（2015）虹民三（民）初字第1404号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-11-27

案件名称

上海明明房产经纪有限公司第十一分公司与黄强居间合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市虹口区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市虹口区人民法院民事判决书（2015）虹民三（民）初字第1404号原告上海明明房产经纪有限公司第十一分公司，住所地上海市杨浦区。负责人吴林华，经理。委托代理人郭韧，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托代理人谢瑜，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告黄强，住上海市。原告上海明明房产经纪有限公司第十一分公司与被告黄强居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员赖维娜独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海明明房产经纪有限公司第十一分公司的委托代理人郭韧，被告黄强庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海明明房产经纪有限公司第十一分公司诉称，2014年12月，被告黄强至原告门店向原告工作人员表示其打算在本市虹口区海湾新苑或附近小区购房，并描述了其购房要求，随后原告工作人员为被告四处寻找合适房源。2014年12月21日原告工作人员带被告看了上海市虹口区水电路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称水电路房屋）以及万安路XXX弄XXX号XXX室房屋，被告在《看房确认书》上签字确认，后被告表示看中了水电路房屋。此后原告多次通知被告前来签订网上买卖合同，但被告却找各种理由推脱，拒签合同并表示不再购买带看过的房屋。原告后得知被告已跳过原告购买了水电路房屋，成交价为233万元。根据《看房确认书》约定，被告在看过原告介绍的出卖方的房地产六个月内，与原告介绍的出卖方完成买卖交易或者利用原告所提供的信息、机会等条件但未通过原告而与出卖方完成买卖的，应当向原告支付成交总价款的1%的佣金。故现起诉至法院，要��被告向原告支付佣金23，300元。被告黄强辩称，不同意原告的诉讼请求。2014年12月21日原告的一位吴姓经理通知被告，有几套不错的房源要带被告看房，其中一套就是水电路房屋，吴经理告知的房价为245万元，被告提出房价过高需要考虑。《看房确认书》上确系被告签的字，但签字的时候未填写房价且未盖原告公章，现《看房确认书》上所写房价与当时口头告知的房价不符。被告是将自己原有的唯一房产出售，急于购房，故在不同地段的多家中介都有看房，2014年12月29日，被告来到上海怡清房地产经纪有限公司（以下简称怡清房产）要求中介推荐房产，中介在询问了住处后推荐了水电路房屋，怡清房产的挂牌价格为230万元，比原告报价低，当天看房后即支付了定金5万元，2015年1月19日签订了正式买卖合同，被告向怡清房产支付了佣金2万元。经审理查明，2014年12月21日原告带被告看了水电路房屋，被告在《看房确认书》上客户确认处签字，该确认书载明：物业信息为海湾新苑XXX号XXX室（即水电路房屋），面积78平方米，房价235万元；景瑞花园XXX号XXX室，面积78平方米，房价230万；被告确认于2014年12月21日由原告委派的业务员陪看过上述物业；备注1、客户在看过原告介绍的出卖方／出租方的地产六个月之内，与原告介绍的出卖方／出租方完成买卖／租赁交易或者利用了原告所提供的信息、机会等条件但未通过原告而与出卖方／出租方完成买卖／租赁交易的，都应向原告支付佣金；2、买卖交易的佣金额度为所交易的房地产实际成交总价款的1%；3、客户如未能守信将佣金支付给原告，则自看房之日起，每逾期一日，按应付佣金的百分之五支付违约金。2014年12月29日，被告、案外人叶某某作为乙方，案外人倪某某、王��甲、王某乙作为甲方，经怡清房产五角场分公司居间就水电路房屋签订了《房屋转让协议书》，约定乙方认购甲方的水电路房屋，价格为230万元，付款方式为2014年12月29日支付定金5万元，2015年3月1日签订正式买卖合同，并支付70万元（包括定金5万元），同时办理相关房屋买卖有关手续，乙方贷款160万元，若贷款不足160万元，则现金补足；双方确认在2015年5月1日前共同向房地产交易中心办理转让过户手续；产权交易中发生的税费由乙方承担；甲方送维修基金、煤气过户费、有线初装费；房内的家用电器、家具等，由甲方自行处理，与乙方无关；签正式合同时，乙方支付中介服务费2万元；甲乙双方其中任何一方违约，须支付房价总款的2%中介费。该协议书中介处由怡清房产五角场分公司盖章。