（2015）嘉民三（民）初字第921号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-03-21
案件名称
龙某与上海某某置业有限公司商品房预售合同纠纷案一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
龙某,上海某某置业有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2015）嘉民三（民）初字第921号原告龙某。委托代理人沈美琳，上海济铭律师事务所律师。委托代理人姬泽辉，上海济铭律师事务所律师。被告上海某某置业有限公司。法定代表人施某。委托代理人刘常敏，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人郭翊，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。原告龙某与被告上海某某置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，由审判员庄羽凤独任审判，并于2015年8月26日公开开庭审理。原告龙某之委托代理人沈美琳、被告之委托代理人刘常敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月28日，原、被告签订商品房预售合同，原告向被告购买嘉定区某某公路2999弄451号302室（以下简称302室）房屋，被告在合同中承诺于2014年12月31日前办理房地产初始登记并取得大产证。房屋实测面积为125.41平方米，总价款1，370，723元。原告支付房款后，于2014年6月入户。但原告至今未取得大产证，多次要求与被告协商均无果。故原告起诉要求：一、被告办理302室的初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证）；二、被告协助原告办理上述房屋登记手续；三、被告支付逾期办理产证违约金，计算方式为：自2015年1月1日起算，以1，370，723元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率上加收50%，至被告实际协助原告取得小产证为止（其中2015年1月1日至2015年5月10日的违约金为40，009.15元，2015年5月11日起以同期贷款利率5.1%上加收50%至被告实际协助原告取得小产证为止）。被告辩称，被告已于2015年6月19日取得大产证，并及时通知原告签收了办理小产证所需的相关文件。2015年6月29日原告签署上述文件，被告协助义务已经完成。原告第二项诉请的基础不存在。原告未及时取得小产证并非是被告原因造成，原告没有实际损失发生，被告不应承担违约责任。被告逾期取得大产证是因为政府原因造成，即便法院认定被告需要承担责任，原告主张的违约金计算标准过高，应该调低，且期限应该根据双方合同约定从2015年3月2日起算至被告履行完毕其通知义务为止。此外，办理小产证并非预售合同的主要目的，被告也仅是配合义务，且原告没有实际损失。被告已经将房屋交付原告，主要目的已经履行完毕。综上，请求法院驳回原告的全部诉请。经审理查明，2013年4月28日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》约定，原告以总价1，388，320元向被告购买涉案302室房屋，被告应于2014年9月30日前将该房屋交付原告，并于2014年12月31日前办理房地产初始登记，取得新建商品房房地产权证（大产证）。该合同第十二条约定，被告如未在2014年9月30日前将该房屋交付原告，应当按照已付房款的日万分之一向原告支付违约金至实际交付之日止；第十四条约定，在被告取得大产证后30日内，由原、被告双方签署《房屋交接书》；在签署《房屋交接书》之日起30日内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的小产证。上述合同签订后，原告陆续向被告支付了房款，被告则于2014年6月25日通知原告于同年6月28日办理交房入住手续。2015年6月19日，被告取得了涉案房屋的大产证。同年6月26日，被告向原告送达了签署《房屋交接书》通知，告知原告其已取得大产证，通知原告于2015年6月30日前前往办理地点签署《房屋交接书》。2015年6月29日，原告至被告处签收了《房屋交接书》、维修基金付款单、预告登记、“二书”及办理小产证所需的被告营业执照、法人身份证、委托书、变更证明等资料。同时，双方办理了房屋实测面积的多退少补手续，涉案302室实测125.41平方米，最终确定的房屋总价款为1，370，723元。审理中，由于被告已经办理了大产证，并向原告提供了办理小产证所需的文件，故原告撤回了第一、第二项诉请，并调整其第三项诉请中的违约金为从2015年1月1日起至2015年5月27日止为54，546元，从2015年6月28日起按照同期贷款利率加收50%计算至原告实际办出小产证之日止。以上事实，有《商品房预售合同》、大产证、签署《房屋交接书》通知、签收凭证及当事人陈述等证据为证，事实清楚，证据充分。本院认为，原、被告间商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反国家法律、法规规定，当属合法有效，双方均应遵照履行。按照合同约定，被告应于2014年12月31日前办理涉案房屋的房地产初始登记，并在此后30日内与原告双方签署《房屋交接书》，然后再在30日内，由双方依法向嘉定区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的小产证。现被告直至2015年6月19日才取得房地产初始登记，显属违约，依法应承担相应的违约责任。关于违约金的确定，双方对于违约金计算的期限以及标准均存有争议。本院认为，根据上述条款约定，被告应当协助原告在2015年3月1日前完成涉案房屋的价格申报、过户申请和申领该房屋的小产证的手续，故现在原告主张的被告逾期配合办理小产证的起始期限应从2015年3月2日起算。至于截止期限，根据查明事实，被告已于2015年6月29日向原告交付了所有办理小产证所需要的文件资料，此后只需原告提出申请，即可完成小产证的办理手续，故被告已于上述日期完成了其协助、配合义务，应此该日期应作为计算逾期办理小产证违约金的截止期限。至于计算标准，由于原、被告双方对逾期办理产证的违约金未作明确约定，现原告主张按照中国人民银行逾期贷款利率标准计算，符合法律规定，具体的逾期上浮率本院酌情确定为30%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：被告上海某某置业有限公司应于本判决生效之日起十日内给付原告龙某逾期办证违约金30，708元。如当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费800元，减半收取400元，由原告龙某负担93元，被告上海某某置业有限公司负担307元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 庄羽凤二〇一五年九月二十八日书记员 顾 叶附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起9０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 来源：