(2015)南民一初字第2233号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-12-14
案件名称
天津市红磡物业经营管理有限公司与辛凤霞物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市津南区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津市红磡物业经营管理有限公司,辛XX
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》:第六十条第一款;《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》:第一条,第六条
全文
天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2015)南民一初字第2233号原告天津市红磡物业经营管理有限公司,住所地天津市津南区双港镇XXXXX尚景园16号楼。法定代表人李德福,职务董事长。委托代理人徐桂兰,该公司职员。被告辛XX。原告天津市红磡物业经营管理有限公司与被告辛XX物业服务合同纠纷一案,本院于2015年7月2日立案受理,由代理审判员叶程鹏适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告之委托代理人徐桂兰、被告辛XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称,被告系天津市津南区双港镇XXXXXXXXXX-X-XXX业主,该房屋面积为101.83平方米,原告于2008年3月31日与小区开发商签订《天津市前期物业管理服务合同》,为被告所居住的小区提供物业管理服务,该合同约定:物业费标准为每月每平方米1.6元,被告自2012年10月1日至2015年3月31日未交纳物业费,共计欠费4887元,故原告起诉,请求判令被告支付原告2012年10月1日至2015年3月31日的物业费4887元;诉讼费用由被告承担。被告辩称,被告确系天津市津南区双港镇XXXXXXXXXX-X-XXX业主,该房屋面积为101.83平方米,物业费标准为每月每平方米1.6元,被告自2012年10月1日至2015年3月31日未交纳物业费。但被告未交纳物业费是因为原告提供的物业服务不到位,原告在2011年现场办理入住发放钥匙时在被告没有验房的情况下强迫被告签订合同,交纳一年物业费、装修保证金和供热费,并承诺如房屋有问题可以现场报修,被告验房时发现单元大门不能正常使用,窗户有问题,电也有问题,经被告报修后一直未果,至今单元门都打不开、锁不上,无法保证安全,无奈被告只能不入住。被告未入住,故没有享受到原告提供的任何服务。原告提供的服务很差,电梯有问题,经常坏,经常困人,还设电梯卡剥夺被告的使用权,小区卫生很差,楼道的对讲系统直到现在未安装,楼道大门始终大开,极不安全,楼道内堆积杂物不清理,造成安全隐患,综上不同意原告的诉讼请求。原告提交如下证据:1、前期物业合同复印件1份,证明合同关于物业服务期限、收费标准、交费时间、服务内容所做约定。2、确定书1份,证明被告对前期物业服务合同确认。经当庭质证,被告对原告提交的证据均予以认可。被告提交如下证据:1、照片16张,原告称拍摄于2015年9月初,拍摄地点为XXXX小区内,证明原告未履行责任和义务,未联系开发商保证大门正常使用,没有做好卫生,消防通道堵塞,堆积杂物不清理。2、收据2张,证明原告未退还被告垃圾清运费和装修保证金。经当庭质证,被告对原告提交的证据1不认可,称照片的拍摄时间、地点无法确定,且即便如原告所述,拍摄时间也不在欠费范围内,照片也看不出小区物业服务状态,照片反映的门是业主专有部分,不属于物业服务的范围。对证据2真实性认可。经本院审查分析认为,原告提交的证据1、2,被告均无异议,本院对其证明效力予以确认。被告提交的证据1系照片,被告对原告所述的拍摄时间及拍摄地点均不认可,仅凭照片无法证明拍摄时间及地点,故本院对其证明效力不予确认。被告提交的证据2与本案无关,本院对其证明效力不予确认。根据原、被告提交的证据,结合原、被告陈述,本院确认如下事实:原告为被告居住的天津市津南区双港镇XXXXXXXXX小区提供物业管理服务。2008年3月31日原告与该小区的开发商天津市红磡房地产开发有限公司签订天津市前期物业管理服务合同,约定由原告自2008年4月1日开始对XXXXXXXXX小区进行前期物业管理服务,按月收取物业费,业主每月20日前交纳物业费。被告系天津市津南区双港镇微山南路西侧XXXXX-X-XXX房屋业主,该房屋建筑面积为101.55平方米,物业费收费标准为住宅房屋按建筑面积每月每平方米1.6元。原告为被告居住的小区进行了物业管理服务,被告自2012年10月1日至2015年3月31日未交纳物业费。庭审中,原告称被告未入住房屋不是拒交物业费的合法理由,原告已经按照物业服务合同履行了相关义务,对讲门常开是有些业主所为,修好后也有业主常开大门,故原告对电梯安装了刷卡管理设施,保障业主安全,另外原告安装了禁止占用消防通道的警示牌,电梯属于特种设备,偶有损坏情况,但原告能够保证故障后在规定时间内提供援助,合乎法律规定,小区卫生按时打扫,某个时间段观察到的不整洁情况不能代表小区整体环境差。本院认为,原告与被告之间虽未直接签订物业管理服务合同,但原告与被告居住的小区的开发建设单位签订了前期物业管理服务合同,且原告实际履行了物业服务,根据原告提供的证据证实,被告对前期物业服务合同的内容亦知晓,合同明确约定了物业费及滞纳金的数额,被告应按前期物业服务合同履行其交纳物业服务费用的义务。关于被告应交纳的物业费数额,应以房屋建筑面积101.83平方米,按照每月每平方米1.6元的标准计算,被告每月应交纳物业费162.48元。按照前期物业服务合同约定,被告应在每月20日前交纳物业费。被告自2012年10月1日至2015年7月31日未交纳物业费违反前期物业服务合同的约定,原告要求被告交纳符合法律规定,本院予以支持。被告应交纳2012年10月1日至2015年3月31日共计30个月的物业费4874.4元。被告称原告提供的物业服务不到位,被告不予认可,原告提交的证据不足以证明其主张,本院不予采信。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第六十条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定,判决如下:一、被告辛XX于本判决书生效后3日内给付原告天津市红磡物业经营管理有限公司2012年10月1日至2015年3月31日的物业费4874.4元。二、驳回原告天津市红磡物业经营管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元,由被告辛XX承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员 叶程鹏二〇一五年九月二十八日书 记 员 郭文超 微信公众号“”