（2015）苏中民终字第03394号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-12-17
案件名称
戴东根与陈建超房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈建超,戴东根
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）苏中民终字第03394号上诉人（原审被告）陈建超。委托代理人李日钧，江苏新苏律师事务所律师。委托代理人杨菊，江苏新苏律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）戴东根。委托代理人孙秀梅，江苏恒之律师事务所律师。上诉人陈建超因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院作出的（2014）吴甪民初字第96号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2005年1月20日，原审原告（乙方）与苏州市吴中区甪直镇农林服务中心（甲方）签订土地使用协议书一份，写明有乙方使用甲方位于（苏州市吴中区）陆巷湾的土地11亩，使用时间自2005年1月28日至2016年1月28日，并注明现有土地如需建房由乙方办理手续。后原审原告在承租土地上建设房屋，2009年11月2日，苏州市吴中区甪直镇人民政府出具产权证明一份，载明，位于（苏州市吴中区）东方大道建设玩具厂7000平方米厂房搬迁，安置在苏州市吴中区甪直镇园艺路98号葡萄园内，租赁土地11亩，房屋面积为7000平方米，具产权为戴东根所有。2007年3月11日，原审原、被告签订租房协议一份，约定原审原告将现有位于长虹路西侧（陆巷湾园艺路98号）厂房540平方米出租给原审被告使用，租期自2007年3月15日至2010年3月15日，厂房租金每平方米90元，合计48600元，协议生效之日起支付当年全部租金，以后每年12月30日以前付清下年度租金。上述租赁期限届满后，原审原告出租厂房的面积扩大至900平方米，另将四间住宿楼租予原审被告使用。2012年9月，苏州市吴中区甪直镇农林服务中心发出通知，告知陆巷湾地段需环境整治，原陆巷湾园艺场地段租地经营户全部列入整改范围，土地使用协议如到期则不再续签等事宜，原审原告予以签收。2012年10月，原审原告向原审被告发出通知，写明，至2012年11月8日双方所签租赁合同无论是否到期都视作到期，合同自然解除不再续签，并要求原审被告于2012年11月10日前搬离。2013年8月28日，原审原告再次通知，至2012年12月18日双方签订的租赁合同视作到期，合同自然解除不再续签，并要求原审被告于2013年9月30日前搬离。原审被告收到上述通知但未迁出房屋，后与原审原告于2013年11月30日因“房租”问题发生纠纷，故原审原告提起本案诉讼。另查，2007年4月，苏州华轩塑料制品有限公司成立，住所地为苏州市吴中区甪直镇陆巷湾园艺路98号。原审被告作为发起人之一任公司法定代表人。原审原、被告于2007年3月11日签订的租房协议作为公司设立资料现存于工商行政管理部门。审理中，原审原告为证明其主张，提供租赁协议、产权证明、苏州市吴中区甪直镇农副公司（农林服务中心）作为申请人的建房申请等证据，称案涉房屋系其建造，由苏州市吴中区甪直镇农林服务中心办理相关批准手续；原审被告不予认可。经向苏州市吴中区甪直镇农林服务中心调查，案涉房屋建于农村集体所有的土地之上，系原审原告自行建造，未办理任何批准手续。原审被告为证明其主张，提供存于工商行政管理部门的租房协议、苏州华轩塑料制品有限公司工商营业执照及通知，称其与原审原告所签租赁协议已于2012年11月解除，其为设立苏州华轩塑料制品有限公司签订该协议，房屋是公司使用，故租金不应由其支付；其于2013年11月基本腾空房屋，2014年5月搬走堆放的杂物，虽未交还钥匙，但房屋已实际交还，无需腾空；原审原告则认为，租赁协议系原审被告所签，其有权向原审被告主张权利；原审被告从未与其办理返还房屋的交接手续，屋内存放的废料也一直未搬走。