（2015）大民二终字第01200号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-10-08

案件名称

孙建霞与毛元庆房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

辽宁省大连市中级人民法院

所属地区

辽宁省大连市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

孙建霞,毛元庆

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第四十四条第一款，第四十五条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释：第三百三十四条

全文

辽宁省大连市中级人民法院民事判决书（2015）大民二终字第01200号上诉人（原审原告、反诉被告)：孙建霞。委托代理人：马学东、于长平，辽宁经融律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：毛元庆。委托代理人：周兆志、郑东东，辽宁法大律师事务所律师。原审原告孙建霞与原审被告毛元庆房屋租赁合同纠纷一案，中山区人民法院于2015年6月9日作出（2015）中民初字第302号民事判决，孙建霞不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月4日公开开庭审理了本案。上诉人孙建霞的委托代理人马学东、于长平，被上诉人毛元庆的委托代理人周兆志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙建霞一审诉称：原、被告双方于2012年11月15日签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于大连市中山区鲁迅路×面积约200平方米的房屋出租给原告从事服装经营，租期共5年，自2013年3月10日起至2018年3月9日止，每年租金人民币68万元。租赁期内，被告于2014年12月8日向原告发出《解除租赁合同通知书》，提出解除与原告的租赁合同。原告认为，根据合同约定，在原告没有任何违约行为、该合同不具备法定解除情形的情况下，被告依据房屋租赁合同第9条的约定并据此解除该合同，系对该合同第9条的曲解。原告本着诚实信用原则以及对合同的合理信赖，现依法诉至法院，请求确认原、被告双方签订的房屋租赁合同有效；判令原、被告继续履行合同。被告毛元庆一审辩称：2012年11月15日，被告和原告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告所有的大连市中山区鲁迅路×房屋，租期自2013年3月10日至2018年3月9日，年租金68万元，支付时间为每年提前一个月支付，如有违约被告方有权终止合同。合同履行期间，按照上述合同约定，原告应于2015年2月10日前向被告支付2015年3月10日至2016年3月9日期间房租，但原告未按约定履行，其行为构成违约，按照租赁合同第3条的约定，被告有权解除合同。被告先后两次向原告书面提出解除租赁合同，该合同现已解除，因此不同意原告的诉讼请求。被告毛元庆一审反诉称，原告至今仍然继续占用涉案房屋，拒不腾退，也未向被告做出任何关于房屋腾退期限的说明，因此被告提出反诉，要求法院判令原告立即腾退非法占用的大连市中山区鲁迅路×房屋；判令原告支付非法占用上述房屋期间（自2015年3月11日起至其实际腾退房屋日止）的房屋使用费及因此给被告造成的其他经济损失（截止至2015年4月10日）56,666元。针对毛元庆的反诉、孙建霞辩称，原告认为合同所约定的解除条件是被告提前三个月通知并完成对原告经济损失的赔偿。原告在合同履行过程中有积极支付租金的意愿，但对方设置障碍，使原告无法履行合同，原告已将房租存入指定账户提存，对方可以取走，原告没有违约行为，因此不同意被告的反诉请求。一审法院经审理查明：原告孙建霞与被告毛元庆于2012年11月15日签订《房屋租赁合同》。合同约定:“毛元庆将其所有的位于大连市中山区鲁迅路×约200平方米出租给孙建霞从事服装经营，租期5年，自2013年3月10日起至2018年3月9日止，每年租金人民币68万元，每年房租提前一个月支付，如有违约出租方有权终止合同；租赁期间，出租方不��无故提前终止合同，如需提前终止合同，出租方应提前三个月通知承租方并赔偿承租方有关直接经济损失。”