（2015）长民三（民）初字第1161号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-11-27

案件名称

上海向膳乐缘餐饮有限公司与上海新长宁(集团)有限公司、龙脉(上海)健康管理服务有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

上海市长宁区人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

上海市长宁区人民法院民事判决书（2015）长民三（民）初字第1161号原告上海向膳乐缘餐饮有限公司，住所地上海市。法定代表人虞玉仙，职务总经理。委托代理人谢伟刚，男，公司员工。委托代理人董鹏，上海吴平律师事务所律师。被告上海新长宁（集团）有限公司，住所地上海市。法定代表人黄经麟，职务董事长。委托代理人莫嘉羚，男，公司员工。委托代理人袁文勇，上海市新华律师事务所律师。被告龙脉（上海）健康管理服务有限公司，住所地上海市。法定代表人郭懿，职务副总经理。委托代理人陈亮，上海创远律师事务所律师。第三人上海隆太医院投资管理有限公司，住所地上海��。法定代表人刘畅，职务总经理。原告上海向膳乐缘餐饮有限公司诉被告上海新长宁（集团）有限公司（以下简称“新长宁公司”）、龙脉（上海）健康管理服务有限公司（以下简称“龙脉公司”）侵权责任纠纷一案，于2015年6月26日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，于2015年7月22日公开开庭进行了审理。根据新长宁公司的申请，本院依法追加上海隆太医院投资管理有限公司（以下简称“隆太公司”）为第三人参加诉讼，于2015年9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢伟刚、董鹏，新长宁公司的委托代理人莫嘉羚、袁文勇，龙脉公司的委托代理人陈亮，隆太公司的法定代表人刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告系本市长宁区临虹路128弄某号地下一层房屋（以下简称“涉讼房屋”）的租赁使用人，��长宁公司系产权人，龙脉公司系承租人。原告与龙脉公司于2011年8月9日签订《房屋租赁合作协议》，对租赁面积、期限、物业管理费的缴纳及其他权利义务作出明确约定。2015年4月28日上午7时30分许，涉讼房屋突遭停电、停水，后原告得知系新长宁公司实行了停电、停水的侵权行为，原告立即报警并要求立案查处，同时要求龙脉公司通知新长宁公司恢复供水、供电。但两被告对原告的合理要求不予理睬，将原告的员工殴打致伤。迄今，新长宁公司在明知原告与龙脉公司签有《房屋租赁合作协议》的情况下，仍然拒绝对涉讼房屋恢复供水、供电，侵害了原告的合法经营权，致使原告遭受停产停业损失，根据我国《侵权责任法》的规定，应承担侵权赔偿责任。龙脉公司理应确保《房屋租赁合作协议》的正常履行，因其不作为和未完全履行物业管理职责的行为，应对原告��损失承担连带赔偿责任。为此，原告诉请法院，请求判令：1、新长宁公司恢复涉讼房屋的供水、供电；2、新长宁公司赔偿停产停业损失，计算方法为：按照2015年3月的营业额人民币（下同）211，739.80元为标准，自2015年4月28日计算到至恢复供水、供电之日；3、新长宁公司赔偿员工工资损失，计算方法为：按每月92，300元，自2015年4月28日计算到至恢复供水、供电之日；4、龙脉公司对上述损失承担连带赔偿责任。被告新长宁公司答辩称：1、新长宁公司与原告无合同关系，原告与龙脉公司的租赁合同于2014年4月30日已经协议终止；2、新长宁公司因承租人即第三人隆太公司自2014年7月以来未支付租金、物业费等构成违约，按租赁合同的约定采取断电措施，事先已给予隆太公司合理的宽限期，4月28日采取断电措施之前已告知隆太公司，由此产生的后果，应由隆太公司��担，原告即使存在损失也应向隆太公司主张，新长宁公司的断电行为不构成侵权；3、退一步说，原告所主张的损失应为经营利润，应扣除经营成本，员工工资损失应包含在营业额中，且损失总额应当通过司法审计确定。