（2015）泰民再字第23号

裁判日期: 2015-09-28

公开日期: 2016-01-22

案件名称

刘军与李昊确认合同效力纠纷再审民事判决书

法院

山东省泰安市中级人民法院

所属地区

山东省泰安市

案件类型

民事案件

审理程序

再审

当事人

刘军,李昊

案由

确认合同效力纠纷

法律依据

《中华人民共和国土地管理法实施条例（1998年）》：第二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条

全文

山东省泰安市中级人民法院民事判决书（2015）泰民再字第23号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：刘军。委托代理人：刘修华，山东昌琪律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李昊。申请再审人刘军与被申请人李昊确认合同效力纠纷一案，新泰市人民法院于2012年11月15日作出（2012）新民初字第435号民事判决。刘军不服提起上诉，本院于2013年4月15日作出（2013）泰商终字第112号民事判决，驳回其上诉，维持原判。判决发生法律效力后，刘军提出再审申请，本院于2015年1月9日作出（2014）泰民申字第70号民事裁定，对本案进行再审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人刘军及其委托代理人刘修华、被申请人李昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年2月6日，刘军以李昊与其不属于同一集体经济组织成员，双方签订的买卖合同违反法律强制性规定为由，向新泰市人民法院提起诉讼，要求确认其于1999年12月与李昊签订的房屋买卖协议无效。李昊答辩称：其与刘军签订的房屋买卖协议，是双方真实意思表示。刘军受利益驱使，严重违反了诚实信用原则，应予以驳回诉讼请求。新泰市人民法院一审查明：原告刘军系新泰市某社区居民，被告李昊系新泰市某厂下岗工人。1997年12月21日，二人签订协议书一份，约定刘军出售给李昊房子一套，包括院内东、西、南、北所有建筑设施，价格55000元，刘军的责任为办理房产权、土地使用证等应办证件及过户手续。1998年元月28日刘军给李昊出具收到房款55000元的收到条。李昊自1998年在该住宅居住。刘军所出卖的房屋系1988年自建，1989年取得房屋所有权证，土地证载明为集体土地。新泰市人民法院一审认为，刘军出卖给李昊的房屋系自建并已取得城镇私有房屋所有权证，是的个人合法财产，其有权自由处置该房屋。李昊提供的新秦市人民政府和泰安市人民政府的文件和规划图证明，刘军所在的农村集体已于1985年全部“农转非”，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第五项规定：“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，属于其成员集体所有的土地属全民所有即国家所有”。因此该土地上的房屋买卖应视为国有土地上的房屋买卖。二人签订的房屋买卖协议，是双方的真实意思表示，李昊已全额交付购房款并占有使用至今，因此，协议不违反法律强制性规定，应为合法有效，对双方均有约束力。刘军主张合同无效于法无据。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告刘军的诉讼请求。宣判后，刘军提出上诉称：一审对涉案房屋定性错误，认为房屋可以自由买卖不当，本案所涉房屋占用的是集体土地，买卖行为违反了土地法等相关法律规定，应当认定买卖合同无效。涉案房屋占用的土地仍为集体所有，未转化为国有，城镇居民与农村居民之间签订的房屋买卖协议应为无效。李昊答辩称：原审判决认定事实清楚，涉案房屋所在的农村集体已于1985年全部“农转非”，涉案房屋所占用的土地性质已由集体转为国有，该房屋买卖应为国有土地上的房屋买卖。涉案房屋所在的区域已经转为新泰市城市规划区，该房屋买卖合同对双方当事人具有法律约束力。要求依法驳回上诉，维持原判。本院二审确认了新泰市人民法院一审认定的事实，并认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决驳回上诉，维持原判。判决发生法律效力后，刘军申请再审称：（一）原判决认定的基本事实缺乏证据证明。刘军所在集体经济组织成员虽然全部已“农转非”，但是涉案土地性质并没有改变，土地仍然是集体土地。（二）原判决适用法律错误。土地管理法明确禁止将本集体经济组织土地上的房屋卖给非本集体经济组织成员或城镇居民。本案双方所签订合同违背该条规定，应认定为无效，并提交土地登记审批表及新泰市青云街道新甫社区居民委员会证明一份，以期证明涉案房屋所占用土地未经国家征用，仍系集体所有。李昊答辩称：（一）其经咨询新泰市国土资源局得知省政府批准的集体经济组织整体农转非的原有土地性质是国有土地。（二）涉案房屋已被拆除，本人已与新甫社区（原某社区）居委会签订了拆迁补偿协议，并提交了房屋拆除授权委托书和房屋拆除验收单一份予以证明。（三）包括涉案房屋所占用土地在内的土地20200平方米系国有储备土地，新泰市人民政府已同意划拔给新甫社区作为新建居民回迁楼（二期）用地，并提交了新泰市人民政府《关于向青云街道新甫社区居民委员会划拔用地的批复》（新政土字第（2010）161号，复印件）等材料予以证明，要求驳回刘军的再审申请。经本院再审审理查明事实与原审一致。另查明，新泰市市中办事处城里居民委员会已更名为新泰市青云街道新甫社区居民委员会。本院认为：李昊与刘军签订的房屋买卖协议是否有效？应从两方面分析：首先，该房屋买卖时，所占用土地的性质。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条第（五）项规定，农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的（“农转非”），原属于其成员集体所有的土地，属于全民所有即国家所有。根据上述规定，看似集体性质土地随“农转非”自然变更为国有土地，但上述规定对农村村民“农转非”后，通过何种形式将集体土地转变为国有土地不明确。为此，国务院法制办公室、国土资源部针对前述《土地管理法实施条例》第二条第（五）项的规定做出专门解释：“农村集体经济组织土地被依法征收后，其成员随土地征收已经全部转为城镇居民，该农村集体经济组织剩余的少量集体土地可以依法征收为国家所有”，即强调必须经过“依法征收”程序才能变更为国家所有。因此，根据上述相关规定，应理解为：农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，原属于其成员集体所有的土地性质，并非自然变更为国家所有，只能通过法定的征收形式才能变更。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》等相关法律法规规定，农村集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅。本案中，刘军所在原新泰市城里村村民于1985年全部“农转非”，但是该涉案房屋在1997年12月双方签订买卖协议时，所占土地并未经“征收”程序变更为国有土地。其所提交的2010年8月新泰市人民政府《关于向青云街道新甫社区居民委员会划拔用地的批复》及拆迁补偿协议等材料，从文件发布时间、内容及效力上均不足以对抗相关的法律法规，而刘军提交的土地登记审批表等证据，能够证实涉案房屋所占土地权属性质仍为“集体土地”；李昊于1997年12月与刘军签订房屋买卖协议时，并非新泰市原城里村居民，双方所签房屋转让协议违反了法律、行政法规的强制性规定，协议无效。综上，申请再审人刘军提出的理由成立，予以支持，被申请人李昊的答辩意见与查明的事实及相关法律规定相悖，不予采纳。案经审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条（二）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项之规定，判决如下：一、撤销新泰市人民法院（2012）新民初字第435号民事判决及本院（2013）泰商终字第112号民事判决；二、申请再审人刘军与被申请人李昊于1997年12月21日签订的房屋买卖协议无效。一审案件受理费100元及二审案件受理费100元，均由李昊承担。本判决为终审判决。审判长　　张国强审判员　　王　涛审判员　　张明贵二〇一五年九月二十八日书记员　　韩天晶关注公众号“”