（2015）穗增法民三初字第733号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-01-20
案件名称
赵丽娜与增城市新乐房地产有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
增城市人民法院
所属地区
增城市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵丽娜,增城市新乐房地产有限公司
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国建筑法（2011年）》：第六十一条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2015）穗增法民三初字第733号原告：赵丽娜，住广州市天河区。被告：增城市新乐房地产有限公司，住所地广州市增城区。法定代表人：郭泽华，该公司董事长。委托代理人：马占福，广东经纶律师事务所律师。原告赵丽娜诉被告增城市新乐房地产有限公司（以下简称新乐公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员曾共明独任审判，公开开庭进行了审理。原告赵丽娜，被告新乐公司的委托代理人马占福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵丽娜诉称：赵丽娜与新乐公司签订了《商品房预售合同》，约定赵丽娜向新乐公司购买房屋，该房屋总价款为1040802元。合同签订后，赵丽娜依约付清了购房款给新乐公司。根据合同的相关约定，新乐公司应在2014年1月30日前将房屋交付给赵丽娜使用，并向其提交具备交付使用的有关资料和文件；逾期交付，新乐公司应每日按总房价款0.01％的标准向某娜支付违约金。2013年12月，新乐公司发出《尚某阳光雅苑收楼通知书》，通知赵丽娜在2014年1月10日至同月13日到现场办理收楼手续。赵丽娜到现场办理收楼手续时发现新乐公司不能依据合同提供交付使用的相关证明文件，不具备交楼条件，因此拒绝收楼，并提交了拒收函。后，新乐公司方依然不能提供全部交付使用证明文件和相关证明文件的原件，仍然无法收楼。赵丽娜在2014年4月具状起诉至增城法院。增城法院经过审理后判令新乐公司自2014年1月31日起至2014年4月8日按补充协议规定的每日万分之一标准支付延期交房违约金给赵丽娜，对2014年4月9日至房屋交付之日的违约金则由赵丽娜另案起诉。故此，赵丽娜现向法院提起诉讼，请求法院判令，1.新乐公司按照购房总额每日万分之一标准向某娜支付自2014年4月9日起至交付具备交房条件之日止的延期交房违约金。2.新乐公司承担本案所有诉讼费用。被告新乐公司辩称：不同意赵丽娜的诉讼请求，涉案房屋的违约金应该计算至永久通气通知送达赵丽娜之日止，即2014年12月6日止。经审理查明：2013年5月25日，赵丽娜（买受人）与新乐公司（出卖人）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（包括附件七补充协议），约定了赵丽娜向新乐公司购买其开发的尚东阳光雅苑小区的一间房屋，该合同约定了买卖房屋的面积、购房款的总额、交付房屋的条件以及逾期交付房屋应承担的违约责任和违约金的计算方式等。其中，附件七补充协议的第5条约定了“据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款中总额的5％，本补充协议另有约定除外。”赵丽娜以购买的房屋不符合交付条件为由向本院起诉新乐公司，要求新乐公司支付延期交房违约金，本院于2014年4月8日立案受理，案号为（2014）穗增法民三初字第521号。赵丽娜在审理中确认其购买的房屋位于尚某阳光雅苑一期B区。本院在审理该案时为了解涉案房屋所在小区通水问题向广州市自来水公司发函。广州市自来水公司分别在2014年6月13日和同年7月7日作出两份《关于增城法院协助调查函的复函》，分别载明“增城市新乐房地产有限公司（下称‘新乐公司’）于2012年9月向我公司申请增城市新塘镇西宁西618号‘尚东阳光雅苑项目’（自编号：l-29#、30#、31#、32#、33#、裙房S-1#及一期地下室）项目的永久用水，上述地址我公司于2013年12月31日进行4组永久水表（3组DNl50居民水表和1组非居民水表）的安装。