（2015）沪一中民二（民）终字第1679号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-10-27
案件名称
上海光大通信终端产品销售有限公司诉上海高来投资咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海光大通信终端产品销售有限公司,上海高来投资咨询有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1679号上诉人（原审被告）上海光大通信终端产品销售有限公司。法定代表人＊＊＊，执行董事。委托代理人朱波，上海市汇理律师事务所律师。委托代理人赵佳红，上海市汇理律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海高来投资咨询有限公司。法定代表人＊＊＊，总经理。委托代理人尹卫东，上海市尔立律师事务所律师。委托代理人颜学英，上海市尔立律师事务所律师。上诉人上海光大通信终端产品销售有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第581号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年6月16日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2010年，A公司（以下简称A公司、甲方）作为出租方与作为承租方的上海光大通信终端产品销售有限公司（以下简称光大公司、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定由乙方承租甲方位于＊＊＊号一楼102室商铺，租赁日期自暂定2010年9月17日起，终止时间为2015年7月31日。每年租金504，000元，第四年起租金在原有基础上按照6%递增一次。乙方将支付壹个月的租金作为租赁商铺的押金，合同期满后，甲方须在7日内全部无息返还乙方。租金以划账方式缴付，每叁个月支付一次租金，先付后使用。合同一方要求提前终止合同，除本合同另有规定外，要求提前终止合同的一方须向对方承担相应的违约责任。租赁期间，如甲、乙双方任何一方违约，视情节双方协商处壹个月的租金作为违约金赔偿给对方。在本合同履行过程中，甲乙双方不得擅自解除合同，乙方如因经营困难或变更经营项目可与甲方解除本合同，但应提前壹个月通知甲方，并须承担壹个月的租金作为违约金给甲方。租赁期满，乙方不再续租的，应将商铺按符合正常使用后的状态交还给甲方，无需恢复原状。2014年1月24日，A公司（甲方）作为原出租方、光大公司（乙方）作为承租方、上海高来投资咨询有限公司（以下简称高来公司、丙方）作为现出租方签订《补充协议》，约定甲乙双方就位于上海市徐汇区＊＊＊号1楼102室房屋签订房屋租赁合同，甲、乙、丙三方经协商一致，同意将租赁合同中的甲方变更为丙方，丙方继续履行租赁合同中甲方作为出租人全部权利义务。丙方保证原租赁合同的正常履行，原乙方向甲方所交纳的租房保证金，甲方不需向乙方退还，合同期满由丙方退还。2014年6月25日，光大公司发函给高来公司，主要内容为：因该店亏损，决定终止租赁合同，光大公司经营至2014年6月30日后将不再经营。由于合同未到期，光大公司愿意按约定，将履约保证金42，000元作为违约金赔偿高来公司。2014年8月13日，高来公司复函给光大公司，主要内容为：虽然光大公司在6月底已发函给高来公司表示退租，但至今未办理系争房屋交接手续。故高来公司认为系争房屋仍然处于光大公司控制之下，要求光大公司支付房屋租金至交还房屋止。在交还房屋后，因光大公司提前终止合同，应另行支付违约金相当于一个月租金及代通金相当于一个月的租金89，040元。因系争房屋损害严重，故要求光大公司恢复原状，如不自行恢复，扣除押金，押金不足，要求进一步支付，如有余额，退回光大公司。2014年8月16日，光大公司复函给高来公司，主要内容为：光大公司如非亏损特别严重，不会提前撤柜。在光大公司撤场前，提前通过公函告知高来公司，在撤场当日因高来公司工作人员无法到场交接店铺，故光大公司在撤场完毕后将钥匙带回光大公司，同时也告知高来公司工作人员，店铺钥匙在光大公司处，随时等候高来公司人员收取。2015年3月，高来公司诉至原审法院，要求判令：一、光大公司支付高来公司提前一个月通知的租金44，520元；二、光大公司支付高来公司违约金差价2，520元；三、光大公司支付高来公司房屋占用费50，000元；四、诉讼费由光大公司承担。审理中，高来公司明确第一项诉请即2014年7月份一个月的租金；明确第三项诉请即从2014年8月2日开始计算房屋使用费，酌情主张50，000元。