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(2015)云高民一终字第307号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-12-30

案件名称

乔治诉白华及原审被告谢梅房屋买卖合同纠纷一案二审判决书

法院

云南省高级人民法院

所属地区

云南省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

乔治,白华,谢梅

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》:第一百七十条

全文

云南省高级人民法院民 事 判 决 书(2015)云高民一终字第307号上诉人(原审被告)乔治,男。委托代理人何滇冀、普丽,云南鼎兴律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。被上诉人(原审原告)白华,男。委托代理人熊亚泽,云南联宇律师事务所律师。代理权限:特别授权代理。原审被告谢梅,女。上诉人乔治因与被上诉人白华及原审被告谢梅房屋买卖合同纠纷一案,不服云南省大理白族自治州中级人民法院(2013)大中民初字第119号民事判决,向本院提起上诉。本院2015年7月28日受理后依法组成合议庭,于2015年8月25日公开开庭审理了本案。上诉人乔治的委托代理人普丽,被上诉人白华的委托代理人熊亚泽到庭参加诉讼。原审被告谢梅经本院依法传唤未到庭参加诉讼,本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原审确认:白华与乔治于2011年7月6日签订售房协议,约定乔治将位于大理市洱海南路中民城市广场B2-18号商铺的乔治的所有权出售给白华,其面积为321.93㎡,购房价款为276万元,并约定了付款方式等。合同签订后,白华共向乔治支付了购房款共计240万元。后双方因房产证和土地证的交付等问题发生纠纷。2013年8月30日,经双方协商,白华与乔治签订了关于“售房协议”的补充协议,约定乔治将白华已支付的240万元房款退还白华,商铺退还乔治。还约定了付款期限:于2013年9月15日前还款100万元,于2013年10月30日前付清剩余款项,如到期未还清,则余款按月息3%承担利息直至还清款项为止。2013年10月18日、10月28日乔治通过银行汇款分别支付给白华10万元和20万元。另查明,本案白华与乔治所买卖的商铺系乔治与谢梅共有,乔治与谢梅各占50%的份额。原审认为:关于白华与乔治签订的售房协议是否有效的问题,本案争议商铺属乔治与谢梅共有,协议中虽约定买卖的是乔治的部分,但买卖的面积是整个商铺的面积,该协议实际已包含了谢梅所有的50%的权利。根据物权法关于处分共有的不动产应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人的同意,但共有人之间另有约定的除外的规定,本案中没有证据证明乔治出卖该商铺经过谢梅同意,乔治与谢梅之间也没有其他特别的约定,乔治在售房协议中对谢梅所有的50%份额的处分系无权处分,且谢梅对该处分行为不认可,故售房协议中关于对谢梅份额的买卖是无效的,合同部分无效的不影响其他部分的效力,该售房协议系部分有效,部分无效的合同。由此,因该售房协议产生的权利义务均与谢梅无关,且白华在签订合同后仅向乔治一人支付了240万元购房款,白华请求谢梅共同承担还款及利息责任没有事实和法律依据,不予支持。双方当事人在售房协议的基础上自愿签订了合法有效的补充协议,约定退还购房款240万元以及退还商铺等内容,该协议实际是双方当事人解除合同的意思表示,售房协议自签订补充协议之日起就已经解除,对此双方均无异议,故白华关于解除合同的诉讼请求已经成立,在本案中不再重复判决。白华请求退还购房款210万元,乔治对返还210万元购房款也无异议,对于该主张予以支持。关于白华请求乔治承担欠款利息的主张,补充协议中对于还款金额、还款期限以及逾期利息已做了明确约定,乔治未按期还款,应当承担相应的利息,但协议约定的每月3%利息计算过高,不符合法律规定,结合协议约定及本案实际情况综合认定计息方式以同期中国人民银行的贷款利率为准,乔治应承担210万元欠款自2013年10月30日起至还清之日止的利息。综上,原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、第九十七条,《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十六条、六十条之规定,判决:“一、判令被告乔治于本判决生效之日起十日内返还给原告白华购房款210万元,并承担该款项自2013年10月30日起至还清之日止的利息,以同期中国人民银行贷款利率计算。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费23600元,由被告乔治负担。”宣判后,乔治不服,向本院提起上诉,请求:对一审判决第一项予以改判。事实及理由:一审确认“于2013年9月15日前还款100万元,于2013年10月30日前付清剩余款项”,故一审判决利息的起算时间为2013年10月30日,但事实上,白华在起诉状中自认“约定乔治于2013年8月15日前和2013年11月30日前分两次退还白华已支付的240万元款项”,故利息起算时间应为2013年11月30日,一审对此处理有误,应予改判。白华答辩称,乔治的上诉主张无事实与法律依据,一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。谢梅未到庭陈述意见。经征询当事人对一审认定事实的意见,乔治无异议,白华提出两项异议:1、遗漏认定乔治与谢梅系夫妻关系的事实。2、案涉商铺系乔治与谢梅共有的事实,白华不知情。对当事人均无异议的事实,本院予以确认。针对白华所提异议:1、乔治对异议内容并无异议,故该异议成立;2、该事实有白华一审提交的案涉商铺房管处档案摘抄表予以证实,故该异议不成立。综合当事人诉辩主张,本案二审争议焦点是:一审判决确认的利息起算时间有无事实与法律依据。本院认为,根据当事人所签“售房协议”的补充协议约定,乔治应于2013年9月15日前还款100万元,于2013年10月30日前付清剩余款项。乔治对补充协议约定事实无异议,仅认为白华在一审起诉状中自认应于2013年11月30日前还清余款,故一审确认利息起算时间应从2013年11月30日起算。白华认为其一审起诉状关于乔治还清余款的时间上存有笔误,与当事人约定不符,应以当事人约定为准。本院认为,当事人所签“售房协议”的补充协议系当事人真实意思表示,于法不悖,合法有效,一审以当事人约定内容判令乔治返还白华购房款210万元,并承担该款项自2013年10月30日起至还清之日止的利息并无不当,应予维持。综上所述,乔治的上诉不成立,本院不予支持。一审认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费23600元,由乔治负担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。若乔治未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。若乔治不自动履行本判决,白华可在本判决规定的履行期间届满后的两年内向云南省大理白族自治州中级人民法院申请执行。审 判 长  王 颖审 判 员  李 航代理审判员  张永生二〇一五年九月二十八日书 记 员  陶绍花 来源:百度“”