（2015）珠中法民三终字第338号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-12-23
案件名称
周晓玲与珠海市信和房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省珠海市中级人民法院
所属地区
广东省珠海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
珠海市信和房地产开发有限公司,周晓玲
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十一条，第六十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省珠海市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）珠中法民三终字第338号上诉人（原审被告、反诉原告）：珠海市信和房地产开发有限公司，住所地：广东省珠海市。法定代表人：李镇勇。委托代理人：戚文遗，广东德赛律师事务所律师。委托代理人：刘贤娜，广东德赛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周晓玲，女，汉族，住广东省珠海市斗门区。身份证号码：×××8003。上诉人珠海市信和房地产开发有限公司（以下简称信和公司）因与被上诉人周晓玲房屋买卖合同纠纷一案，不服珠海市金湾区人民法院（2015）珠金法民三初字第46号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院查明：一、本案《商品房买卖合同》及其附件签署的基本情况。2013年9月27日，周晓玲、信和公司订立《商品房买卖合同》一份，合同约定周晓玲向信和公司购买其开发的商品房，房屋总价款为953149元。同日，双方订立《商品房买卖合同》附件，附件对《商品房买卖合同》的主要条款作了补充约定。周晓玲在《附件签署声明》中签名并按捺手印，声明内容包括买卖双方已详尽阅读并理解附件的条款内容且接受所有条款，双方确知附件所有条款构成《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。二、双方关于交房期限及逾期交房违约责任的约定。《商品房买卖合同》第七条约定交房日期为2014年6月30日前，交房标准为商品房完成工程竣工验收备案手续并取得工程竣工验收备案管理部门核定的《竣工验收备案表》，如遇特殊原因出卖人可据实予以延期。《补充协议》第五条约定，“特殊原因”除“遭遇不可抗力”外，还应包括非信和公司所能控制的客观原因（包括但不限于：因政府部门原因导致验收延误、受国家及地方政府新颁布的法律法规政策等影响而导致延误等），信和公司应提供相关部门出具的证明文件，并据此予以延期。出卖人逾期交房不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限和第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。三、双方关于付款方式及逾期付款违约责任的约定。《商品房买卖合同》约定买卖人应于2013年9月26日付清首期款（含定金）293149元，余款共计660000元由买受人向银行申请按揭贷款。《补充协议》第四条第2款约定：买受人应在买卖合同签订之日当天办理银行按揭贷款申请手续，并交清相关按揭手续所应缴纳的税费。买受人应授权银行将所申请的银行按揭贷款在买卖合同签订之日起20个工作日内转划至出卖人账户；若为公积金按揭贷款的，银行按揭贷款应在买卖合同签订之日起30个工作日内转划至出卖人账户。《商品房买卖合同》第八条约定了买受人逾期付款的违约责任，逾期在90日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。四、房款支付情况。截止至2013年9月26日，周晓玲支付购房款人民币293149元，余款人民币660000元由周晓玲申请按揭贷款方式支付。根据双方提供的证据及原审法院向建设银行调查取证显示，建设银行于2013年9月26日受理周晓玲贷款申请，贷款发放时间分别为2013年12月24日、2014年1月2日。五、房屋交付情况。2014年7月25日，信和公司在《珠海特区报》上刊登入伙公告，通知周晓玲于2014年7月24日至2014年8月31日期间前往珠光新城销售中心办理入伙手续。周晓玲于2014年9月3日实际收楼。周晓玲原审的诉讼请求为：1.