（2015）穗中法民五终字第4268号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-12-29

案件名称

刘佳玟与莫丽云、伦逸敏、伦信权物权保护纠纷二审民事裁定书

法院

广东省广州市中级人民法院

所属地区

广东省广州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书广东省广州市中级人民法院民事判决书（2015）穗中法民五终字第4268号上诉人（原审被告）：伦信权，住广州市越秀区。上诉人（原审被告）：莫丽云，住址同上。上诉人（原审被告）：伦逸敏，住址同上。委托代理人：莫丽云，身份情况同上。被上诉人（原审原告）：刘佳玟，住湖南省平江县。委托代理人：张高，住广州市海珠区。委托代理人：关伟国，住广州市花都区。上诉人伦信权、莫丽云、伦逸敏因与被上诉人刘佳玟物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第1096号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：刘佳玟通过向原产权人戚小帆购买取得了广州市越秀区文德路仁康里34号614房（建筑面积33.82平方米）的所有权。2011年11月22日，广州市国土资源和房屋管理局向刘佳玟核发了上述614房的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》。伦信权是原广州市中山四路兆元新街1号房屋的租户，该房屋所在地段于1986年被征用拆迁。1987年3月4日，伦信权（为乙方）与中国南方图书公司（为甲方）签订了《中国南方图书征用文某路段拆迁安置协议书》，约定：伦信权原居住兆元新街1号，私（租）性质，原居住面积8平方米，定居地点长塘街9—65号七楼，12平方米居住面积，回迁新房后应按规定缴交租金给房管部门等。1992年7月，中国南方图书公司挂靠广东省民政厅下属的广东社会福利集团公司后改名为广东省福利南方图书公司。1995年4月5日，广东省福利南方图书公司与其他公司共同成立了中外合资经营企业广州兴胜房地产公司，经营文某北路大塘小区南片地段的开发、建设等。1998年10月26日，广州市国土局发出穗国土建用函（1998）288号《关于土地使用权问题的复函》，批准上述地段改由广州兴胜房地产有限公司使用，用地性质为回迁房。2001年6月，伦信权户回迁入住涉案614房居住至今，该房屋现由伦信权、莫丽云、伦逸敏居住使用。2001年11月20日，广东省韶关市中级人民法院发函要求广州禾城房地产有限公司（以下简称禾城公司）接手上述地段回迁安置工作。2005年1月7日，房管部门核发了0004286号广州市房地产权属证明书确认文德路仁康里34号楼初始登记的权属人为禾城公司。2005年11月1日，禾城公司与广州宝晋物业管理有限公司（以下简称宝晋公司）签订了《房地产买卖合同》，约定由宝晋公司以104829元的价格向禾城公司购买涉案614房。2005年12月，房管部门核发了上述房屋属宝晋公司所有的房地产权证。2006年9月，宝晋公司委托拍卖行拍卖上述房屋。2006年9月12日，戚某与拍卖行签订了《拍卖成交确认书》，确认以118370元购买上述614房。2006年11月，房管部门核发了该屋属戚某所有的房产证。自伦信权户回迁涉案614房后，其与禾城公司、宝晋公司、戚某均没有签订租赁合同，也没有交收过租金。戚某曾起诉伦信权、莫丽云按每月每平方米45元的标准向其支付2006年11月10日至2008年4月9日的房屋使用费25500元。该案审理过程中，戚某与伦信权、莫丽云达成和调解，原审法院于2008年5月23日出具（2008）越某三初字第1211号民事调解书，调解主文第一项为伦信权、莫丽云按房管部门评定的同期公房租值标准向戚某交纳涉案614房从2006年11月10日起至2008年4月9日止的房屋使用费等。2007年，伦信权以承租人优先购买权被侵犯为由起诉禾城公司（该案中为被告）及宝晋公司、戚某（该案中为第三人），要求确认禾城公司与宝晋公司就涉案614房的买卖无效。