（2015）吉民一终字第103号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2015-12-28

案件名称

严哲与延边威远房地产开发有限公司、潘宏立房屋买卖合同纠纷一案二审民事裁定书

法院

吉林省高级人民法院

所属地区

吉林省

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

严哲,延边威远房地产开发有限公司,潘宏立

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百一十九条

全文

吉林省高级人民法院民事裁定书（2015）吉民一终字第103号上诉人（原审原告）：严哲，男，1953年2月5日生，朝鲜族，退休干部，现住吉林省延吉市。委托代理人：朴永春，天津高丽律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：延边威远房地产开发有限公司。住所：吉林省延吉市朝阳街*号。法定代表人：蔡国君，该公司董事长。委托代理人：黄宏达，该公司法律顾问。原审第三人：潘宏立，男，1966年8月18日生，汉族，个体工商户，现住吉林省延吉市。委托代理人：李新儒，吉林博森律师事务所律师。上诉人严哲与被上诉人延边威远房地产开发有限公司（简称威远公司）、原审第三人潘宏立之间房屋买卖合同纠纷一案，由吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院（简称延边中院）于2012年10月29日作出（2012）延中民四初字第11号民事判决，已经发生法律效力。后经延边中院审判委员会讨论决定，于2013年7月9日作出（2013）延中民监字第94号民事裁定，启动再审程序。延边中院于2014年5月9日作出（2013）延中民再字第53号民事判决，严哲不服，向本院提起上诉。本院于2014年10月17日作出（2014）吉民一终字第138号民事裁定，撤销延边中院（2013）延中民再字第53号民事判决，发回重审。延边中院于2015年4月17日作出（2014）延中民再字第43号民事判决，严哲不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。严哲的委托代理人朴永春，威远公司的委托代理人黄宏达，潘宏立的委托代理人李新儒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严哲一审诉称：2009年5月12日和2010年1月15日，严哲与威远公司签订商品房买卖合同，购买了威远公司开发的位于延吉市公园路学仕园二期的1-3号房和1-6号房。合同约定，1-3号房面积为174.77平方米，房屋价款为每平方米10299元，共计180万元；1-6号房面积87.14平方米，房屋价款为每平方米17213元，共计150万元。房屋交付期限为2009年12月31日。2009年5月12日签订的商品房买卖合同约定，逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之零点一的违约金。根据合同约定，严哲分别于签订合同当日足额缴纳了房款180万元和150万元人民币，但威远公司至今未按合同交付房屋。现诉至法院，请求判令：1.解除1-3号门市房的商品房买卖合同，双倍返还房款360万元。2.要求交付1-6号房屋并支付逾期交房违约金。威远公司一审辩称：双方不存在房屋买卖关系，严哲所诉称的330万元是其与郑成男之间的民间借贷纠纷，涉案房屋是郑成男借款抵押给严哲的，威远公司从来没有收到这两笔房款。严哲称在2009年5月12日已经支付了第一笔购房款，在合同约定的交房时间（2009年12月30日）房屋还没有交付的情况下，又于2010年1月15日全资购买第二套房屋，与常理不符。涉案的1-3号房已经由潘宏立购买并使用，1-6号房也已经顶账给他人。双方是民间借贷纠纷，不是房屋买卖纠纷，请求依法驳回严哲的诉讼请求。