综合上述理由，新长宁公司不同意原告的诉讼请求。被告龙脉公司答辩称：1、龙脉公司向新长宁公司承租本市长宁区临虹路128弄2号1-4层和地下一层的房屋后，与朱丹凤签订合作租赁协议，此后成立原告履行该协议，原先是作为龙脉公司的员工食堂，故以由原告提供一定数量工作餐的方式抵充租金；2、2014年2月，国家出台政策导致龙脉公司的主营业务无法开展，因此龙脉公司向原告送达了歇业告知书，后隆太公司收购了龙脉公司的部分业务。经协商，龙脉公司于2014年4月30日退出经营场地，工作人员全部退出，隆太公司也已与新长宁公司另行签��了租赁合同。3、因龙脉公司已退出，隆太公司未付租金导致的断电，与龙脉公司无关。4、原告所主张的损失应为经营利润，应扣除经营成本，员工工资损失应包含在营业额中，且损失总额应当通过司法审计确定。综合上述理由，龙脉公司不同意原告的诉讼请求。第三人隆太公司陈述称：隆太公司与新长宁公司签订租赁合同包括了原告经营的场地，因原告与龙脉公司此前签订了租赁协议，因原告坚持按原有的协议不支付物业管理费，隆太公司与其协商无果，只能向原告收取水电费，但2015年1月至今原告未支付水电费，物业费由隆太公司缴纳，隆太公司接受了原告两个月的工作餐，此后再未接受原告的工作餐，隆太公司与原告之间系代收代付水电费的关系，不同意原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，提供的证据有：《房屋租赁合作协议》��证明原告2011年8月获得涉讼房屋的租赁使用权。2、《﹤虹桥国际商务花园租赁协议﹥的补偿协议》，证明龙脉公司2011年3月向新长宁租赁本市长宁区临虹路128弄2号1-4层和地下一层的房屋。3、关于《餐厅转租情况说明》的回复，证明新长宁公司同意龙脉公司将涉讼房屋转租给原告开设园区员工食堂。4、原告2015年1-4月营业收入明细表，证明原告的停业损失。5、原告2015年2-5月工资核算表，证明原告的员工工资损失。新长宁公司对上述证据的质证意见为：对证据1不清楚，对证据2、3无异议，证据4.5系原告单方制作，不予认可，且应经司法审计。龙脉公司对上述证据的质证意见为：对证据1、2、3无异议，证据4、5系原告单方制作，且应经司法审计。隆太公司对上述证据的质证意见为：对证据1不认可，因该协议与龙脉公司提供的版本不��致，对证据2-5不清楚。鉴于原告的证据1系原告与龙脉公司签订，龙脉公司对该证据无异议，新长宁公司因非合同当事人表示不清楚，亦未提出反驳证据，隆太公司亦非合同当事人，其所述系指另一份协议，故对原告的证据1予以确认。原告的证据2、3，新长宁公司与龙脉公司均无异议，隆太公司因非合同当事人表示不清楚，但亦未提供反驳证据，故予以确认。原告的证据4、5的证明力，后文阐述。新长宁公司为证明自己的主张，提供的证据有：1、《虹桥国际商务花园租赁协议终止协议》、《虹桥国际商务花园租赁合同》，证明新长宁公司与龙脉公司已终止租赁关系，目前的承租人为隆太公司。2、催款函、邮寄凭证、妥投记录及付款计划，证明因隆太公司拖欠租金等费用，新长宁公司向其催讨，并告知将按约定采取停电等措施，隆太公司虽出具付款计划，但仍未履行付款义务。原告对上述证据质证意见为：不认可证据1的真实性，系新长宁公司与龙脉公司恶意串通，损害原告利益；对证据2的真实性无异议，但认为与本案无关联性。龙脉公司对上述证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2不清楚。隆太公司对上述证据无异议。鉴于证据1中的协议新长宁公司、龙脉公司、隆太公司签订，三方均无异议，原告虽认为新长宁公司与龙脉公司恶意串通，但未提供与此相关的反驳证据，故予以确认。证据2系新长宁公司与隆太公司就租金支付事宜的往来函件，原告及隆太公司予以认可，亦予以确认。