合理补偿款，该款项本应属上诉人所得，与被上诉人有无实际获得该款项无关。据此，要求撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审时的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。被上诉人柴雯钊辩称：上诉人拖欠租金未付已违约在先，后系争房屋遇动迁，故双方之间的租赁协议理应予以解除。系争房屋系上诉人从他人处转租而来，从未进行过装修，上诉人仅向他人支付过��租费1.5万元，该款项被上诉人已同意支付，故上诉人不应获取动迁安置的相关补偿费用。原审判决正确，要求维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法设立的合同具有法律效力，各方当事人均应严格恪守。上诉人为承租系争房屋与被上诉人签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，亦未违反我国相关法律、法规的禁止性规定，原审认定该合同有效当属正确，双方均应严格按照合同约定履行各自的合同义务。现因上诉人拖欠租金及物业费、水电费未付，被上诉人依据上述合同约定，行使合同解除权，符合法律规定。上诉人理应在合同解除后向被上诉人返还房屋，并支付拖欠的租金、物业费、水电费及实际占用房屋期间的房屋使用费。上诉人主张其未能支付租金的原因系被上诉人明确告知无需再付导致��但上诉人未能就此提供相关证据予以佐证，且被上诉人对此亦不予认可，故本院不予采信。至于上诉人向被上诉人主张的因系争房屋动迁所获得的相关补偿款，一则，因尚无证据显示被上诉人已实际获得了该部分款项，二则，上诉人也未提供证据证明其系该补偿款的收益人，故本院对此不予支持。综上，原审法院判决正确，本院予以维持。上诉人的上诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，364.50元，由上诉人黄翠芝负担。本判决为终审判决。审 判 长 毛 焱代理审判员 孙 飞代理审判员 陈蓓蓉二〇一五年九月二十八日书 记 员 曹 靖附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：百度搜索“”