（2015）锡民终字第1301号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-01-04
案件名称
屈军明、刘彩华与江阴尚正企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省无锡市中级人民法院
所属地区
江苏省无锡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
屈军明,刘彩华,江阴尚正企业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第1301号上诉人（原审原告）屈军明。上诉人（原审原告）刘彩华。委托代理人薛志峰（受两上诉人共同委托），江苏申越律师事务所律师。委托代理人缪申周（受两上诉人共同委托），江苏申越律师事务所律师。被上诉人（原审被告）江阴尚正企业管理有限公司，住所地江阴市澄江中路87-89号。法定代表人丁力业，该公司董事长。委托代理人潘秋红，江苏滨江律师事务所律师。委托代理人潘晓辉，江苏益友天元律师事务所律师。上诉人屈军明、刘彩华因与被上诉人江阴尚正企业管理有限公司（以下简称尚正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江阴市人民法院（2013）澄民初字第1389号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2010年10月21日，江阴深国投商用置业有限公司（甲方，以下简称深国投公司）与屈军明（乙方）签订《商铺租赁合同》、《商铺租赁合同补充协议》各1份。该合同约定：深国投公司将坐落于他公司商场内第1、2层编号为xxxx＋xxxx＋xxxx的商铺出租给屈军明用于经营仙踪林品牌餐饮，租赁期从2010年12月20日到2018年12月19日，租金按固定租金与提成租金两者取高者为标准支付月租金，第一计租年度月固定租金为36977元，自第三计租年度起，每2年的月固定租金在上一计租年度的基础上按6%递增，提成租金为屈军明每月销售额的10%，首月固定租金屈军明应在双方签署租赁合同时或之前支付给深国投公司，以后屈军明应于每月20日前向深国投公司支付下月的固定租金、上月提成租金及上月的水电、通讯等其他费用；月管理费为13112元。合同还约定：屈军明逾期支付租金或本合同规定的其它任何应付款项超过十五天的，深国投公司有权书面通知屈军明解除本合同，同时，违约方应按本合同约定承担违约责任。合同签订后，深国投公司按约交付了商铺，屈军明在承租的商铺开办了仙踪林餐厅进行经营。2012年5月30日，深国投公司与屈军明签订租赁变更协议和租金减免协议各1份，协议约定深国投公司租给屈军明的商铺由01-26＋02-01＊02变更为02-01＊02，月固定租金为27242元（双方实际按27242.40元计算月固定租金），月管理费为10216元（双方实际按10215.90元计算月管理费）。深国投公司减免了屈军明自2011年10月1日至2012年1月30日的租金和管理费共计20万元，除深国投公司同意减免的费用外，屈军明仍需支付深国投公司自2012年1月31日起至2012年6月30日期间的租金、管理费、水电费共计255740.45元。变更协议后，屈军明将编号为01-26的商铺交还给深国投公司。深国投公司与屈军明均认可该255740.45元费用已于2012年6月份付清。深国投公司（甲方）与屈军明（乙方）签订的协议主要内容为：乙方应于本合同签订的同时或之前，向甲方支付商铺租赁保证金、租赁保证金为100178元。乙方根据租赁意向已向甲方支付的诚意金，可用于抵扣租赁保证金中同等数额的部分。如乙方违反合同，则甲方有权（但并无义务）以租赁保证金抵付乙方应付款项，和／或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和／或根据本合同规定全部扣收租赁保证金而无须归还给乙方。如甲方持有的租赁保证金由于作该等抵扣和／或赔偿和／或扣收而少于本合同规定之金额，乙方应在甲方通知之日起三日内向甲方补交该等差额。乙方无权以租赁保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项。租赁关系终止时，在乙方办妥以该商铺为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续并且乙方所交还的该商铺及其装修、设备和设施已按照本合同之规定经甲方验收合格且为可租赁状态的前提下，甲方应在乙方交还该商铺后三十个工作日内将租赁保证金（在按照本合同约定作出扣除（如有）后）一次性无息退还乙方。