龙脉公司为证明自己的主张，提供的证据有：歇业告知书和食药监办械管（2014）25号文件，证明因政策原因，基因检测产品的生产和销售需立即停止，龙脉公司无法正常经营，故向原告送达歇业告知书。《房屋租赁合作协议》，证明龙脉公司与隆太公司交接时，重新与原告确认房屋租赁合同协议，对物业管理费的承担主体、工作餐的数量等进行了变更，并将该协议交予隆太公司。《虹桥国际商务花园租赁协议终止协议》及隆太公司注册信息表，证明2014年6月17日，新长宁公司、龙脉公司、龙脉门诊部有限公司、隆太公司签订协议，确认龙脉公司已于2014年4月30日将原承租房屋按现状移交给隆太公司，无需恢复原状。隆太公司于2014年6月13日，签订终止协议时名称尚未确定，故首部该公司系手写。《房屋租赁合作协议补充协议》，证明原告因经营不善，曾要求龙脉公司同意其将房屋转租，但龙脉公司未同意。原告对上述证据的质证意见为：对证据1真实性无异议，由原告收银人员签收，但对原告不发生法律效力；对证��2的真实性有异议，协议所载非原告的图章；对证据3不清楚；证据4与本案无关联性。新长宁公司对上述证据的质证意见为：对证据1、2、4不清楚；对证据3无异议。隆太公司对上述证据均无异议。鉴于证据3与新长宁公司的证据1相同，予以确认。证据1系龙脉公司向原告发送，原告确认已经收到，予以确认。证据4与本案无关联性，不予确认。对证据2的证明力，后文阐述。基于上述认定的证据及双方当事人的陈述，本院确认如下事实：新长宁公司系本市长宁区临虹路128弄某号房屋的产权人。2011年3月，新长宁公司、龙脉公司与联合基因（上海）健康管理服务有限公司签订《﹤虹桥国际商务花园租赁协议﹥的补充协议》，约定由龙脉公司承继联合基因（上海）健康管理服务有限公司与新长宁公司的房屋租赁合同，租赁本市长宁区临虹路128弄2��1-4层及地下室部分，用于医疗、健康服务和附属办公。2011年8月，龙脉公司（甲方）与原告（乙方）签订《房屋租赁合作协议》，约定乙方承租上述部位地下室的部分，面积575平方米，该房屋原用途为食堂，将甲方书面同意，乙方可改变为餐厅。租赁期限2011年8月9日至2017年2月28日，根据甲方与发展商租赁合同时限相同。关于租金，双方约定：（1）在租赁期限内，甲方免除乙方的租金，无偿提供该房屋给乙方租赁。（2）作为甲方免除租金的前提，乙方同意每个工作日的中午（11点30分前）免费向甲方优先提供60份工作餐，免费提供工作餐数量根据甲方员工数的变迁而更改，原则上每个工作日最多不超过100份，每个自然月的工作餐数量在上个月的最后三个工作日内，由甲方书面通知乙方，原则上每个月确认一次下月的工作餐数量。物业管理费由甲方承担，水电、通信费由乙方自行承担。为此，龙脉公司向新长宁公司发送了《关于餐厅转租情况说明》，新长宁公司回函表示同意龙脉公司将涉讼部位转租开设员工食堂。2014年2月底，龙脉公司向原告发出歇业告知书，表示因政策原因将歇业，地下餐厅也将面临停业，请餐厅负责人提前做好准备。原告的收银人员签收了上述告知书。2014年6月17日，新长宁公司、龙脉公司及其经营的龙冠门诊部有限公司、隆太公司签订《虹桥国际商务花园租赁协议终止协议》，确认龙脉公司及其经营的龙冠门诊部有限公司已于2014年4月30日提前退租，退租面积7，434.09平方米，隆太公司于2014年5月1日按现状接管房屋。2014年8月，新长宁公司（甲方）与隆太公司（乙方）签订《虹桥国际商务花园租赁协议》，约定由隆太公司承租前述房屋，其中1-4层6，482.65平方米，地下室部��951.44平方米。租赁期限2014年5月1日至2034年4月30日，首个租赁期2014年5月1日至2019年4月30日。2014年5月1日至2017年2月28日期间，1-4层租金为每天每平方米3.5元，地下室部分为每天每平方米2元。物业管理费为每月建筑面积每平方米15元。在整个租赁期内，乙方应于每月25日前向甲方支付下月租金。协议第10-3条约定，乙方无故逾期支付租金及其他应付费用达30日以上，甲方有权采取包括但不限于停止水、电、燃气、通讯的供应、使用等措施提前终止协议，收回租赁房产并不承担任何责任且要求乙方支付双倍保证金等。