（2015）新民民二初字第03257号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-04-28
案件名称
陈国志、李英与锦州锦铁房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
新民市人民法院
所属地区
新民市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈国志,李英,锦州锦铁房地产开发有限责任公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
新民市人民法院民 事 判 决 书（2015）新民民二初字第03257号原告陈国志，男，汉族，1952年7月21日出生，住址新民市。委托代理人李英，女，汉族，1955年1月19日出生，住址同上。原告李英，女，汉族，1955年1月19日出生，住址同上。被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司，住所地锦州市凌河区。法定代表人卫庆元，系该公司经理。委托代理人白海燕，辽宁玉衡律师事务所律师。原告陈国志、李英诉被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈国志的委托代理人李英、被告被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司（以下简称“锦铁公司”）的委托代理人白海燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告陈国志诉称，2004年辽宁省新民市人民政府招商引资锦州锦铁房地产开发有限公司，承建新民市站前东路（新铁佳园）约1.5万平方米楼房。我们家于2006年4月9日在以上地址购买了24号2-2-1楼房，当时售楼处的负责人告诉我们购买楼房给办理产权证等。我们购买楼房以后多次找锦州锦铁房地产开发有限公司等各有关单位及负责人要求给我们办理产权证，也没有明确答复，互相推诿、敷衍塞责，造成我们多次上访，经济、精神都受到很大损失。现要求法院依法判决锦州锦铁房地产开发有限公司给原告办理购买楼房产权证。赔偿各项经济损失：楼房产权调换、2007年4月9日-2015年1月-6月30日违约、迟延履行金：110540.23元。被告承担原告本案一切费用、2015年7月1日以后迟延履行金延续至产权证办完给原告为止，迟延履行期间加复利。被告锦铁公司辩称，1、该房屋已经能够办理产权证照，原告没有办理。2、原告要求我公司承担违约金及迟延履行金没有事实依据和法律依据。原告购买房屋系原锦州铁路分局住宅办对新民站前进行棚户区改造后建设的房屋，我公司归分局住宅办管理。当时所建房屋分为两部分，一部分是动迁户，一部分是职工集资建房。房屋竣工后，2007年4月，新民市房产管理处下发了关于铁路住宅小区建设项目初始登记的批复，该批复中涵盖了棚户区改造的所有房屋均可以办理产权证照。那么毫无疑义，原告在2007年4月购买该房屋时是可以办理产权证照的。但是，不知什么原因，新民市房产管理处在下发批复后又提出新的意见；除动迁户外，该项目不具备职工集资建房条件，必须按商品房办理产权。同时，锦州铁路分局住宅办取消，成立了沈阳铁路局房地产集团公司，我公司回归集团公司管理。原住宅办的遗留问题由各房建段（房产管理中心）负责处理。这样一来，办理产权证照问题不再归我开发公司负责，由房产管理中心负责。2011年3月，房产管理中心划归房地产公司管理，由于新民铁路职工存在上访问题，我公司才知道这一办理产权证的历史遗留问题还没有解决。从以上事实可以知道，以上完全是政策调整导致的产权证照不能办理，我公司不存在任何违约责任。根据《辽宁省审判业务学习资料》2014年1、2期中关于在商品房买卖合同纠纷案件中，针对逾期办证的违约责任问题的解答：因政策调整等因素导致逾期办理权属证书，买受人主张违约责任的，不予支持。3、初始登记于2007年4月20日下发，原告应在初始登记批复下发之日起2年内提起诉讼，但是直到2015年7月原告才提起诉讼，明显已经超过诉讼时效。4、我们认为初始登记批复的下发就意味着可以办理产权证，但是现在没有办理和我公司没有关系，我们不能承担责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2007年4月9日，原、被告签订了《购房协议》一份，约定原告陈国志购买被告锦铁公司开发的新民新铁佳园住房24号2-2-1，建筑面积96.73平方米，每平方米1350元／平方米，房屋总价130585元。当日，原告陈国志向被告锦铁公司交付楼房款130585元，被告锦铁公司为原告陈国志出具《建房现金交款收据》一张，同时将诉争房屋交付给原告陈国志，原告居住使用该房至今。因原告陈国志至今未取得诉争房屋的房屋所有权证书，故诉讼至法院，请求法院判令被告立即协助原告办理房屋产权证、赔付违约金110540.23元，本案一切费用由被告承担。另查，原、被告至今未签订正式商品房买卖合同，被告锦铁公司也未给原告陈国志开具销售不动产统一发票。以上事实，有起诉状、《购房协议》、《建房现金交款收据》1张《关于铁路住宅小区建设项目初始登记的批复》等及双方当事人的陈述，经庭审质证，予以认定，在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《购房协议》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，真实有效，对双方均具有约束力。原告依照约定交付了全部购房款，被告锦铁公司即负有交付诉争房屋以及协助买受人办理房屋权属证书的义务。故对于原告要求被告办理产权证的请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任……（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”本案中，因本案诉争房屋为现房，故原告应自合同订立之日（2007年4月9日）起90日内取得房屋权属证书。但在原告全额交纳了购房款的情况下，被告至今未与原告签订正式的商品房买卖合同，被告亦未向原告出具销售不动产统一发票，原告至今未取得诉争的房屋权属证书，故被告锦铁公司的行为构成违约，应承担相应的违约责任。关于被告提出原告的诉讼请求已超过诉讼时效的问题。因原告主张的逾期办证违约金属于普通的债权请求权，应适用二年普通诉讼时效的规定。原告于2015年6月16日起诉，自2015年6月16日起向前追溯两年间发生的违约金，因未超过诉讼时效，予以支持，之前的违约金不予支持。关于违约金数额的问题。因双方合同未约定违约金的标准，原告也未提交证据证明其实际损失数额，故可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。为维护双方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内，协助原告陈国志办理产权过户手续；二、被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起30日内，给付原告陈国志逾期办证违约金（以购房款130585元为本金，自2013年6月16日起至2015年6月16日止，按照在中国人民银行同期同类贷款利率水平上加收40%的标准计算）；三、驳回原、被告其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4917元，由被告锦州锦铁房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 张 颖审 判 员 周付文人民陪审员 王凤琴二〇一五年九月二十八日书 记 员 王海滨 百度搜索“”