（2015）江阳民初字第2859号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-03-03
案件名称
泸州董清商贸有限公司诉胥清容、高子雲租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
泸州市江阳区人民法院
所属地区
泸州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
泸州董清商贸有限公司,胥清容,高子雲
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十七条，第二百一十二条；《中华人民共和国民法通则》：第一百零六条第一款
全文
四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）江阳民初字第2859号原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司，地址泸州市江阳区。法定代表人董清英，总经理。委托代理人黄小玲，重庆百晟律师事务所律师。委托代理人罗向红，重庆百晟律师事务所律师。被告（反诉原告）胥清容，女，生于1963年10月22日，汉族，住泸州市江阳区。委托代理人彭晓静，四川五月花律师事务所律师。委托代理人詹雨龙（实习），四川五月花律师事务所律师。被告（反诉原告）高子雲，男，生于1988年8月3日，汉族，住泸州市江阳区。委托代理人彭晓静，四川五月花律师事务所律师。委托代理人詹雨龙（实习），四川五月花律师事务所律师。原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司与被告（反诉原告）胥清容、高子雲租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员马东烈独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司的委托代理人黄小玲、罗向红，被告（反诉原告）胥清容、高子雲及其委托代理人彭晓静、詹雨龙（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司诉称，2014年11月3日，原、被告签订《商铺租赁合同》约定，原告将其经营的泸州巨洋购物中心B16号商铺租赁给被告，租赁期限为2014年12月至2015年12月，以及费用的交纳、合同解除、违约责任等。合同签订后，被告向原告交纳了第一季度租金及相关费用，原告交付了场地。但被告未按约交纳第二季度租金和3月电费及其他费用，经原告多次催收，并于2015年4月5日书面通知要求被告限期撤货撤柜未果。因商场整顿改造，2015年4月23日，原告与泸州朝会房屋经纪有限公司签订《委托协议》，委托泸州朝会房屋经纪有限公司与被告签订租赁协议，2015年4月30日，泸州朝会房屋经纪有限公司与被告签订《商铺改造期补充协议》约定，被告在2015年5月1日交纳当月月租金的二分之一，2015年5月1日前补足2015年4月6日前所欠房租、水电气费及其他费用。但被告未按约交纳，泸州朝会房屋经纪有限公司向原告报告了被告未履行协议的情况。2015年5月22日，原告向被告送达了书面《解除合同通知书》，并要求被告交清所有费用，但被告至今未履行支付义务。故诉讼要求一、解除双方签订的《商铺租赁合同》、《商场改造期补充协议》；二、支付2015年4月、5月租金及水电费3187元；三、支付2015年6月8日止的违约金1411元及未按约撤场的损失2267元；四、支付2015年6月9日起的违约金及未撤场的损失计6865元；五、撤场交还租赁区域；六、本案诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）胥清容、高子雲辩称，原告向社会公众发布虚假广告对外招商，承诺有众多大牌商户入驻，被告相信了原告的宣传。原、被告签订《商铺租赁合同》后，被告按约履行了义务，原告未履行其义务，导致商场大量商铺闲置，商场不具备正常经营条件，原告恶意停水停电，被告无法经营，被告要求原告进行整改未果，原告的上述违约行为给被告造成损失，故提起反诉，要求原告继续履行合同，赔偿其违约给原告造成的损失50530元（实际损失计算至商场恢复正常营业为止），反诉费用由原告承担。