直至2014年底，原审被告才通过他人告知房屋业已腾空，现不再要求原审被告腾空房屋，但要求原审被告支付返还房屋前占用房屋的使用费。庭审中，双方一致确认，原审被告自2012年12月15日起再未支付租金，租金按每年100000元的标准计算。原审原告主张支付至2014年12月15日，原审被告以房屋已于2014年5月腾空为由，同意付至房屋腾空之日。原审原告戴东根诉称，2007年3月11日，其与原审被告签订租房协议，约定原审被告向其租赁其所有、位于苏州市吴中区甪直镇长虹路西侧（即园艺路98号）的厂房，租期自2007年3月15日至2010年3月15日。租期届满后，上述厂房仍由原审被告使用，双方口头约定为不定期租赁，但原审被告结欠租金未付。经催要无果，现起诉请求判决解除原审原、被告之间的租赁合同，原审被告腾空厂房并支付占用期间的租金（2012年3月5日至2014年8月15日为220000元），并继续计算至法院判决之日止。原审法院认为，原审原告就未经批准在农村集体所有的土地上建设的房屋，与原审被告订立的租赁合同为无效合同。原审原告称建房经过批准，未提供充分证据，不予采信。租赁合同无效，当事人有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。原审原告向原审被告主张权利，原审被告认为其为设立苏州华轩塑料制品有限公司承租房屋，房屋使用人是公司，其不负合同义务。因原审被告为设立公司以自己名义与原审原告签订合同，原审原告作为合同相对人，有权要求发起人原审被告承担合同责任，故原审原告有权向原审被告主张房屋占有使用费。双方对结欠使用费的标准及起算时间均无异议，予以确认。原审被告虽提出房屋已于2014年5月交还，但原审原告予以否认，因使用费的支付应视租赁物使用的情况而定，现原审被告认可2014年5月其并未返还房屋钥匙，故租赁物实际控制权转移至原审原告的依据不足，对原审被告的意见不予采信，应确认原审原告认可的返还时间，对原审原告要求原审被告支付2012年12月15日至2014年12月15日房屋占有使用费200000元的诉讼请求予以支持。原审原告不再要求原审被告腾空房屋，不予理涉。至于原审被告提出苏州华轩塑料制品有限公司因房屋拆迁应得的停产停业损失、搬迁费用、资产收购费用等，可另行处理。综上，依据《中华人民共和合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国公司法若干问题的规定（三）》第二条之规定，原审法院判决如下：一、原审被告陈建超于本判决生效之日起十日内支付原审原告戴东根人民币200000元。二、驳回原审原告戴东根的其他诉讼请求。案件受理费人民币2900元，由原审原告戴东根负担人民币100元，原审被告陈建超负担人民币2800元。上诉人陈建超不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院对重要事实认定不清，法律适用有误，对于部分与案件有关的主要证据没有分析认定。1、被上诉人无证据证实为房屋的合法所有权人。电费发票都是苏州市千耀盈电子有限公司开具给华轩公司，对房屋享有权利的应当为千耀盈公司，而非被上诉人。2、所有的款项都是被上诉人代表千耀盈公司从华轩公司领取现金支票收取，上诉人未使用房屋，并非适格被告。在工商局办理公司设立手续时，租房协议经过农林服务中心、甪直镇政府签署的文本，明确房屋的承租人为华轩公司。华轩公司的注册经营地也是涉案房屋所在地。一审既然判定租房协议为无效合同，应根据房屋的实际使用情况确定各方主体，认定华轩公司与千耀盈公司发生关系。3、一审对于房屋使用费直接相关的腾空房屋事实没有查清。