2007年9月13日，原审法院作出（2007）越某三初字第2195号民事判决书，判决确认禾城公司与宝晋公司于2005年就涉案614房的买卖无效。该判决已发生法律效力。刘佳玟因要求伦信权、莫丽云、伦逸敏搬迁，曾向原审法院提起（2012）穗越某三初字第1989号案，原审法院于2012年9月20日作出判决，认定伦信权、莫丽云、伦逸敏因回迁而入住涉案614房，是合法承租户，又无其他房屋可供搬迁，应允许伦信权、莫丽云、伦逸敏继续在涉案614房暂住一段时间，暂住期内，伦信权、莫丽云、伦逸敏应积极另寻房屋搬迁。该判决主文为：一、伦信权、莫丽云、伦逸敏可自该判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区文德路仁康里34号614房，期限两年；二、伦信权、莫丽云、伦逸敏应于该判决发生法律效力之日起十日内，将自2011年12月1日起至该判决发生法律效力之日止的租金（按房管部门评定的同期私房住宅标准租金计算）一次性支付给刘佳玟；自该判决发生法律效力之次日起，伦信权、莫丽云、伦逸敏应参照房管部门评定的同期私房住宅租金参考价逐月向刘佳玟支付使用费；三、驳回刘佳玟的其他诉讼请求。判决后，伦信权、莫丽云、伦逸敏不服提起上诉，广州市中级人民法院于2013年4月11日作出（2012）穗中法民五终字第3787号判决书，驳回上诉，维持原判。此判决于2013年4月16日生效。刘佳玟于2015年5月6日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判决：1.伦信权、莫丽云、伦逸敏（含伦信权、莫丽云、伦逸敏可能安排的同住人员）立即迁出广州市越秀区文德路仁康里34号614房，将房屋腾空完整交回刘佳玟；2.伦信权、莫丽云、伦逸敏承担受理费。伦信权、莫丽云、伦逸敏在原审答辩称：伦信权、莫丽云、伦逸敏一家是原广州市中山四路兆元新街1号房屋的承租户，该房屋所在地段于1986年被征用拆迁。伦信权、莫丽云、伦逸敏与拆迁人签订了拆迁安置协议，约定伦信权、莫丽云、伦逸敏原居住面积8平方米，回迁长塘街9-65号七楼，12平方米居住面积，回迁后应按规定缴交租金给房管部门等。伦信权、莫丽云、伦逸敏于2001年6月回迁涉案房屋至今。由于禾城公司擅自变卖伦信权、莫丽云、伦逸敏的回迁房引发诸多诉讼。伦信权、莫丽云、伦逸敏是基于先前的房屋拆迁安置关系而回迁居住涉案房屋的，伦信权、莫丽云、伦逸敏的租赁合同关系应受先前的拆迁安置关系约束，并非一般的不定期房屋租赁关系，应受法律保护。且法院已有生效判决认定禾城公司与宝晋公司于2005年就涉案房屋的买卖无效，所以，此后就涉案房屋的买卖也是违法、无效的，应予以撤销。刘佳玟同样的诉请，原审法院已于2012年9月20日作出过判决，且已终审生效。伦信权、莫丽云、伦逸敏也积极向执行庭说明情况。现刘佳玟再次以同样的诉讼请求诉伦信权、莫丽云、伦逸敏，依据不足。请法院驳回刘佳玟的诉讼请求。原审审理过程中，伦信权、莫丽云、伦逸敏陈述在广州市没有其他住房，刘佳玟对此未有举证反证明。原审法院认为：鉴于伦信权、莫丽云、伦逸敏因回迁而入住涉案614房，是合法承租户，又无其他房屋可供搬迁，经法院判决确认可暂住两年，暂住期内，伦信权、莫丽云、伦逸敏应积极另寻房屋搬迁。该判决已经发生法律效力，且暂住两年期限届满。现刘佳玟起诉要求伦信权、莫丽云、伦逸敏交还房屋，根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”对刘佳玟的诉讼请求，原审法院予以支持，但应给伦信权、莫丽云、伦逸敏合理期限准备。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第三十九条之规定，于2015年7月20日作出如下判决：伦信权、莫丽云、伦逸敏（包括同住人员）自判决发生法律效力之日起60日内，迁出广州市越秀区文德路仁康里34号614房，将房屋腾空交回刘佳玟。一审案件受理费50元，由伦信权、莫丽云、伦逸敏共同负担。