（2015）鄂恩施中民终字第00808号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-10-29
案件名称
刘才伟与恩施市东源房地产有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
刘才伟,恩施市东源房地产有限公司
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款，第一百七十五条
全文
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂恩施中民终字第00808号上诉人（原审原告）刘才伟，公务员。委托代理人（特别授权）王明，湖北联信律师事务所律师。委托代理人（特别授权）丁秀娟，湖北联信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）恩施市东源房地产有限公司。住所地：湖北省恩施市舞阳大街**号。法定代表人林彩龙，该公司董事长。委托代理人（特别授权）杨军，湖北正典律师事务所律师。委托代理人（特别授权）向绍国，湖北正典律师事务所律师。上诉人刘才伟因与被上诉人恩施市东源房地产有限公司（以下简称东源房地产公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服恩施市人民法院（2015）鄂恩施民初字第00327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年7月15日立案受理后，依法组成由审判员朱华忠担任审判长，审判员吴卫、侯著韬参加的合议庭，于2015年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人刘才伟及其委托代理人王明、丁秀娟、被上诉人东源房地产公司委托代理人杨军、向绍国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘才伟在一审中诉称，刘才伟是恩施市舞阳大街80号住户（原恩施市粮油储运公司宿舍），2009年东源房地产公司开发刘才伟所在区域，需要拆迁刘才伟房屋，并于2009年5月6日与刘才伟签订了《房屋拆迁补偿安置协议》，约定按原产权证面积1：1置换，并赠送25㎡住房面积。刘才伟签订协议后就搬出原住房让东源房地产公司拆迁。直到2014年8月30日，东源房地产公司发短信可以交房，东源房地产公司按刘才伟选择的两套120㎡户型要求补交现金，且还建的房屋含约20㎡的分摊面积。刘才伟认为：首先，刘才伟被拆迁的房屋没有分摊面积，东源房地产公司不能把多余的分摊面积计算在内，否则就缩小和侵吞了刘才伟的建筑面积；其次，刘才伟搬迁完毕至东源房地产公司交付房屋长达63个月，除去过渡期30个月，东源房地产公司迟延交房33个月，理应赔偿违约金；再次，东源房地产公司给其他拆迁户额外补偿了50000元，应当执行同一安置标准，为刘才伟每套房屋补偿50000元。请求判决：1、东源房地产公司按《房屋拆迁安置补偿协议》约定的建筑面积为刘才伟交付房屋并结算；2、东源房地产公司赔偿迟延交付房屋的租金损失66000元（每套房屋1000元／月×33个月，共两套）；3、东源房地产公司按同一标准补偿刘才伟补偿金100000元。东源房地产公司在一审中辩称：一、刘才伟不承担房屋分摊面积的理由不成立。双方明确约定还建面积为建筑面积，并约定以办理房屋产权时测绘部门测绘的建筑面积为准，还建户型、面积均系刘才伟自行选择。刘才伟原产权证面积包含分摊面积。根据房产测量规范规定，房屋建筑面积由套内建筑面积和公用分摊面积两部分构成；二、东源房地产公司交付房屋时间不违反合同约定。《房屋拆迁补偿安置协议》约定“过渡期按照30个月计算……约定的过渡期满后不能交房，过渡期顺延，过渡费每月在原来基础上增加20%”，可见过渡期30个月只是暂定，超过30个月也只是增加过渡费，东源房地产公司不应承担违约责任。刘才伟全额领取了东源房地产公司增加的过渡费，未提出任何异议；三、刘才伟要求给付补偿金100000元无事实及法律依据。