（2015）穗越法民三初字第1471号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-12-31

案件名称

中航物业管理有限公司与陈梅英物业服务合同纠纷一审民事判决书

法院

广州市越秀区人民法院

所属地区

广州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

中航物业管理有限公司,陈梅英

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百一十四条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第十二条第一款，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条

全文

广东省广��市越秀区人民法院民事判决书（2015）穗越法民三初字第1471号原告：中航物业管理有限公司，住所地广东省深圳市福田区。法定代表人：石正林。委托代理人：田青，广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人：李晓岚，广东南国德赛律师事务所律师。被告：陈梅英，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：李长葓，住广州市越秀区。原告中航物业管理有限公司诉被告陈梅英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员伍颖妍独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人田青，被告的委托代理人李长葓均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年9月，广东国际大厦业主大会选聘原告为物业服务公司，原告自200x年5月起对广东国际大厦提供物业管理服务，合同期限自2007年9月起至2010年9月止。在上述合同期限届满之后，广东国际大厦业主选聘其他物业服务公司来进行物业管理之前，本着尽责维护业主权利的角度出发，原告一直按照原物业服务合同的约定提供物业管理服务，向广东国际大厦包括B附楼的各业主提供物业管理服务。故原告与广东国际大厦各业主之间仍存在物业管理事实的合同关系，被告应按照原物业服务合同的标准支付物业管理费。被告为广东国际大厦B附楼涉案房屋的业主，实际接受了原告提供的物业管理服务，对原告按原物业服务合同提供的物业管理未提出任何异议，因此被告应按照所享受的物业管理服务。原告从没同意被告按照x元／月／平方米的标准收取物业管理费，故按照原告与广东国际大厦业主委员会签订的《物业服务合同》第六、七条的约定，被告应支付相应物业管理费给原告。原告有权根据其提供的物业管理服务，按原合同约定收取物业管理费，物业服务费用由业主按其持有物业的建筑面积交纳，B附楼为14.x5元／月／平方米的标准；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金。为此，原告请求法院判令：被告立即支付广东国际大厦B附楼10G房2013年x月至2015年5月的物业管理费（每月按建筑面积97.x9平方米×14.x5元／平方米，即每月1454元计，其中扣除2013年x月至2014年11月被告已经每月支付的293元物业管理费，2014年12月至2015年1月被告已经每月支付的1454元物业管理费）给原告，并以拖欠的物业管理费为基数，按每日0.5‰的标准向原告支付自起诉之日起至款项清偿之日止的滞纳金（即逾期付款违约金）。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：（一）原告要求被告按原《物业服务合同》标准14.x5元／月／平方米支��物管费是不公平的，因原告在讼争期间减少了25%原《物业服务合同》约定的清洁服务次数，故原告不应按原标准收费。同时由于原告一直没向B楼业主公布营运收支数据，故应由物价局对其变改后的所有物业服务内容作收费价格评估核定作收费价格标准，这样对双方才公平。根据（2013）穗越法民三初字第24x7—2472案的民事判决书第7页记载，原告当时提交的证据资料显示2013年x月-2014年7月的B楼外墙清洗合同的清洗次数为4月一次，比2007年的原《物业服务合同》附件二《物业管理服务质量标准》中第4点约定的“每季度对大厦进行一次外墙清洗（即每3月一次）”减小了四分之一；原告在该期间外包的外墙清洗、大厦清洁、水池清洗三项每月服务支出总数为200xx元，平摊在B楼217xx平方米，成本单价0.92元／平方米，可见其向业主收取14.x5元／月／平方米的物业管理费，从��获取了巨额的利润。