新乐公司于2013年9月向我公司申请在2013年12月31日安装的4组永久水表的表后增加用水设施，新增的用水设施的地址为增城市新塘镇西宁西618号‘尚东阳光雅苑项目’（自编号：1-1#、2#、16#、17#、裙房S-l#）。”，以及载明“一、我公司于2013年12月31日对增城市新塘镇西宁西618号‘尚东阳光雅苑项目’（自编号：l-29#、30#、31#、32#、33#、裙房S-1#及一期地下室）进行4组永久水表的安装，该装表时间为通水时间。二、新乐公司于2013年9月向我公司申请在2013年12月31日安装的4组永久水表的表后增加用水设施，我公司于2013年10月9日对该供水方案进行批复。由于表后用水设施非我公司进行施工，因此我公司无法确定竣工时间和通水时间。”。案外人姚玉海、郑丽霞［系（2014）穗增法民三初字第530号中起诉新乐公司的原告］在2014年6月1日接收了其所购买的位于尚东阳光雅苑一期B区的房屋，姚某、郑某主张在收楼时房屋已经通水。在该案中，本院查明如下事实：1.2014年7月4日，原增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2.2014年4月4日，新乐公司与广州供电局有限公司就涉案房屋所在的尚某阳光雅苑小区一期的用电事宜签订了《高压供用电合同》。该合同的用电性质为居民生活永久用电，已于2014年4月份送电。3.2013年12月16日，增城区邮政部门同意新乐公司的通邮申请。本院经审理后作出一审民事判决书，本院认定如下：1.赵丽娜与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人应依约履行。2.对于关于交房条件的问题，直至2014年9月15日涉案房屋仍不具备永久用气的交付使用条件。3.新乐公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。至于延期交房违约金的计算标准问题。虽然涉案合同约定每日违约金以总房款万分之五的标准计算，但赵丽娜和新乐公司已在补充协议中将上述标准变更约定为每日以万分之一计算。赵丽娜主张要求违约金以每日万分之五计算，没有事实和法律依据，本院不予采纳。赵丽娜要求新乐公司支付2014年1月31日起至2014年4月8日期间延期交房违约金7077.45元（每日以总房款1040802元的万分之一，延期68天计算），于法有据，本院予以支持。4.至于赵丽娜要求新乐公司支付2014年4月9日起至新乐公司交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金，赵丽娜可另案主张，本案不予调处。综上，本院作出如下一审民事判决，1.新乐公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金7077.45元给赵丽娜；2.驳回赵丽娜的其他诉讼请求。判后，赵丽娜不服一审民事判决向广州市中级人民法院提起上诉。广州市中级人民法院经审理后作出驳回上诉，维持原判的终审民事判决。2013年3月5日，新乐公司和广州市粤广自来水安装工程有限公司签订了《尚某阳光雅苑一期永久供水安装工程承包合同》，合同约定了新乐公司将尚某阳光雅苑一期永久供水安装工程发包给广州市粤广自来水安装工程有限公司；施工总工期暂定为30天完成管道工程施工等内容。2014年7月1日，新乐公司（用水人）和广州市自来水公司（供水人）签订了合同编号为1309－026号的《广东省城市供用水合同》。该合同载明“第一条用水地址、用水性质和用水量（一）用水地址为增城市新塘镇西宁西618号尚某阳光雅苑一期B区。……（二）用水性质系居民、非居民用水，执行相应供水价格。……（三）用水量为900立方米／日；27000立方米／月。……第二条供水方式和质量（一）在合同有效期内，供水人通过城市公共供水管网及附属设施向用水人提供不间断供水。……第三条用水计量、水价及水费结算方式……（三）水费结算方式1、供水人按照规定周期抄验表并结算水费，用水人应在水费通知单规定的期限内交清水费。……第六条用水人的权利和义务……（九）由于用水人用水量增加，按《广州市自来水用水规则》办理改变用水规模手续……第八条合同有效期限合同期限为长期，……”。