请求驳回刘才伟的诉讼请求。原审查明，2000年11月21日和2005年3月10日，刘才伟之妻穆玫（已于2008年3月16日去世）取得了房权证恩市私字第××号、第××号《房屋所有权证》，两证均载明穆玫系恩施市舞阳大街80号第二层房屋所有权人。第9232号《房屋所有权证》还载明该房屋为房改房，其建筑面积为62.77㎡（其中套内功能面积61.96㎡，公用分摊面积0.81㎡）；第××号《房屋所有权证》还载明建筑面积为16.54㎡。2009年5月6日，刘才伟（乙方）与东源房地产公司（甲方）签订两份《房屋拆迁补偿安置协议》。双方约定：因旧城改造配套工程建设需要及原有房屋存在安全隐患，乙方自愿申请将房屋拆迁。一、乙方被拆迁房屋证号为恩市私字第××号房屋所有权证证载面积为16.54㎡；第9232号《房屋所有权证》证载面积62.77㎡，其中套内功能面积61.96㎡、公用分摊面积0.81㎡。二、房屋按原产权证面积1：1置换，甲方向乙方赠送25㎡住房面积。三、还建楼层为6至8层，还建面积约41.54㎡和约116.47㎡，上下10㎡内供乙方选择。六、过渡期房租费按每月600元／户补偿，过渡期按照30个月计算，过渡费分年每年年初第一个月支付；约定的过渡期满后不能交房，过渡期顺延，过渡费每月在原来基础上增加20%。七、过渡期为自搬迁完毕后30个月。十一、拆迁补偿安置协议约定由拆迁人支付的各项补偿款，按拆迁补偿安置协议约定的时间及期限执行，按规定的时间新房交钥匙后顺延2个月为装潢时间。2012年9月3日，刘才伟（乙方）与东源房地产公司（甲方）签订两份《协议书》。双方约定：2、甲方给乙方按协议约定还建房面积为41.54㎡和116.47㎡，楼层为6至8层。3、乙方自由选择的甲方“东源·锦华苑”小区还建房为7楼F户型面积119.02㎡（房号712），比甲方还建面积多77.48㎡；6楼F户型面积119.02㎡（房号612），比甲方还建面积多2.55㎡。5、乙方所选房屋面积以办理房屋产权时测绘部门测绘的建筑面积为准，并以此面积作为双方交房时的结算面积。6、自甲方通知乙方接房之日起，乙方应在三个月内办理交接房手续，结清房屋价款。逾期未办理交接手续的视为甲方已交房。2014年8月30日，东源房地产公司以短信方式向刘才伟发出了交房通知。东源房地产公司按照约定标准付清了自搬迁完毕之日起至2014年8月31日止的过渡费。2015年2月3日，刘才伟提起本案诉讼，请求判准前述诉讼请求。本案因双方意见分歧较大，未能达成调解协议。原审法院认为，东源房地产公司与刘才伟所签《房屋拆迁补偿安置协议》、《协议书》，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、还建房建筑面积应否包含分摊面积；二、东源房地产公司是否应承担违约责任。结合双方诉辩焦点和审理查明的事实，原审法院分析评判如下：一、关于还建房建筑面积应否包含分摊面积的问题。刘才伟被拆迁房屋产权证面积为16.54㎡和62.77㎡（其中套内功能面积61.96㎡，公用分摊面积0.81㎡）。双方所签《房屋拆迁补偿安置协议》约定，房屋按原产权证面积1：1置换，东源房地产公司向刘才伟赠送25㎡住房面积。《协议书》约定，刘才伟自由选择的“东源·锦华苑”小区还建房7楼F户型面积119.02㎡（房号712），比东源房地产公司还建面积多77.48㎡，6楼F户型面积119.02㎡（房号612），比东源房地产公司还建面积多2.55㎡；刘才伟所选房屋面积以办理房屋产权时测绘部门测绘的建筑面积为准，并以此面积作为双方交房时的结算面积。据此，刘才伟主张还建房建筑面积不包含分摊面积，没有事实及法律依据。刘才伟以还建房建筑面积不含分摊面积为由要求按约定建筑面积交付房屋和结算，因证据不足，理由不充分，原审法院不予支持。二、关于东源房地产公司是否应承担违约责任的问题。1、过渡期问题。刘才伟以双方约定过渡期为30个月（每份拆迁补偿合同）、东源房地产公司逾期交房33个月构成违约为由，请求判决东源房地产公司赔偿每套房屋逾期33个月交房的租金损失33000元（按1000元／月计算），两份合同共计66000元。