（2015）遵民初字第00151号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-10-28
案件名称
遵化市海泉物业管理有限公司与李博山物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
遵化市人民法院
所属地区
遵化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
遵化市海泉物业管理有限公司,李博山
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《物业管理条例（2007年）》：第七条，第二十五条，第二十六条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
河北省遵化市人民法院民 事 判 决 书（2015）遵民初字第00151号原告：遵化市海泉物业管理有限公司法定代表人：宋连丰，董事长住所地：遵化市。委托代理人：赵春青。委托代理人：王小静。被告：李博山，干部。原告遵化市海泉物业管理有限公司诉被告李博山物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后原告于2015年5月15日申请庭外和解，后本院于2015年9月16日依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人赵春青、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告遵化市海泉物业管理有限公司诉称：原告系服务于遵化市三间房小区的物业服务公司，被告系该小区38栋-8业主。自原告与被告之间产生物业服务关系以来，被告仅支付了2008年、2009年的物业费用。2010年开始，其以物业费用过高为由，拒不交纳。为此，原告曾多次进行催讨，甚至给被告所在单位遵化市国税局出具催讨物业费的情况报告，但被告无动于衷。截止到2014年，被告共计拖欠物业费用6000元。被告的行为严重损害了原告的合法权益，长此以往，也必将影响正常的物业管理秩序。在多次催讨无果的情况下，依法提起此诉，恳请人民法院支持原告诉讼请求，判令被告支付2010年至2014年度五年的物业费用共计6000元，并承担本案诉讼费用。被告李博山辩称：一、原、被告之间没有任何物业合同，双方没有物业服务关系。二、2008年、2009年的物业费并非被告亲自交到物业公司的，两年的费用均是遵化市国税局收取，被告将钱交给了遵化市国税局办公室，每年600元，国税局办公室交给谁了被告不清楚。三、被告要求原告提供给遵化市国税局出具的催讨物业费的依据。四、三间房小区的热力管道并不是热力公司筹建的，原告的法定代表人虽然是宋连丰，但被告住房的开发商的法定代表人是陈志义，陈志义是原告公司占60%的大股东，陈志义为被告住户筹建的管道即将破损，热力公司因管道即将破损将不给被告供暖，因被告和陈志义之间有纠纷，陈志义又是物业公司大股东，所以被告不同意交纳物业费。五、原告物业管理服务不到位，道路维修不及时，路灯只开一侧且照明质量不到位，有的业主将葡萄架架到路上影响通行物业也不制止。2009年3月被告家连续被盗两次，找到原告却说不管。六、如原、被告之间存在服务关系，那么原告从来不与被告沟通，服务不够人性化。本院归纳争议焦点为：一、原、被告双方是否存在物业服务合同关系；二、被告方是否应予支付给原告相应的物业费用。一、原、被告双方是否存在物业服务合同关系。原告遵化市海泉物业管理有限公司主张：原、被告双方之间存在物业服务合同关系，有以下三个理由证明：1.被告答辩没有否定服务合同的客观存在，只是认为原告的服务水平和服务范围没有达到其要求。被告方已经履行了2008、2009两年的物业服务费用，被告称是由其所在单位收取，但根据《合同法》第四十九条规定，系表见代理行为，原告也确实收到了2008年、2009年两年的物业费，体现了被告方已经履行了2008、2009两年的物业费义务。被告答辩认为对其被盗原告有责任，所以双方存在物业服务合同关系。2.2006年10月15日本案原告与开发商遵化市城镇房地产开发有限公司签订了物业服务合同，该合同为前期物业服务合同，该合同于2006年11月1日在遵化市建设局物业管理办公室予以备案，该合同的建立符合法律规定，应该是约束双方的法律依据。3.根据最高人民法院《关于审理物业合同纠纷司法解释》第一条、第六条的规定，原告的诉讼请求应依法予以支持。综上，原告方认为双方已经形成了物业服务合同关系。