（2015）锡民终字第1188号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-11-27

案件名称

朱一鸣与钱晓宏、解文霞等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

无锡市崇安区人民法院

所属地区

无锡市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

江苏省无锡市中级人民法院民事判决书（2015）锡民终字第1188号上诉人（原审被告）钱晓宏。上诉人（原审被告）解文霞。委托代理人陈嵩、肖玲（受钱晓宏、解文霞共同特别授权委托），江苏滨江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）朱一鸣。委托代理人周晓月，江阴市城西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）王晓东。原审被告陈皓洁。上诉人钱晓宏、解文霞因与被上诉人朱一鸣、王晓东，原审被告陈皓洁房屋买卖合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2015）澄滨民初字第00129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年5月13日受理后，依法组成合议庭，于2015年9月21日开庭审理了本案，上诉人钱晓宏、解文霞及委托代理人陈嵩，被上诉人朱一鸣及委托代理人周晓月，被上诉人王晓东，原审被告陈皓洁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱一鸣原审诉称：2012年9月9日，他与王晓东签订《江阴市二手房买卖合同》，约定将他所有的位于江阴市营业房及房内所有设备以1280万元的价格转让给王晓东，价款分九期支付。现上述房产早已过户给了王晓东，王晓东应付的第六期款项100万元应于2014年10月10日前支付。但截止起诉时止，王晓东仅支付了13万元，尚余87万元至今未予支付。钱晓宏、解文霞以其名下位于璜土镇石庄的房产、陈皓洁以其名下位于璜土镇石庄的房产为王晓东未付的房款提供了抵押担保。但因在房管局办理抵押登记手续时使用的是房管局提供的格式合同，故双方签订的是借款抵押协议。实质上，钱晓宏、解文霞、陈皓洁均知道是为王晓东未付的房款提供抵押担保。请求法院判令：1、王晓东立即支付房款87万元及该款自2014年10月11日起至判决确定给付之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金；2、对钱晓宏、解文霞、陈皓洁名下抵押房产拍卖、变卖后所得的价款在第一项诉讼请求范围内享有优先受偿权。王晓东原审辩称：他没有在抵押担保协议上签字，对这个情况并不清楚。同意尚未支付的87万元房款由其本人支付，不同意钱晓宏、解文霞、陈皓洁对未付房款及逾期付款违约金承担抵押担保责任。尽管他与朱一鸣签订的二手房买卖合同中约定应当交纳的税费及规费都由买受方承担，但国家有关法律也规定了二手房买卖过程中，出卖方应当支付营业税、土地增值税、印花税、个人所得税。现在这些本应由出卖方负担的税费都是由他支付的。另外，他与朱一鸣签订的房屋买卖的价格严重偏离了市场价格。希望法院对他未付的剩余房款能够予以延期或减免。钱晓宏、解文霞原审辩称：他们对王晓东与朱一鸣之间房屋买卖的事情并不清楚。当时是王晓东说让他们帮一下忙，借房子用一下。他们也没有问王晓东具体是什么事情。2012年10月10日在房管局签字的时候，他们也没有看协议上写的是什么内容。直到收到法院的传票后，他们从房管局调取了当时签订的抵押设立协议。发现协议上写的是他们为陈皓洁向朱一鸣借款450万元的事情提供抵押担保。但是，朱一鸣与陈皓洁之间并不存在真实的借贷关系，所以抵押权也不生效。