（2015）渝北法民初字第09188号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-11-26
案件名称
重庆环城物业管理有限公司与敖祥芬、游贤明物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市渝北区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2015）渝北法民初字第09188号原告重庆环城物业管理有限公司，住所地：重庆市渝北区回兴街道凯歌路1号。组织机构代码：62209993-0。法定代表人辛大斌，董事长。委托代理人江德酿，男，1956年9月10日出生，汉族，住重庆市江北区。被告敖祥芬，女，1959年7月16日出生，汉族，现住重庆市渝北区。被告游贤明，男，1959年9月30日出生，汉族，现住重庆市渝北区。二被告共同委托代理人陈长久，男，1969年11月6日出生，汉族，住云南省临沧市凤庆县。原告重庆环城物业管理有限公司与被告敖祥芬、游贤明物业服务合同纠纷一案，本院于2015年4月15日受理后，依法由代理审判员冉阳担任审判长，与人民陪审员袁宗平、人民陪审员王道恒组成合议庭，适用普通程序于2015年9月14日公开开庭进行了审理。原告重庆环城物业管理有限公司的委托代理人江德酿，被告敖祥芬及二被告共同的委托代理人陈长久到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆环城物业管理有限公司诉称：原告系从事物业服务管理的企业。原告于2009年1月13日与重庆侨中房地产有限公司签订《前期物业服务合同》，并于当日证实入驻“XXXX”小区。被告系“XXXX”小区业主，从2010年6月起拒绝交纳物业服务费和公共能源费。现原告起诉至本院要求判令：被告向原告支付2010年6月至2015年3月的物业服务费2801.4元，公共能源费464元，违约金8776.6元，共计12042元。被告敖祥芬、游贤明辩称，原告起诉已超过诉讼时效，起诉违约金过高且无法律依据，原、被告之间签订的《前期物业服务协议》是无效合同，且合同中约定的价格也无效，原告不是合法的收费主体，不具有收费资格。要求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：被告敖祥芬、游贤明系重庆市渝北区XX街道XX路XXX号XXXXX幢X-X-X号房屋业主，该房屋是住宅，建筑面积为69平方米。原告重庆环城物业管理有限公司系在“XXXX”小区服务的物业管理企业。2009年1月13日，原告重庆环城物业管理有限公司与重庆侨中房地产有限公司签订了一份以重庆侨中房地产有限公司为甲方，原告重庆环城物业管理有限公司为乙方的《XXXX前期物业服务合同》，该合同主要约定重庆环城物业管理有限公司为被告房屋所属的“XXXX”小区提供物业管理服务，该合同约定被告物业服务费的标准为按照建筑面积每月1元／平方米。2009年11月10日，原告重庆环城物业管理有限公司与被告敖祥芬、游贤明签订了一份《XXXX前期物业服务协议》，该协议约定被告物业服务费标准为按照建筑面积每月每平方米1元（包含电梯费），公摊费（即公共能源费）每月每户8元。合同还约定物业服务费、水电公摊费应在当月25日之前缴清，逾期将按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。审理中，原告诉称被告敖祥芬、游贤明房屋的收费标准为按照建筑面积每月0.7元／平方米。上述物业服务合同签订后，原告对被告房屋所属的“XXXX”小区提供了物业管理服务至今，但物业服务质量欠佳。因被告敖祥芬、游贤明未按时缴纳物业服务费等费用原告分别于2011年9月19日、2013年2月18日、2014年10月21日、2015年4月23日以张贴催收通知的方式向被告催收2010年6月至2015年3月共计58个月的物业服务费，公摊费，但被告经催收后至今仍未缴纳。现原告向本院起诉要求被告支付拖欠原告的物业服务费、公共能源费和违约金。以上事实，有原告重庆环城物业管理有限公司的营业执照、组织机构代码、资质证书，原告重庆环城物业管理有限公司与重庆侨中房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》及备案证明，原、被告签订的《XXXX前期物业服务协议》，房屋权属登记卡，催收通知照片，当事人陈述等证据予以证实，足以认定。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。本案中，原告重庆环城物业管理有限公司与重庆侨中房地产有限公司签订的《前期物业服务合同》，原告重庆环城物业管理有限公司与被告敖祥芬、游贤明签订的《XXXX前期物业服务协议》均不违反法律规定，合法有效，且原告为XXXX小区提供了事实上的物业管理服务，被告敖祥芬、游贤明系业主，从2010年6月开始至今未缴纳物业服务费。因此，被告敖祥芬、游贤明应当按《前期物业服务合同》以及《XXXX前期物业服务协议》的约定向原告支付2010年6月至2015年3月共计58个月的物业服务费和公共能源费。原告重庆环城物业管理有限公司物业服务费收费标准为住宅1元／月.平方米，按建筑面积收取，公共能源费为每户每月8元。审理中，原告诉称被告敖祥芬、游贤明房屋的物业服务费收费标准为0.7元／月.平方米，系原告对自身权利的处分，本院予以确认。故被告敖祥芬、游贤明应交纳的物业服务费为0.7元／月.平方米×69平方米×52月=2801.4元，被告应交纳的公摊费为8元／月×58月=464元。因原告重庆环城物业管理有限公司物业服务质量欠佳，对原告要求二被告支付违约金的诉讼请求本院不予支持。被告认为其与原告签订的《前期物业服务协议》无效，且原告起诉已超过诉讼时效，法院应驳回原告全部诉讼请求的抗辩理由，与本案查明的事实不符合，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告敖祥芬、游贤明在本判决生效之日起三日内支付原告重庆环城物业管理有限公司物业服务费2801.4元，公共能源费464元；二、驳回原告重庆环城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告重庆环城物业管理有限公司负担50元，由被告敖祥芬、游贤明负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 冉 阳人民陪审员 袁宗平人民陪审员 王道恒二〇一五年九月二十八日书 记 员 戴 钰 百度搜索“”