（2015）一中民终字第07018号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-11-03

案件名称

陈彩丽与北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈彩丽,北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2015）一中民终字第07018号上诉人（原审原告）陈彩丽，女，1973年4月6日出生。委托代理人包树良，北京市国脉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司，住所地北京市海淀区翠微中里15号楼南配楼311室。法定代表人费东平，董事长。委托代理人李萌，男，1984年4月16日出生。委托代理人张秀伟，女，1983年10月4日出生。上诉人陈彩丽因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2015）海民初字第15131号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。陈彩丽在原审法院诉称：我和北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司（以下简称乐语公司）签订租赁合同，约定将海淀区178-1号的房屋出租给乐语公司，租期从2013年11月14日到2016年11月13日，租金每年50万元，每半年一付。现乐语公司单方搬离承租房屋，拒绝支付后续租金，其行为已经根本违约，故诉至法院。诉讼请求：1、请求判决解除陈彩丽和乐语公司签订的租赁合同；2、请求判决乐语公司支付拖欠的租金83333元（2014年12月6日至2014年2月5日的租金）；3、请求判决乐语公司承担违约责任，向陈彩丽支付违约金83333元；4、请求判决乐语公司补齐免租期间房屋使用费用13888元；5、本案的诉讼费用由乐语公司承担。乐语公司在原审法院辩称：我公司从2014年12月5日搬走的那天开始就与陈彩丽解除了合同。我公司在撤店之前跟房东进行过通知，并且在2014年12月5日将钥匙给了房东进行了房屋的交接，当时没有签订书面的东西，双方的租赁合同提前终止。我公司认为我们在2014年12月5日撤店完成了交接，我们房租也交到了2014年12月5日所以不存在拖欠房租也不存在违约金。陈彩丽没有退还给我方押金，我们已支付了2个月押金抵付了违约金，所以我方不需要再支付违约金。关于免租期间的房屋使用费，因在合同中并无约定，陈彩丽的主张没有合同依据，所以我公司不同意承担这笔费用。原审法院经审理查明：2013年11月6日，陈彩丽（甲方）与乐语公司（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方将海淀区178-1号，面积约80平方米，有偿出租给乙方使用。合同第二条约定：本协议从2013年11月14日至2016年11月13日终止（甲方让给乙方10天免租期），在此期间乙方须向甲方缴纳两个月的押金83333元，待合同期满30日后如乙方无任何遗留问题，甲方如数返还。合同第三条付款方式约定：自本协议生效之日起，乙方须向甲方支付半年房租250000元，每次提前一个月支付下期租金，以此类推。合同第九条约定：本协议到期后，甲、乙双方如不再继续签署新的房屋租赁合同，乙方必须保持营业用房内外所做装修及广告牌不拆除的原貌情况下经甲方验收后方可撤离。由于乙方原因致使本合同无法继续履行（含乙方提前退租），乙方在租赁期内新增加的房屋附属物无条件交给甲方，甲方不给与任何补偿；乙方按本合同的规定所缴付的押金将作为违约金，不予退还。合同第十一条约定：本协议生效后，甲、乙双方共同遵守，任何一方无权单方面终止协议。如一方违约须赔偿对方二个月的租金，但是如果遇有不可抗力的特殊情况及有关部门拆迁除外。2013年11月12日，陈彩丽（甲方）与乐语公司（乙方）签订房屋租赁合同（补充协议），主要内容为：甲方出租178-1号给乙方使用，甲方保证其合法享有向乙方出租租赁标的物的权利并承诺保证乙方在租赁期内对房屋正常经营使用。陈彩丽主张涉案房屋系其从北京市超然祥办公用品销售中心租赁并转租给乐语公司的，并向法院提交租赁合同复印件予以佐证，乐语公司表示对上述租赁行为不清楚。乐语公司主张其已提前通知陈彩丽解除合同并于2014年12月5日搬离涉案房屋，且双方在2014年12月5日进行了交接，但未就此提交相应的证据予以证明。陈彩丽对乐语公司的主张不予认可，主张乐语公司并未提前通知其解除合同，其也不知晓乐语公司在2014年12月5日搬出。乐语公司另主张陈彩丽已在2015年1月份就将涉案房屋再次出租给北京一品生煎小吃店，并提交录音、营业执照照片及工商注册登记信息对其主张予以佐证，营业执照照片及工商注册登记信息显示北京一品生煎小吃店的注册地址为北京市海淀区178-1，注册日期为2015年1月21日。陈彩丽对于上述证据的真实性予以认可，同时，陈彩丽主张其让北京德坤君健投资有限公司代其将涉案房屋再次出租给北京一品生煎小吃店，并提交租赁协议及合同解除协议对其主张予以佐证。租赁协议显示：北京德坤君健投资有限公司将位于178号-1门面约建筑面积60平方米的房屋出租给北京一品生煎小吃店，租赁时间为2014年12月30日至2015年12月29日，免租期间为2014年12月30日至2015年1月13日，年租金为人民币9万元。合同解除协议显示：北京德坤君健投资有限公司与北京一品生煎小吃店于2015年1月1日解除双方签署的租赁协议。乐语公司对于租赁协议的真实性认可，对于合同解除协议的真实性不予认可，主张刚签完租赁协议就解除，与常理不符。