2015年4月，新长宁公司向隆太公司发出催款函，要求隆太公司于该月25日前支付2014年7月-2015年4月的租金、2014年6月-2015年4月的物业费等，逾期将分批停止供应有关楼层的水、电、煤气的使用。2015年4月28日，因隆太公司未按期付款，新长宁公司停止��告所在的地下室的供电。为此，原告提出异议，并提起本案诉讼。另查明，隆太公司承租前述房屋后，就物业管理费与原告发生争议，隆太公司认为原告除应支付水电费外，还应向其支付物业管理费，而原告认为按其与龙脉公司签订的《房屋租赁合作协议》，无需支付物业管理费。审理中，各方均确认原告所经营的部位位于龙脉公司、隆太公司所承租的房屋范围内。龙脉公司、隆太公司确认，2014年4月30日龙脉公司所有工作人员全部撤离。目前，因隆太公司支付了部分租金，新长宁公司恢复了一、三、四楼部分供电。因当事人各执己见，致本案调解不成。本案的争议焦点包括：1、原告对新长宁公司、龙脉公司、隆太公司就前述房屋的租赁关系变动是否知情？2、新长宁公司因隆太公司拖欠租金等费用而采取断电措施是否构成侵权？关于第一个争议焦点，本院认为，新长宁公司、龙脉公司、隆太公司就前述房屋租赁合同的有关变动，均签有书面协议、合同，原告虽主张系新长宁公司与龙脉公司恶意串通，但未提供反驳证据，故对原告的上述主张，本院不予认可。龙脉公司以原告提供一定数量的工作餐为前提，免除原告的租金，并于2014年2月底向原告发出了歇业告知书。虽然原告主张龙脉公司提供的另一份《房屋租赁合作协议》上图章非其所有，对比两份协议，差别一在于提供工作餐的数量，二在于物业管理费的承担主体，但隆太公司与原告确实就物业管理费发生争议，原告坚持按原租赁协议不支付物业管理费。且按龙脉公司与原告的租赁协议，龙脉公司每月均向原告确认下月的工作餐数量。隆太公司接管后，工作人员发生变化，原告在提供工作餐时应当知晓。综合上述理由，原告主张其对租赁关系变动不知情，不符合常理，本院不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为，根据《侵权责任法》第六条的规定，民事主体承担侵权责任的构成要件包括：1、过错；2、违法行为；3、因果关系；4、损害事实。且上述四个要件同时成立，侵权责任方可成立。新长宁公司与隆太公司签订的租赁合同明确约定，隆太公司无故逾期支付租金及其他应付费用达30日以上，新长宁公司有权采取包括但不限于停止水、电、燃气、通讯的供应、使用等措施提前终止协议，该约定不违反法律、行政法规的强制性规定。新长宁公司作为出租人，在履约过程中，因隆太公司未支付租金，依照合同约定采取停电措施，系行使合同约定的权利，难谓该行为具有违法性。故原告关于新长宁公司承担侵权责任的主张，不符合法律规定，本院不予认可。原告另以营业额、员工工资作为计算损失的依据，未扣除人工、税收等其他经营成本，故依此计算实际损失依据不足，新长宁公司及龙脉公司的抗辩意见，本院予以采信。综上，本院认为，原告依据《侵权责任法》提出的所有诉请，缺乏法律依据，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款之规定，判决如下：驳回原告上海向膳乐缘餐饮有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币9，880.80元，因适用简易程序，减半收取计人民币4，940.40元，由原告上海向膳乐缘餐饮有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员　　顾鸣香二〇一五年九月二十八日书记员　　刘彬华附：相关法律条文《中华人��共和国侵权责任法》第六条行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。…… 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