（2015）穗中法民五终字第3777号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-09-30
案件名称
杜晴与冼锋、广州市火域房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杜晴,冼锋,广州市火域房地产代理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第3777号上诉人（原审原告）：杜晴，住广州市越秀区。委托代理人：刘玉国，广东海际明律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：冼锋，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）：广州市火域房地产代理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：郭文辉，总经理。上诉人杜晴因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第353号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年7月25日，杜晴与广州市火域房地产代理有限公司（以下简称火域公司）签订了一份《环球数码港认购书》，约定杜晴自愿认购广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街1巷4、6、8、12号首层X号物业，建筑面积6.5平方米，该物业仅作商业用途使用；认购价147091元，认购方选择银行按揭方式付款，其中定金50000元须于签订本认购书当日付清，首期价款27091元于2010年8月2日前付清，其余价款70000元由认购方以申办银行按揭贷款的方式支付，认购方向指定的律师事务所提交申办银行按揭贷款手续所需的全部资料并签署《个人购房借款合同》或《楼宇按揭合同》；认购方还需支付如下费用：契税（该物业认购价的3%）4413元、产权登记费800元、交易服务费20元、交易印花税74元、房产证印花税5元、律师费1300元，合共6612元（此费用为预付款，最终以政府部门的最新缴付规定为准），须与首期款同时交付；认购方须于2010年8月2日前，携同本认购书、身份证明文件原件等到发展商指定律师事务所签署《买卖合同》有关文件，并于签署上述文件前到广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街环球数码港销售中心付清本认购书所约定的定金和购房价款，并取相应的收据；出售、认购方签订《商铺买卖合同》及补充协议后，应以《商铺买卖合同》及其补充协议为准。2010年7月25日，火域公司出具编号为5025974的《收据》，确认收到杜晴购买涉讼商铺定金10000元。次日，火域公司出具编号为5002295的《收据》，确认收到杜晴购买涉讼商铺定金40000元。2010年8月2日，火域公司出具编号为5025678的《收据》，确认收到杜晴购买涉讼商铺的首期款27091元。同日，火域公司出具编号为5025657、5025708两份《收据》，分别确认收到杜晴购买涉讼商铺律师费1300元、税费5311元。2010年8月16日，冼锋作为出卖人、火域公司作为授权代理人，杜晴作为买受人签订一份编号为穗房合字X号的《商铺买卖合同》，约定买受人购买出卖人名下所属物业，广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街1巷4、6、8、12号首层X号铺，该商铺建筑面积6.50平方米，其中套内建筑面积3.54平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积2.96平方米。该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为人民币147091元。付款方式为按揭付款：2010年8月2日前支付全部房价款的52%（包含定金），计77091元，余下房价款计70000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号。出卖人应当于2011年10月1日前，以书面形式通知买受人办理该商铺使用权的交接手续。出卖人应于2013年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权。