光大公司辩称，不同意高来公司诉请。审理中，高来公司、光大公司一致确认，在2014年6月30日前的租金已经结清，水电费、物业管理费亦无争议。双方亦一致同意将光大公司支付的42，000元押金作为违约金扣除。审理中，光大公司提供2015年3月初拍摄的系争房屋照片一组，证明系争房屋现已出租。高来公司对该证据无异议，表示高来公司已将系争房屋于2015年2月出租。审理中，高来公司表示租赁合同于2014年8月1日解除。光大公司表示租赁合同于2014年6月30日解除。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据合同约定，光大公司如因经营困难或变更经营项目可以与高来公司解除合同，但应提前壹个月通知高来公司，并承担壹个月的租金作为违约金给高来公司。故双方虽然约定了光大公司的单方解除权，但条件是光大公司应提前壹个月提出，现光大公司于2014年6月25日发函给高来公司，并提出2014年6月30日解除合同，违反双方的合同约定，故光大公司在未提前一个月告知高来公司的情况下，无权根据合同约定行使单方解除权。因光大公司明确表示2014年6月30日后不再履行合同，故高来公司行使解除权，认为租赁合同在2014年8月1日解除，有法律依据，法院对此予以确认。由于租赁合同于2014年8月1日解除，故现高来公司要求光大公司支付2014年7月1日至2014年7月31日的租金，有合同及法律依据，法院予以支持。关于高来公司要求光大公司支付违约金差价的诉请，根据查明事实，双方对于押金42，000作为违约金扣除均无异议，双方争议焦点实为违约金的计算标准。根据租赁合同约定，第四年起租金在原有基础上按照6%递增一次……。租赁期间，如甲、乙双方任何一方违约，视情节双方协商处壹个月的租金作为违约金赔偿给对方。从租赁合同约定可以看出，违约金应以违约时的租金作为标准，而并非以签订合同时租金为标准。故高来公司要求光大公司支付违约金差价的诉请，法院予以支持。关于高来公司要求光大公司支付房屋占用费的诉请，现有证据可证明至少在2014年8月16日光大公司复函给高来公司时，系争房屋钥匙仍然在光大公司处，故系争房屋至少在2014年8月16日前仍然由光大公司占用。如上所述，租赁合同于2014年8月1日解除，光大公司继续占用系争房屋无法律依据，故应支付相应使用费给高来公司。根据查明事实，2014年8月16日光大公司复函给高来公司，提出可以随时交接钥匙，故高来公司在收函后应采取适当措施防止损失扩大，积极配合交接房屋，而现有证据无法证明高来公司曾在收函后积极配合交接房屋，故对于高来公司收到光大公司复函后其自行扩大的损失，高来公司应自行承担，对于高来公司主张房屋占用费的诉请，法院酌情判处23，600元。原审法院审理后于二〇一五年五月二十二日作出判决一、被告上海光大通信终端产品销售有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海高来投资咨询有限公司自2014年7月1日起至2014年7月31日止的租金人民币44，250元；二、被告上海光大通信终端产品销售有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海高来投资咨询有限公司违约金人民币2，520元；三、被告上海光大通信终端产品销售有限公司应于本判决生效之日起10日内支付原告上海高来投资咨询有限公司房屋占用费人民币23，600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2，226元，减半收取1，113元，由被告上海光大通信终端产品销售有限公司负担。判决后，光大公司不服，上诉至本院称：一、合同已经约定上诉人有权因经营不善得以行使单方解除权，因此上诉人行使单方解除权无需得到被上诉人的同意和许可，也不以提前一个月通知而成立。而上诉人没有提前一个月通知解约，只是违反了合同约定，可以按照合同约定承担违约责任，但不影响上诉人提出单方解约的有效性。原审在计算一个月提前通知的日期以及确定租赁合同解除的日期上存在错误，多算了10，245.70元的租金。二、上诉人搬场前已经事先书面告知被上诉人搬场的日期，则被上诉人应当在该日派人到现场办理交接手续，但届时被上诉人并未派人到现场进行交接，且被上诉人也知道管理系争房屋的物业公司处也有房门钥匙，故不存在被上诉人无法进入系争房屋的可能性和障碍，被上诉人应当承担怠于履行房屋交接职责而造成的所谓的损失。请求二审在查清事实后依法改判。被上诉人高来公司辩称，合同约定不得解除，如上诉人经营困难情况下有条件的解除，但要提前一个月通知并支付相应的违约金。而上诉人未按约定办理，故被上诉人不认为合同已于7月份解除。