原审第三人潘宏立述称：2008年11月18日，潘宏立与威远公司签订了商品房买卖合同，购买了学仕园二期1-3号门市房，面积为174.77平方米，每平方米2万元，总价款为349.54万元，分期付款。潘宏立于2009年12月19日为止全部付清房款，2009年年末接收该房屋，实际占有使用至今。严哲要求继续履行合同交付房屋没有事实与法律依据，请求驳回严哲的诉讼请求。原审一审查明：1.关于房屋买卖合同。严哲提供的两份《商品房买卖合同》记载内容如下：2009年5月12日，严哲与威远公司签订商品房买卖合同。合同约定：威远公司将位于延吉市延西街公园路学仕园二期3号营业房出卖给严哲，建筑面积174.77平方米，每平方米10299元，房款合计为180万元；付款方式为签合同时一次性付清；出卖人应当在2009年12月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人，合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等条款，郑成男在合同最后一页签字。合同签订当日，威远公司为严哲出具了金额为180万元的房款收据，经手人为郑金花。2010年1月15日，严哲与威远公司签订商品房买卖合同。合同约定：威远公司将位于延吉市延西街公园路学仕园二期6号营业房出卖给严哲，建筑面积87.14平方米，每平方米单价17213元，房款合计为150万元；付款方式为签合同时一次性付清；出卖人应当在2009年12月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人，合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等条款，郑成男在合同最后一页盖章。合同签订当日，威远公司为严哲出具了金额为150万元的房款收据，经手人为郑金花。对该份合同严哲自认是严日以其名义与威远公司签订的。严哲至今未接收诉争房屋。2.关于潘宏立的房屋买卖合同：2009年5月25日，潘宏立与威远公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：威远公司将位于延吉市延西街公园路学仕园二期3号营业房出卖给潘宏立，建筑面积174.77平方米，每平方米单价20000元，房款合计为3495400元；付款方式为首付325400元，付款时间为2009年3月20日，二期付款241400元，付款时间2009年6月10日之前付清；出卖人应当在2009年12月31日前将经分期综合验收合格的商品房交付买受人，合同还约定了买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等条款。此前，潘宏立已分别于2008年11月18日支付了1754000元房款，于2008年12月15日支付了100万元房款，于2009年3月10日支付了50万元房款。合同签订后，潘宏立又于2009年8月10日支付房款24万元，于2009年12月19日支付房屋差价款1400元。于2009年12月19日支付房屋办证费162135元、水表费200元。2009年11月5日，潘宏立代表延吉市新药大药房与袁和照签订《装修协议书》，委托袁和照装修学仕园二期3号门市房，潘宏立使用学仕园二期3号门市房经营药店至今。3.关于郑成男、延边国信房地产开发有限公司（简称国信公司）与严哲之间的经济往来。1.2009年5月8日、2009年5月12日、2010年1月15日郑成男以收严哲现金（借款）为由，开具了三张收据，金额分别为20万元、65万元、80万元。2.2009年3月10日，郑成男以偿还严哲款为由，开具金额为15万元的收据一张，严哲在收款人一栏处签字。3.2009年3月11日，郑成男以偿还严哲款为由，开具金额为10万元的收据一张，严哲在收款人一栏处签字。同日，郑成男以转账形式向户名为安英今（严哲妻子）、卡号为4367420901530032952的银行账户存入人民币10万元。4.2009年7月17日郑成男以转账形式向户名为严哲、卡号为62293501500001＊＊＊＊9的银行账户存入人民币20万元（开户时间为2009年3月4日）。