请求法院驳回朱一鸣对他们的诉讼请求。陈皓洁原审未答辩，亦未提供证据。原审法院查明：查明一：2012年9月9日，朱一鸣（出卖方）与王晓东（买受方）签订《江阴市二手房买卖合同》一份，主要约定：1、朱一鸣将其名下位于君巫路房产（出卖给王晓东，房屋成交价款为1280万元。2、买受方于合同签订当日支付100万元，于办理产权转移登记前支付480万元，剩余700万元分别于2013年4月10日、2013年10月10日、2014年4月10日、2014年10月10日、2015年4月10日、2015年10月10日、2016年4月10日各支付100万元。3、房屋买卖过程中应当缴纳的所有税费及规费都由买受方承担，与出卖方无关；4、若出卖方不能按合同规定期限交付房产或买受方不能按合同规定期限支付房款，每逾期一日，由违约方按日向对方支付总金额万分之五的违约金。5、买受方将持有的璜土镇石庄二幢别墅及房屋办理权证抵押手续给出卖方，作为买受方未付清款项的保证，款项清楚后双方办理权证解除手续。合同还约定了其它事项。朱一鸣、王晓东分别在合同下方出卖方、买受方处签字。合同签订后，王晓东于2012年9月14日支付朱一鸣100万元，于2012年9月24日支付250万元。2012年9月27日，双方办理了房产过户手续。2012年10月10日，王晓东又支付朱一鸣200万元并抵算承包款30万元，以上合计支付580万元。查明二：位于璜土镇石庄的房产为钱晓宏、解文霞共有，位于璜土镇石庄的房产登记在陈皓洁名下，房产登记日期为2011年9月20日。2012年10月10日，朱一鸣、王晓东、钱晓宏、解文霞四人共同至江阴市房管局办理房屋抵押登记手续。其中朱一鸣（甲方、抵押权人）与钱晓宏、解文霞（乙方、抵押人）、陈皓洁（丙方、借款人）签订一份抵押设立协议，主要约定：1、陈皓洁向朱一鸣借款450万元，期限自2012年10月10日至2016年4月10日，无息。2、钱晓宏、解文霞将坐落在璜土镇石庄的房地产作为陈皓洁借款的担保物抵押给朱一鸣。3、甲、乙双方认定抵押物价值为450万元。抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。4、协议一式四份，甲、乙、丙三方各执一份，房屋登记机构保留一份。协议还约定了其它事项。协议签订后，双方办理了抵押房屋的他项权证。同日，朱一鸣与陈皓洁又签订抵押设立协议一份，协议约定：1、陈皓洁向朱一鸣借款250万元，期限自2012年10月10日至2016年4月10日，无息。2、陈皓洁以其名下位于璜土镇石庄的房地产作为借款的担保物抵押给朱一鸣。3、此次抵押为剩余价值抵押，经双方认定抵押物剩余价值为250万元。抵押担保范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。4、协议一式四份，甲、乙、丙三方各执一份，房屋登记机构保留一份。协议还约定了其它事项。协议签订后，双方办理了抵押房屋的他项权证。查明三：王晓东与钱晓宏系兄弟关系。钱晓宏与解文霞系夫妻关系。王晓东与陈皓洁原系夫妻关系。两人于1995年11月20日登记结婚，后于2014年9月26日协议离婚。离婚时双方对房产约定如下：女方一套位于虹桥新天地的住宅房归女方所有，其它各处房产和有价证券归男方所有。查明四：陈皓洁名下位于璜土镇石庄的房产早于2011年9月20日抵押给了交通银行股份有限公司江阴支行，抵押债权金额为70万元。朱一鸣为第二顺位抵押权人。因王晓东本应按照合同约定于2014年10月10日支付的房款100万元仅支付了13万元，朱一鸣于2015年1月5日诉至原审法院。另查明：朱一鸣向原审法院起诉时申请对王晓东名下位于君巫路的房产予以保全。原审法院依法对上述房产进行了查封。此后，王晓东提出财产保全异议并提供了君巫路的房产预评书复印件及璜土镇石庄房产预评书复印件，认为：朱一鸣的诉讼标的仅有87万元，针对该房款，陈皓洁于2012年10月10日将璜土镇石庄房产设定了250万元的抵押权，要求法院解除对君巫路房产的查封措施。