（2015）泸民二初字第123号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-12-18
案件名称
资xx与谭xx、王xx房屋买卖合同案一审民事判决书
法院
泸西县人民法院
所属地区
泸西县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
资ｘｘ,谭ｘｘ,王ｘｘ
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国物权法》：第五十九条第一款，第一百四十七条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
云南省泸西县人民法院民 事 判 决 书（2015）泸民二初字第123号原告资xx，男，1970年4月29日生，汉族，农民。委托代理人张映科，云南云诚律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人张潇以，云南云诚律师事务所实习律师。代理权限：特别授权代理。被告谭xx，女，1965年4月27日生，汉族，农民，现下落不明。被告王xx，男，1966年5月28日生，汉族，农民，现下落不明。原告资xx诉被告谭xx、王xx房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年1月29日立案受理后，由于被告谭xx、王xx下落不明，经本院依法向被告谭xx、王xx公告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书及开庭传票，公告期届满后，本院依法组成合议庭，于2015年5月21日公开开庭进行了审理。原告资xx及其委托代理人张映科、张潇以到庭参加诉讼，被告谭xx、王xx未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告资xx诉称，被告谭xx、王xx系夫妻，2014年8月1日，原、被告双方签订《房屋买卖协议书》，被告谭xx、王xx将其位于泸西县中枢镇莲花塘的一套房屋以68万元的价格卖给原告资xx，原告资xx如约付清了购房款，《房屋买卖协议书》第三条明确约定，由被告谭xx、王xx将严树洪房屋土地使用权变更在其名下，并办理房屋所有权属证书，于2014年8月25日前将房屋过户给原告资xx，但被告谭xx、王xx至今未给原告资xx办理房屋过户手续。根据最高人民法院《2011年全国民事审判工作会议纪要》第15条第二款规定：“将宅基地上建造的房屋出卖给本集体经济组织成员以外的人的合同，不具有法律效力”，原告资xx不属于被告谭xx、王xx所在的集体经济组织成员，原告资xx不能取得该房屋所有权。故该房屋买卖合同不具有法律效力。现原告资xx向法院起诉，请求法院判决：一、被告谭xx、王xx返还原告资xx购房款68万元及利息损失17000元；二、由被告谭xx、王xx承担本案诉讼费。被告谭xx、王xx未作答辩。原告资xx为证明其诉讼主张，向本院提供下列证据：1．原告资xx身份证复印件一份，欲证明原告资xx的基本身份情况及诉讼主体资格；2．《房屋买卖协议书》原件一份，欲证明原、被告双方签订《房屋买卖协议书》，原告资xx向被告谭xx、王xx履行了68万元的付款义务；3．建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建设用地批准书复印件各一份，欲证明被告谭xx、王xx所建盖房屋的土地属于严树洪。被告谭xx、王xx未向本院提供证据。在当事人举证的基础上，本院认证如下：原告资xx提供的1号、3号证据客观真实，符合证据的特性，本院予以采信；2号证据中原、被告双方签订《房屋买卖协议书》，本院予以采信，房款是否支付，原告资xx未提供相应支付凭证印证，对支付房款68万元，本院不予采信。根据庭审、举证和认证，本院确认本案事实如下：2014年8月1日，原、被告双方签订《房屋买卖协议书》，约定：一、被告谭xx、王xx将其位于泸西县中枢镇莲花塘的房屋以68万元的价格卖给原告资xx；二、房屋总价款为68万元，该价款已由原告资xx全额支付；三、被告谭xx、王xx于2014年8月25日之前配合原告资xx办理该房屋的相关产权证书，所需费用全部由原告资xx承担；四、被告谭xx、王xx于2014年8月25日之前将该房屋内属于被告所有的物品全部搬出，并将该房屋交付给原告资xx管理、使用；五、在本协议生效前因该房屋所涉及的债权、债务，由被告谭xx、王xx自行享有、承担，本协议生效后因该房屋所涉及的债权、债务，由原告资xx自行享有、承担；六、本协议双方当事人应当认真履行本协议约定的内容，如有违约，违约方应当支付房屋总价款的20%作为违约金支付给守约方。合同签订后，被告谭xx、王xx未向原告资xx交付房屋，也未协助原告资xx办理房屋产权过户手续，经原告资xx多次与被告谭xx、王xx协商无果成讼。庭审中，原告资xx增加诉讼请求，请求人民法院判决：一、确认原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》无效；二、由被告谭xx、王xx返还原告资xx购房款68万元，并支付利息17000元；三、由两被告承担本案诉讼费。另查明，被告谭xx、王xx所建盖房屋的宅基地使用权属于严树洪，土地所有权性质为：集体，土地取得方式：划拨，建设用地批准书为：泸西县（2003）建字第582号，建设用地规划许可证号为20040050，建设工程规划许可证号为20040057。本院认为，一、关于原、被告双方于2014年8月1日签订的《房屋买卖协议书》是否有效的问题。根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。”、第六十三条“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让、或者出租用于非农建设……”、《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款“农民集体所有的不动产和动产，属于本集体成员集体所有。”、第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。”等相关法律规定，本案被告谭xx、王xx对严树洪的宅基地是通过买卖形式取得，被告谭xx、王xx又将其在该宅基地上建盖的房屋出卖给原告资xx，存在宅基地使用权、土地转让审批等禁止性法律问题，且存在无实际履行合同可能，依法属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定”的合同。故原、被告双方于2014年8月1日所签订的《房屋买卖协议书》违反法律的强制性规定，应属无效合同。现原告资xx主张，要求确认《房屋买卖协议书》无效，理由成立，对该项诉讼请求，本院予以支持。二、关于购房款68万元，原告是否支付给两被告的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的相关规定，原告资xx主张房款68万元已支付给被告谭xx、王xx，本院认为，《房屋买卖协议书》虽然约定“房屋总价款为68万元，该价款已由原告资xx全额支付”内容，但未约定付款方式、付款时间，由于原告资xx未能提供向被告谭xx、王xx支付68万元房款的证据，仅凭《房屋买卖协议书》上的约定，尚不能足以证明其已支付房款68万元，故原告资xx要求被告谭xx、王xx返还购房款68万元及利息的诉讼请求，证据不充分，对该项诉讼请求，本院不予支持。被告谭xx、王xx在公告期届满后，未按时到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第五十九条第一款、第一百四十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告资xx与被告谭xx、王xx于2014年8月1日签订的《房屋买卖协议书》无效；二、驳回原告资xx的其他诉讼请求。案件受理费10770元，由原告资xx承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审 判 长 牛桂英代理审判员 陈 琳代理审判员 倪 静二〇一五年九月二十八日书 记 员 谭亚雄 来源：百度搜索“”