（2015）槐民初字第1239号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-06-22
案件名称
张乐峰与郭燕物权保护纠纷一审民事判决书
法院
济南市槐荫区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张乐峰,郭燕
案由
物权保护纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百三十六条，第六十条第一款，第一百零七条，第二百二十九条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2015）槐民初字第1239号原告张乐峰，男，1978年7月26日出生，汉族，住济南市。委托代理人张长科，山东保君律师事务所律师。被告郭燕，女，1973年4月25日出生，汉族，住济南市。委托代理人苏镇，山东鼎川律师事务所律师。委托代理人刘孝奇，山东鼎川律师事务所实习律师。原告张乐峰诉被告郭燕物权保护纠纷一案，本院于2015年6月2日立案受理。本案依法由审判员杨春疆独任审判，于2015年7月8日公开开庭进行了审理。原告张乐峰及委托代理人张长科，被告郭燕及委托代理人苏镇、刘孝奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张乐峰诉称：2015年3月7日，原告与辛挺、济南德誉房产经纪有限公司（房产中介）签订编号为0000095的《房屋买卖合同》，购得位于槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城xxx房产一处，已将全部价款交付辛挺，并于2015年3月31日办理了证号为济房权证槐字第1891**号（房屋编号20080731070363）房屋产权。2015年5月5日，辛挺与原告签订《物业交割单》，将该房产移交原告。但被告原系该房之租客，原告买房后仍强占该房产，致使原告不能实际占有、使用，严重侵害了原告的权利，给原告造成重大的租金及室内设施损失，被告应给予赔偿。诉请判令：1.被告郭燕腾退强占原告房屋交于原告，并赔偿原告租金损失（自5月5日起至实际腾退交付之日止），暂按月租金4000元计算3个月，共计12000元；2.被告郭燕赔偿屋内设施损失（以实际损失为准）；3.被告郭燕承担诉讼费用。被告郭燕辩称：一、原告主张的第一项诉讼请求，我方认为与原所有权人辛挺存在合法有效的房屋租赁关系。我方与辛挺于2010年11月24日签订房屋租赁合同，并缴纳租金和押金2000元。2011年12月1日又签订房屋租赁合同，每年缴纳房屋租金，至2014年11月26日和28日缴纳2015年度租金，房屋租期为2015年11月30日。基于我方与辛挺的房屋租赁关系，我方对于出租房屋是合法占有使用的租赁关系，原告的第一项诉讼请求没有法律依据，其主张不能支持。二、原告的第二项诉讼请求应当提交证据，我方在租赁房屋期间是合理使用租赁物，妥善保管。我方认为基于合法有效的房屋租赁关系，原告的诉讼请求不能予以支持。经审理查明，坐落于济南市槐荫区阳光新路21号阳光100国际新城xxx室房屋原为辛挺所有（共有权人辛兆毅）。2010年11月24日，辛挺作为出租方与作为承租方的被告郭燕签订《房屋租赁合同》，约定被告郭燕承租该处房屋，期限为一年，自2010年12月1日至2011年11月30日；月租金2200元，一年租金一次付清，另交押金2000元。合同中还对其他事项进行了约定，并写明房屋内的物品包括空调两个（一挂一柜）、床一张、电脑桌一个、厨卫精装、热水器一个。在该合同后部，辛挺写明收到房屋租金28520元。被告郭燕后实际租赁使用该房屋至合同约定期限。双方于2011年12月1日又另行签订一份《房屋租赁合同》，租赁期限约定自2011年12月1日至2012年11月30日；租金为每月2300元，一年租金一次付清，押金为2000元。合同中的“物品清单”处写明“同去年合同”。此后至该合同约定的租赁期限届满，被告郭燕仍然继续租赁使用该房屋，并继续缴纳房屋租赁费用，但其与辛挺未再继续签订书面合同。2014年11月26日及28日，被告郭燕通过银行转账方式向樊珊珊（辛挺之妻）分别支付房屋租赁费用21535元及10000元。被告郭燕在本案审理中说明其租赁辛挺的房屋，自2012年后租金每年增加，2014年-2015年度租金为每月2500元，其向樊珊珊支付两笔款项合计为31535元，包括一年租金（至2015年11月30日）30000元及采暖费用1535元。以上事实有被告郭燕提供2010年11月24日、2011年12月1日签订的《房屋租赁合同》、银行卡交易明细表及双方当事人的陈述为凭。2015年3月7日，辛挺作为卖方（甲方）与作为买方（乙方）的原告张乐峰、见证方（丙方）济南德誉房产经纪有限公司（以下简称德誉房产）签订《房屋买卖合同》，约定辛挺将涉案房屋以1225000元的价格出卖给原告张乐峰，附属设施包括室内固定装修及空调柜机、挂机各一台、炉灶、油烟机各一个、热水器一台。合同第一条房产状况处写明“有租赁（甲方负责协调，保证租客如期腾房，将房屋交与乙方）”。合同中约定了付款时间及付款方式，并约定甲方于2015年5月1日前或甲方收到乙方全部房款10天之内通知乙方进行房屋验收交接；乙方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志，交付之前发生的费用由甲方结清；自交付的次日起，房屋及其配套设施物品损坏或所发生费用由乙方自行承担。合同还对违约责任、其他事项等进行了约定。2015年3月31日，原告张乐峰就该房屋取得济房权证槐字第1891**号《房屋所有权证》。