租赁合同签订后，原告孙建霞进入上述房屋从事服装销售经营。2013年1月4日，原告孙建霞向被告毛元庆支付了2013年3月至2014年3月的房屋租金人民币68万元，2013年12月20日、2014年1月22日，原告孙建霞分两笔向被告毛元庆支付了2014年度房屋租金人民币68万元（实际收款人为案外人张丽萍，被告毛元庆予以认可）。2014年12月8日，被告毛元庆向原告孙建霞发出一份《解除租赁合同通知书》，通知的主要内容为：“出租方因故需提前解除租赁合同，自2015年3月10日起解除双方签订的房屋租赁合同，请承租方于合同解除3日内将承租房屋腾退给出租方；出租方同意按照租赁合同约定赔偿因提前解除租赁合同给承租人造成的直接经济损失，请承租人提供书面的索赔意见及相关的计算依据、凭证；因承租人未及时腾退房屋造成的经济损失及经济损失扩大，责任由承租人自行承担。”同年12月9日，原告孙建霞因不同意被告毛元庆提前解除合同的要求而向其书面回函，其主要内容为：“承租方不存在任何违约行为；要求继续履行双方的房屋租赁合同；出租方依据合同第九条的约定行使合同解除权，是对合同第九条条款的曲解”。2014年12月23日，原告孙建霞向一审法院提起本案诉讼，2015年1月15日，一审法院向被告毛元庆送达相关法律文书。2015年2月13日，被告毛元庆再次向原告孙建霞发出书面通知，提出：“因承租人违反合同关于交付租金的约定，自2015年3月10日起解除租赁合同；请承租人于3月10日后3日内腾退房屋，如不及时腾退房屋，造成损失自行承担。”2015年2月27日，原告孙建霞以自己名义在工商银行开设账户并存入人民币68万元，同��，原告孙建霞向被告毛元庆邮寄书面通知，通知主要内容为：“承租方应向出租方支付下一年度的房屋租金，但因无法与对方取得联系，致使租金不能及时支付，被告毛元庆原在工商银行的账户已被注销；承租方已于2015年2月27日在工商银行开设账户，并将2015年3月10日至2016年3月9日的房屋租金68万元存入该账户，请出租方尽快与自己联系收取租金。”2015年3月11日，被告毛元庆又一次向原告孙建霞发出书面房屋腾退通知书，提出：“按合同第三条的约定，因承租方未按约支付租金，出租方已书面通知承租方自2015年3月10日解除房屋租赁合同并在3月14日前腾退房屋，现承租方未履行腾退义务，出租方因装修需要，自2015年3月14日开始对承租房屋停水停电，限承租方当日前腾退房屋。”2015年3月12日，原告孙建霞向被告毛元庆再一次书面回函，函件主要内容为：“双方纠纷正��中山区法院审理，在法院未作出裁判前，双方应继续履行合同；出租方提供的收款账户已注销，承租方多次与出租方联系支付房租遭到拒绝，承租方遂于2月27日在工商银行开立账户并存入68万元房租，上述情况已通过公证、快递等方式通知出租方，但出租方躲避并拒绝签收；承租方没有拒付租金的违约行为，出租方通过拒收租金恶意创造合同解除条件，因此承租方没有违约，不存在腾退房屋问题；如出租方采取擅自停水停电等恶劣手段，承租方将向出租方追索经济损失”。期间，原告孙建霞以手机短信等方式多次与被告毛元庆联系支付房租事宜，被告以原告超过约定时间支付已构成违约为由，拒绝收取。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。原告孙建霞与被告毛元庆签订的房屋租赁合同合法有效，合同当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。根据��关合同法律的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。同时，合同解除权为形成权，自解除合同的通知到达时生效。本案双方当事人合同中关于“租赁期间，出租方不得无故提前终止合同，如需提前终止合同，出租方应提前三个月通知承租方并赔偿承租方有关直接经济损失。”的约定显然不是双方约定的合同解除条件，因此，被告在合同履行期间提出的单方解除合同的要求，不能产生合同解除的法律后果，原告有权提出异议并起诉至人民法院要求合同继续履行，人民法院也将根据双方履行合同的具体情况对该合同是否可以强制履行作出裁决。但是，本案在诉讼期间，原告孙建霞没有按照合同的约定于2015年2月10日前支付房屋租金，显然违反了合同约定。双方租赁合同第三条规定，“租金支付时间为每年提前一个��支付，如有违约出租方有权终止合同”。该条款应当认定为双方约定的合同解除条件。