信和公司向周晓玲支付逾期交房的违约金人民币4956元；2.信和公司向周晓玲支付自2014年7月26日起至完全付清违约金为止，以中国人民银行同期贷款利率为基准的违约金的利息约1000元；3.信和公司承担本案所有的诉讼费用。信和公司原审的反诉请求为：1.周晓玲向信和公司支付违约金人民币7298元；2.周晓玲向信和公司支付因逾期支付第1项违约金而产生的利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年8月5日起计至实际付清日止，现暂计至2015年2月2日，利息为480.04元）；3.本案诉讼费由周晓玲承担。原审法院认为，结合双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为信和公司是否逾期交房，以及周晓玲是否逾期支付房款。一、关于信和公司是否逾期交房的问题。周晓玲、信和公司签订的《商品房买卖合同》及其附件，是双方真实意思的表示，且不违背相关法律、行政法规的规定，应予以认可。本案《商品房买卖合同》约定了信和公司应在2014年6月30日前将的房屋交付周晓玲使用，而信和公司于2014年7月25日刊登公告，通知办理入伙手续，对信和公司迟延交房的事实应予以确认。关于交房时间，原审法院认为，《补充协议》中约定：如出卖人统一以《珠海特区报》刊登公告的方式通知，则该公告通知的效力优于其他通知方式，该公告通知刊登的日期视为送达日期，对相关买受人均产生法律效力。信和公司于2014年7月25日刊登公告，根据该约定，交房时间应为2014年7月25日。信和公司主张其具备《商品房买卖合同》第七条约定的延期交付的情形，施工期间发生恶劣天气，遭遇了不可抗力，认为工程施工期间因台风及大雨以上天气影响工期共计35天；而周晓玲认为台风等天气是可以预见的，不能作为延期交房的抗辩事由。原审法院认为，根据《商品房买卖合同》第七条的约定，出卖人可据实延期交房的“特殊原因”包括遭遇不可抗力、且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。信和公司并无证据证明其履行了告知义务，亦无证据证实恶劣天气与逾期交房之间存在因果关系，故信和公司该抗辩主张缺乏法定及约定依据，原审法院不予采信。二、关于逾期交房违约金的问题。《商品房买卖合同》中已明确了违约责任的承担方式以及违约金的计算方法，该条款对双方均具有约束力。信和公司逾期交房，应当按照合同约定的违约金数额支付周晓玲逾期交房违约金，违约金以总房款953149元为基数，按日万分之二计逾期交房天数25天，违约金计为4766元。周晓玲主张信和公司向其支付违约金的利息，不符合合同约定，且于法无据，不予支持。三、关于周晓玲是否逾期付款的问题。依据《补充协议》第四条第2款，信和公司主张周晓玲应当支付的银行按揭贷款最迟应在合同签订之日起20个工作日内划至信和公司的账户上，公积金按揭贷款最迟应在合同签订之日起30个工作日内划至信和公司的账户上；周晓玲委托银行向信和公司支付银行按揭贷款迟延41天，公积金按揭贷款迟延了64天。原审法院认为，银行对按揭贷款的审批及发放有内部流程，属于周晓玲不可控制的情形，建设银行在合同签订的当天即受理了周晓玲贷款申请，说明周晓玲已积极履行完成了申请按揭贷款的手续，应视为其已经履行完成了合同义务，故信和公司的该主张不能成立，应不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第三十九条、第四十条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审判决如下：一、信和公司于判决发生法律效力之日起七日内向周晓玲支付逾期交房违约金4766元；二、驳回周晓玲的其他诉讼请求；三、驳回信和公司的诉讼请求。案件本诉受理费人民币25元，由信和公司负担；反诉受理费人民币25元，由信和公司负担。信和公司不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、撤销原审判决第一项，改判驳回周晓玲要求信和公司承担逾期交房违约金的诉讼请求；二、撤销原审判决第三项，改判支持信和公司的反诉请求；三、判令周晓玲承担一、二审全部诉讼费用。上诉理由如下：一、原审法院以信和公司无证据证明其已就施工期间遭受暴雨、台风等不可抗力事件影响事宜向周晓玲履行告知义务为由，作出涉案商品房不具备据实延期交付情形的认定，是错误的，依法应予纠正。第一，涉案商品房因受暴雨、台风等不可抗力事件影响工期，根据合同约定，可据实延期至2014年8月3日交付。