乙方在租赁期间未发生任何商品或服务质量问题的，质量保证金在租赁关系解除三个月后无息退还乙方。乙方应于交付日或之前向甲方或管理公司支付装修押金10000元。如甲方因乙方装修该商铺而遭受任何（直接的和／或间接的）损失，甲方有权（但并无义务）从装修押金中扣收款项以赔偿甲方因此遭受的损失。如管理公司持有的装修押金由于该等赔偿而少于上述6.4款规定之金额，乙方应自甲方和／或管理公司通知之日起三日内向甲方和／或管理公司补交该等差额。乙方装修结束后应通知甲方，经甲方验收并确认合格后，甲方应在验收合格之日起三十日内将装修押金在扣除因乙方装修该商铺给甲方造成损失（如有）后一次性无息退还乙方。在装修期内，乙方需向甲方支付装修管理费人民币2185元。乙方应于该商铺交付乙方的同时或之前，向甲方预付该商铺租赁期内全部装修管理费。2010年8月16日，屈军明向尚正公司缴纳诚意金49400元和保证金49400元；10月22日，屈军明向尚正公司缴纳诚意金51467元；9月23日，屈军明向尚正公司缴纳装修管理费13671元；12月14日，屈军明向尚正公司缴纳装修保证金10300元和装修管理费18671元。其中诚意金51467元中的50089元抵作了仙踪林餐厅首月的租金，余下1378元作为保证金；保证金10300元和临时人员出入证押金120元已抵作仙踪林餐厅2012年11月份的部分租金；屈军明缴纳的公共事业保证金5000元已抵扣了装修期间的水电费后还剩3014.90元，尚正公司账上反映有诚意金49400元＋诚意金49400元＋装修保证金1378元＋3014.90元=103192.90元。2012年7月的租金及管理费37458.30元，屈军明于2012年7月23日支付（合同约定应于2012年6月20日前支付）；2012年5月16日至6月15日的水电费5518.50元，屈军明于2012年7月23日支付（合同约定应于2012年7月20日前支付）；2012年8月的租金和管理费37458.30元，屈军明于2012年8月22日支付（合同约定应于2012年7月20日前支付）；2012年6月16日至2012年7月15日的水电费5387.40元，屈军明于2012年8月22日支付（合同约定应于2012年8月20日前支付）；2012年9月份的租金及管理费37458.30元，屈军明于2012年9月27日支付（合同约定应于2012年8月20日前支付）；2012年7月16日至8月15日的水电费5723.10元，屈军明于2012年9月27日支付（合同约定应于2012年9月20日前支付）；2012年10月的租金及管理费37458.30元，屈军明于2012年10月31日支付（合同约定应于2012年9月20日前支付）；2012年8月16日至9月15日的水电费5313.30元，屈军明于2012年10月23日支付（合同约定应于2012年10月20日前支付）；2012年11月的租金及管理费37458.30元，屈军明于2012年11月15日以装修保证金抵款10420元，2012年12月20日支付27038.30元，以上支付合计37458.30元（合同约定应于2012年10月20日前支付）；2012年9月16日至10月15日的水电费4894.80元，屈军明于2012年12月21日支付（合同约定应于2012年11月20日前支付）；2012年12月的租金及管理费37458.70元，屈军明于2012年12月21日支付（合同约定应于2012年11月20日前支付）；2012年10月16日至11月15日的水电费4485.30元，屈军明于2012年12月21日支付（合同约定应于2012年12月20日前支付）；2012年11月16日至12月15日的水电费3984元、2012年12月16日至2013年1月15日的水电费4316.70元，屈军明均已支付。2012年12月4日，深国投公司向屈军明寄发催款函，要求屈军明于3日内交纳2012年10月至2012年12月租金、管理费、水电费等费用。2012年12月19日，深国投公司向屈军明寄发合同解除通知书，EMS快递查询显示该通知书于次日由本人签收。2013年3月20日，深国投公司又向屈军明寄发了铺位交还的通知。