5.2009年8月14日郑成男以转账形式向户名为严哲、卡号为6222020808002358451的银行账户存入10万元。6.2009年10月19日，郑成男以偿还严哲款为由，开具金额为20万元的收据一张，严哲在收款人一栏签字。7.2009年11月12日，郑成男以偿还严哲款为由，开具金额为312000元的收据一张，严哲在收款人一栏签字。8.2009年12月12日，郑成男以偿还严哲款为由，开具金额为203000元的收据一张，严哲在收款人一栏签字。同日，郑成男以转账形式向户名为宋志国，卡号为6222020808001360557的银行账户内存入人民币203000元。9.2010年1月28日，郑成男以偿还严哲款为由，开具金额为10万元的收据一张，严哲在收款人一栏签字。10.2010年2月10日，郑成男以偿还严哲款为由，开具金额为6万元的收据一张，严哲在收款人一栏签字。11.2010年3月24日，郑成男以转账形式向户名为严哲，卡号为622935050001＊＊＊＊9的银行账户存入人民币20万元。12.2010年6月27日，郑成男以转账形式向户名为严哲，卡号为622935050001＊＊＊＊9的银行账户存入人民币20万元。13.2010年9月1日，郑成男偿还严哲款为由，开具金额为15万元的收据一张，严哲在收款人一栏处签字。同日，郑成男以转账形式向户名为严哲，卡号为622935050001＊＊＊＊9的银行账户存入人民币15万元。2012年6月7日，延吉市公安局经侦大队对郑金花进行询问，并制作了询问笔录，主要内容如下。问：你是从事什么工作的？答：我原来在延边威远房地产开发有限公司第二项目部郑成男经理下面从事出纳职务。2010年12月份，郑成男成立延边国信房地产开发有限公司我也担任出纳职务。问：严哲你是否认识？答：我知道这个人，但是不太熟悉他。问：你是怎么认识严哲这个人的？答：他与郑成男有经济上的往来。问：哪个方面的经济往来？答：他借给过郑成男钱。问：他借给郑成男多少钱？答：具体数额我需要看一下账本才能知道。问：（侦查员顾玉林出示延边威远房地产开发有限公司第二项目部的两个账本）你记账的是这两个账本吗？答：是的。问：你将这个账本上关于严哲与郑成男经济往来账目向我们说明一下？答：账本上记载2009年5月8日，郑成男向严哲借款了20万元人民币；2009年5月12日，又向严哲借款了65万元；2009年从3月份至12月份向严哲还款1427000元。2010年1月15日，又向严哲借款80万元，2010年1月、2月、6月、9月，又分七次向严哲还款65万元。从账本上看，郑成男累计向严哲借款165万元，已支付严哲2077000元。问：郑成男向严哲每次借款是什么用途？答：这个我不清楚。问：这2077000元钱是本金还是利息？答：应该是连本带息吧。郑成男让我们还款时从来不说还的是本金还是利息，所以我们具体的也不清楚。问：当时，严哲借郑成男钱时，郑成男是否提供给严哲抵押物了吗？答：郑成男借款时一般都提供抵押物，我想应该严哲也有吧。但是具体抵押了什么我不清楚。问：学仕园二期1-3、1-6这两个门市房你是否清楚？答：我知道这两个门市房。问：这两个门市房现在归谁所有？答：我不清楚。针对上述经济往来及郑金花的陈述，严哲解释称：郑金花根本不认识严哲，郑金花在询问笔录中所提到的严哲实际上是严哲的弟弟严日。因为严日是以其哥哥严哲的名义与郑成男发生经济往来。因严日不方便使用自己的姓名，与郑成男经济往来中是以严哲的名义进行的。这些往来中的收据上的严哲签名都是严日所签，622020808002358451这张银行卡一直由严日个人使用，与严哲没有任何关系，严日与郑成男的经济往来严哲本人也根本不知道。原审认为：严哲提供的房屋买卖合同中加盖有威远公司的公章，并提供了加盖有威远公司财务章的房款收据，虽然威远公司否认与严哲存在房屋买卖合同关系，但未提供充分的证据予以佐证，严哲与威远公司之间的房屋买卖合同亦未违反相关的法律、法规的强制性规定，应认定有效。严哲要求威远公司继续履行合同交付6号门市房，威远公司虽提出该门市房已抵顶他人，但未能提供相关证据予以证实，故对严哲的该项诉讼请求应当予以支持。