（2015）闵民一（民）初字第13256号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-02-01
案件名称
上海申大物业有限公司与张天舒物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海申大物业有限公司,张天舒
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百零九条，第一百一十四条第一款
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民一（民）初字第13256号原告上海申大物业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人徐俊毅，董事长。委托代理人林枫，该公司员工。被告张天舒，男，1971年3月9日出生，汉族，户籍地江西省九江市，现住上海市闵行区。原告上海申大物业有限公司与被告张天舒物业服务合同纠纷一案，本院于2015年6月30日立案受理。依法由代理审判员左玉国适用简易程序公开开庭进行了审理。原告上海申大物业有限公司的委托代理人林枫、被告张天舒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海申大物业有限公司诉称，被告张天舒于2010年4月购房进户至上海市闵行区502室居住，系该物业产权人。2013年6月之前，被告每月均能向原告支付物业服务费及车位管理养护费。但自2013年7月起，被告拒付物业服务费及车位管理养护费。原告曾多次催讨，均未果。原告现起诉至法院请求判令：1、被告立即支付原告自2013年7月至2015年3月的物业服务费7，975.80元（人民币，下同）；2、被告立即支付原告自2013年7月至2015年3月的车位管理养护费1，575元；3、被告立即支付违约金1，000元。诉讼中，原告自愿将违约金调整为500元。被告张天舒辩称，原、被告之间曾有过两次诉讼，均是判决结案。现被告对具体欠费时间不清楚，以第二次判决确定的欠费时间往后计算。原告与开发商签订的合同中约定，每栋楼都设有一个楼管，但现在没有做到。自被告入住小区后，楼管没有提供任何服务和帮助，原告没有完成应尽的职责。原告之前对成立业委会的事情久拖不决，直至开发商物色到了代理人，进程才迅速启动，物业作为业委会代表的候选人，召开了一次洽谈会，结果业主占了多数，但结果至今没有公布。原告没有履行自己的义务，在卫生、安保等许多方面服务不到位。物业服务合同的期效已过，原告没有服务资格，故不存在违约金，被告有权拒付物业服务费及车位管理养护费。经审理查明，2008年10月10日，原告上海申大物业有限公司与上海某房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定：原告对坐落于上海市闵行区的“某城居住小区D街坊”实行前期物业管理服务；原告按建筑面积向业主收取物业服务费，其中住宅高层每月每平方米2.50元；物业服务费用按季交纳，业主应在每季首月10日前履行交纳义务，逾期交纳的，须承担逾期交纳部分的每日千分之三的违约金；合同另对其他事项进行了约定。合同订立后，原告对该小区实际提供前期物业管理服务至今。经政府相关部门核准，该小区车位管理养护费的收费标准为每月每位75元。另查明，被告张天舒系上海市闵行区502室、x号地下1层车位1102室的产权人之一，该房屋的建筑面积为151.91平方米。再查明，2012年3月26日，原告诉至本院要求被告支付物业服务费及车位管理养护费。本院经审理，于2012年5月24日判决被告支付原告自2011年1月至2011年12月的物业服务费4，557.30元及自2011年4月至2011年12月的车位管理养护费675元。2013年12月30日，原告再次诉至本院要求被告支付物业服务费和车位管理养护费。本院经审理，于2014年1月26日判决被告支付原告自2012年7月至2013年6月的物业服务费4，557.30元及车位管理养护费900元。嗣后，被告未向原告支付自2013年7月至2015年3月的物业服务费和车位管理养护费。原告经催讨未果，遂起诉来院。以上事实，由原告提供的《前期物业服务合同》、《收费标准论证报告》、《闵行区人民政府关于印发﹤闵行区居住物业管理区域内机动车停放服务收费管理办法﹥的通知》、上海市房地产登记簿、车位购买发票、《车位服务协议》、入住登记表以及双方当事人的陈述等证据所证实。本院认为，原告上海申大物业有限公司与被告张天舒所在小区的开发商上海某房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，符合现行法律、行政法规的规定，依法成立并生效，对包括被告在内的小区全体业主均具有法律约束力。虽然《前期物业服务合同》约定的合同期限为三年，但在合同期限届满后，原告仍然对该小区提供了前期物业管理服务，与业主之间成立了事实上的物业服务合同关系。被告作为业主享受了原告提供的物业管理服务，根据权利义务相一致原则，其理应根据房屋的性质、合同约定的费用标准及时履行付费义务。现被告以原告服务超过合同期效为由拒付相关费用，依据不足，本院不予支持。关于被告辩称原告服务不到位的意见，因其未提供相应的证据证明原告提供的服务有违合同约定或存在重大瑕疵，故本院难以采纳。关于成立业委会的问题，属涉及小区全体业主共同利益的事项，不能成为被告一户不付物业服务费和车位管理养护费的合理事由，且与本案也并非属于同一法律关系，故本院对被告该项抗辩意见不予采纳。现原告要求被告支付物业服务费及车位管理养护费的诉请，具有事实和法律依据，本院予以支持。但原告对物业服务费的具体金额计算有误，本院依法予以调整。被告长期拖欠物业服务费和车位管理养护费，原告为此数次提起诉讼，本院也对相关问题作出了认定和判决，现被告仍欠费未付，其行为显属不当，应承担相应的法律责任。原告现主张违约金500元，具有合同依据和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告张天舒于本判决生效之日起十日内给付原告上海申大物业有限公司自2013年7月起至2015年3月止的物业服务费7，975.28元；二、被告张天舒于本判决生效之日起十日内给付原告上海申大物业有限公司自2013年7月起至2015年3月止的车位管理养护费1，575元；三、被告张天舒于本判决生效之日起十日内给付原告上海申大物业有限公司违约金500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计31.90元，由被告张天舒负担（此款由被告张天舒于本判决生效之日起十日内直接支付原告上海申大物业有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 左玉国二〇一五年九月二十八日书 记 员 殷晓晨附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 微信公众号“”