被上诉人系7月初收到上诉人的信函，上诉人没有证据证明是6月25日发出信函；被上诉人起诉时明确8月1日解除合同。被上诉人进入房屋后发现内部很多物品损坏，也没有交接，上诉人的押金不足以支付违约金。请求二审依法维持原判。经本院审理查明，原审认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，上诉人光大公司与被上诉人高来公司及原出租方A公司于2014年1月24日就＊＊＊号1楼102室房屋签订的《补充协议》及之前高来公司与A公司签订的《商铺租赁合同》系签约主体的真实意思表示，且于法不悖，故签约主体均应恪守。履约中，光大公司于2014年6月25日发函给高来公司，表示因该店亏损决定提前终止租赁合同，经营至2014年6月30日后将不再经营；而高来公司于2014年8月13日复函光大公司，表示因房屋仍控制在光大公司之下，故要求光大公司支付租金至其交还房屋止，并承担提前终止合同的违约金及租金等，因此本案的争议焦点在于上诉人光大公司于2014年6月25日向被上诉人高来公司发函要求提前解约是否符合合同约定及如何承担相应后果的问题。对此，本院认为，鉴于《商铺租赁合同》明确“在本合同履行过程中，甲乙双方不得擅自解除合同，乙方如因经营困难或变更经营项目可与甲方解除本合同，但应提前壹个月通知甲方，并须承担壹个月的租金作为违约金给甲方”，因此，作为承租方的光大公司在其所述的“该店严重亏损”的情况下可以行使约定的合同解除权。但合同约定须提前一个月通知，而光大公司于2014年6月25日发函时称于2014年6月30日后将不再经营，尚未满足合同约定的提前一个月通知的条件，故不能以2014年6月30日为合同解除日。但该表述，并不导致光大公司无权行使合同解除权，只是该解除权应以2014年6月25日发函后的一个月为合同解除日，即2014年7月25日，另考虑本市的邮件在途、收件一般为2天时间，故应延后2天，即以2014年7月27日为合同解除日。原审认为光大公司未提前一个月通知而无权根据合同约定行使单方解除权，系认定事实错误，本院予以纠正。同时，从高来公司2014年8月13日“我司于2014年6月底收到贵司公函、落款日期为2014年6月25日”的回函表述及函件内容可以看出，高来公司并未表示其非2014年6月底收到光大公司的函件，同时考虑邮件在途、收件的2天时间，应当可以认定高来公司于2014年6月27日收到该函件，因此本院确定双方合同于2014年7月27日解除。原审以高来公司审理中表示租赁合同于2014年8月1日解除而确定该日为解除日，与本案事实相悖，本院不予采信。而高来公司在2014年6月27日收到光大公司解除合同函以及光大公司表示于6月30日后将不再经营、表明光大公司解除合同意愿坚决、强烈的情况下，并未及时、积极地与光大公司办理合同解除、房屋交接等手续，且之后高来公司也并非从光大公司处获取房屋钥匙，表明高来公司可以及时、有效的通过其他途径获取房屋钥匙、收受房屋，因此高来公司存在怠于履行房屋交接、扩大房屋空置损失之过错，高来公司应当承担相应的责任。综上，光大公司在已经按约承担提前解约违约金42，000元（未按照一个月租金递增6％）的情况下，还应承担2014年7月1日至7月27日的房屋租金。原审对光大公司行使合同解除权、合同解除日及双方当事人的责任判定有误，本院依法予以纠正。但原审对光大公司应按照一个月租金6％递增所作的解约违约金的判定合法有据，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第581号民事判决第二项；二、撤销上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第581号民事判决第一、三项；三、上海光大通信终端产品销售有限公司应于本判决生效之日起10日内支付上海高来投资咨询有限公司自2014年7月1日起至2014年7月27日止的租金人民币38，775元；四、驳回上海高来投资咨询有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币1，113元，由上海高来投资咨询有限公司负担333元，由上海光大通信终端产品销售有限公司负担780元；二审案件受理费人民币1，496.20元，由上海高来投资咨询有限公司负担448.86元，由上海光大通信终端产品销售有限公司负担1，047.34元。本判决系终审判决。审 判 长 陈懿欣代理审判员 潘俊秀代理审判员 翟从海二〇一五年九月二十八日书 记 员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；…… 更多数据：搜索“”来源：