因涉案3号门市房被威远公司另行出售给潘宏立，导致3号门市房的房屋买卖合同无法履行，故对严哲提出解除与威远公司之间就学仕园二期3号门市房的房屋买卖合同，并依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，双倍返还已支付购房款的诉讼请求，应当予以支持。关于严哲提出的因未按时交房，要求威远公司依照房屋租金标准赔偿损失的主张，因其未能提供诉争房屋同类地段的房屋租金参考标准，不予支持。故判决：一、解除严哲与威远公司于2009年5月25日签订的房屋买卖合同，威远公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向严哲返还购房款180万元，并赔偿严哲损失180万元；二、威远公司于本判决发生法律效力之日起九十日内将学仕园二期6号门市房交付给严哲，并协助其办理相关产权手续；三、驳回严哲的其他诉讼请求。案件受理费47500元，由威远公司负担。延边中院再审过程中，各方当事人的诉辩主张与原审一致。延边中院再审查明：2007年，威远公司作为甲方、案外人郑成男以威远公司第二项目部（简称第二项目部）名义作为乙方，签订《内部承包协议》，协议约定：“甲方将从延边众鑫房地产开发有限公司转来的学仕园东侧项目开发权及工程权交给乙方负责，具体内容如下：1.乙方在开发、销售等手续按延边众鑫房地产开发有限公司名称办理，乙方所需向社会要交的费用按甲方与延边众鑫房地产开发有限公司所签的转让协议内容完成，转让协议中甲方应完成的内容乙方无条件接受并执行。甲方出具协调乙方与延边众鑫房地产开发有限公司的办理手续材料等；2.本项目由甲方出资300万元，其余由乙方出资或乙方在社会筹资；3.本项目由乙方自负盈亏，甲方出资后的回报是150万元的管理费及200万元的策划费，其余的盈亏由乙方自行收益和承担；4.甲方出资部分及收益合计为650万元（300万元＋150万元＋200万元），可全部用房屋住宅部分相抵，开工前整楼层确定价格，按整体预算价95%执行（建房前可确定给甲方的房号，甲方原则上可留用，也可出售，以办产权证时提供的有效名单为据），双方开具往来收据，直接结清。”签订协议后，郑成男以威远公司名义承建位于延吉市公园路888号“学仕园二期”（又称“爱心公寓”）综合楼工程，于2009年11月竣工并交付使用。在施工期间，威远公司向郑成男提供加盖威远公司公章的空白《商品房买卖合同书》格式合同文本和加盖威远公司财务章的收据，供其出售房屋时使用。2009年5月12日，郑成男用威远公司提供的空白合同书文本，与严哲签订房屋买卖合同，约定严哲以每平方米10299元价格购买学仕园二期1-3号房屋，面积174.77平方米，总价为180万元，合同签订之日一次性付清，交付房屋时间为2009年12月31日前。同日，第二项目部出纳员郑金花向严哲出具了两张收据，一张是金额为180万元，注明“严哲购学仕园二期1-3”的房款收据，另一张是金额为65万元，注明“收严哲现金（借款）”的借款收据。2009年5月25日，郑成男用威远公司提供的空白合同书文本与潘宏立签订房屋买卖合同，约定潘宏立以每平方米20000元价格购买学仕园二期1-3号房屋，面积174.77平方米，总价为3495400元，付款方式为分期付款，交付房屋时间为2009年12月31日前。在签订该合同之前，潘宏立已于2008年11月18日、12月15日和2009年3月10日分三次支付预付款共3254000元，签订合同后至2009年12月19日止付清全部房款，2009年11月交付得到房屋，经装修后经营药店至今。2010年1月15日，郑成男用威远公司提供的空白合同书文本，与严哲签订房屋买卖合同，约定严哲以每平方米17213元价格购买学仕园二期1-6号房屋，面积87.14平方米，总价为150万元，合同签订之日一次性付清，交付房屋时间为2009年12月31日前。同日，第二项目部出纳员郑金花向严哲出具了两张收据，一张是金额为150万元，注明“严哲购学仕园二期1-6”的房款收据，另一张是金额为80万元，注明“收严哲款”的借款收据。学仕园二期1-3号房屋位于学仕园综合楼临街的正面一楼，1-6号房屋位于综合楼背面一楼。