另B楼房地产权证记载全楼面积为2177x平米，而原告提交的《物业服务合同》按17739平方米分摊管理成本，有4039平方米的物业无需承担物管服务成本，而包含被告在内的其他业主则被多摊物管服务成本。综上，原告降减服务次数，违背了原物业服务标准，请求法院依法驳回原告要求按原合同约定的14.x5元／月／平方米标准收费的请求。（二）原告要求被告交纳管理费滞纳金无法律依据，不同意原告的第二项诉讼请求。理由如下：1.因双方对原《物业服务合同》到期后的物业管理费标准及支付时间没有约定，被告是基于对合同到期后原告是否有权继续提供物业服务及收费标准存在争议而未逐月支付物业管理费，并非恶意违约。（2013）穗越法民三初字第24x7—2472案民事判决书查明如下事实：原《物业服务合同》在2010年9月期满后，含被告在内的B楼大部��业主在2010年10月15日即向原告寄交《通知》，要求原告尽快与B楼业主重新商定《物业服务合同》，并在未获得业主大会或业委会或未与B楼业主重新商定《物业服务合同》之前退场，不得擅自延长经营期。但原告不理会B楼业主提出的降减物业管理费及拒绝接受物业服务要求，继续霸占经营。2012年1月20日，含被告在内的B楼业主委托广州市公证处向原告方某发了《拒绝接受原告为被告物业提供相关管理服务的通知》，并将原告在未经业主大会授权的情况下，擅自单方延长收费期限及自定14.x5元／月／平方米的收费标准的案件投诉到广州市物价局。2.原告称被告等x楼业主对其按物业服务合同提供物业管理无异议并非事实。业主和原告的纠纷多年没解决，原因就是14.x5元／月／平方米的管理费太高且与其所提供的服务不对等。原告未按物权法的规定取得业主大会或业主委员会授权，又未签订新的物业服务合同，且在被业主明确拒绝接受其服务及收费标准的情况下，要求业主按其单方制定的14.x5元／月／平方米标准收取管理费是违反了有关法律法规的规定，同时原告明知被告意愿，强迫被告支付高额收费，严重侵犯了B楼全体业主的消费自主选择权，原告在明知被告的拒绝意愿的情况下仍单方作为，故原告的过错行为产生的成本理应自己承担，被告无需承担违约金、滞纳金以及有关的诉讼费用。（三）被告只同意按照x元／月／平方米的标准向被告支付物业管理费，该标准是经过部分业主代表与物业管理公司负责人在2012年开会协商确定的，原告也曾表示尽快争取落实该收费标准，但至今一直未落实。经审理查明：被告是广州市越秀区环市东路339号（广东国际大厦）B附楼10G房的产权人，房屋建筑面积97.x9平方米。原告是持有一级资质证书的物业服务企业。简某、邓某、乐某、陈某无、张某是广东国际大厦首届业主委员会委员。2007年9月2x日，简某、邓某、乐某、陈某无、张某以广东国际大厦业主委员会的名义（甲方）与原告（乙方）签订《物业服务合同》，其中约定：甲方选聘乙方对广东国际大厦提供物业管理服务，大厦位于广州市环市东路339号，总建筑面积1x27x7.x平方米，其中主楼773xx.2平方米、裙楼51301平方米、A附楼1445x.1平方米、B附楼17739.3平方米、地下室21903平方米；管理区域东至天胜村围墙，南至环市东路北侧人行道台阶，西至广东电视台围墙，北至北广场围墙；在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备运行、维修、养护和管理；3.共用环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生，��圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.物业规划红线内属物业管理范围的共用设施（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、绿化、室外泵房、路灯、停车场）的维修、养护和管理；5.对物业管理区域内的车辆行驶和停放实施管理；x.共用秩序维护、安全防范事项的协助管理；7.装饰装修管理服务；x.物业档案资料管理；9.配合、协助公安机关安全防范工作；10.安排管理员对物业管理区域进行日常巡视检查；本物业管理区域物业服务收费选择包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：主楼写字楼及裙楼35元／月.平方米、A附楼写字楼29.x元／月.平方米、B附楼商住公寓楼14.x5元／月.