2015年5月5日，原告张乐峰与辛挺就涉案房屋签署《物业交割单》，载明房屋钥匙、煤气卡已交接完毕，还注明2014年度暖气费原业主承诺已缴纳，物业费原业主已缴纳至2015年4月30日之前的已交清。德誉房产作为经纪方亦在该交割单上盖章。就该《物业交割单》的签署，原告张乐峰说明2015年5月5日，其与辛挺、中介（德誉房产）人员，辛挺用钥匙开房门进房验收，当时被告郭燕不在场；其还说明进入后看到房屋内没有东西，已经腾空，没有人住。在交割后，因其家中有事没有接着搬进，次日发现房屋的门锁无法打开；其随即向辛挺询问，辛挺说明应该是被告郭燕在使用。被告郭燕对原告张乐峰所述看房、签署《物业交割单》的事实有异议，其说明房屋一直在使用，并没有搬离，对辛挺如何进入房屋、如何与原告张乐峰办理的交接其并不清楚。只是其发现门锁打不开后又另行换了门锁，其还说明就此事曾经报案。原告张乐峰在本案审理中还提供德誉房产于2015年7月20日出具的《证明》，内容为“济南阳光100社区F区住宅面积122平方左右，出租价格为3500元-4000元之间／月”。另在本案审理中，原告张乐峰、被告郭燕及辛挺就涉案房屋租赁市场的价格共同确认可按每月3300元计。2015年8月31日，原告张乐峰与被告郭燕就涉案房屋办理了交接手续，双方签署《房屋交接单》。以上事实有原告张乐峰提供2015年3月7日《房屋买卖合同》、《房屋所有权证》、2015年5月5日《物业交割单》、2015年7月20日《证明》、2015年8月31日《房屋交接单》及双方当事人的陈述为凭。本院认为，就本案审理情况，可以确认以下事实：1.涉案房屋原为辛挺所有，被告郭燕于2010年12月起承租；2.2015年3月7日，辛挺与原告张乐峰签订《房屋买卖合同》，涉案房屋出卖给原告张乐峰，并于同年3月31日原告张乐峰取得房屋所有权证。本案争议主要在于：1.原告张乐峰是否有权要求被告郭燕向其腾退涉案房屋；2.被告郭燕在辛挺向原告张乐峰出售房屋后是否仍然有权继续承租使用该涉案房屋；3.原告张乐峰取得涉案房屋的房屋所有权证后，被告郭燕是否应向其缴纳房屋使用费用。关于租赁合同，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。该法第二百二十九条还规定，“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。此条规定的内容常被称为“买卖不破租赁”。如依此规定，则辛挺虽然涉案房屋出卖给原告张乐峰，但被告郭燕仍有权继续租赁使用。但“买卖不破租赁”适用于“租赁期间内”发生的所有权变动情况，本案被告郭燕租赁辛挺的涉案房屋是否还在租赁期间内存在争议，也就涉及到该第二百二十九条的规定是否能够适用的问题。之所以说被告郭燕租赁辛挺的涉案房屋是否还在租赁期间内存在争议，是因为被告郭燕自2010年12月租赁辛挺的涉案房屋在合同期满后，于2011年12月1日又再次签订合同，约定租赁期限届至2012年11月30日。此后被告郭燕虽仍继续使用该涉案房屋，但未与辛挺再签订书面合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”；该法第二百三十二条则规定，“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。依据以上规定内容，被告郭燕与辛挺在2011年12月1日再次签订《房屋租赁合同》后虽然继续使用着涉案房屋，但没有再另行签订书面的合同，似乎其与辛挺之间的租赁应为不定期租赁。而且如果是不定期租赁，则“当事人可以随时解除合同”。但本院认为，尽管郭燕在2012年11月30日原合同约定租赁期限届满后未再与辛挺签订书面租赁合同，但其实际一直在继续使用着涉案房屋。特别是其在2014年11月26日及28日通过银行转账方式向樊珊珊（辛挺之妻）分别支付了房屋租赁费用21535元及10000元。以上费用扣除采暖费用外，还包括一年即至2015年11月30日的租金，该租金辛挺收取后未提出异议。由此说明，被告郭燕与辛挺之间虽未再继续签订书面租赁合同，但被告郭燕仍然在继续使用租赁房屋，同时从其最后向辛挺交纳的租赁费用来看，双方之间的租赁期间应届至2015年11月30日。因此，辛挺与原告张乐峰签订《房屋买卖合同》的2015年3月7日、双方签署《房屋交割单》的2015年5月5日至本案审理至今，被告郭燕仍然是在合法的租赁使用期限内，原告张乐峰虽于2015年3月31日就涉案房屋进行了所有权转移登记，但鉴于“买卖不破租赁”的法律规定，被告郭燕对涉案房屋的使用并无不当。因此，原告张乐峰在本案中直接要求被告郭燕腾退房屋的诉讼请求缺乏依据。同时因双方于2015年8月31日已将涉案房屋实际进行了交接，对此本院亦予准许。由此，原告张乐峰的第一项诉讼请求即诉请判令被告郭燕腾退强占其房屋、向其交付已不存在，本院不再进行审理。原告张乐峰在本案中的第二项诉讼请求是要求判令被告郭燕向其赔偿租金损失（自5月5日起至实际腾退交付之日止），因本院认为被告郭燕为依法、有权使用涉案房屋，且已另行向原房屋所有权人辛挺交纳了至2015年11月30日的租金，故原告张乐峰该项诉讼请求亦缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持。原告张乐峰还要求判令被告郭燕赔偿屋内设施损失，但双方于2015年8月31日进行房屋交接时，并不存在屋内设施损失情形，故原告张乐峰的该项诉讼请求缺乏事实根据，本院一并不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告张乐峰的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告张乐峰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 杨春疆二〇一五年九月二十八日书记员 刘 微 搜索“”