第二项目部出纳员郑金花在2009年5月12日和2010年1月15日向严哲出具65万元和80万元两张借款收据外，2009年5月8日向严哲出具了一张金额为20万元，注明“收严哲现金（借款）”的借款收据。该出纳员从2009年3月至2010年9月期间，向严哲出具还款收据共12张，即2009年3月10日10万元、3月11日15万元、7月17日20万元、8月14日10万元、10月19日20.2万元、11月12日31.2万元、12月12日20.3万元，2010年1月28日10万元、2月10日6万元、3月24日20万元、6月27日20万元、9月1日15万元。上述三张借款收据和12张还款收据的相应明细均记载于该出纳员制作的2009年度和2010年度财务明细账中“严哲”户名下。上述12笔还款中，2009年3月11日、7月17日、8月14日、12月12日，2010年3月24日、6月27日、9月1日的还款是通过向严哲名下62293501500001＊＊＊＊9号、6222020808002358451号银行卡，严哲的妻子安英今名下4367420901530032952号银行卡和案外人宋志国名下6222020808001360557号银行卡汇款的方式偿还的。另有一笔2011年3月8日30万元还款是向严哲名下4367420901780503710号银行卡汇款的。郑成男于2010年成立国信公司，并任法定代表人。郑成男于2012年1月18日因病死亡，延吉市人民政府为处理郑成男在房地产开发中遗留的问题，于2012年3月6日成立延吉市处理国信公司专案组。郑成男与严哲签订涉案两处房屋买卖合同时，合同均为一式两份合同，由双方各执一份，原由郑成男持有的两处房屋买卖合同由该专案组在处理案件过程中统一收集并保存。在两处房屋买卖合同封皮上分别标注着“1-3借款严哲”，“严哲1-6抵押”的内容。在审理过程中，严哲对“两处房屋买卖合同房屋单价是如何计算”陈述“以房屋的整价180万元计算的，不是按照单价来计算的”；对“什么时间知道诉争房屋已有人入住”陈述“我2011年5月份以后路过时发现房屋已经有人入住，我也分不清是哪个房子，我问严日是否已经竣工，严日跟我说让我放心。关于房屋协商的问题我从来没有和郑成男问过”；对“两笔房款来源”陈述“一部分是银行取的，一部分是美元兑换的。从交通银行取了100余万元，有我的名字，有我爱人的名字。剩余的钱是用美元和韩币兑换的。钱的来源是我弟弟严律经商20余年挣的。另外亲属在韩国打工挣的钱也在我这管理”。严哲的代理人对“两笔房款来源”陈述“严哲是家里的老大，所以国外兄弟挣的钱都往他那里汇。严律在俄罗斯经商二十多年。亲属是指严哲妻子的妹妹，在韩国挣的钱”。延边中院再审认为：第一，关于2009年5月12日和2010年1月15日两处房屋买卖合同。郑成男和严哲签订上述两处房屋买卖合同时，是先确定房屋总价后，再以总价款除以房屋面积得出的单价，即180万元÷174.77平方米=10299元／平方米（1-3号房屋）；150万元÷87.14平方米=17213元／平方米（1-6号房屋）。在同期郑成男与潘宏立以每平方米2万元的价格实际履行了涉案1-3号房屋买卖合同，故该合同约定的每平方米2万元单价应符合市场价格，而严哲的购买价明显低于该价格。且涉案1-3号房屋位于临街的正面，1-6号房屋位于临街的背面，两套房屋均为商业用房，从位置优势上看1-3号房屋价格应高于1-6号房屋，但1-6号房屋单价却高出1-3号房屋近7000元，不符常理。严哲作为两套商业用房的买受人，事先不了解和查看所购房屋的具体情况，也不参与具体内容的协商，在签订合同长达两年之后也分不清自己购买的是哪一套房屋，不符常理。学仕园二期综合楼工程于2009年11月竣工并实际交付使用，严哲签订第二份1-6号房屋买卖合同时，两处房屋买卖合同标的均具备交付条件，但双方均未作出何时、如何交接房屋的意思表示。在签订合同后，郑成男一直没有实际交付房屋，严哲也一直没有要求郑成男或威远公司交付房屋，直到两年后路过时发现房屋已有人入住，也未采取保护自己利益的积极行为，在签订合同长达三年且郑成男死亡后才向威远公司主张权利，不符常理。