平方米；物业服务费用按月交纳，乙方在每月10日前向缴费业主（物业使用人）提供物业服务费收费明细账单并接受业主查询；对于未按时缴纳的物业服务费用，每天收取0.5‰的滞纳金；合同期限自2007年9月2x日起至2010年9月25日止；本合同期满后一个月内，双方对本合同履行无异议的，本合同继续自动续期一年，双方如有异议的，本合同解除等。该合同附件二为《物业管理服务质量标准》，载明：统一管理、维护房屋的天面、走廊和其他共用面积，做到天面、走廊和其他公用面积完好和整洁，制止任何人非法搭建、私自占用天面、走廊和其他共用面积；每季度对大厦进行一次外墙清洗；做好公共道路的维修养护，确保道路畅通，不存在影响和危害车辆、行人正常通行的障碍和危险；大厦红线内的绿地和道路两侧的绿化的日常养护，要求长势良好、整齐美观，不得随意破坏和减少绿化面积，大厦内共用区域摆放进行必要的绿化；对于服务要求和质量没有约定或约定不明确的服务事项，其质量标准参照《全国物业管理��范大厦标准》执行等。2010年2月3日，广州市中级人民法院作出（2009）穗中法民五终字第20x5号民事判决书，认定上述《物业服务合同》合法有效。涉案广东国际大厦第一届业主委员会委员任期届满后，该小区至今未能选举成某一届业主委员会。原、被告之间没有签订物业服务合同。2010年10月至2013年7月期间的物业服务费，被告只在2010年10月至2011年x月期间每月支付了5x7元、2012年4月至2013年5月期间每月支付了293元。原告为此诉至本院，经本院（2013）穗越法民三初字第2593号民事判决书（已发生法律效力）判决：一、被告应在判决发生法律效力10日内，将广州市越秀区环市东路339号B附楼10G房自2010年10月至2013年7月期间拖欠的物业管理费一次性支付给原告中航物业管理有限公司（每月按照14.x5元／平方米×97.x9平方米=1454元计付）。其中，应扣��被告已经缴纳2010年10月至2011年x月每月5x7元的管理费、2012年4月至2013年5月每月293元的管理费。该判决已经执行完毕。因被告仅支付了自2013年x月至今的部分物业管理费，故原告于2015年x月29日向本院提起本案诉讼。此外，被告等广东国际大厦B附楼部分业主对原告按照每月14.x5元／平方米的标准收取物业管理费有异议，因此向广州市物价局投诉。广州市物价局于2013年x月9日作出穗价检举告字（2013）9x号《告知函》对投诉予以受理。在相关案件的审理过程中，本院于2013年11月15日发函至广州市物价局调查该局对上述投诉的处理情况及该局对涉案广东国际大厦B附楼物业管理服务收费标准有无强制定价权力。2013年11月22日，广州市物价局以穗价函（2013）754号《广州市物价局关于中航物业管理有限公司物业服务合同纠纷问题的意见》回复称：接到投诉后，��局充分履行行政调解职能，先后多次组织业主代表、中航物业管理有限公司进行调解，但由于中航物业管理有限公司坚持要通过诉讼途径解决该纠纷，双方始终无法达成一致调解意见；由于广东国际大厦B附楼物业性质比较复杂，同时具有公寓、商用、住宅等多种性质，目前该局对该类型物业的物业服务收费没有实行政府指导价管理，业主与物管公司可通过合同的形式约定物业服务收费标准等。庭审中，原、被告一致确认：（一）原告提起本案诉讼前，被告已向其支付涉案房屋于2013年x月至2014年11月期间每月293元、2014年12月至2015年1月期间每月1454元；（二）2015年7月17日，被告向原告支付涉案房屋于2015年2月至4月期间每月293元的物业管理费。被告确认原告每月均向其送达物业服务费收费明细账单。被告为证明其抗辩理由，向本院提交了（2013）穗越法民三初字第24xx号民事判决书。该案中本案原告向涉案小区的业主广州市安国实业有限公司提起诉讼，要求该公司支付物业管理费及滞纳金。案经一、二审判决：广州市安国实业有限公司应在本判决发生法律效力十日内，将广州市越秀区环市东路339号B附楼1xD房2010年7月至2013年7月期间的物业管理费一次性支付给中航物业管理有限公司（每月按照14.x5元／平方米×x7.41平方米=129x元计付）等。上述判决书载明，在该案一审审理过程中，原告提交了《广州市维诚物业清洁有限公司外墙清洁合同书》、《广州市维诚物业清洁有限公司外墙清洁补充协议书》、《广州市维诚物业管理有限公司外墙清洁合同书》、《广东国际大厦清洁服务合同书》、《广东国际大厦A、B附楼外墙清洗合同》、《中航物业管理有限公司广州分公司生活水池清洗项目技术服务合同书》作为证据，上述合同约定的清洁或清洗范围均包括广东国际大厦B附楼；其中合同期限为2013年x月1日至2014年7月31日的外墙清洁合同中约定清洁频率为4个月1次，之前的合同约定清洁频率为3个月1次等内容。