以上事实，有买卖合同、抵押设立协议、他项权证、结婚登记申请书、离婚登记审查处理表、房屋登记信息、房地产预评书复印件、财产保全异议申请书等及双方当事人的陈述在卷予以佐证。原审法院认为：本案审理的争议焦点：朱一鸣对璜土镇石庄两处房产是否享有抵押权。朱一鸣对案涉两处房产是否享有抵押权取决于两份抵押设立协议是为王晓东与朱一鸣之间的房屋买卖设定的还是为陈皓洁与朱一鸣之间的借款所设定的。1、从抵押设立协议签订的时间来看，案涉两份抵押设立协议签订于2012年10月10日。而2012年10月10日，王晓东刚好支付完朱一鸣前两期的房款580万元。此时交易房产已过户至王晓东名下，剩余房款要每半年才支付一次，支付周期长达三年半，存在设立抵押担保的现实需要；2、从抵押设立协议载明的债权金额来看，两份抵押设立协议上的借款金额是700万元。而截止2012年10月10日，王晓东尚未支付的房款同样是700万元，两者相互吻合；3、从抵押设立协议上的借款期限来看，约定的借款期限为2012年10月10日至2016年4月10日，与买卖合同上约定的剩余700万元房款的支付期限一致；4、从抵押设立协议上利息的约定来看，双方并未约定利息。而朱一鸣与陈皓洁之间并无其它往来，在借款金额高达700万元及还款周期如此漫长的情况下，若是无息借贷，显然不合常理；5、从买卖合同上约定的抵押条款及王晓东提出财产保全异议的事实来看，王晓东对于案涉房屋的抵押情况显然是知情且认可的，但王晓东在庭审中却以协议上没有他签名为由不作具体陈述，明显有故意回避之嫌；6、从王晓东与钱晓宏、解文霞、陈皓洁的关系以及办理抵押登记时的在场人员来看，可以推定抵押人对于抵押设立协议的真意并非借款应当是知晓的。陈皓洁在收到本院送达的应诉材料及两次开庭传票后并未就抵押权问题提出任何异议。而钱晓宏、解文霞一方面主张其所签订的系陈皓洁向朱一鸣借款的抵押担保协议，另一方面又回避法庭提出的陈皓洁有无将借款具体事宜告知他们的问题。钱晓宏、解文霞作为成年人，在将自己名下房产为他人提供高达450万元债权金额的抵押担保时，应当合理、审慎地审查主债权债务及担保协议的内容，其陈述的没有详细询问具体情况、仅签了名字没有看协议内容的说法，显然不符常理；7、尽管抵押设立协议上的借款人为陈皓洁，但基于王晓东与陈皓洁的夫妻关系，由陈皓洁作为借款人并未超出普通群众对于所欠房款属于夫妻共同债务的认知，且当时王晓东也在现场。综合以上因素，本院确认案涉两份抵押设立协议系抵押人为王晓东向朱一鸣购房所欠剩余房款提供的抵押担保。因此，朱一鸣对璜土镇石庄新颜路289号、291号两套房产享有抵押权。关于王晓东提出的按照相关法律规定应由出卖方负担的税费已由其实际支付、双方签订的合同价款偏离房屋实际价值的抗辩，本院认为：国家税法对于税种、税率、税额的规定是强制性的，而对于实际由谁缴纳税款并未作出禁止性规定。纳税义务人与合同相对人约定由相对方或第三人承担税费并不会损害国家利益，该约定属于当事人意思自治的范畴，法律不应予以禁止。合同约定的标的价款系双方当事人协商的结果，若不存在欺诈、胁迫等情形，应认定为当事人真实的意思表示。王晓东要求法院对于剩余价款的金额及支付期限予以调整，于法无据，本院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、王晓东应于判决发生法律效力之日起十日内支付朱一鸣房款87万元及该款自2014年10月11日起至实际给付之日止按每日万分之五计算的违约金；二、朱一鸣有权就陈皓洁名下位于璜土镇石庄的房产在实现抵押权时在250万元范围内对上述第一项债权及案件受理费享有优先受偿权（第二顺位抵押，抵押权在交通银行股份有限公司江阴支行之后）；三、朱一鸣有权就钱晓宏、解文霞名下位于璜土镇石庄的房产在实现抵押权时在450万元范围内对上述第一项债权及案件受理费享有优先受偿权。