台风、暴雨等自然灾害属于不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，符合“不可抗力”的构成要件，是信和公司预计能力范围之外的事项及信和公司所不能控制的事项。现信和公司已提供有气象部门出具的相应气象资料，足以印证涉案商品房建设工程因台风及暴雨造成停工35天。因此，根据《珠海市商品房买卖合同》第七条的约定，涉案商品房因遭遇不可抗力，其交付时间可延期35天，即延至2014年8月3日。第二，信和公司未在涉案不可抗力事件发生后30日内向周晓玲告知，不应影响该事件构成涉案商品房据实延期交付事由的认定。首先，暴雨、台风等自然灾害，属于公众所知悉的事件，即使信和公司未告知周晓玲，周晓玲也完全可从其他公开途径得知该项事实。其次，暴雨、台风等自然灾害，是一个客观存在的事实，信和公司是否在该事件发生之日起30日内告知周晓玲并不影响该等不可抗力事件本身的存在及认定。最后，双方当事人在合同中约定通知义务的初衷，是为了在不可抗力事件发生后，减少可能给对方造成的损失而设。但在本案中，基于暴雨、台风属于公众知悉的事件即是一个客观存在的事实，即使信和公司未及时通知周晓玲，也不会额外扩大周晓玲的损失。二、周晓玲迟延支付按揭贷款，但原审法院却以建设银行在涉案合同签订当天即受理了周晓玲贷款申请就对周晓玲逾期支付按揭贷款而构成的迟延交付事由不予认定，是错误的。第一，原审片面选择并错误理解合同部分条款，导致本案基本事实认定错误。根据《珠海市商品房买卖合同》附件三第四条第2款“买受人应在买卖合同签订之日当天办理银行按揭贷款申请手续，并交清相关按揭手续所应缴纳的税费。买受人应授权银行将所申请的银行按揭贷款在买卖合同签订之日起20个工作日内转划至出卖人账户；若为公积金按揭贷款的，银行按揭贷款应在买卖合同签订之日起30个工作日内转划至出卖人账户”的约定，周晓玲不仅应在买卖合同签订之日当天办理银行按揭贷款申请手续，还应当授权银行在前述约定期限支付按揭贷款。原审判决忽视前述有关按揭贷款支付期限的合同约定以及周晓玲迟延41天支付银行按揭贷款及迟延64天支付公积金按揭贷款的违约事实，仅凭周晓玲已在买卖合同签订之日申请办理按揭贷款手续，则认定周晓玲已履行完了合同付款义务，是错误的。第二，原审判决混淆信和公司与周晓玲的买卖合同关系、周晓玲与按揭银行的信贷法律关系。周晓玲在合同签订当天向按揭银行申请按揭贷款，不能等同于周晓玲已在合同约定时间内向按揭银行提交了符合规定的按揭资料，不能等同于周晓玲已符合按揭条件及通过按揭贷款审批，更不能等同于周晓玲已在合同约定时间内向信和公司履行了支付余款的义务。周晓玲向按揭银行申请贷款，这是其与按揭银行签订贷款合同义务的一部分，不能代替涉案商品房买卖合同中其向信和公司支付余款的义务，也不因此将其付款义务转让给按揭银行。这是两个不同合同项下的不同义务，原审判决将周晓玲与按揭银行的信贷法律关系和信和公司与周晓玲的买卖合同关系混为一谈，是错误的。第三，原审法院认为“银行对按揭贷款的审批及发放有内部流程，属于周晓玲不可控制的情形，建设银行在合同签订的当天即受理了周晓玲贷款申请，说明周晓玲已积极履行完成了申请按揭贷款的手续”是错误的。在与周晓玲同期采用按揭方式支付购房款的业主中，按时支付按揭贷款的业主大有人在。因此周晓玲逾期支付按揭贷款的原因，不排除是由于周晓玲提供的申请按揭资料不齐全或不符合按揭条件而造成的。而周晓玲提供的申请按揭资料是否齐全、是否符合按揭条件，是周晓玲的举证义务，但是周晓玲并没有就此举证。原审法院对此也没有查明，则直接认定按揭贷款的审批及发放属于周晓玲不可控制的情形，即贷款银行实际发放贷款的迟延责任不应由周晓玲承担，这是不适当地免除周晓玲的举证义务，并将举证不能的法律后果无端地归责于信和公司，这对信和公司是不公平的。更何况，哪怕周晓玲提供了齐全、符合条件的按揭资料，只要是按揭贷款实际划至信和公司账户的时间超过本同约定的最后付款期限，都构成周晓玲在本案买卖合同的逾期付款，周晓玲应承担逾期付款的违约责任，而不能由信和公司承担，原审判决的认定有违合同相对性原理。周晓玲二审缺席，且未提交书面答辩状。双方二审均未提交证据。经审理查明，涉案《﹤珠海市商品房买卖合同﹥附件（附件二至附件六）》中“商品房买卖合同附件格式条款备案说明”内容为：“1.本合同附件格式条款已报送珠海市工商行政管理局备案。2.该备案属存档备查性质，不排除提供方因格式条款损害消费者权益应当承担的行政责任和民事责任。3.签约之前，买受人应当仔细阅读本附件格式条款内容，如有异议或未尽事宜，可与出卖人协商签订非格式条款补充协议。”