（2015）呼民一终字第00884号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2016-03-08

案件名称

佟天兵与岳向军房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

佟天兵,岳向军

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2015）呼民一终字第00884号上诉人（原审原告）佟天兵，男，1971年4月6日出生，回族，无固定职业，住呼和浩特市回民区。委托代理人李峰，呼和浩特市回民区法律援助中心律师。被上诉人（原审被告）岳向军，男，1966年11月23日出生，汉族，公务员，住呼和浩特市回民区。委托代理人樊江林，内蒙古昭君律师事务所律师。上诉人佟天兵因与被上诉人岳向军房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民一初字第00063号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2015年7月21日公开开庭审理了本案。上诉人佟天兵及其委托代理人李峰，被上诉人岳向军的委托代理人樊江林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，岳向军原为回民区政府工作人员，原居住于回民区人民政府宿舍的3单元4层11号房屋，并配有凉房一间。2007年10月30日，岳向军将回民区水渠巷回民区人民政府宿舍的3单元4层11号卖于佟天兵，并交付了该房屋。后佟天兵办理了房屋所有权证书，该证书记载：“房屋所有权人：佟天兵；房屋坐落：回民区水渠巷回民区人民政府宿舍；房号：3单元11号；结构：混合；房屋总层数：5；所在层数：4；建筑面积：55.09平方米。”现双方就凉房是否为房屋的附属设施，岳向军是否应该将凉房交付于佟天兵产生纠纷，诉至法院。佟天兵诉请，一、岳向军将诉争的凉房交给佟天兵；二、岳向军赔偿使用佟天兵凉房的费用35000元。原审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：一、岳向军是否应该向佟天兵交付凉房，并赔偿损失；二、佟天兵的诉讼请求是否超过诉讼时效。对于第一个争议焦点，在庭审过程中，双方就回民区人民政府宿舍的3单元4层11号买卖的事实，并无异议。仅仅针对凉房是否在买卖的范围之内存有分歧。该院认为，凉房是否买卖的范围之内的基础为凉房的性质界定。（一）凉房是否为楼房的附属设施。凉房本身具备独立结构，并且能够单独使用，从结构和功能的角度上讲，并非楼房不可分割的一部分，故此，不应属于楼房的附属设施。（二）凉房是否为楼房的从物。从从物概念界定上看，从物并不是主物的组成部分，从物的存在是为了发挥主物的效用而存在的，从物与主物须有一定程度的结合关系。从凉房的性质上看，其虽然和楼房相分离，但其自身具备自己独立的使用价值。且不必同楼房相结合，而能单独使用，凉房与楼房相分离，并没有影响凉房的使用价值。故此，凉房并非楼房的从物。因此，楼房与凉房二者并没有法律上的附属关系，二者可以相互独立存在、使用。故此，在楼房转让时，凉房并不当然随之转让。应该遵从房屋转让时，双方的意思表示。在庭审过程中，岳向军明确表示，在房屋转让之时，并没有将凉房包括在内。对于此，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十一条第一款规定：“主张法律关系存在当事人，应当对产生法律关系的基本事实承担举证证明责任。”因此，佟天兵应该就买卖行为发生时，凉房包括在转让范围之内承担举证责任，现佟天兵未向法庭提供证据，故应当承担举证不能的法律后果。对于第二个争议焦点，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”本案中，双方买卖行为于2007年已经完成，在庭审过程中，佟天兵未向法庭出示证据证明存在诉讼时效中断的事由，因此，该院认为，佟天兵向人民法院起诉，已经超过诉讼时效，故此对于佟天兵的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回佟天兵的诉讼请求。