原审判决后，钱晓宏、解文霞不服，提起上诉称：一、涉案抵押设立协议明确约定的主债权450万元是借款，未涉及王晓东与朱一鸣签订的房屋买卖合同，更没有提及王晓东，故钱晓宏、解文霞未为王晓东向朱一鸣购买涉案房屋提供抵押担保；二、涉案抵押设立协议约定的借款事实未发生，朱一鸣至今未向陈皓洁支付约定的借款，上述协议未予履行；三、涉案抵押设立协议约定的借款期限自2012年10月10日至2016年4月10日，据此可以认为该协议要在2016年4月10日才期满，朱一鸣要实现抵押权必须等到上述日期之后；四、原审判决以推定的形式否定了书面合同载明的事实，仅凭相应数额、时间存在相同就作出主观推论，否定客观事实，导致事实认定错误，本案应以书面合同的文义解释来确定合同关系及认定客观事实，不能背离明确无误的文字表述而作出推论；五、即使朱一鸣所述为实，王晓东也以通过向银行抵押贷款的形式向朱一鸣支付了涉案房屋买卖款，主债权已不存在，朱一鸣无权主张作为从债权的抵押权。请求撤销原审判决第三项，改判驳回朱一鸣对钱晓宏、解文霞的全部诉讼请求。被上诉人朱一鸣答辩称：钱晓宏、解文霞、陈皓洁均是具有独立思维的成年人，不可能在不清楚相关情况下签订涉案抵押设立协议，其应该知道是为涉案房屋买卖合同所做的抵押担保，至于上述协议中有借款条款是房产管理部门提供的格式合同所致。原审判决认定事实清楚，应予维持。被上诉人王晓东答辩称：2012年9月，朱一鸣将房产过户给王晓东后，王晓东将该房产向中国光大银行股份有限公司无锡分行（以下简称光大无锡行）申请抵押贷款，光大无锡行在2012年10月10日将购房贷款1160万元直接支付给了朱一鸣，至此王晓东已不结欠朱一鸣购房款；虽然此后朱一鸣再将上述款项转账给其他人再转付给王晓东，但这是双方另行发生的资金往来，应当另行结算，不属于购房欠款。此外，同意钱晓宏、解文霞的意见，抵押协议是无效的。原审被告陈皓洁述称：根据抵押设立协议内容，本案不是房屋买卖合同纠纷，而是民间借贷纠纷，朱一鸣虽与陈皓洁签订了上述协议，但未向陈皓洁提供借款，两者之间不存在借款事实，因此抵押也是无效的。二审中：一、钱晓宏、解文霞除对原审法院认定其为涉案房屋买卖合同提供抵押担保之事实有异议外，对原审法院查明的其他事实无异议；朱一鸣对原审法院查明的事实无异议。二、钱晓宏、解文霞在二审中提交如下证据：1.涉案房屋产权证，用于证明该房屋在抵押之前就已经过户了，抵押登记和房屋过户没有关系；2.国有土地使用权证；3.个人贷款合同，上述证据用于证明王晓东将涉案房屋及土地使用权向银行抵押贷款；4.借款借据，用于证明银行于2012年10月10日将1160万元直接付给了朱一鸣；5.贷款还款凭证，用于证明王晓东于2014年1月26日向银行还清了涉案房屋的贷款。朱一鸣对证据1、2的真实性无异议，对关联性有异议，认为更能证明朱一鸣履行了相应义务；对证据3的真实性无异议，对关联性有异议；对证据4的真实性无异议，认为该证据不应由钱晓宏、解文霞持有；对证据5的关联性有异议。王晓东、陈皓洁对上述证据无异议。三、朱一鸣在二审中提交如下证据：吴某的证人证言及转账凭证，用于证明1160万元银行贷款最终转账给了王晓东。钱晓宏、解文霞、王晓东对上述证据的真实性无异议；陈皓洁对上述证据表示不清楚。四、王晓东在二审中提交如下证据：1.往来明细单；2.客户转账记录，上述证据用于证明王晓东与朱一鸣还有其他经济往来。朱一鸣对上述证据的真实性有异议，认为未提交相应的原件，不能证明涉及款项是朱一鸣与王晓东共同借给收款人的。本院对上述举证认证如下：钱晓宏、解文霞提交的全部证据的真实性予以确认，关联性不予确认；朱一鸣提交的证据的真实性、关联性均予以确认；王晓东提交的全部证据的真实性不予确认。二审中，本院查明如下事实：2012年9月27日，王晓东取得涉案君巫路房产的产权证。9月28日，王晓东取得上述房产项下的国有土地使用权证。