在原告孙建霞逾期支付租金以后，被告毛元庆以此为由提出解除合同并腾退房屋的通知已到达对方，双方房屋租赁合同按照约定已经解除。因此，被告毛元庆要求原告孙建霞腾退租赁房屋的诉讼请求，证据充分，于法有据，予以支持；双方租赁合同解除后，承租方原告孙建霞还应依法按照原租赁合同约定的租金标准支付其逾期占用房屋的使用费用，故被告毛元庆要求原告孙建霞支付房屋使用费56,666元（自2015年3月11日起至2015年4月10日止）的诉讼请求，予以支持；关于被告毛元庆要求原告孙建霞赔偿其他经济损失的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。关于原告孙建霞的诉讼请求，因其逾期支付租金导致违约后，被告毛元庆已按合同约定行使合同解除权，双方租赁合同现已解除，因此，依法应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）孙建霞自判决发生法律效力之日起十日内将位于大连市中山区鲁迅路35-7号一层公建房屋腾退给被告（反诉原告）毛元庆；二、原告（反诉被告）孙建霞于判决发生法律效力之日起十日内给付被告（反诉原告）毛元庆房屋使用费56,666元；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告（反诉被告）孙建霞的诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）毛元庆的其他反诉请求。诉讼费27,230元（含反诉费4110元），由原告（反诉被告）孙建霞负担。孙建霞上诉请求是：撤销（2015）中民初字第302号民事判决第一项、第二项、第三项，并依法改判支持孙建霞一审诉讼请求即确认孙建霞与毛元庆签订的《房屋租赁合同》有效，判令孙建霞与毛元庆继续履行《房屋租赁合同》，驳回毛元庆一审反诉请求。其上诉理由是：1、在孙建霞与毛元庆房屋租赁合同正常履行期间，2014年12月8日毛元庆单方发出解除通知，孙建霞随即对此提出异议，并依据法律规定于2014年12月23日向人民法院提起诉讼。在诉讼期间该合同的效力、内容以及合同是否解除等问题均由人民法院作出评判，在人民法院作出评判之前合同应该是处于一种效力待定、权利义务不确定不稳定状态，这种状态有别于此前未被提出解除的合同，而孙建霞知道合同的有效性是确定违约的前提，如果合同状态不确定或者不稳定，则导致合同无法作为违约的依据。一审法院判决确认毛元庆的单方解除行为，这样导致��同不确定的效果，但是一审法院在判决书中没有对合同的效力进一步认定，也没有对这种单方解除的行为是否违约作出评判，在此基础上作出孙建霞违反合同约定的结论是有背法理逻辑的。2、按照一审法院判决确认的毛元庆在12月8日提出单方解除合同不能产生合同解除的法律后果之后就产生了三种针对该合同的评判，第一种是合同自始有效还是效力待定，一审法院判决并没有解决，如果以自始有效为前提，在审判过程中该合同还是有效的，在这个前提下用来评判孙建霞没有交租金这种行为是违反该合同的约定的，这个前提成立的情况下后面的论据也是错误的，即便合同在审理过程中是有效的，孙建霞作为该合同的一方履行合同是没有瑕疵的，孙建霞在履行这份合同的时候毛元庆并没有给孙建霞履行该合同提供其权利上的附随、协助义务，孙建霞交付租金得知道对方的帐号或指定收款人，在这些附随义务没有履行的情况孙建霞将租金做了提存，把租金单独开立了帐号，毛元庆可以随时提取，孙建霞已经尽到了责任，如果合同是效力待定的合同或者是未来生效的合同，那么这都需要在法院生效判决确认的日期之后才会产生合同效力，孙建霞才可以根据最终的合同履行义务。综上，无论从哪个方面讲孙建霞都尽到了自己的责任和义务，因此一审法院作出的事实认定是不全面的甚至是片面的，适用法律是错误的。毛元庆二审答辩称：1、孙建霞在上诉状中对本案事实进行了大量的描述，但是孙建霞并没有针对一系列事件发生的时间顺序，这点在本案中非常重要，孙建霞认为毛元庆没有履行附随义务导致其无法缴纳租金，请法庭审查孙建霞是何时才向毛元庆提出的缴纳租金这样一个主张，孙建霞是在原合同约定的租金支付时间已过��且毛元庆已经向孙建霞发出解除合同通知之后孙建霞才向毛元庆提出支付租金的意思表示，根据双方租赁合同的约定，孙建霞缴纳2015-2016年度租金的时间应该是在2015年2月10日前，如果不按这一约定履行，作为出租人的毛元庆可以终止合同，即解除合同。