虽然严哲称因自己不认识郑成男，弟弟严日和郑成男是朋友关系，是通过该关系买的房子，其全部委托给弟弟办理，自己没有参与，在签订两份合同之前和之后，自己都没有和郑成男有其他往来，但证人金明哲、陈晓雨证实严哲和严日在爱心公寓工程之前已经认识郑成男，严哲、严日和郑成男三人关系不错，有时候也一起吃饭，故严哲解释的理由不真实。买卖双方上述一系列有违常理的行为，表明双方虽然签订了两处房屋买卖合同，但均不注重标的物具体情况、价格是否合理、能否交付等合同主要内容，且在签订合同前后均无实际交接房屋的意思表示，合同约定的交房时间并不具有实际意义。据此，威远公司提出的上述两处房屋买卖合同是形式上的合同，并不是真实意义上的房屋买卖合同的主张有充分的事实依据，予以支持。第二，关于2009年5月12日严哲名下分别形成的180万元房款收据、65万元借款收据；2010年1月15日严哲名下分别形成的150万元房款收据、80万元借款收据。严哲对签订涉案两处房屋买卖合同的同一天在自己名下分别形成两张房款收据和两张借款收据的原因及二者之间的关系不能作出合理的解释，所做陈述前后矛盾，反复不定，缺乏真实性。严哲起初陈述房款是自己与郑成男之间发生的，借款是弟弟严日与郑成男之间发生的。严日出庭作证时也认可借款是自己与郑成男之间发生的。如严哲和严日的陈述是真实的，两笔房款和两笔借款均应实际发生，即2009年5月12日，严哲应向郑成男支付房款180万元，严日应向郑成男支付借款65万元，二人共计应支付给郑成男245万元；2010年1月15日，严哲应向郑成男支付房款150万元，严日应向郑成男支付借款80万元，二人共计应支付给郑成男230万元。但严哲和严日后又陈述“签订两次合同都是二人带着现金一起去的，第一次是180万元，第二次是150万元，并交给了郑成男。”即二人实际支付的金额与上述应支付金额不符，前后陈述相矛盾。在本次审理中，严哲又推翻起初的陈述称“2009年5月12日和2010年1月15日只存在两笔房款，没有实际发生65万元和80万元这两笔借款”；称其“根本不知道借款的事，所交的只是房款，严日本人也否认当天发生65万元和80万元借款的事实。”虽然严哲最终主张上述两笔房款收据和两笔借款收据中，实际只发生了两笔房款，没有发生两笔借款，但其对房款来源的陈述不符常理，其提供的证人金明哲、陈晓雨也未能直接证实严哲和严日交付给郑成男的款项金额。因此，仅凭严哲持有的两张房款收据，不足以认定其实际支付了相应款项。相反，威远公司提供的借款收据和还款收据相对应，还款收据和银行汇款凭证相对应，借款收据、还款收据、银行汇款凭证和财务明细账相对应，完整地体现了借款法律关系应有的特征，足以证明上述两笔借款事实上已发生。对此，虽然严哲称借款是其弟弟严日借用自己的名义与郑成男发生的，借款收据和还款收据上“严哲”的名字是严日签写的，自己的银行卡一直由严日保管使用，但无论实际出借人或行为人是谁，均不能推翻上述借款收据、还款收据、汇款凭证和财务明细账指向的权利人为严哲的事实。而第二项目部出纳员郑金花证实，房款收据是按照郑成男的要求出具的，没有实际收到相应款项，实际收到的是两笔借款，并按照实际收到的金额出具了借款收据。严哲在庭审中也陈述房款交给了郑成男，由郑成男再交给了出纳员；证人金明哲也证实严哲和严日是向财务部交的款，故出纳员郑金花不仅是向严哲出具房款收据和借款收据的直接经办人，也是接收相应款项的直接经办人，故其证言在严哲无充分理由和证据反驳的情况下，应具有证明力。该出纳员的证言与上述借款收据、还款收据和银行汇款凭证、财务明细账相结合，形成完整的证据链，足以反驳严哲提供的两张房款收据。故威远公司提出的签订涉案两处房屋买卖合同当天，发生实际支付的是两笔借款，而不是两笔房款的主张证据充分，予以支持。第三，关于涉案两处房屋买卖合同与借款之间的关系。郑成男和严哲签订两处房屋买卖合同，均各签订一式两份，双方各执一份。由郑成男持有的两份合同封皮上标注着“1-3借款严哲”，“严哲1-6抵押”，其中，姓名和房号与买卖合同买受人和标的房屋相吻合，“借款”、“抵押”的内容与签订买卖合同当天实际发生借款的事实相吻合，表明该标注是与买卖合同和借款有关的人员填写的。