2012年9月19日，光大无锡行与王晓东签订一份个人贷款合同，约定光大无锡行向王晓东发放二手商用房贷款，金额为1160万元，借款期限自2012年9月19日起至2022年9月19日，王晓东将上述房产及国有土地使用权作为抵押担保等。2012年10月10日，光大无锡行经王晓东授权，将1160万元转入朱一鸣在光大无锡行的账户。朱一鸣于当天将上述款项转入吴某账户中，吴某又于当天将上述款项转入王晓东账户。2014年1月26日，王晓东还清了上述贷款。本案争议焦点为：一、王晓东是否付清了涉案房屋买卖合同项下的价款；二、钱晓宏、解文霞是否为涉案房屋买卖合同提供抵押担保。本院认为：一、王晓东未付清涉案房屋买卖合同项下的价款。理由如下：原审中，双方当事人一致确认王晓东未履行87万元价款的给付义务，王晓东不仅确认上述事实，而且还请求延期支付或减免上述价款。二审中，钱晓宏、解文霞以王晓东已向银行抵押贷款1160万元并由银行直接划款给了朱一鸣为由，主张涉案房屋价款已经全部付清，王晓东对此予以认可，作出与原审完全不同的陈述，并称朱一鸣收款后将1160万元转入其账户是基于双方尚有其他经济往来，与涉案房屋价款无关。本院对此认为，首先，钱晓宏、解文霞的举证可以证明上述银行抵押贷款转入了朱一鸣的账户，但这仅仅是事实的一部分，并非全部，而朱一鸣举证证明了其收到1160万元的当天立即将该款转入吴某的账户，而吴某随即于当天将该款转入王晓东的账户，可以说明该笔贷款实际仍由王晓东控制支配，从而印证了朱一鸣所称双方仍按房屋买卖合同履行的事实。王晓东认为汇入的1160万元系其与朱一鸣的其他经济往来，对此应负举证责任，但其提供的往来明细单为其个人制作，不具有证明效力，客户转账记录的真实性存疑，亦不能与上述款项形成关联，故王晓东的上述意见，本院不予采信。其次，王晓东作为一个有正常心智的商人，如其所述已付清了全部价款，则很难解释其为何在原审中会承认朱一鸣诉称的结欠87万元价款事实，将该所谓不存在的债务背负其身，对此其未能作出合理解释。同时，1160万元亦是一笔数额巨大的款项，王晓东不可能遗忘或疏漏其已将该款用于归还涉案房屋价款的所谓事实，而且归还的数额还远远高于剩余的房屋价款。因此，本院有理由相信王晓东在二审中所作的陈述存在虚假。二、钱晓宏、解文霞系为涉案房屋买卖合同提供抵押担保。理由如下：首先，钱晓宏、解文霞、陈皓洁与朱一鸣签订的抵押设立协议，虽然有钱晓宏、解文霞为陈皓洁的借款提供抵押担保的文字内容，但协议签订后上述所谓借款事项并未发生，作为借款方及抵押担保方的陈皓洁未向朱一鸣提出合同履行事宜，在原审中对此事不作回应。作为抵押担保方的钱晓宏、解文霞在原审称其在未详细询问具体情况及未看协议内容的情况下签名的说法亦不合常理，在其所称的朱一鸣未履行借款义务的情况下却长时间无所作为，让抵押房产处于抵押登记状态而不提出注销抵押登记事宜，这些均不得不使人对上述借款事宜是否真实存在产生怀疑。结合涉案的两份抵押设立协议与房屋买卖合同在人员关系、未付清价款数额、付款时间等方面存在着诸多关联和相同之处，足以使这种怀疑提升至合理程度，以至于可以确定钱晓宏、解文霞并非为陈皓洁的借款，而是为涉案房屋买卖合同提供抵押担保。其次，抵押设立协议虽然约定了借款期限自2012年10月10日至2016年4月10日，但如上所述，作为抵押人的钱晓宏、解文霞、陈皓洁实际是为涉案房屋买卖合同中王晓东的未支付价款设定抵押担保，该借款期届满日对于判断抵押权的行使及抵押人义务的履行并无实质意义，故钱晓宏、解文霞关于朱一鸣应在借款期届满后方可主张抵押权的上诉意见，本院不予支持。综上，钱晓宏、解文霞的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由钱晓宏、解文霞负担。本判决为终审判决。审　判　长　　顾　妍代理审判员　　陶志诚代理审判员　　王　倩二〇一五年九月二十八日书　记　员　　王嘉熙微信公众号“”