2013年5月，深国投公司诉至法院，以双方租赁合同已解除为由，请求判令屈军明迁出新一城第二层铺号为02-01＊02的商铺，并将商铺腾空后返还给他公司，法院于2013年7月4日作出判决，判令屈军明于判决发生法律效力之日起十五日内迁出江阴市澄江中路87-89号新一城购物中心第二层编号为02-01＊02的商铺，并将商铺腾空后交给深国投公司。屈军明不服该判决提出上诉。二审期间，屈军明申请撤回上诉，二审法院于2013年11月11日裁定准许。2013年3月25日，深国投公司将屈军明经营的仙踪林餐饮店断电，屈军明当天即开始停业（之前一直经营）。2013年5月22日，经法院勘察现场，发现已停电停水的仙踪林餐饮店存在房屋顶部多处漏水，顶部吊顶部分脱落。屈军明在涉案商铺开办的江阴市三碗茶餐饮有限公司设立日期为2011年4月18日，注销登记日期2013年12月9日，该公司登记股东为屈军明、刘彩华。2013年12月20日，深国投公司变更名称为江阴尚正企业管理有限公司。屈军明、刘彩华于2013年11月19日诉至法院，请求判令尚正公司：1、立即返还保证金、诚意金182489元；2、赔偿装潢及设备损失1698238.50元；3、赔偿餐馆加盟损失费713870.73元；4、赔偿直接损失121196.25元；5、赔偿剩余6年经营损失1800000元。审理中，屈军明、刘彩华变更诉讼请求，要求判令尚正公司：1、立即返还保证金、诚意金182489元；2、赔偿装潢剩余价值407637.99元（评估价543517.32元／8年×6年）；3、赔偿餐馆加盟损失费638870.73元；4、赔偿因停电造成食品变质的货物损失30000元；5、赔偿2013年4-5月份发放的工资款42158元；6、赔偿剩余6年经营损失1800000元。审理中，根据屈军明、刘彩华的申请，法院委托建业恒安工程管理股份有限公司对仙踪林餐饮店的装修工程造价进行了鉴定，鉴定结果为工程造价476296.43元（无争议部分）。以上事实由商铺租赁合同、租赁变更协议、补充协议、租金减免协议、付款凭证、现场照片、鉴定报告、（2013）澄民初字第0646号民事判决书、水电费记录表、收据存根、服务费发票、现场勘察笔录及当事人陈述等在卷佐证。本案争议的焦点：一、尚正公司交付的商铺是否存在漏水问题；二、尚正公司解除租赁合同的行为是否合法；三、屈军明、刘彩华主张尚正公司交付的商铺漏水而提出的诉讼请求是否成立的问题。针对第一个争议焦点，原审法院认为：屈军明陈述，尚正公司交付的商铺，因商铺楼上经营户的原因，致使商铺存在漏水现象，根据法院现场勘察，对屈军明陈述的商铺存在漏水问题，予以采信。针对第二个争议焦点，原审法院认为：2012年12月20日双方签订的租赁合同解除之前，屈军明未严格按照合同约定的日期缴纳租金、水电费及物业管理费，而是在约定的日期之后缴纳，存在迟延缴纳的情况，屈军明对此予以认可。但屈军明辩称其迟延缴纳是有理由的，因为尚正公司曾与其口头约定，可以不按照原租赁合同约定的日期交纳各种费用，而是当月交纳，且从付款日期可以看出，其每月都是当月交纳的，而且形成了习惯，但屈军明未提供相应的证据证明。尚正公司否认与屈军明达成了上述口头协议。因此，根据现有证据认定，屈军明存在逾期付款的情况，尚正公司解除合同符合租赁合同约定的解除条件，该解除合同的行为合法有效。针对第三个争议焦点：1、关于尚正公司是否应当返还保证金、诚意金问题。原审法院认为：保证金、诚意金并非法律意义上的违约金、定金。故租赁合同解除后，剩余的保证金和诚意金，共计103192.90元，尚正公司负有返还的义务。屈军明、刘彩华主张返还装修管理费，缺乏证据，依法不予支持。2、关于尚正公司是否应当赔偿商铺装潢剩余价值的问题。原审法院认为：尚正公司提出解除租赁合同，系因屈军明未按约支付租金等费用构成违约，尚正公司按合同约定解除租赁合同，符合法律规定。屈军明、刘彩华以尚正公司交付的商铺不合格为由，主张赔偿商铺装潢的剩余价值，不符合法律规定，依法不予支持。3、关于尚正公司应否赔偿餐馆加盟费的问题。原审法院认为：如前所述，尚正公司解除租赁合同系合法解除，屈军明、刘彩华的该项诉讼请求，缺乏法律依据，依法不予支持。4、关于尚正公司因停电是否应赔偿食品损失的问题。原审法院认为：尚正公司在屈军明占用期间对涉案商铺进行了断电，该断电的行为是尚正公司基于在双方的合同解除后屈军明仍然不迁出商铺而采取的措施，且双方在租赁合同10.4条约定：屈军明逾期支付租赁合同中的任何款项超过7天的，甲方有权停止有关能源、设施、设备等的供应或禁止有关使用，由此造成的损失由屈军明承担。屈军明在尚正公司采取停电措施后，理应对食品进行妥善处理，由于其自身未采取妥善的处理措施，造成食品损失的扩大，应由屈军明、刘彩华自行承担相应的损失。