判后，上诉人伦信权、莫丽云、伦逸敏不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）伦信权、莫丽云、伦逸敏一家原是广州市中山四路兆元新街1号房屋的承租户，该房屋于1986年被征用拆迁，伦信权与中国南方图书公司签订了《中国南方图书公司征用文某路段拆迁安置协议书》，2001年6月广州兴胜房地产有限公司安置伦信权、莫丽云、伦逸敏入住涉案房屋，由于禾城公司擅自变卖涉案房屋而引发诸多诉讼，而伦信权、莫丽云、伦逸敏基于先前的拆迁安置关系而回迁入住涉案房屋，并非一般的不定期房屋租赁关系，应受到先前房屋拆迁安置关系所约束，故伦信权、莫丽云、伦逸敏的居住权理应受到法律保护，同类型案件法院已有生效裁决。（二）禾城公司与宝晋公司就涉案房屋的买卖已被生效判决认定买卖无效，所以，刘佳玟购买涉案房屋的买卖及《房地产权证》也是违法、无效的，应予以撤销。（三）刘佳玟同样的诉请，原审法院已于2012年9月20日作出过裁决，且已生效，伦信权、莫丽云、伦逸敏也积极向执行部门说明情况，现刘佳玟再次提出同样诉讼请求，依据不足。（四）涉案房屋早已进入执行阶段，本案原审法院再作裁决，实为重复判决，违背了审、执分开的基本法则。为此上诉请求：1.撤销原判，改判驳回刘佳玟的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘佳玟承担。被上诉人刘佳玟答辩称：首先，刘佳玟认为一审判决对事实认定准确，裁判公正，应依法予以维持。伦信权、莫丽云、伦逸敏的上诉没有事实及法律依据，应予以驳回。其次，伦信权、莫丽云、伦逸敏提出的理由，在一审时已经完全充分进行陈述，均未获得法院采信及支持。现在上诉也没有新的理由，其目的完全为了拖延时间继续无偿霸占他人房产。再次，伦信权、莫丽云、伦逸敏均有正当职业和固定收入，月入无论如何都超过一万元，但却十多年来从未向任何一个产权人支付过一分钱租金，也没有与任何产权人签订过租赁合同，由于没有与任何人签订过租赁合同，法院认定是不定期租赁关系，产权人随时可以解除租赁合同，因此，伦信权、莫丽云、伦逸敏上诉理由不成立。最后，本案不是重复起诉，生效判决给予对方两年的搬迁期，伦信权、莫丽云、伦逸敏仍然不缴纳租金，搬迁期届满之后对方拒绝迁出涉案房屋，刘佳玟只好起诉要求对方搬迁。综上，请求法院驳回伦信权、莫丽云、伦逸敏的上诉，维持一审判决。上诉人伦信权、莫丽云、伦逸敏与被上诉人刘佳玟对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。本院认为：根据本案查明的事实，涉案房屋的产权人为刘佳玟，刘佳玟与伦信权、莫丽云、伦逸敏之间不存在租赁关系，伦信权、莫丽云、伦逸敏也未举证证明其与原业主就涉案房屋曾签订过租赁合同或者租期仍未届满，故根据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，刘佳玟有权主张伦信权、莫丽云、伦逸敏交还涉案房屋，因此，原审法院判决伦信权、莫丽云、伦逸敏腾空交还房屋并无不妥，本院予以维持。虽然刘佳玟曾某请伦信权、莫丽云、伦逸敏搬出涉案房屋，但原审法院考虑到伦信权、莫丽云、伦逸敏无其他房屋可以搬迁，且结合该案相关情况，判决确认其可暂住两年，实质上并未实体处理刘佳玟主张伦信权、莫丽云、伦逸敏搬出涉案房屋的诉请，上述生效判决于2013年4月16日生效，故刘佳玟在2015年5月6日依据生效判决的结果提起本案诉请不属于重复诉讼，伦信权、莫丽云、伦逸敏上诉认为原审判决实为重复诉讼，违反审执分开原则缺乏理据，本院不予支持。刘佳玟与戚某之间就涉案房屋的买卖合同并未被依法确认为无效，涉案房屋的房产证也没有被依法撤销，在刘佳玟仍为涉案房屋实际产权人的情况下，伦信权、莫丽云、伦逸敏以禾城公司与宝晋公司就涉案房屋的买卖被法院确认为无效为由，认为刘佳玟与戚某的买卖关系及涉案房产证无效缺乏法律依据，其据此上诉主张驳回刘佳玟诉请，本院不予采纳。综上所述，上诉人伦信权、莫丽云、伦逸敏的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人伦信权、莫丽云、伦逸敏负担。本判决为终审判决。审　判　长　张　怡代理审判员　余　盾代理审判员　蔡　峰二〇一五年九月二十八日书　记　员　黄庆杰邓燕葵 来自