第十一条：买受人清楚该商铺的抵押情况，出卖人于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明。出卖人如未按照本合同规定的时间办理该商铺的涂销抵押手续，则按下列方式处理：（1）逾期不超过15日的，自本合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按房款价的10%标准向买受人支付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后办理期限的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。第十五条约定，本合同生效后的210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理（1）逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同。若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房款价的10%标准向买受人计付违约金。买受人要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的最后办理期限的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。2011年11月3日，火域公司出具编号为0618720的《收据》，确认收到杜晴按揭转一次性费用600元。2011年11月15日，冼锋作为出卖人、火域公司作为委托代理人，杜晴作为买受人签订一份《商铺买卖合同补充协议》，作为对编号为穗房合字X号《商铺买卖合同》的修改和补充，第四条约定出卖人同意买受人提出的变更付款方式申请请求，由买卖合同约定的按揭付款方式改为一次性支付，买受人须按下列方式按时付款：（1）2010年8月2日前支付全部房价款的52%（包含定金），计77091元，（2）全部房价款的48%，计70000元于出卖人出示房管局受理回执当天支付。买受人如未按本协议第五条规定的时间付清剩余款项，则按买卖合同第五条处理。2012年4月17日，火域公司以邮寄快递的形式向杜晴发送《关于办理商铺产权过户手续的通知》，通知杜晴于2012年4月20日至2012年4月29日上午10点至下午17点30分带备相关《商铺买卖合同》补充协议、认购书、收据等相关资料前往广州市番禺区市桥街大北路鸿城大街1巷4、6、8、10、12号环球数码港首层办理涉讼商铺的产权过户手续。2012年4月25日，杜晴于广州公证处办理公证委托手续，委托案外人毕某、叶某、黄某及唐某（任一人均可）代为办理包括涉讼商铺在内的三间商铺购买的所有手续及签署相关文件，在房地产交易所办理买房过户手续并签署相关文件：办理上述房屋的办新房产证、领证、交费等手续。办理购买房屋登记手续（包括调档、查册、递件交易、过户、交税费、领证、测绘、更正、析产、退税、变更、办理房产证的遗失登报）并有权代为签署房屋买卖合同，到房管局代为领取房屋交易通知书及领取新房产证。同日，火域公司出具编号为0710848的《收据》，确认收到杜晴购买涉讼商铺的其余房款70000元。2012年11月29日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉讼商铺的《房地产权证》（粤房地权证穗字第××号），登记权属人为杜晴，房屋地址登记为广州市番禺区市桥街大北路鸿成大街1巷4号、6号、8号、10号、12号银苑大厦（1楼）X号。2013年3月14日，杜晴向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除杜晴和冼锋于2010年8月16日签订的《商铺买卖合同》；2、冼锋、火域公司立即向杜晴退还已交定金、房款、税费、律师费等款项合计人民币164302元并赔偿杜晴相应利息损失（以7211元为本金，从起诉之日起计至冼锋、火域公司清还款项之日止，按同期金融机构计收逾期贷款利率标准计算）；3、冼锋、火域公司承担违约金15709元；4、冼锋、火域公司承担本案所有诉讼费用。杜晴曾列冯某为被告，在原审庭审过程中，杜晴当庭撤回对冯某的起诉，并变更第二、三项诉求为：2、冼锋、火域公司立即向杜晴退还已交定金、房款、税费、律师费等款项合计人民币154302元并赔偿杜晴相应利息损失（以8559元为本金，从起诉之日起计至冼锋、火域公司清还款项之日止，按同期金融机构计收逾期贷款利率标准计算）；3、冼锋、火域公司承担违约金14709元（按已付房款147091元的10%计算）。