2015年1月19日，被告、案外人叶某某作为买受人（乙方），案外人倪某某、王某甲、王某乙作为卖售人（甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定双方通过怡清房产五角场分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有的水电路房屋，转让价款为230万元。合同并就其他交易条款进行了约定。2015年3月4日，房地产交易中心受理了水电路房屋房地产权利的转移登记申请。同日，被告向怡清房产支付佣金2万元。同年3月23日，被告、案外人叶某某登记为该房屋权利人。审理中，被告提交了有怡清房产五角场分公司盖章及沈某某签字的证明，证明主要内容为2014年12月29日，被告及叶某某来该店，沈某某向被告方介绍了妻子老师的住房（水电路房屋），被告方认可后，当日下午三方签订了《房屋转让协议书》，总房价款为230万元，被告方支付了定金5万元，2015年1月19日，签订了正式买卖合同，事后帮黄强办理了贷款获准后给其双方办理了房屋买卖手��，在办理买卖手续的当天收取了被告方中介费2万元整。被告并申请证人沈某某到庭作证称，水电路房屋是其爱人顾某某的老师独家委托怡清房产买卖的，2014年10月29日，被告到店，其向被告介绍了水电路房屋，并带看了房屋，看房后即与房东签了买卖协议，成交价为230万元，当天被告支付了5万元定金，成交后支付了2万元中介费，被告的2万元是通过银行转账到顾某某的账户，一般中介费应为房款的1%，其少收了被告3，000元的中介费，因为房东是顾某某的老师，又是邻居，故没有收房东的中介费。被告同时申请证人倪某某到庭作证称其全权委托同事顾某某出售水电路房屋，中介公司名称是怡清房产，未曾委托过其他中介公司出售房屋，客户都是通过顾某某、沈某某带看房屋，被告来看过两次房，除了怡清房产，有其他房产中介带被告看过房，水电路房屋开始报价为260多万元，后来降到235万元，怡清房产打电话称客户想要降价到230万元，因不想拖太久当场同意了230万元，230万元是净到手价，该报价没有给过其他中介公司，与被告系12月29日签订的协议。审理中，原告表示房东并非委托原告独家代理，也没有委托书，网上有相关房源信息，原告为被告磋商过房价，房东到手价为230万元，加上中介费约为235万元。如法院认定交易并非由原告促成，要求在本案中被告支付必要费用。上述事实有原告提供的《看房确认书》、上海市房地产登记簿信息、企业信息记录，被告提供的发票、收条、《房屋转让协议书》、《上海市房地产买卖合同》、证明、工商银行理财金账户历史明细清单、证人证言以及原、被告陈述等证据佐证，本院予以确认。本院认为，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬。《看房确认书》备注1所约定的行为是指委托人为逃避支付佣金为目的的不正当交易行为，根据合同法规定和双方约定，如果委托人为了不交或少交佣金不正当地阻止佣金支付条件成就，如买卖双方私下成交或另行委托他人成交的，视为条件已成就，委托人应向居间人支付佣金。但原告不能必然认为，只要客户通过原告带领看房后，就必须在原告处完成交易，否则即应承担违约责任，客户有权在不违背诚信原则前提下，行使法律赋予的选择权。本案中，原告虽向被告提供了涉案房屋信息及订立合同的机会，并提供了实地查看房屋的媒介服务，但原告亦表示该房屋信息在网上可以查询，且房屋出卖方表示独家委托怡清房产出售房屋，并未委托原告居间出售房屋。房地产价格亦为影响房地产买卖成交与否的主要因素，原告称其为双方磋商了房屋交易价格，房屋出售方同意到手价为230万元，但被告及房屋出售方均予以否认，原告主张的该节事实缺乏依据。现怡清房产作为居间方，最终通过提供媒介服务，以230万元的价格促成房屋买卖双方成交，故涉案买卖合同的订立并非由原告促成，在怡清房产居间成功后，被告向其支付了佣金2万元，因此，被告并未为了逃避支付佣金的目的，与房屋出卖方私下成交或者不正当地利用原告的信息、机会另行委托他人成交。鉴于被告首次实地查看水电路房屋系由原告提供服务，被告应向原告支付必要服务费用，金额由本院酌定。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第四百二十四条、四百二十六条第一款、四百二十七条之规定，判决如下：一、被告黄强应于本判决生效之日起7日内向原告上海明明房产经纪有限公司第十一分公司支付必要费用500��；二、原告上海明明房产经纪有限公司第十一分公司要求被告黄强支付佣金23，000元的诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费382.50元，减半收取191.25元，由原告上海明明房产经纪有限公司第十一分公司负担181.25元，被告黄强负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员　　赖维娜二〇一五年九月二十八日书　记　员　　戴　燚附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十五条……当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。……第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。百度搜索“”