涉案商品房买卖合同附件三《﹤珠海市商品房买卖合同﹥补充协议》第四条第四款约定：“在银行审批过程中，如因买受人所递交的申请按揭资料不齐全并经银行或出卖人催告后仍然拖延，而导致出卖人无法在上述第四条第（二）款第2项所约定的时间内收到按揭款项的，则买受人按《商品房买卖合同》及本补充协议的相关约定承担逾期付款的违约责任。”本院查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，根据信和公司的上诉请求及事实理由，本案二审争议的焦点问题包括：1.信和公司是否逾期交房；2.周晓玲是否逾期付款。一、关于信和公司是否逾期交房的问题。信和公司根据涉案商品房买卖合同第七条约定主张据实延期。该条约定据实延期的条件是：“……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的。”本院认为，根据该条约定，“可据实予以延期”并非自动延期，出卖人行使该项权利，必须“在发生之日起30日内告知买受人”，方可产生据实延期的效力。信和公司主张行使据实延期权利无须告知，显然与合同明文约定不符。故信和公司主张据实延期不能成立，原审认定信和公司逾期交房并据此判令其支付逾期交房违约金并无不当，本院予以维持。二、关于周晓玲是否逾期付款。对于《﹤珠海市商品房买卖合同﹥》补充协议》第四条第二款第2项的约定，信和公司认为该条约定是指：买受人应授权银行将所申请的银行按揭贷款转划至出卖人账户，且转划至出卖人账户的时间必须分别在买卖合同签订之日起的20个工作日内（商业贷款部分）和30个工作日内（公积金按揭贷款）。周晓玲认为依据该条约定，其仅需向银行作出“在买卖合同签订之日起的20个工作日内（商业贷款部分）和30个工作日内（公积金按揭贷款）将所申请的银行按揭贷款转划至出卖人账户”的授权即可。本院认为，涉案《﹤珠海市商品房买卖合同﹥附件（附件二至附件六）》中“商品房买卖合同附件格式条款备案说明”及双方一、二审庭审期间陈述证明，《﹤珠海市商品房买卖合同﹥补充协议》第四条为格式条款。《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”从通常理解看，《﹤珠海市商品房买卖合同﹥补充协议》第四条第二款第2项前一句的主语是“买受人”，谓语是“授权”，宾语是“银行将所申请的银行按揭贷款在买卖合同签订之日起20个工作日内转划至出卖人账户”。后一句关于公积金按揭贷款的是省略句，主语、谓语与前一句相同。据此，《﹤珠海市商品房买卖合同﹥补充协议》第四条第二款第2项约定的是买受人的授权义务，而非支付购房款的期限。从《﹤珠海市商品房买卖合同﹥补充协议》第四条第四款的约定看，出卖人无法在上述第四条第二款第2项所约定的时间内收到按揭款项的，并不必然构成买受人逾期付款，亦可印证第四条第（二）款第2项并非关于购房款支付期限的约定。信和公司主张该项约定为购房款履行期限，是对合同的错误理解，本院不予采纳。从涉案商品房买卖合同的条款看，关于首期款之外的余款的履行期限，并无明确约定。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。就此，双方当事人均未主张交易习惯，从合同其他条款中亦无法确定。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四项的规定，当事人就履行期限约定不明确，依照该法第六十一条的规定仍不能确定的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。就此而言，信和公司在收到按揭贷款之前并未请求周晓玲履行，周晓玲于2013年8月2日通过银行向信和公司支付购房余款，并未违反合同约定。对于信和公司主张周晓玲未举证证明其是否按照约定办理按揭贷款申请手续，本院认为，建设银行于2013年9月26日受理周晓玲贷款申请，在《﹤珠海市商品房买卖合同﹥补充协议》第四条第二款约定的期限内，足以证明周晓玲已按照约定履行办理申请按揭贷款手续的义务，信和公司并无提交证据予以反驳，故对其主张本院不予采纳。综上，信和公司关于周晓玲逾期付款的诉请不能成立。原审判决对合同条款的解释虽有不当之处，但实体处理正确，故本院予以维持。关于原审判决第二项，周晓玲未提起上诉，本院径行予以维持。综上所述，信和公司上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人信和公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾艺能代理审判员 王 芳代理审判员 庹 佳二〇一五年九月二十八日书 记 员 李立荣 来源：百度搜索“”