原审庭审中，杜晴确认签订合同时已知晓涉讼商铺的抵押情况，但冼锋和火域公司未按合同约定按期涂销抵押、申办过户，因此主张解除合同。冼锋确认逾期涂销抵押、逾期办理过户手续，但认为杜晴未在法律规定的一年解除权行使期限内提出解除合同，解除权已消灭，且杜晴在合同解除权成就9个多月后在收到火域公司发出的办理过户的通知后，仍于2012年4月25日委托广东金桥百信律师事务所的工作人员代为与冼锋共同申办涉讼商铺的过户手续，即是以继续履行合同的实际行为放弃解除权，而且涉讼房屋已过户至杜晴名下，合同已基本履行完毕，故要求继续履行合同。此外，杜晴主张冼锋和火域公司存在上述违约行为外，擅自单方面停止了商场第三层的销售，将第三层的商铺变更为停车场，变更了商铺用途，导致整个卖场规划发生重大变更；而且，冼锋和火域公司向其出售商铺在签订合同前后均是承诺经营数码产品，该商场名称为番禺环球动漫数码港，但冼锋和火域公司单方将该商场经营范围和名称进行变更，改为经营服装，名称变更为城市女人。杜晴对此提供了广州日报刊登的广告、三楼商铺平面图及杜晴与广州华某物业管理有限公司签订的《环球动漫数码物业管理和统一经营管理合同》证实其上述主张。冼锋则认为商场第三层与本案无关，2010年商场第三层确实有少部分的商铺及大部分车位，后来其将小部分商铺用途依法变更为车位，是其对自己物业的自由处分，无需向杜晴说明，也并未导致整个商场发生重大变更；而其在销售时，采用环球动漫数码城的名称并非是承诺或邀约，也是一种要约邀请，是对商场的一种规划，双方最后的权利义务应以商铺买卖合同的约定为准。原审法院认为：火域公司作为冼锋的委托代理人与杜晴签订《商铺买卖合同》（以下简称合同）、《商铺买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），相应的法律后果应由冼锋承担。杜晴与冼锋间的合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。杜晴以冼锋逾期涂销抵押、逾期办证、单方面变更商场第三层商铺用途及单方面变更整个商场的经营范围和名称构成根本违约为由请求解除合同，冼锋坚持继续履行合同。原审法院认为，冼锋虽未依约按期办理涂销抵押手续，但杜晴在明知冼锋已违约的情况下，仍与冼锋签订补充协议，将付款方式由按揭付款转换成一次性付款，又在收到火域公司发送的《关于办理商铺产权过户手续的通知》后至公证处办理委托案外人代办涉讼商铺过户等手续的公证，即表明了其同意继续履行合同的意愿。冼锋基于信赖利益，继续履行其义务，将涉讼商铺过户至杜晴名下，涉讼商铺交易现已基本完成，杜晴此时要求解除合同，违背商事合同交易效率、交易安全的原则。另外，杜晴认为冼锋将第三层的商铺改为车位，未诚信履行合同，原审法院认为第三层商铺的变更与否与本案无关，此不能成为解除合同的理由。至于杜晴主张的冼锋将涉讼商铺所在商场的经营范围和名称进行变更的问题，虽然杜晴与火域公司就涉讼商铺签订的《环球数码港认购书》名称上提到环球数码港的字眼，但该认购书中约定的商铺使用用途只是注明商业用途，之后杜晴与冼锋所签订的《商铺买卖合同》亦没有明确约定商铺的用途仅限于做数码产品经营。而虽然杜晴与广州华某物业管理有限公司签订的《环球动漫数码物业管理和统一经营管理合同》的名称上及合同内容上均提到动漫数码，但该约定属于杜晴与广州华某物业管理有限公司之间的约定，与冼锋无关。因此，杜晴主张冼锋擅自变更涉讼商场的经营范围和名称，缺乏理据，不予采纳。杜晴要求解除合同并退回房款及相关费用和赔付利息损失的诉请理据不足，不予支持。杜晴要求冼锋和火域公司按已付房款的10%支付违约金14709元，依合同约定，该请求是以解除合同为前提条件，现因合同未解除，故该违约金请求的理据不足，不予支持。火域公司经原审法院传唤逾期无到庭参加诉讼，视为其自行放弃相关诉讼权利。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2014年8月15日作出判决：驳回杜晴的全部诉讼请求。案件受理费3680元，由杜晴负担。判后，上诉人杜晴不服原审判决，向本院提起上诉称：第一，原审判决对案件事实审查有遗漏。1、冼锋、火域公司出售的商铺共有三层，对外统一以“环球动漫数码港”名称，并与杜晴签订《环球动漫数码港物业管理和统一经营管理合同》：内容明确表明商场统一经营电脑数码产品、动漫科技产品、电器产品等。在合同的履行过程中，冼锋、火域公司单方将第三层商铺变更为停车场，属于商场重大经营事项变更，且该变更大幅削减了商城的实际经营规模，直接影响杜晴对出租收益的期待，但冼锋、火域公司未告知杜晴。此事实，原审法院未审查清楚。