正是基于上述规定，在孙建霞没有依约支付租金的情况下毛元庆才以书面的方式通知孙建霞解除租赁合同，在该通知送达到孙建霞之后孙建霞才陆续提出了支付租金的要求，解除合同是一个形成权，如果理由合理合法，该解除通知自到达孙建霞时双方的租赁合同已经解除，此后毛元庆就没有合同义务或权利收取孙建霞的租金，所以此后孙建霞一系列的工作均与本案的合同履行再不发生任何法律关系，所以毛元庆认为孙建霞在整个书面上诉状中强调其如何履行支付租金义务，实际上是在误导法院，其没有把这一事件发��的时间及当时的合同履行状态向法庭说明。2、孙建霞认为解除合同通知送达到当事人后产生了合同效力待定的状态，这与现行的合同法相违背，如果合同解除通知没有法律依据不能得到法庭支持的话该合同不具有解除效力，原合同继续履行，不存在产生效力待定的状态存在，孙建霞提出的观点在相关的合同法的论著中并没有这样一种说法，所以孙建霞认为自己在第一份解除合同通知后没有缴纳租金的基础是所谓的合同效力待定是属于牵强附会，没有任何依据。同样孙建霞自己的行为表明了其本身不认同这种观点，正如孙建霞论述的在毛元庆的第二份合同解除通知到达后孙建霞又反复提出向毛元庆缴纳租金，既然孙建霞已经认为合同处于效力待定的状态为什么又出现其反复要求支付租金的行为，这种行为反映出这种思想状态与孙建霞当庭提出的观点相违背，这样的��点在一审诉讼中孙建霞从未提出，这仅是孙建霞为了上诉达到自己的诉讼目的杜撰出来的一种说法，没有任何的事实和法律依据，恳请法庭不采信孙建霞的观点。本院经审理查明：一审法院判决认定事实属实。本院认为，毛元庆与孙建霞签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效。毛元庆与孙建霞均应全面、诚信地履行合同。本案焦点在于双方合同第3条与第9条的约束力。合同第3条是附解除条件的约定，第9条是违约解除权的规定，两个条款适用不同的基础事实。毛元庆依据第3条主张解除条件成就而终止合同效力，其已经提前三个月通知孙建霞并承诺赔偿孙建霞直接经济损失，毛元庆2014年12月8日解除合同的通知没有不符合合同约定的情形，也不违反法律规定。孙建霞有权依据法律规定诉至法院请求确认��元庆解除合同通知的效力。然而，孙建霞否定毛元庆解除合同通知效力的理由，并非解除条件不成就而是自己没有违约事实而不同意解除合同，必须看到，合同第3条并非违约解除合同约定，孙建霞以没有违约不同意解除合同，请求确认解除合同通知不发生法律效力，不符合合同约定，对其该项主张不予采纳。故此，毛元庆依据合同第3条约定解除合同通知到达孙建霞时，已经发生合同解除的效力。至于孙建霞抗辩未提及的赔偿直接经济损失的问题，至二审开庭之时，毛元庆依据合同第3条发出解除合同通知已经半年之久，双方之间就直接经济损失也有多次协商，若协商不成，孙建霞可依据合同约定和法律规定另行主张赔偿经济损失的权利。关于一审诉讼期间，毛元庆依据合同第9条通知孙建霞解除合同的问题，孙建霞没有充分证据证明按约于下年度租期开始前一个��给付租金，毛元庆上年度收取租金账户注销也是事实，姑且不论毛元庆已经依据合同第3条通知解除合同且双方为是否解除合同业已成讼的情况，单单考虑毛元庆按照合同第9条主张违约解除权是有依据的，但毛元庆依据合同第3条通知解除合同在先，其解除合同通知效力也正在法院审查期间，更主要的是，在法院审查确认解除合同效力之时，孙建霞并非存在恶意拒付租金的行为，其也将下一年度租金如数存入银行，以行为表示履行租赁合同的诚意，孙建霞没有不履行合同主要义务，也不存在合同目的不能实现的情形，故此时毛元庆以孙建霞违约要求解除合同，并足以导致孙建霞要求赔偿直接经济损失的权利丧失，有失公允。一审法院认定合同第3条不是约定的合同解除条件，并否定毛元庆于2014年12月8日通知解除合同的效力，以及以孙建霞违约而解除合同，适用法律不��，予以更正。一审法院判决驳回原告诉请及被告相关反诉请求以及孙建霞腾退房屋、给付使用费的处理并无不当。孙建霞上诉请求判令继续孙建霞与毛元庆继续履行《房屋租赁合同》，缺乏充分事实和法律依据，不予采纳，对其上诉请求，予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、四十五条，第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27,230元（孙建霞预交），由孙建霞负担。本判决为终审判决。审　判　长　　刘如魁代理审判员　　李　鹤代理审判员　　刘盈铄二〇一五年九月二十八日书　记　员　　夏丽娜来自