因该两处房屋买卖合同原件是郑成男死亡后由政府有关部门成立的专案组统一收集和保存的，可以排除是威远公司为支持己方主张填写的可能，严哲在庭审中也陈述不是自己填写的，因此，能够认定是持有该合同文本的郑成男一方填写的。该标注内容将涉案两处房屋买卖合同和当天实际发生的借款相连接，表明和两处房屋买卖合同相对应的是两笔借款。由此，在签订房屋买卖合同后严哲一直没有要求交付房屋的原因得到了合理的解释，即郑成男在借款后至2011年3月8日止主动分期偿还借款，严哲无需要求交付房屋以抵顶借款。故威远公司提出的涉案两处房屋买卖合同系“名为房屋买卖，实为借款担保”的主张证据充分，予以支持。综上，一审法院认为，严哲持有的涉案两处房屋买卖合同并非双方的真实意思表示，其虽然持有两张房款收据，但未实际交付相应款项，故其提出的解除1-3号房屋买卖合同返还房款、交付1-6号房屋的请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。根据本案已查明的证据，严哲名下共有三张借款收据，即2009年5月8日20万元、2009年5月12日65万元、2010年1月15日80万元。在审理过程中，一审法院已向严哲释明，如郑成男尚未还清借款，是否变更诉讼请求，严哲表示上述借款于己无关，两张房款收据记载的金额也不是借款，不变更诉讼请求。故根据民事诉讼“不告不理”的原则，本案不宜对郑成男与严哲之间的借款总金额、还款金额、尚欠金额等与借款相关的事实予以评判。因潘宏立对涉案1-3号房屋未提出实体请求，本案对潘宏立与威远公司之间形成的房屋买卖合同不予评判。原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。经延边中院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条的规定，判决：一、撤销延边中院（2012）延中民四初字第11号民事判决；二、驳回严哲的诉讼请求。案件受理费47500元，由严哲负担。严哲上诉称：1.再审一审判决认定事实错误。一审法院超出职权范围对郑金花进行调查并制作调查笔录，而且在没有传唤郑金花出庭作证并未经双方当事人发问的情况下，仅依据郑金花的相关笔录认定威远公司未收取房款是错误的。再审一审以房屋价格偏低，违反市场规律认定双方签订的《商品房买卖合同》不真实是错误的。再审一审判决认定严哲与郑成男之间存在借贷关系依据不足，威远公司提供的借据都是复印件，法院到国信专案组调查时也没有拿到原件，专案组也没有出具复印件与原件核对无异的证明。2.再审一审判决适用法律错误。双方签订的两份《商品房买卖合同》是真实意思表示，符合法律规定，合法有效。郑成男与威远公司的内部承包协议与本案没有关系，郑成男是否挂靠威远公司、是否独立核算，都不能影响威远公司的合同主体地位。再审一审法院在没有对证人郑金花当庭质证的情况下采信其证据效力违反法律规定。严哲弟弟严日与威远公司之间的借贷关系，与本案无关。在威远公司举不出借据原件的情况下，法院支持威远公司抵押借款的主张是错误的。严哲已经支付全部购房款，依据法律规定，请求撤销一审判决，改判支持严哲的诉讼请求。威远公司答辩称：1.本案是严哲为谋取高利贷，与项目承包人郑成男发生的借贷关系，房屋买卖合同、收据均为虚假。严哲与郑成男之间2009年5月10日至12日发生借款85万元，2010年1月15日发生借款80万元，分别对应当天签署的买卖合同价款是借款数额两倍的保证额度。双方没有交付房款的事实和交付房屋的意思表示，实际履行还本付息。严哲与其弟严日在庭审陈述中不断改变说法，对于所交付的钱款，不能证明是否是房款，其证据不能反驳国信公司财会借还款收据和银行凭证的真实性。严哲庭审陈述直到开庭都不知道两处门市的具体位置，事实证明严哲只是关注借款规则，不在乎是否交付房屋。2.严哲利用郑成男死无对证起诉威远公司，以求获得不当利益，不应得到法律支持。在签订买卖合同至郑成男病逝二年半的时间，严哲从未主张过合同利益，郑成男去世后起诉威远公司属于恶意诉讼。3.威远公司提供的郑金花的证词和所有证据都是来源于国信专案组，并经过充分质证，是客观真实的。