经审理查明，2014年11月3日，原、被告签订《商铺租赁合同》约定，原告将其经营的泸州巨洋购物中心B16号商铺租赁给被告，经营项目为女装，租赁期限为2014年12月至2015年12月，租赁区域月租金及管理费用和设施设备使用费为4000元，其中租金720元，管理费680元，设施设备使用费2600元，交纳方式为季度交纳，在本合同签订时付清下季度租金及管理费用和设施设备使用费，以后每季度租金及管理费用和设施设备使用费在上期费用到期前30天向原告交纳；在本合同签订时，被告还应向原告一次性交纳下列综合费用：广告宣传促销费、重大节假日推广费、卫生费、公共设施设备维修费等计4000元，每年4至10月的空调费每月每平方米20元，水电气费，被告在每月接到原告的通知后3日内交纳，员工管理费按2人收取1200元；被告向原告交纳合同履约保证金10000元，质量服务保证金2000元，合同期届满，被告不再续租，原、被告双方办理完毕相关交接手续，被告按照合同约定履行了相关义务，原告在扣除被告应缴纳的各自费用，无顾客质量服务投诉后，于30日后将合同履约保证金、质量服务保证金无息退还给被告；如因使用场所的设施、设备维修、维护等或者因为原告其他原因造成租赁区域停业的，每停业一天，原告应延长被告一天的租金及管理费用，但原告不承担其他的赔偿责任；被告装修时需将装修方案报原告审查，原告书面同意后被告才可进行施工，否则原告有权解除合同，且被告自行承担由此产生的一切费用及责任，被告应于租赁期限届满当日或合同解除、终止当日将该标的物完好的交还原告，不得破坏墙面、屋顶、地面的完好性，被告添置的可移动物品由其自行收回，但对于装修与使用场所不可分离的部分无偿归原告所有，原告不予任何补偿；被告不支付或不按照约定支付各项费用达五个工作日，原告有权单方解除合同，回收租赁区域，被告应按合同约定承担违约责任；等。2014年11月1日，2014年11月3日，2014年12月10日，2014年12月18日，被告支付给原告B16专柜订金1000元，合同履约保证金10000元，质量保证金1000元，装修押金1000元，进场费2000元，广告费、卫生费、设施设备维修费计4000元，员工管理费1200元，第一季度租金12000元，商品安全诚信金500元，培训费50元，合计32250元，原告向被告出具了《收据》。原告对商铺进行装修用去装修费39661元。期间，原告向被告发出《缴费通知单》，载明被告2015年3月1日至3月31日的电费178元，公摊水电费156元，合计334元，2015年4月1日至2015年4月6日电费25元，公摊水电费30元，合计55元，2015年5月1日至2015年5月31日电费87元。2015年4月5日，原告向被告发出《通知》，要求被告交纳2015年3月的电费及公摊水电费和2015年4月至6月的租金。被告对水电费提出异议，认为公摊费用过高，拒绝支付水电费，同时，被告未交纳2015年第二季度租金。2015年4月7日，原告停止了被告商铺的用电和服务。2015年4月23日，原告与泸州朝会房屋经纪有限公司签订《委托协议书》约定，原告委托泸州朝会房屋经纪有限公司为其代理人，对原告租赁的位于泸州江阳区原泸州大酒店1、2、3楼房屋进行招商、规划管理，对物业的租赁合同或合作协议的签署等。2015年4月30日，泸州朝会房屋经纪有限公司与被告签订《商场改造补偿协议》约定，一、因泸州大酒店二楼商场改造期间，被告继续租赁泸州大酒店二楼商场，按照本协议约定的以下条款实行；二、泸州朝会房屋经纪有限公司向原告租赁取得泸州大酒店二楼商场三个月使用权，短期租赁给被告，月租金3250元；三、被告于2015年5月1日交纳当月租金的二分之一，2015年6月1日交纳当月租金三分之二，2015年7月1日交纳当月租金三分之二；四、2015年5月1日前补足2015年4月6日前拖欠的房租与水电气费1134元。被告恢复经营10余天，因商家陆续撤场，被告停止经营。期间，被告也未向泸州朝会房屋经纪有限公司交纳租金。2015年5月22日，原告向被告送达了《解除合同通知书》。2015年7月8日，原告拆除了被告租赁的商铺的装修。双方发生纠纷，原告提起诉讼，要求一、解除双方签订的《商铺租赁合同》、《商场改造期补充协议》；二、支付2015年4月、5月租金及水电费3187元；三、支付2015年6月8日止的违约金1411元及未按约撤场的损失2267元；四、支付2015年6月9日起的违约金及未撤场的损失计6865元；五、撤场交还租赁区域；六、本案诉讼费用由被告承担。被告则提起反诉，要求原告继续履行合同，赔偿其违约给原告造成的装修折旧费10130元，广告费、卫生费、设施设备维修费计1000元，员工管理费300元，员工工资12000元，商品销售利润27000元，活动购物卷折合100元，合计50530元。同时，被告增加诉讼请求，同意解除合同，要求原告退还履约保证金10000元，质量保证金2000元（包括装修押金），商品安全诚信金500元。上述事实，有身份证复印件，营业执照复印件，要求报告委托事务函，报告书，缴费通知单，《委托协议书》，《商场改造期补充协议》，《商铺租赁合同》，装修合同，宣传照片复印件，招商广告图片复印件，曾蓉的《调查笔录》复印件，6张《收据》，1张《收条》，《购货发票》，《通知》，《解除合同通知书》，《缴费通知单》，现场照片等为据，本院予以确认。本院认为，一、关于《商铺租赁合同》、《委托协议书》、《商场改造补偿协议》的效力和违约问题。