双方所签《房屋拆迁补偿安置协议》明确约定，过渡期房租费按每月600元／户补偿，过渡期按照30个月计算，约定的过渡期满后不能交房，过渡期顺延，过渡费每月在原来基础上增加20%；过渡期为自搬迁完毕后30个月。根据该约定，过渡期并非仅限于30个月，而是“约定的过渡期满后不能交房，过渡期顺延”，顺延期间每月增加20%的过渡费。东源房地产公司按照约定付清了自搬迁完毕之日起至通知刘才伟交房时止的过渡费，其行为不构成违约，即不存在赔偿刘才伟租金损失的问题。2、安置补偿标准问题。刘才伟以东源房地产公司在拆迁时给其他拆迁户额外补偿100000元（两份合同，每份50000元）为由，请求判决东源房地产公司按同一标准补偿刘才伟补偿金100000元。因合同具有相对性，东源房地产公司是否给予其他拆迁户额外补偿，与刘才伟无关。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”刘才伟请求判决东源房地产公司按同一标准给付补偿金100000元，因与双方约定不符，故不予支持。综上所述，刘才伟提出的诉讼请求，因证据不足，理由不充分，且无事实及法律依据，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决驳回原告刘才伟的诉讼请求。案件受理费3620元，由原告刘才伟负担。刘才伟不服上述判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误。1、刘才伟被拆迁的房屋属原恩施市粮油储蓄公司改制房，房改前刘才伟的住房和单位办公室同在一层楼，形成办公与住宿混合的状态，原单位承担了所有改制房屋的公摊面积，故刘才伟被拆迁的房屋几乎没有分摊面积，仅有的分摊面积是有阳台的住户按每3㎡承担1㎡分摊面积的比例承担，没有阳台的就不承担分摊面积。刘才伟的两套房屋一套有阳台，承担了0.81㎡的分摊面积，另一套没有阳台就没有分摊面积，此情况在房屋所有权证上有记载且附页绘制的平面图可以印证。同时，原单位在改制时补偿给职工的房屋仍然没有分摊面积，在刘才伟与东源房地产公司签订《房屋拆迁安置补偿协议》时登记为改制备案面积。然而东源房地产公司在还建时统统按建筑面积1：1还建，还建房的建筑面积是按0.235356的分摊系数配的分摊面积。由于刘才伟被拆迁的房屋不含分摊面积或分摊面积系数非常小，而还建房分摊面积系数大，导致东源房地产公司给刘才伟还建的房屋减少了实际套内面积，该部分面积应由东源房地产公司现金补偿。既然房屋拆迁补偿安置协议约定按产权证载面积1：1还建，证载套内功能面积是多少，还建时就要还同等数量的套内功能面积，没有分摊面积就不应该在还建面积中包含分摊面积。一审判决围绕还建房是否应该包含分摊面积而理论，且认为刘才伟证据不足、理由不充分，完全背离了刘才伟的主张。刘才伟从未主张还建房不应包含分摊面积，而是认为被拆迁房屋没有分摊面积的，还建面积就不应包含分摊面积，有分摊面积的，还建时按同等分摊面积还建。至于东源房地产公司以“产权证面积”即为“建筑面积”的主张属不守诚信的行为，其主张人民法院应根据客观事实及合同法第41条的规定对其作出不利解释；2、一审判决认定刘才伟与东源房地产公司签订《协议书》，承认以测绘部门测绘的建筑面积为准纯属子虚乌有，刘才伟从未签订过类似协议；3、《房屋拆迁补偿安置协议》第7条明确约定过渡期为30个月，至于顺延的条文是指超过期限的费用支付，并未排除因超期的违约责任。本案中东源房地产公司的违约行为确实给刘才伟造成了损失，应予赔偿。综上，一审判决认定事实不清，请求二审法院予以撤销，并改判东源房地产公司按产权证载套内功能面积、分摊面积1：1还建，赔偿因其违约给刘才伟造成的经济损失66000元。被上诉人东源房地产公司未提交书面答辩状，庭审中辩称：一、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持；二、刘才伟上诉请求按照产权证记载的套内面积及分摊面积还建没有法律依据，应以房产部门测绘的面积为准。