郑金花作为直接经办人直接证实了郑成男借款还款过程，并结合账簿、银行凭证和收条形成了客观真实的证据链，严哲无法否定上述事实。请求二审法院维持一审判决，驳回严哲的诉讼请求。潘宏立述称：2008年11月18日潘宏立与威远公司订立商品房买卖合同，缴纳全部购房款，并实际占有使用至今，潘宏立是房屋的所有权人，其合法权利应当受到保护。本院二审审理查明的事实与一审相同。本院认为：严哲主张与威远公司之间形成合法有效的房屋买卖关系，要求威远公司依约履行合同内容。严哲向法院提供的据以证明其诉讼主张的关键性证据为二份房屋销售合同和二张收款收据。然而，依据原审、再审、再审重审程序多次审理，已查明严哲在履行房屋买卖合同中存在多处不合理情节。首先，涉诉两套门市房单价为先确定房屋总价后按照房屋面积得出单价，这种单价确定方式与当地房屋销售及学仕园二期其他房屋销售中单价的确定方式不同，与常理不符。其次，地理位置比较优势的1-3号门市房单价为10299元，地理位置较为偏僻的1-6号门市房单价为17213元，且购买人为严哲同一人，严哲作为具有价值判断能力的自然人，追求利益最大化或者说避免经济受损是进行商业交往的常态，对于其接受上述两套房屋不合理差价的行为，严哲未能作出合理解释，此为不符合常理之二。再次，学仕园二期于2009年11月份竣工并交付使用，严哲购买房屋之后，不但不清楚自己所购买房屋位置，在房屋具备交付条件之后也不积极主张交付，直至郑成男死亡之后才向法院提起诉讼，与普通购房人的常规做法不同，与常理不符。再次，如一审查明，严哲对签订房屋买卖合同当日分别形成的两张房款收据和两张借款收据之间的关系及当日付款情况不能作出合理解释。最后，郑成男所经营管理的第二项目部负责学仕园二期的开发建设、房屋销售，财务自收自支，账目独立管理，至郑成男死亡后文件账目由专案组接管保存，两份合同封皮上的标注“1-3借款严哲”“严哲1-6抵押”为郑成男本人或其授意的人书写的可能性较大，意在载明双方真实的法律关系。支持威远公司意见的反驳证据为一审法院调取的财务经手人郑金花的证言、第二项目部的财务记账簿、严哲的借据复印件，因郑金花未出庭作证、第二项目部的记账簿为单方形成、借据复印件未经与原件核对，上述证据从形式上均存在瑕疵。然而，上述有瑕疵的证据与本院查明的严哲一方存在的不合理之处相互印证，足以削弱严哲所提供的证据的证明力。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零五条的规定：“人民法院应当按照法定程序，全面、客观地审核证据，依照法律规定，运用逻辑推理和日常生活经验法则，对证据有无证明力和证明力大小进行判断，并公开判断的理由和结果”，第一百零八条第一款、第二款的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在”。依据上述规定，严哲在多次审理中所提供的证据不足以使人确信其待证事实的存在具有高度可能性，其主张双方形成房屋买卖关系的依据不足。依据案件审理查明事实，威远公司与严哲之间的真实法律关系应当为借贷关系，签订房屋买卖合同目的为担保严哲债权的实现。一、二审法院已经向严哲释明如果双方成立借款关系，是否变更诉讼请求，严哲明确表示不变更诉讼请求，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款（一）项、（三）项的规定，应当驳回严哲的起诉。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第一百零五条、第一百零八条之规定，裁定如下：一、撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2014）延中民再字第43号民事判决；二、撤销延边朝鲜族自治州中级人民法院（2012）延中民四初字第11号民事判决；三、驳回严哲的起诉。一、二审案件受理费已由严哲垫付，按照《诉讼费用交纳办法》规定，向其退还。本裁定为终审裁定。审　判　长　　虞大江代理审判员　　宋雨洛代理审判员　　许家娟二〇一五年九月二十八日书　记　员　　冯红红关注公众号“”