原、被告签订《商铺租赁合同》后，原告又与泸州朝会房屋经纪有限公司签订《委托协议书》，将泸州江阳区原泸州大酒店1、2、3楼房屋委托泸州朝会房屋经纪有限公司进行招商、规划管理，对物业的租赁合同或合作协议的签署等；泸州朝会房屋经纪有限公司根据委托与被告签订《商场改造补偿协议》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按约全面履行。被告承租商铺进行经营，应当按约交纳电费，但由于双方对交纳的金额和公摊费用产生异议，同时，原告在被告未交纳第二季度租金的情况下，本应当通过法律程序解决，但原告以此为由停止了被告的用电和服务，迫使被告停止营业，原告的行为构成违约。被告未按约交纳第二季度租金，也属违约。二、《商铺租赁合同》是解除还是继续履行问题。2015年5月1日，被告恢复营业10余天后停止营业，原告于2015年5月22日向被告送达了《解除合同通知书》，2015年7月8日，原告对被告的装修进行拆除，视为原告收回商铺，原告的行为明确表明不再继续履行合同，合同应当解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。三、原告的租金、水电费、违约金、撤场损失问题。2015年4月7日前，被告经营6天，应计算6天租金，4000÷30×6=800元，原告于2015年4月7日停止对被告供电和服务至2015年4月30日，期间不应计算租金，2015年5月1日起被告继续经营至2015年5月22日，原告向被告送达了《解除合同通知书》，应计算22天租金，租金应已被告与泸州朝会房屋经纪有限公司签订的《商场改造补偿协议》约定的月租金3250元为标准计算，3250÷30×22=2383元，2015年5月23日起至2015年7月8日原告拆除被告的装修，为被告占用原告商铺期间，应承担占用费，占用费以双方签订合同的租金3250元标准计算，3250÷30×47=5092元，租金和占用费合计8275元；关于水电费问题，泸州朝会房屋经纪有限公司与被告签订的《商场改造补偿协议》已约定2015年4月6日前的水电气费为1134元，《缴费通知书》载明2015年5月1日至2015年5月31日电费87元，合计1221元，被告应当支付；原告要求被告支付违约金的主张，于法无据，本院不予支持；同时，其要求被告承担撤场损失的主张，因已计算租金和占用费，该主张本院不予支持。四、被告的损失。装修折旧费10130元，广告费、卫生费、设施设备维修费计1000元，员工管理费300元，活动购物券折合100元，由于合同已解除，上述费用本院酌情确定属被告的合理损失，被告反诉要求原告承担的主张合法，本院予以支持。被告要求原告赔偿员工工资的主张，属被告经营过程中雇请人员的工资，本院不予支持；对商品销售利润的主张，其未向本院提供相关依据予以证明，该主张本院不予支持。同时，原告向被告收取的履约保证金10000元，质量保证金2000元（包括装修押金），商品安全诚信金500元，合计12500元，应当退还被告。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款之规定，判决如下：一、从2015年5月22日起解除原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司与被告（反诉原告）胥清容、高子雲签订的《商铺租赁合同》、《商场改造补偿协议》；二、被告（反诉原告）胥清容、高子雲于本判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司租金、占用费、水电费合计9496元；三、原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿被告（反诉原告）胥清容、高子雲装修折旧费10130元，广告费、卫生费、设施设备维修费计1000元，员工管理费300元，活动购物券折合100元，合计11530元；四、原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司于本判决生效之日起十日内一次性退还被告（反诉原告）胥清容、高子雲履约保证金10000元，质量保证金2000元（包括装修押金），商品安全诚信金500元，合计12500元；五、驳回原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）胥清容、高子雲的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告（反诉原告）胥清容、高子雲承担；反诉费532元，原告（反诉被告）泸州董清商贸有限公司承担400元，被告（反诉原告）胥清容、高子雲承担132元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审判员 马东烈二〇一五年九月二十八日书记员 郭玉霞 百度搜索“”