由于2012年10月千耀盈公司书面通知因房屋拆迁，不论租赁合同是否到期均视作到期，合同自然解除不再续签。随后政府拆迁的相关工作人员就进场测量、对经营户的情况摸底统计，千耀盈公司不再对厂区进行管理、撤出厂区、不再履行出租方的义务。2012年底时间仓促，被告被迫暂时留在原地、自行增加派驻保卫人员，耗费了大量的精力。后在2013年11月华轩公司找到了办公地点、搬离的时候千耀盈公司阻止华轩公司搬离，最终通过报警后华轩公司得以将机器设备全部搬离。千耀盈公司完全知悉此情况，因此被上诉人以自己名义提起诉讼的时候，诉讼请求就是截止2013年11月的房屋租金。之后在诉讼过程中第一次开庭沟通后于2014年4月，华轩公司将剩余的一点杂物全部搬离，且在诉讼过程中已经过代理人告知上述事实、之外也通过电话和短信的方式告知千耀盈公司的戴东根。被上诉人应举证上诉人长期实际使用涉案房屋。原审法院根据被上诉人陈述认定事实缺乏事实和法律依据。4、房屋占用费直接参照租金标准没有依据。之前的10万元／年，是千耀盈公司与华轩公司以及其他生产企业共同在一个大院中办公，还提供用电、卫生、秩序维护、门岗门卫等服务时的标准。自2012年12月开始，千耀盈公司不再给华轩公司提供上述服务。即便2013年11月30日之前的占用费，原审法院计算缺乏事实和法律依据。5、对于戴东根签收的华轩公司支票存根、千耀盈公司开具的发票以及厂房现场照片，原审法院没有查实认定。6、对于没有合法建造手续的房屋、且在政府要求征用之后仍然判决支付占用费，会产生错误的司法引导作用，变相产生非法建筑物参照合法建筑物处理的法律后果。千耀盈公司长期以来将房屋出租给华轩公司使用，在2012年的事实因房屋拆迁（政府已经对经营户情况摸底评估）要求终止关系。华轩公司认为既然拆迁，就应当由政府与自己协商房屋的使用及拆迁补偿事宜、与房屋的出租方没有任何关系，千耀盈公司也没有理由再收取房租。而千耀盈公司既不愿意将政府给予经营户的补偿给华轩公司，另一方面又试图通过戴东根出面诉讼索取房屋使用费。既然法院已经审理查明房屋没有任何批准手续，事实上就是一个非法建筑。而且该建筑物已经被拆迁的情况下仍判决占用费，适用法律不当。综上，原审法院认定事实不清，适用法律有误，请求二审法院查明事实，撤销原判，依法改判驳回上诉人的起诉或诉讼请求。被上诉人陈建超二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据被上诉人与苏州市吴中区甪直镇农林服务中心签订的土地使用协议，以及苏州市吴中区甪直镇人民政府出具的证明，原审法院认定涉案房屋为被上诉人所建造正确。对于支票的付款人以及发票开具人并不是认定合同相对人以及房屋建造人的依据。上诉人为设立公司以自己的名义与被上诉人签订租赁合同，被上诉人按照上诉人的指示完成将涉案房屋交付使用。虽然涉案租赁合同无效，上诉人将涉案房屋交与其设立的公司使用，但上诉人作为涉案租赁合同的一方当事人，上诉人与其设立的公司之间的法律关系不影响上诉人向被上诉人支付房屋占有使用费的义务。报警后机器设备搬离证实当时可以搬离全部物品返还涉案房屋，但遗留物品导致涉案房屋未能及时返还给被上诉人。上诉人无证据证实在2014年12月15日前向被上诉人返还涉案房屋，原审法院认定上诉人应支付使用费至2014年12月15日正确。涉案房屋未能及时返还，导致被上诉人不能及时处分涉案房屋，故使用费的认定不以上诉人是否使用水电、门岗门卫服务为依据，原审法院对于房屋占有使用费的计算合理。拆迁事宜与本案不属于同一法律关系，亦不影响本案房屋占有使用费的计算。综上所述，上诉人陈建超的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2900元，由上诉人陈建超负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨恩乾审 判 员 孙 毅代理审判员 黄学辉二〇一五年九月二十八日书 记 员 毛莉莉 来源：