案件受理费已减半收取390元，由佟天兵承担。佟天兵不服一审判决，向本院提出上诉称，2007年佟天兵购买了岳向军座落在回民水渠巷回民区人民政府宿舍3单元4层11号55.09平米住房一套，当时，岳向军分得此房时，每户均配备一个凉房，全楼住房家家都有，因为那时呼市没有煤气，每家都烧煤，备有的凉房就是每家存放煤炭和杂物的地方。佟天兵购买时岳向军同意将凉房一并给佟天兵（多家买卖房屋都将凉房一并给了买房人）只是由于当时占用，答应很快给腾开，然后岳向军并没有履行承诺，以各种理由推拖，后佟天兵了解到，岳向军早己将此凉房出租给他人，从原来每年2000元，涨到现在每年6000元，此钱岳向军一直收取。岳向军称此凉房是政府规划拆除范围内……，这全是谎言，到今天这政府也没列在规划拆除范围内，而且要拆也应该拆到佟天兵名下，岳向军在没有任何依据情况下，将不在自己名下的财产出租私收租赁费，其收取租赁费属于不当得利。凉房不能办产权，但是在有住房后才每家配备一个凉房，这是当时社会生活环境和待遇的做法，回民区多少房子都备有凉房，菜窖，没听说谁家卖楼房把配备的凉房和菜窖自己留下。关于诉讼超时问题，是岳向军一直没有说不给腾，所以没有诉讼超时之说，只是岳向军不愿放弃每年6000元的利益而找一个拖辞而已。佟天兵坚持收回凉房并不懈去通过法律和其它渠道去反映，去争取，并希望二审法院能支持，佟天兵的上诉请求判决诉争凉房归佟天兵使用，并支持佟天兵要求岳向军侵权而给佟天兵造成的35000元的损失。岳向军答辩称，佟天兵与岳向军的房屋买卖合同于2007年履行完毕，当时佟天兵和岳向军买卖楼房时只约定买卖楼房，没有约定买卖凉房，当时考虑到其他没有卖凉房，凉房不是楼房的附属设施，可以单独使用。凉房与楼房是分开的，不是主物和从物，具有独立的使用价值，凉房离开楼房不影响楼房的使用，二者可以独立使用，楼房转让时凉房并不随之转让。佟天兵与岳向军的买卖合同于2007年签订并履行完毕，佟天兵2015年提出诉讼超过了法定的诉讼时效，佟天兵的理由不应得到法律的保护和支持。凉房没有出租，只是放点东西。佟天兵的主张没有依据，超过诉讼时效，一审判决事实清楚，适用法律正确，应予维持。经审理查明，从2006年至今岳向军以每年800元租赁费将诉争的凉房出租给梅文学。二审中，佟天兵向本院新提供了证人任德出庭作证。证人任德证明想买楼房让任德帮忙联系，2007年任德联系岳向军，佟天兵以15万元买了岳向军的楼房和诉争的凉房，佟天兵、任德和岳向军三人一起去房产办理过和手续，佟天兵一次性支付购房款。任德与岳向军说赶紧把诉争的凉房腾出来交给佟天兵，岳向军说一个星期腾出。之后几次要诉争凉房，岳向军一直推托。岳向军质证称，不认识任德，任德既不是佟天兵的委托人，又不是交易的当事人，因此对佟天兵提供证人的证言不认可。经二审审理，佟天兵提供的证人任德一审没有出庭作证，虽然二审任德出庭作证，但佟天兵没能举出相他证据予以佐证，只有一份证人证言证明力较弱。故本院对佟天兵提供的证人证言新证据不予采信。本院认为，本案的争议的焦点是：一、岳向军是否应将诉争的凉房交给佟天兵；二、岳向军是否向佟天兵赔偿使用凉房的费用35000元。针对第一个焦点问题，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。佟天兵向二审提供的证人证言不足以证明佟天兵购买岳向军的楼房包括诉争的凉房，所以佟天兵应该承担不利的后果，岳向军没有将诉争的凉房交给佟天兵的义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”本案中，双方买卖行为于2007年已经完成，并没有诉讼时效中断的事由，因此，佟天兵向人民法院起诉，已经超过诉讼时效。针对第二个焦点问题，佟天兵与岳向军口头达成买卖楼房的协议，是其双方真实的意思表示，不违反法律规定，该协议合法有效，佟天兵向没有充分的证据证明佟天兵购买岳向军的楼房包括诉争的凉房，所以岳向军没有将诉争的凉房交给佟天兵的义务，佟天兵向岳向军主张赔偿使用凉房的费用没有法律依据。驳回上诉，维持原判。二审案件受理费780元，由佟天兵负担。本判决为终审判决。审　判　长　　杨福金审　判　员　　张蒙江代理审判员　　韩东妹二〇一五年九月二十八日书　记　员　　于文硕微信公众号“”