（2015）北民初字第5455号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-10-21
案件名称
天津市阳光家园物业管理有限公司与骆永生物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市河北区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
天津市阳光家园物业管理有限公司,骆永生
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
天津市河北区人民法院民 事 判 决 书（2015）北民初字第5455号原告天津市阳光家园物业管理有限公司，地址天津市河北区翔纬路与建国道交口瑞海名苑15号楼1门3楼。法定代表人冯洁，总经理。委托代理人刘翊，该公司职员。被告骆永生。委托代理人王淑荣（被告之母）。原告天津市阳光家园物业管理有限公司与被告骆永生物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员杨毅独任审判，公开开庭进行了审理，原告的委托代理人刘翊及被告骆永生的委托代理人王淑荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市阳光家园物业管理有限公司诉称，我公司依照物业服务合同的约定对被告居住的小区进行物业服务，因被告拒绝交纳物业费用，故起诉要求被告交纳2012年1月1日至2014年2月28日共计26个月的物业费9669.4元，诉讼费由被告承担。被告骆永生辩称，我未交物业费有如下原因：1、2006年我购买该房屋，2011年10月办理入住手续并装修，当时原告只将房屋钥匙、水卡、电卡给付被告，但是未将中央空调开关、报箱钥匙、中单门钥匙交给被告，被告在两周的时间内多次和物业及开发商售后客服的王经理进行交涉中央空调开关问题，均未解决。由于当时已经装修，无法停工，在没有中央空调开关的情况下，被告无奈将原有的中央空调拆除，重新购买了一个一拖二的中央空调，并继续装修。由于中央空调比较贵，被告房屋的客厅、书房均未安装，只在两个卧室安装了中央空调，给我的生活造成很大不便，同时在经济上、精神上造成了很大损失，被告认为原告存在欺诈行为，这个损失应该由原告赔偿。一拖四的中央空调被告自己估测价值五万元，这五万元应与物业费冲抵，按照每月371.90元计算，五万元可以支付134个月的物业费，照此推算被告应该从2023年1月1日开始交纳物业费；2、电梯维修不及时，曾把被告及其委托代理人闷在里面三次，还出现过坠梯现象；3、物业卫生做得不好；4、外来人员随意进入小区，安保不到位。现不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告是具有资质证书的物业管理企业，其于2004年12月22日与天津瀚华置业发展有限公司签订了《天津市前期物业管理服务合同》，约定由原告对坐落于天津市河北区建国道瑞海名苑小区进行物业管理服务，合同期限自2004年12月22日开始至本物业首次业主会确定物业管理服务企业并签订《物业管理服务合同》之日终止，同时约定物业管理服务费收费标准为按建筑面积每月每平方米2.5元（其中包括机电设施费），由业主负责交纳。合同签订后，原告为该小区提供了物业管理服务，在物业服务过程中的2011年原告撤销了家政秘书的岗位，撤销该岗位后降低了物业管理服务费的收费标准，降低后的收费标准为每月每平方米2.25元（其中包括机电设施费）。被告居住在该小区×号房屋，该房建筑面积为165.29平方米，每月物业管理服务费371.9元。自2012年1月1日至2014年2月28日共计26个月被告未交纳物业管理服务费，欠费金额为9669.4元。庭审中，针对被告提出的中央空调开关问题，原告陈述中央空调的开关应该由开发商给付被告并调试，针对被告提出的其他问题被告陈述电梯有时候会有故障，原告会及时给电梯维保单位打电话进行维修，关于外来人员进入小区的问题原告的工作人员也进行了询问，关于卫生问题原告是按照合同约定履行的。上述事实，有双方当事人的陈述及书证证实，本院予以确认。本院认为，原告与天津瀚华置业发展有限公司签订的《天津市前期物业管理服务合同》合法有效，应予认定。合同签订后，双方均应按照合同约定履行义务。现原告已经履行了物业服务的主要义务，经向被告催交，被告仍拒绝交纳物业费，影响了原告物业管理服务活动的正常运行，并且损害了绝大多数交费业主的利益，故原告要求被告给付尚欠物业费的请求，本院将视原告履行物业服务合同的实际情况予以确定。本案中，针对被告提出的原告履行物业服务合同不到位的答辩理由，本院结合原、被告陈述及该小区其他业主对原告物业服务提出的质疑，说明原告在履行了物业服务主要义务的同时存在一定的瑕疵，故本院对原告主张的物业管理服务费欠费酌情予以减免，具体金额以减免10％为宜。关于被告主张的原告没有提供中央空调开关造成损失，经自己估算一拖四的中央空调价值五万元，这五万元应与物业费冲抵一节，于法无据，本院不予支持，被告可就其损失问题，根据相关法律规定，另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告骆永生给付原告天津市阳光家园物业管理有限公司2012年1月1日至2014年2月28日共计26个月的物业管理服务费9669.4元的90%即8702.46元；二、驳回原告天津市阳光家园物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，（已由原告预交），由被告骆永生负担（被告支付判决款时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 杨 毅二〇一五年九月二十八日书记员 白秀东附：本判决适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 关注公众号“”