（2015）崇民初字第198号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-11-03
案件名称
邵虎奎与李杰房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
崇信县人民法院
所属地区
崇信县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邵虎奎,李杰
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第八条第一款，第二百一十二条，第二百三十五条
全文
甘肃省崇信县人民法院民 事 判 决 书（2015）崇民初字第198号原告邵虎奎，男，汉族，生于1962年6月21日。委托代理人展凤琴，甘肃太统律师事务所律师。被告李杰，男，汉族，生于1974年3月1日。委托代理人李弘炳，甘肃翰维律师事务所律师。委托代理人李海瑞，甘肃翰维律师事务所律师。原告邵虎奎诉被告李杰房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邵虎奎及其委托代理人展凤琴、被告李杰及其委托代理人李弘炳、李海瑞均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2009年4月1日，原、被告通过多次协商，双方达成房屋租赁协议，被告租赁原告位于崇信县城青年路的店面一处，上下两层面积153平方米，租赁期限5年，自2009年4月1日至2014年4月1日，房屋租金约定在承租期限内由被告给原告付清。租金“从第五年按当年市场价重新计付”。原、被告在房屋协议中相互承诺“保证五年期限有效”。原告在房屋出租期限内按协议约定，履行了合同义务，但被告不遵循诚实信用原则，租赁期满已逾一年，被告至今不返还租赁物。为维护原告的合法权益，现原告要求：一、被告返还租赁原告的房屋并恢复原状；二、支付原告房屋租金直至交房时至，每年按80000.00元计算；三、迟延支付租金产生的利息24000.00元；四、由被告承担本案的一切诉讼费用。被告辩称，一、原告诉请的80000.00元租金不能成立。原告与被告签订的《房屋租赁协议》期限届满后，原告并未与被告续签合同改变原协议内容，也未提出书面异议，要求变更租金或要求被告腾出房屋，即双方形成事实上的租赁合同权利义务关系，另一方面，被告在2012年3月7日向原告交付了20000.00元租金，超过了约定租金数额，原告对此款予以接受，说明双方同意房屋租赁期限为不定期，租金继续按照原协议执行；二、原告诉请的利息损失没有合同约定。被告已经预交了7000.00元的租金，被告仅拖欠原告6000.00元的租金，客观上不会给原告造成24000元的利息损失，且原告与被告签订的《协议》中并没有约定逾期支付租金的利息；三、原告应根据公平原则对被告房屋装饰装修进行补偿。被告对承租房屋进行装饰装修时原告并未提出异议，共花费装饰装修费用近10万元，因装饰装修物无法拆除或拆除会损害其使用价值，原告在合同解除后取得该物的所有权，应根据装修装饰物的现值对被告进行补偿。综上，被告拖欠原告租金属实，但拖欠数额为6000.00元，被告在支付租金的同时原告应向答辩人补偿装饰装修物现值，原告的其他诉讼请求与法无据，应予以驳回；四、被告在2014年4月1日给原告交房时，原告不要；五、该房屋我当时时从其他人跟前转租来的，现在我也要转租，转租后我将租赁费给原告，如果原告不同意我转租，我也没钱给原告给付租赁费；六、原告要求恢复原状的诉求无依据应予以驳回。原告向法庭提交了以下证据：1、原告身份证复印件一份，证明原告身份信息；2、原、被告房屋租赁协议一份，证明原、被告租赁房屋的相关情况；3、租房合同一份，证明同地段房屋的租赁价格为每年8万元；4、邵德奎、关宪政、关义芳的询问笔录各一份，证明原、被告为租金的事情进行过协商且当时提到年租金为七、八万的事实；5、邵德奎、关义芳的证言，证明原、被告为租金进行过协商。被告向法庭提交了以下证据：1、被告身份证复印件一份，证明被告身份信息；2、房屋租赁协议复印件一份，证明租赁时间、租金给付方式；3、收条2份，证明原告收取租金的时间和金额；4、金太阳快餐设施造价表一份，共计15.2万元，证明被告装修房屋及购置家具的花费；5、个体工商户营业执照一份，证明被告租赁房屋的用途。被告对原告提交的证据1、2质证无异议；证据3被告认为与案件无关联性，应不予认可；证据4被告认为单独的笔录不能作为定案依据，且部分被询问人与原告有亲属关系，应不予认可；证据5中被告对关义芳的当庭证言无异议，邵德奎的证言被告认为不可采信，因为邵德奎说他的房屋面积174平米，每年租金8万，而原告的面积比他的大，但根据原告提交的证据显示原告房屋的面积是153平米，且原告与邵德奎之间是兄弟关系。原告对被告提交的证据1、2的真实性无异议，但认为不能达到被告的辩解目的；证据3的真实性无异议，但原告提交的超付7000.00元不能成立，这7000.00元是被告自己说生意好自愿给原告的；证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，被告本人签字的造价表不符合法律规定和约定；证据5与本案无关联性。