（2015）汇民初字第2517号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-11-30
案件名称
肖凤松诉遵义佳苑物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
贵州市汇川区人民法院
所属地区
贵州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2015）汇民初字第2517号原告肖凤松，男，汉族，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区板桥镇，现住贵州省遵义市汇川区。委托代理人彭静，贵州省遵义市汇川区董公寺镇法律服务所工作人员。委托代理人陈文霞，女，汉族，贵州省遵义市人，与原告是夫妻关系，住贵州省遵义市汇川区。被告遵义佳苑物业管理有限责任公司，住址：遵义市汇川区广州路阳光e板H栋2楼1号，组织机构代码：78549462-8。法定代表人毛祺晟，系公司总经理。委托代理人施登俊，贵州舸林律师事务所律师。原告肖凤松与被告遵义佳苑物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐庆华适用简易程序公开开庭进行了审理，原告肖凤松委托代理人彭静、陈文霞，被告遵义佳苑物业管理有限责任公司委托代理人施登俊到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告肖凤松诉称，我于2006年11月购买了遵义市香港路盛邦帝标E栋6单元（E5-6）住房一套，于2008年底居住使用，我于2009年装修房屋后，因该楼3楼安装的流水横管出现问题，导致我和几户业主的房屋多次被水淹，我房屋内的地板和墙面装修受到严重腐蚀。2013年底，作为物业服务单位的被告将三楼横管换了，我于2014年底将被腐蚀坏的房屋进行了重新装修，又遭到水淹。被告不履行物业服务义务，应当赔偿我因房屋浸水被淹所造成的两次装修损失49320元。被告遵义佳苑物业管理有限责任公司辩称，原告房屋被水淹并非我公司提供的物业服务不当造成的。水管的安装已经过严格的验收，只是在使用过程中的不当使用造成排水水管漏水，是上面楼层的业主在用水过程中将异物随水排放，导致水管溢水。我公司已多次疏通，已尽到了物业服务职责，不应当承担赔偿责任。经审理查明，原告肖凤松于2006年11月26日与遵义嘉鑫房地产开发有限公司订立商品房买卖合同，预购其开发的遵义市汇川区香港路盛邦帝标E栋6单元E5-6号房屋，该房屋于2008年交付肖凤松，其房屋所在物业管理区域系遵义佳苑物业管理有限责任公司提供物业服务。肖凤松于2008年9月5日与被告遵义佳苑物业管理有限责任公司签订了《物业服务协议》，约定物管公司负责房屋共有部位、公用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维修、修缮、服务与管理；并向业主提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。物业服务内容包括房屋公用设施设备及其运行的维护和管理，公用设施设备是指共有的上下管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、供热线路、供气线路、消防设施、绿化、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性停车场、公益性文件设施和公用设施设备使用的房屋等；物管公司对公用部位、公用设施设备的维护和管理，保证正常有效使用，无重大安全责任事故发生；对房屋公用部位、公用设施小修和急修，小修不超过24小时，返工率低于2%，急修随叫随到，返工率低于1%。肖凤松所购房屋位于六楼，六楼以下不是居民用房而是商业性用房，肖凤松的房屋位于居住性房屋的第一层，该居住性用房共19层，系电梯房。肖凤松于2009年对房屋装修入住后，因该幢房屋管道堵塞，而肖凤松所购房屋位于住宅第一层，引起污水从肖凤松房屋的横水管倒灌入肖凤松住宅。从2009年至2014年，肖凤松的房屋曾先后数次被倒灌的污水所淹，致房屋装修受损。每次被淹肖凤松均电话通知物管公司，物管公司随即派人打扫卫生，疏通管道，并于2013年将进入肖凤松家的横水管道按原规格更换过一次。物管公司在疏通主排污管时，发现了大量的生活垃圾，甚至包括方便袋、短裤、油漆等等。肖凤松的房屋在横水管更换后，仍然发生被水淹的情况，肖凤松遂向本院提起物业服务合同之诉。本院认为，原被告依法订立物业服务协议，对双方均有约束力。物管公司按协议约定对公用设施设备包括落水管、上下管道进行维修和管理，双方并无争议。肖凤松房屋漏水的原因也很清楚，由于房屋居住层共19层，肖凤松位于居住层的第1层，全体业主用水量较大，且将杂物丢入排水管道时，就会引起主排水管道堵塞，污水从横水管倒灌入肖凤松房屋内。就引起肖凤松房屋浸水的原因来说，房屋并非物管公司设计和施工，物管公司也无力控制居住在楼上的业主不规范使用排污管道的行为，物管公司并无责任。关键的问题在于，当浸水发生时，物管公司除疏通管道和派人打扫卫生外，还有无义务保证该房屋不再次被浸水。首先，即使将横水管道加粗，只是治标不治本，楼上业主的不规范的排污行为仍然会引起堵塞并导致污水倒灌。如果要更换主水管道并加粗，系业主大会或业主委员会的职权，物管公司在没有业主大会或业主委员会授权的情况下，没有更换主水管道的权利；即使更换主水管道，同样治标不治本，当居住在楼上的业主不规范使用排污管道时，再粗的水管也会堵塞。物管公司只能定期检查管道是否堵塞，减少污水倒灌的情形发生，不可能从根本上解决污水倒灌的问题。要根本解决问题，除非对排污管道重新设计或者规范楼上业主排污的行为，但这与物管公司的物业服务职责无关。综上所述，原告肖凤松因房屋浸水所造成的损失，并非物管公司不履行物业服务合同约定的维修保养义务所导致的，物管公司不应当承担赔偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：驳回原告肖凤松的诉讼请求。本案案件受理费520.00元（已减半收取），由原告肖凤松承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决书则发生法律效力。审判员 唐庆华二〇一五年九月二十八日书记员 陈 越