2、根据出卖时双方的口头约定“售后返租”及合同第七条的约定，商铺应于2011年10月1日前，由杜晴交由冼锋、火域公司经营，至2013年10月1日再交还杜晴。对于买方而言，这实际上是前期由冼锋、火域公司经营成熟再移交商铺，从而降低商铺经营风险的措施。而冼锋、火域公司商场至今未完成分割，整个卖场是空的，商铺并未完成间隔及装修，更谈不上收益，这不仅违反合同约定，这也直接影响杜晴合同目的的实现。此部分事实，原审法院未在判决中披露并认定。3、冼锋、火域公司单方将“环球动漫数码港”变更为“都市女人”服装类卖场，变更经营用途，未告知杜晴；此种变更属于商场重大经营事项的变更，原审法院仍未在判决中对此部分事实进行认定。4、本案商铺没有实际交付，也无法实际交付。杜晴在一审判决后2015年1月5日到商铺现场查看，不但大门紧锁无法入内，而且根本找不到本案的X号商铺。商铺在物理意义上不存在，没有四墙，没有铺号；本案合同无法继续履行，因为连标的物都不存在，冼锋、火域公司根本无法向杜晴交付。原审法院判决合同继续履行，事实上根本无法继续履行。第二、原审法院对事实认定错误，导致适用法律错误。原审判决驳回杜晴的诉请主要依据事实为杜晴与冼锋、火域公司于2011年11月15日签订的《商铺买卖合同补充协议》，该协议主要内容为约定杜晴的付款方式由按揭变更为一次性付款，原审依此认定为杜晴同意继续履行合同；同时冼锋、火域公司将商铺过户到杜晴名下，交易完成，原审法院认为应该维护交易效率、交易安全，因此没有判决解除合同。原审判决的上述认定是片面和错误的。首先，《商铺买卖合同补充协议》只是约定变更付款方式，杜晴并未放弃合同的解除权，因为根据《商铺买卖合同》第十一条、第十五条的约定，杜晴享有合同的约定解除权，在签订《商铺买卖合同补充协议》当时，合同第十一条、第十五条的约定仍然有效，杜晴仍然享有解除权，只要冼锋、火域公司未按此两条履行合同义务，杜晴当然可以解除合同。其次，杜晴除了依照合同约定行使解除权之外，也根据冼锋、火域公司在履行合同过程中单方改变商铺经营内容、变更第三层商铺用途等（详见第一点意见），提出依据《合同法》第九十四条“（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。”行使法定解除权。杜晴购买本案商铺的目的是用于投资，而冼锋、火域公司在履行合同过程中的违约行为，导致杜晴无法实现合同目的。杜晴的法定解除权也是成立的。第三、从冼锋、火域公司卖场的其他系列案中反映的事实，同样可以印证杜晴的主张，杜晴认为，既然案件属于同类型案件，法院应该统一审查综合证据，做出判决。请求法院判决：1、撤销原审判决，改判支持杜晴的原审诉讼请求；2、本案的诉讼费用由冼锋、火域公司承担。被上诉人冼锋、火域公司没有提交答辩意见。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查明：二审期间杜晴提交4张照片，拟证明涉讼商铺在物理上并不存在。杜晴申请法院依职权到现场调查取证。本院认为:火域公司受冼锋委托与杜晴签订了《商铺买卖合同》，该合同的民事责任应由杜晴与冼锋承担。《商铺买卖合同》为双方当事人自愿签订，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，原判认定双方的房屋买卖合同关系成立有效正确。涉讼商铺于2012年11月29日已经办理了产权变更登记，登记在杜晴名下，即杜晴为涉讼商铺的所有权人。《商铺买卖合同》第十一条、第十五条约定解除合同的条件是冼锋逾期办理涂销抵押及逾期办证，但杜晴在冼锋涂销涉讼商铺抵押前未行使解除合同的权利，在冼锋逾期办证的情况下也未行使解除合同的权利，现杜晴在涉讼商铺已经办理产权变更登记后再提起诉讼要求解除合同不符合合同有关解除合同的约定，原审法院不予支持杜晴要求解除合同等诉讼请求并无不当。关于涉讼商场三层如何使用、商场应经营何种商品在合同中均无进行约定，现杜晴主张冼锋擅自改变涉讼商场经营事项构成违约而要求解除合同依据不足，本院不予支持。杜晴二审提交的照片只能证明涉讼商铺现在未进行间隔，因涉讼商铺已经登记在杜晴名下，杜晴如认为冼锋未能按照合同约定交付商铺给其的可另行向冼锋主张，但不能成为解除合同的理由，其要求法院去现场调查的申请本院不予接纳。上诉人杜晴的上诉理由依据不足，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判后如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3680元，由杜晴负担。本判决为终审判决。审 判 长 蔡粤海审 判 员 梁淑敏代理审判员 曹佑平二〇一五年九月二十八日书 记 员 徐毅敏 更多数据：