乐语公司向陈彩丽支付租金至2014年12月5日，在此日期之前的租金都已支付，陈彩丽对此事实予以认可。乐语公司提交一份2014年12月20日的收条，内容为“今收到乐语通讯租金2014年11月14日至2014年12月5日房租27397元”，落款为“陈彩丽”。陈彩丽认可收到了这笔租金，但主张收条可能是其弟媳所书写，并非其本人书写。陈彩丽未就其上述主张提交证据予以证明。另，乐语公司向陈彩丽支付押金83333元，陈彩丽未予退还。乐语公司主张依据合同押金可以抵作违约金，陈彩丽对此不予认可，主张押金并非违约金，依据合同，押金不予退还，违约金仍需支付。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、补充协议、收条、照片、工商登记信息、租赁协议及合同解除协议等证据材料在案佐证。原审法院经审理认为：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限界满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。乐语公司即使在2014年12月5日搬离涉案房屋，但并无证据显示其与陈彩丽就合同解除协商一致，乐语公司提前退租的行为也不符合合同约定的解除条件或法定解除条件，故乐语公司主张其与陈彩丽的房屋租赁合同在2014年12月5日已解除，于法无据，法院不予采信。陈彩丽认可收到2014年11月14日至2014年12月5日房租，但主张收条并非其出具，其未就此提交相反的证据予以证明，故法院认为陈彩丽至少在2014年12月20日出具收条之时已知晓乐语公司的提前退租行为，但陈彩丽接收租金的行为并不能代表陈彩丽同意解除房屋租赁合同。陈彩丽于2014年12月30日将涉案房屋再次出租，应视为其以自己明确的行为表明不再履行与乐语公司的房屋租赁合同，故法院认为陈彩丽与乐语公司的房屋租赁合同实际于2014年12月30日解除，法院对于陈彩丽关于双方合同仍在履行的主张不予采信，对其要求法院判决解除合同的诉讼请求不予支持。因双方合同于2014年12月30日解除，故法院判令乐语公司向陈彩丽支付2014年12月6日至2014年12月29日的租金32877元（250000＊2／365＊24），对于陈彩丽要求支付两个月租金83333元的诉讼请求，法院不予支持。根据双方合同约定，乐语公司提前退租，按本合同的规定所缴付的押金将作为违约金，不予退还。乐语公司向陈彩丽缴付了相当于两个月租金的押金83333元，陈彩丽未予退还，该押金可以作为违约金不予退还，但陈彩丽要求再支付违约金83333元的诉讼请求，法院不予支持。陈彩丽要求乐语公司支付免租期间的房屋使用费，无合同依据，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司于本判决生效后十日内支付陈彩丽二○一四年十二月六日至二○一四年十二月二十九日期间的租金三万二千八百七十七元；二、驳回陈彩丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。陈彩丽不服一审判决，向本院提起上诉。上诉请求为：1、维持原审判决第一项；2、判令被上诉人补齐免租期间租金13888元。3、判令被上诉人支付违约金83333元。事实与理由：根据双方租赁合同第九条的约定，双方关于押金退还问题进行了专门约定，而合同第十一条是对违约金进行的单独约定。因此，从文义及一般逻辑理解，违约金和押金分别用不同条款进行了特别约定，不能混为一谈，而上诉人一审仅就违约金提起诉讼，一审法院应当依据合同第十一条的约定进行审理，对于押金问题应当采取不告不理的原则处理，即被上诉人提起诉讼或另案起诉要求退还违约金时才予以处理，所以一审法院以押金代替违约金的判决明显有误。乐语公司服从一审判决，不同意上诉人的上诉请求和理由，乐语公司答辩称：合同两条约定的违约金是同一概念，双方解除合同后，对方没有退还押金，该押金已折抵了违约金，根据法律规定，两者应选其一适用，不能同时适用押金及违约金。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有双方当事人陈述在案佐证。本院认为：当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。根据陈彩丽与乐语公司的租赁合同第九条和第十一条的约定内容，可以看出在这两条都对乐语公司提前退租终止协议进行了约定，且该两条约定均明确如乐语公司提前终止合同，需要支付两个月的租金作为违约金，故租赁合同中第九条和第十一条均属于对合同违约金的约定。现陈彩丽主张依据第十一条要求乐语公司支付违约金，乐语公司可依据合同第九条的约定进行抗辩，即已按照第九条的约定向陈彩丽支付了违约金。因此，陈彩丽再向乐语公司要求两个月的租金作为违约金，于法无据，本院不予支持。陈彩丽要求乐语公司补交免租期内的租金，因双方在租赁合同中对于乐语公司提前终止合同时是否应补交免租期内租金没有约定，故陈彩丽的该项主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一千九百五十六元，由陈彩丽负担一千六百元（已交纳）；由北京乐语金飞鸿通讯设备有限公司负担三百五十六元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二千二百三十一元，由陈彩丽负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　张　磊代理审判员　　朱文君代理审判员　　夏根辉二〇一五年九月二十八日书　记　员　　舒　妍关注微信公众号“”