被告据此认为外墙清洁频率下降，且根据原告提交的上述外包服务合同计算，广东国际大厦B附楼服务成本每月仅为0.92元／平方米，远低于14.x5元／平方米的收费标准；B附楼真实面积为2177x平方米，《物业服务合同》上列明的仅为17739平方米，其中有4039平方米的物业无需承担管理服务开支义务。被告还提交了以下证据：1.《通知》、《国内特快专递邮件详情单》及公证书复印件，拟证明包括被告在内的部分B附楼业主以全球邮政特快专递（EMS）形式于2010年10月14日向原告的法定代表人石正林寄出邮件一份（地址深圳市福田区振华路1x3号中航城飞亚达大厦西9楼），该份邮件详情单内件品名处书写“要求贵司终止对B附楼物管服务的通知”。原告对上述（2013）穗越法民三初字第24xx号民事判决书的真实性合法性无异议，但认为该案的处理结果与本案无关；因《通知》、《国内特快专递邮件详情单》及公证书为复印件，故对该证据的真实性不予确认。本院认为：根据广州市中级人民法院作出的（2009）穗中法民五终字第20x5号民事判决书，广东国际大厦业主委员会与原告签订的《物业服务合同》合法有效，对广东国际大厦全体业主均具有约束力。虽然上述《物业服务合同》期限已届满，但由于涉案小区未成某一届业主委员会，业主大会也没有作出选聘或者续聘决定，原告按照原合同约定继续提供物业管理服务，被告作为小区业主，双方形成事实上的物业服务合同关系，被告理应继续向原告支付涉案房屋物业管理费。关于物业管理费的标准��题。被告以B附楼实际总建筑面积和物业服务合同约定建筑面积存在面积差及《广东国际大厦A、B附楼外墙清洗合同》中记载的外墙清洁频率比原《物业服务合同》约定的清洁频率减少为由主张原告不能按原合同标准收费，而应以部分业主代表与原告的负责人在2012年开会协商确定的x元／月／平方米的标准计付的问题。根据《物业服务合同》的明确约定，物业管理费的收费标准为14.x5元／月／平方米，但对物业服务收费标准如何计算并未明确规定。现有证据也不足以证明双方已就上述标准达成一致协议，原告对该标准亦不予确认，故对被告要求按照x元／月／平方米为支付标准的抗辩意见，本院不予采纳。关于逾期付款违约金（即原告主张的滞纳金）的问题。因庭审中被告已确认原告每月均向其送达物业服务费收费明细账单，且已有生效判决确定被告按合同��定的14.x5元／月／平方米的标准向原告缴纳涉案物业管理费，被告在此情形下仍不按合同约定的标准按时足额缴纳涉案物业管理费，理应支付逾期付款违约金。但原告未提供证据证明除利息损失外，因被告逾期支付物业管理费还导致其他实际损失，原告要求被告按每日0.5‰的标准向其计付违约金，显属过高，被告对此也提出异议，故本院依法予以调整为按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《物业管理条例》第十二条第四款、第四十二条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告陈梅英应在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告中航物业管理有限公司一次性支付广州市越秀区环市东路339��（广东国际大厦）B附楼10G房自2013年x月起至2015年5月止的物业管理费（每月按14.x5元／平方米×97.x9平方米计付。其中，应扣除被告陈梅英已于2015年x月29日前缴纳的2013年x月至2014年11月期间每月293元、2014年12月至2015年1月期间每月1454元，及被告陈梅英已于2015年7月17日缴纳的2015年2月至4月期间每月293元的物业管理费）。二、被告陈梅英应在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告中航物业管理有限公司支付逾期支付上述物业管理费的违约金（以上述同期应付未付的物业管理费为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率，从2015年x月29日起计至实际清偿之日止；违约金总额以不超过被告所欠物业管理费总额为限）。三、驳回原告中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费205元，由被告陈梅英负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员　　伍颖妍二〇一五年九月二十八日书记员　　苏颖诗