房屋建筑面积由套内面积和分摊面积组成，承担分摊面积也是刘才伟的法定义务；三、刘才伟认为东源房地产公司存在违约行为没有依据，东源房地产公司交付房屋的时间没有违反合同约定，合同约定的过渡期届满之后，东源房地产公司支付了逾期的过渡费，刘才伟也已经全额领取了逾期的过渡费，故东源房地产公司不存在违约行为，不应承担赔偿损失的责任。综上，请求二审驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以认定。本院认为，刘才伟与东源房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》、《协议书》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行各自义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点归纳为：一、东源房地产公司还建的房屋是否符合合同约定；二、东源房地产公司超过过渡期交房是否应当承担赔偿责任。针对上述争议焦点，本院分析评判如下：一、东源房地产公司还建的房屋是否符合合同约定。刘才伟与东源房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定，房屋产权置换按原产权证面积1：1置换，不找新旧房屋差价，东源房地产公司向被拆迁人赠送25平方米住房面积，协议中还对还建面积进行了约定，但未约定还建面积中是否包含分摊面积以及分摊面积的大小。2012年9月3日刘才伟与东源房地产公司签订的《协议书》是双方为了确定还建房的具体房号、户型及面积，经刘才伟自由选择和双方协商后签订，协议中明确了还建房所在的楼层、户型、房号、面积，同时明确约定刘才伟自选面积超出了东源房地产公司的还建面积，所选房屋面积以办理房屋产权时测绘部门测绘的建筑面积为准，并以此面积作为双方交房时的结算面积。协议中未对还建房是否应包含分摊面积以及分摊面积的大小进行约定，刘才伟在所选户型图上签字确认。由此可以认定，刘才伟在与东源房地产公司签订《协议书》时，对还建房的户型、面积已经了解，并同意以测绘部门测绘的建筑面积作为双方交房时的结算面积，协议中并未对还建房不含分摊面积或应含多少分摊面积进行特别约定，因此刘才伟应当按照测绘部门测绘的建筑面积与东源房地产公司进行结算。刘才伟上诉提出未与东源房地产公司签订《协议书》，二审中经组织双方当事人对《协议书》原件进行质证，刘才伟认可《协议书》系其本人所签，故对《协议书》的真实性本院予以认定。至于测绘部门测绘的建筑面积包含多少分摊面积，由于双方对此无特别约定，故东源房地产公司依据测绘部门测绘的建筑面积向刘才伟交房并以此面积与刘才伟结算不违反双方的约定，刘才伟认为东源房地产公司交付的还建房不符合约定的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、东源房地产公司超过过渡期交房是否应当承担赔偿责任。刘才伟与东源房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定，过渡期限为自搬迁完毕后30个月，约定的过渡期满后不能交房，过渡期顺延，过渡费每月在原来基础上增加20%。东源房地产公司在刘才伟搬迁完毕后，直至2014年8月30日才向刘才伟发出交房通知，还建房屋的时间已超过30个月的过渡期限，按照《房屋拆迁补偿安置协议》的约定，过渡期满后不能交房，过渡期顺延，过渡费每月在原来基础上增加20%。可见双方对超过过渡期限逾期交房的后果有明确约定，即过渡期顺延，过渡费每月在原来基础上增加20%。现东源房地产公司已经按照约定将过渡费支付至2014年8月31日，故刘才伟又以东源房地产公司逾期交房构成违约要求赔偿损失的主张缺乏依据，本院不予支持。综上，原判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，刘才伟的上诉理由不能成立。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1450元，由上诉人刘才伟负担。本判决为终审判决。审判长 朱华忠审判员 吴 卫审判员 侯著韬二〇一五年九月二十八日书记员 谭绍丹 关注微信公众号“”