原告为支持自己的主张，向本院提供的证据是：遵化市城镇房地产开发有限公司与遵化市海泉物业管理有限公司签订的物业服务合同复印件一份及物业管理服务合同备案证明一份，用以证明原、被告之间存在物业服务合同关系，原、被告双方受该合同的约束。经质证，被告提出异议，辩称被告小区没有业主委员会，没有聘请过物业公司。原告提交的两份证据不能证明被告与原告形成了物业服务合同关系，如果原告认为双方形成物业服务合同关系应有被告与原告之间签订的物业服务合同。被告李博山主张：原、被告之间未形成物业服务合同关系。被告针对自己的主张未向本院提供证据。被告方是否应予支付2010年至2014年物业费用6000元。原告遵化市海泉物业管理有限公司主张：被告应当向原告交纳物业管理费6000元。原告为支持自己的主张向本院提供了以下证据：证据一、遵化市物价局关于三间房小区物业收费标准的批复复印件一份，并附遵化市物业服务等级收费标准备档案表复印件一份，用以证明原告收取被告物业的依据。证据二、遵化市物价局、遵化市住房和城乡建设局遵价费字（2012）第10号关于进一步规范物业服务收费行为的通知复印件一份，用以证明按照标准被告应交纳的费用为每月180元，现原告主张是按每月100元收取，一年1200元，原告收费并未超过收费标准，符合法律规定。证据三、原告向遵化市国税局发出的请求函、张贴的通知单、及原告公司出具的被告拖欠物业管理费明细表一份，用以证明原告通过不同方式向被告催收物业费，以及被告每年度拖欠物业费数额和总计数额。经质证，被告对证据一、二的质证意见是该证据与其无关。对证据三的意见是对张贴的催收通知单有异议，被告没有看到过；原告向遵化市国税局发出的催收请求函更不知道。被告李博山主张：原告追缴物业费的时间已经超过二年，超过诉讼时效了，不应再得到法律支持。被告针对自己的主张未向本院提供证据。经审理查明：2006年10月15日，原告遵化市海泉物业管理有限公司与遵化市城镇房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同。合同主要内容为：第一条、物业管理区域为三间房小区A区别墅、高层74栋至90栋、B区别墅。第四条、服务费用标准为多层住宅0.3元／月／平方米，别墅600元／年，车库0.3元月／平方米。第五条、业主应于购房之日起交纳服务费用。第九条、业主大会成立前，乙方应配合甲方制定本物业管理区内物业共用部位和共用设施、设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度。第十七条、本合同期限自2006年10月15日至2016年10月15日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同自动终止。被告自入住遵化市三间房小区B区后，已向原告交纳了2008年、2009年物业费分别为600元。现原告根据遵化市物价局、遵化市住房城乡建设局规定的收费标准以下向被告收取2010年至2014年物业费每月100元，计每年1200元。本院认为：原告遵化市海泉物业管理有限公司与遵化市城镇房地产开发有限公司签订了前期物业管理合同，依约对三间房小区B区进行了物业管理，被告作为小区业主，接受了原告的物业管理服务，理应承担合同约定的相应义务，向原告交纳物业管理费。被告抗辩主张并未与原告签订物业服务合同，其与原告没有物业服务合同关系，且假如与原告存在物业服务合同关系，被告的服务也不到位，但未提供证据证实其主张，故被告该抗辩主张，理据不足，本院不予采信。审理中，被告主张，原告追缴物业费已超过诉讼时效，但根据原告提供的2011年4月向遵化市国税局发出的请求函及向被告张贴的催收通知书，足以证明原告一直不间断的在向被告催收物业费，故被告该主张，理据不足，本院不采信。综上，原告要求被告交纳2010年至2014年五年的物业费6000元，理据充分，本院予以支持。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项、第（六）项，第二十五条，第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告李博山于本判决生效后10日内给付原告遵化市海泉物业管理有限公司物业服务费共计6000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的利息。案件受理费50元，由被告李博山负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长 王海东代理审判员 董艳丽代理审判员 冯建伟二〇一五年九月二十八日书 记 员 张超慧 百度搜索“”