5、关于尚正公司应否赔偿工资款的问题。原审法院认为：如前所述，尚正公司系合法解除租赁合同，合同解除后，屈军明、刘彩华应该知道在原租赁场地已无法继续经营，并妥善处理与员工的用工关系，其主张的工资损失，与尚正公司无涉，依法不予支持。6、关于尚正公司应否赔偿经营损失问题。原审法院认为：如前所述，尚正公司系合法解除租赁合同，合同约定的租赁期间未届满，并非由于尚正公司的违约导致合同解除，故对该项诉请，依法不予支持。综上，原审依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（二）项，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款之规定，判决：一、尚正公司应退还屈军明保证金和诚意金103192.90元，于判决发生法律效力之日起十日内付清；二、驳回屈军明、刘彩华的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31610元，鉴定费14000元，合计45610元（屈军明、刘彩华已预交），由屈军明、刘彩华负担44092元，尚正公司负担1518元，尚正公司负担的部分应于判决发生法律效力之日起十日内直接支付给屈军明、刘彩华。上诉人屈军明、刘彩华不服原审判决，向本院提起上诉称：1、其迟延缴纳租金是双方协商一致确认的，尚正公司从未提出过异议，付款方式变更为当月付款的直接原因是商铺存在漏水现象且根本无法修复，也是其采取的合理措施，应受法律保护。2、尚正公司交付的商铺存在漏水问题，违反了交付合格商铺的义务，属于一种严重的违约行为，故尚正公司应对合同解除承担主要过错责任。3、漏水肯定会对正常经营造成影响，尚正公司单方解除合同，属于进一步的违约行为，应对上诉人的所有损失赔偿责任。4、其食品损失是由于尚正公司设置障碍，导致其无法妥善处理造成，应当由尚正公司承担。请求撤销原判，依法改判支持其一审诉请。被上诉人尚正公司辩称：双方从未协商过变更合同的付款方式，且其每月都向上诉人进行催款并告知违约的存在，上诉人认可收到相关催款函件也未提出异议，故变更付款方式没有事实依据。2、漏水现象仅限于2013年5月22日的现场状态，且发生在解除合同之后5个月，并无证据证明漏水是持续的现象，上诉人也未提供证据证明漏水影响其经营的证据。3、本案系因上诉人迟延支付租金而导致合同解除，且经生效判决确认，故其无需承担合同解除的责任。4、合同解除后，上诉人无权再继续使用租赁场地，因上诉人拒不迁出，且在已收到其要求腾房的通知，甚至断电后仍不及时搬迁，由此导致的食品损失及其他损失应由上诉人自行承担。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审查明事实与原审已查明事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于承租房屋漏水的问题，原审法院确于2013年5月22日勘查现场时发现有多处漏水现象，但屈军明未能提供其在持续经营两年多时间内向尚正公司提出漏水异议的相关证据，故对上诉人提出的尚正公司未交付合格商铺的主张，本院不予采信。双方当事人于2012年5月30日达成的租赁变更协议及租金减免协议，未明确系因漏水原因减免租金，而当时屈军明已存在拖欠租金的情形。由于屈军明未举证证明双方对此后的租金可迟延交付达成协议，尚正公司也未认可同意迟延缴纳租金，故对上诉人提出因漏水双方已变更付款方式的主张，本院不予采信。屈军明延迟支付租金，已构成根本性违约，尚正公司解除合同符合约定的解除条件，故尚正公司系合法解除合同，无需对上诉人因合同解除造成的相应损失承担责任。至于上诉人主张的食品损失，尚正公司在屈军明占用期间对涉案商铺进行了断电，该断电的行为是尚正公司基于双方合同解除后屈军明仍然不迁出商铺而采取的措施，且尚正公司的行为符合双方合同的约定，故尚正公司断电并无过错，由此造成的食品损失应由屈军明承担。上诉人提出由于尚正公司设置障碍导致其无法妥善处理造成食品损失扩大，未提供相应证据，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实及适用法律均无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31610元，由上诉人屈军明、刘彩华负担。本判决为终审判决。审判长 潘华明审判员 孙 宏审判员 杜伟建二〇一五年九月二十八日书记员 杨 志 来源：百度搜索“”