（2015）闵民五（民）初字第1108号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2016-03-16

案件名称

赵军与胡敬涛房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市闵行区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

赵军,胡敬涛

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

上海市闵行区人民法院民事判决书（2015）闵民五（民）初字第1108号原告赵军，男，1977年10月25日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市徐汇区。被告胡敬涛，男，1979年9月25日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市。原告赵军与被告胡敬涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月29日立案受理。因无法向被告胡敬涛送达民事起诉状副本及开庭传票等法律文书，故本院依法组成合议庭，以公告形式送达，并于2015年9月23日公开开庭进行了审理。原告赵军到庭参加诉讼。被告胡敬涛经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告赵军诉称，被告在房屋租赁期间，将原告位于上海市XX公路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）独立分割为十多个小间，再转租给第三人，造成群租现象。由此导致上海市闵行区房管执法局认定该房屋为群租房，冻结了该房屋，使得该房屋不能正常买卖。同时，被告拒绝原告提出的整改要求，继续将房屋群租给他人，且拒绝与原告协商解决。故原告起诉来院，要求法院判令：解除原、被告签订的关于上海市XX公路XXX弄XXX号XXX室房屋的租赁合同，并将上述房屋返还原告。原告赵军为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据材料：1、沪房地闵字XX第XX号《上海市房地产权证》，旨在证明原告为系争房屋的权利人；2、原、被告于2012年11月6日签订的房屋租赁合同，旨在证明原、被告双方的房屋租赁关系；3、打印日期为2015年4月7日的《上海市房地产登记簿》，旨在证明因被告的群租行为导致该房屋由上海市闵行区房地产执法监察队依据闵房管执违通字第XXXXXXXXXXXX号文件申请登记为房屋附有违法建筑，使房屋权利转让受到限制；4、上海市闵行区住房保障和房屋管理局于2015年4月10日出具的《责令改正通知书》，旨在证明因被告的群租行为导致系争房屋的租赁状态不符合《上海市居住房屋租赁管理办法》的相关规定，故上述行政管理部门责令原告予以改正。被告胡敬涛未作答辩亦未向本院提供证据。本院认为，原告提供的证据材料具有真实性，且与本案待证事实相关联，故本院对原告提供的上述证据材料的证明效力予以确认。基于上述证据及原告的陈述，本院认定事实如下：根据登记日为2009年6月28日、登记证号为沪房地闵字XX第XX号的《上海市房地产权证》记载，位于上海市XX公路XXX弄XXX号XXX室房屋（即本案系争房屋）的权利人为原告赵军。2012年11月6日，原告赵军（出租人、甲方）与被告胡敬涛（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定由被告承租原告位于上海市XX公路XXX弄XXX号XXX室的房屋，租赁期限自2013年2月1日至2017年1月31日，共计48个月；租金为每月3，800元（人民币，下同），第四年租金按当时市场价格结算；乙方签订合同时向甲方支付保证金3，800元；乙方必须按规定用途使用所承租之物业，不得以所租用之物业供非法使用或存放危险品或在租用之物业内有任何违法之行为，否则视为乙方严重违约，甲方有权提前终止合同；乙方拖欠租金达三个月且拒绝将房屋交还甲方，或乙方下落不明，甲方有权终止租赁合同；甲方允许乙方将该物业用于员工居住，厅内可分割成房间，但是不得破坏该房屋的整体结构。合同还对当事人的其他权利义务作出了约定。合同签订后，原告向被告交付了房屋由被告使用。被告向原告支付了首期租金及保证金。另查明，根据打印日期为2015年4月7日的《上海市房地产登记簿》记载，系争房屋由上海市闵行区房地产执法监察队依据闵房管执违通字第XXXXXXXXXXXX号文件申请，由房地产登记部门于2013年登记为“房屋附有违法建筑”。2015年4月10日，上海市闵行区住房保障和房屋管理局向原告出具《责令改正通知书》，载明因原告于系争房屋的租赁行为不符合最小出租单位，该行为违反了《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条的规定，故责令原告在2015年4月14日前改正。现原告因被告将房屋群租致遭到相关行政管理部门之处罚，被告亦拒绝配合原告予以整改，故以诉称事由起诉来院。诉讼中，因系争房屋已由被告出租给多名案外人作居住之用，法院向原告释明，鉴于系争房屋实际由案外人占有使用，因此如果该等案外人未某与诉讼，原告可能存在不能收回房屋的后果，原告向本院表示，鉴于实际占有人的人数众多且身份不明，不要求追加实际占用人参加诉讼，仅要求被告向原告返还房屋。原告希望待本案由法院判决后，再行解决其与实际占有人之间的纠纷。庭审中，原告表示如合同解除，其同意退还被告租赁保证金3，800元。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同虽系双方当事人真实意思表示，内容尚未违反法律、行政法规的强制性规定，合同效力尚不应确认为无效。但本案中，原、被告双方作为公民，其民事法律行为不仅应当遵守法律、行政法规的规定，还应当遵循社会规范、尊重社会公德，不应违背正常的社会秩序，损害基本的社会公共利益。而房屋的群租行为不仅将严重扰乱房屋租赁市场的正常交易秩序，还存在公共安全、消防安全、治安安全、卫生安全等诸多隐患，对所在小区的正常生活秩序造成影响，故群租行为应当予以杜绝。现本案中，从双方租赁合同的约定中（即出租人允许承租人将该物业用于员工居住，厅内可分割成房间，但是不得破坏该房屋的整体结构）可以看出，原告对于被告将房屋分割并交由多人居住使用是同意的。而根据《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条的规定：“出租居住房屋，应当以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，不得分隔搭建后出租，不得按照床位出租。原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等其他空间的，不得出租供人员居住。”原、被告签订的房屋租赁合同中关于将房屋的客厅分割成房间出租使用的约定，已经违反了前述规定。上海市闵行区住房保障和房屋管理局亦于2015年4月10日向原告发出了责令改正通知书，载明因原告于系争房屋的租赁行为不符合最小出租单位，违反《上海市居住房屋租赁管理办法》第九条的规定，责令原告限期改正。然上述整改通知书发出后，被告作为承租人并未积极配合原告予以整改。在本案诉讼期间，被告亦下落不明，被告以其消极的行为表明，其放任群租该等违规行为的持续发生，由此导致双方的租赁合同实际已经无法继续履行。故原告诉请要求解除双方之间的租赁合同，符合事实和法律规定，本院予以确认。关于合同的解除日期，根据法律规定，应以解除一方发出解除通知函且相对方收到该通知函之日作为合同解除之日。本案中，鉴于诉讼前，原告未向被告发出过解除通知，故本案应以公告送达届满日为合同解除日（即2015年8月17日）。合同解除后，被告理应将房屋返还原告。诉讼中，原告表示自愿退还被告租赁保证金3，800元，于法不悖，本院予以准许。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系放弃相应的诉讼权利，由此产生的法律后果由被告自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告赵军与被告胡敬涛于2012年11月6日就位于上海市XX公路XXX弄XXX号XXX室房屋所签订的《租赁合同》于2015年8月17日解除；二、被告胡敬涛于本判决生效之日起十五日内将位于上海市XX公路XXX弄XXX号XXX室的房屋返还原告赵军；三、原告赵军于本判决生效之日起十日内退还被告胡敬涛租赁保证金人民币3，800元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币80元，由被告胡敬涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审　判　长　林　霞代理审判员　周　颖人民陪审员　邓红霞二〇一五年九月二十八日书　记　员　周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。关注微信公众号“”