本院经审理后认为，原告提交的证据1、2，被告提交的证据1、2、3，符合证据认定的真实性、合法性、关联性要件，本院予以确认，可以作为本案定案依据；原告提交的证据3、被告提交的证据5，本院对其真实性予以确认；原告提交的证据4、5，邵德奎与原告为亲兄弟关系，原告代理人对其所做的询问笔录和其当庭证言不能单独作为本案定案依据，可综合其他的证据予以采信；关义芳的笔录内容与其当庭陈述不一致，根据被告的当庭答辩，本院认为关义芳的当庭证言可信度较高，故对关义芳的当庭证言本院予以采信；关宪政的询问笔录系原告的单方行为，无其他人在场见证，且关宪政也未出庭作证，故对该笔录本院不予采信；被告提交的证据4形式要件虽不合法，但其单据中的设施名称确属经营餐馆所需，故对该证据所列的材料名称的真实性本院予以确认，价格因无其他证据予以佐证，本院不予采信。经审理查明，2009年4月1日，原告与被告签订房屋租赁协议，协议约定：原告将现有崇信县城青年路中段座东望西门店两间，上下层面积153平方米，租给乙方做餐饮业，屋内设施门窗齐全，水电畅通。租赁期限五年，自2009年4月1日至2014年4月1日，租赁费每年13000.00元，共计65000.00元整。付款方式为一次性付款4年，共计52000.00元。所欠一年房费在四年之内付清，如不能按期付清，从第5年起按当年市场价重新计付。自协议签订之日后，原告在租赁期间不得出售房屋，更不能重新转给给他人，也不得提前收回房屋。被告在承租期间不得私自转租给他人经营；如有特殊情况不能经营，需提前一月通知原告，在双方协商后再行转让，被告协商处理自己设施费用，原告重新协商房租费用。保证五年期限有效。被告在经营期间水电费自付，装潢费用由被告自付，但不得在损坏房屋结构的情况下改造房屋，门窗更换应征得原告同意，费用由被告自付。合同签订后，被告经原告同意对房屋的门头和门窗进行了装修，并购置了经营餐馆所需的设施。另查明，2009年3月5日和2012年3月7日，被告分别向原告缴纳房租费52000.00元20000.00元。房屋租期满后，原、被告在关义芳、关宪政、邵德奎的参与下，就房屋续租的事情进行过协商，但双方未达成一致意见。庭审中，原、被告双方同意于2015年8月31日被告向原告交付房屋钥匙。2015年9月1日，在原、被告双方及本院工作人员的参与下，被告将房屋钥匙交还给了原告，并放弃将房屋内的桌椅、空调等设施带走。以上事实，有原、被告的当庭陈述和提供的证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行相应的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原、被告签订的合同系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，该房屋租赁协议为有效合同，原、被告亦按合同约定履行了租期内的相应义务。现租赁期满，双方未就续租事宜达成一致意见，且原告不愿将房屋继续租赁给被告，故被告应当将租赁房屋返还给原告，返还的房屋符合合同约定使用后的状态即可，无需恢复原状；同时被告应向原告缴纳租赁期满后占有房屋期间的房屋租赁费，依照公平原则及市场交易规则，本院认为，租赁期满后的房屋租赁费应结合当前的市场价格、原告房屋坐落的地理位置及房屋面积的大小确定，故该房屋的租赁费本院酌情确定为年租金50000.00元，原告认为被告多付的7000.00元租赁费系被告自愿，被告称是其准备续租提前预付的租赁费。结合本案证据及原、被告当庭陈述，本院认为，该费用应是预付的租赁费，故该费用应在被告欠原告的租金中予以扣除。庭审中，原、被告就返还房屋的时间达成一致意见，即被告于2015年8月31日将房屋交还原告，租赁费计算至交房之日。协议达成后，2015年9月1日被告将房屋交还给了原告。综上，对原告要求被告返还租赁房屋及支付租金的诉讼请求本院予以支持，对其要求恢复原状的诉求不予支持。原告要求被告支付迟延交付租金产生的利息的诉求双方无约定且于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决如下：被告李杰向原告邵虎奎支付房屋租赁费70833.00元（自2014年4月2日计算至2015年9月1日，共计17个月），扣除已预先支付的7000.00元，下剩63833.00元于本判决生效之日起十五日内一次性付清。驳回原告邵虎奎的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2380.00元，减半收取1190.00元，由被告李杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审 判 长 张岩峰审 判 员 谢海成代理审判员 车伟杰二〇一五年九月二十八日书 记 员 路 瑶 更多数据：