2014年12月16日，新乐公司通过广州顺丰速运有限公司增城营业部向赵丽娜在《广州市商品房买卖合同（预售）》所载明的通讯地址邮寄了《通知》。该通知载明房屋已取得竣工备案表、永久水、电、气证明文件；请于本通知发出之日起至2014年12月27日前到物业服务中心办理收楼手续等内容。上述《通知》于2014年12月17日妥投。2015年9月14日，广州市粤广自来水安装工程有限公司出具了一份《证明》。该《证明》载明“我司承包增城市新乐房地产有限公司（下称‘新乐公司’）开发的位于增城区新塘镇西宁西路618号尚某陌光雅苑一期永久供水安装工程，我司与新乐公司于2013年3月5日签订了《尚某阳光雅苑一期永久供水安装工程承包合同》（新乐阳光合（2013）10号-GC，下称‘该合同’）。该合同工程施工范围包括尚某阳光一期A区、一期B区永久供水安装工程，我司负责整个过程中的申报审批、报建批复；管道工程施工安装、管道试压、冲洗、水质检验、接驳市政供水管网、以及整项永久供水工程验收；办理安装水表王续，至装表通水交付用户使用。根据‘广州市自来水公司’的规定：建设单位必须提供《建设工程规划验收合格证》后才能办理安装永久水表的手续。在建设单位明确一期项目分为A区、B区开发，办理《建设工程规划验收合格证》的前提下，根据其实际情况，以一期A区的资料申报整个一期的总水表为：3组DN150居民用水表，l组DN150居民用水表（编号：1209－021）；而后以一期B区的资料申报表后增设（编号：1309－026）。上述申报的永久供电方案是符合国家及省、市有关规范及‘广州市自来水公司’规定的。编号：1209－021的供水工程于2013年12月30日安装3组DN150居民用水表，l组DN150居民用水表，通水后交付业主使用，2014年1月7日取得‘永久水表安装完毕证明书’。编号：1309－026由于只是表后增设，无需安装市政供水管道，无需安装总水表，根据‘广州市自来水公司’的规定，只需办理表后供水系统验收，取得‘表后给水系统验收记录表’，与‘广州市自来水公司’签订《广东省城市公用水合同》，即表明合法用水。我司于2013年12月26日通过验收，取得‘给水系统验收记录表’”。本院于2015年5月8日立案受理本案。赵丽娜在庭审中提供一份日期为2015年5月13日以及盖有“广州市自来水公司天河供水管理所业务专用章”公章的《关于新塘尚某阳光雅苑小区住宅供水情况的复函》，拟证明其所购买的房屋不具备永久通水的交付条件。该复函载明“尚某阳光雅苑一期B区业主：您们好！贵小区业主近期向广州市自来水公司要求协助提供尚某阳光雅苑小区住宅供水情况的函已收悉。经天河供水管理所查核，现将有关情况函复如下：该址小区一期共有4只在册总水表，口径均为DN150，用水编号分别为0021914007，0021914049，0021914081，0021914182，我司于2014年1月开始对其进行抄收计费。小区二期共有3只在册总水表，口径均为DN150，用水编号分别为0022311304，0022311317，0022311320，我司于2015年2月开始对其进行抄收计费。己电话联系反映人，告知其小区的在册水表为永久用水性质，但由于总表表后的管网走向及其连接根据《物权法》规定属用户红线范围内，不属我司负责范围；一期B区住宅是否属我公司永久供水范围，我司无法确认，建议贵小区业主积极与开发商及管理处进行沟通确认”。新乐公司质证称对上述复函的真实性没有异议，但对其关联性和合法性有异议。本院为了解涉案房屋所在小区通水问题再次向广州市自来水公司发函。广州市自来水公司分别在2015年8月19日和同年9月15日作出穗自来水（2015）414号《广州市自来水公司关于增城区新塘镇尚东阳光雅苑用水情况的复函》和穗自来水（2015）445号《广州市自来水公司关于增城市新乐房地产有限公司用水情况的复函》，分别载明“……增城市新乐房地产有限公司于2013年9月26日向我公司提出增城市新塘镇西宁西路618号（尚某阳光雅苑一期B区）增设用水申请，在“1209－021案”中已批的DN150×3居民、DN150非居民总表后增设自编1-1#、1-2#、1-16#、1-17#、裙房S-1用水设施。在收到增城市新乐房地产有限公司提供的相关资料后，我公司于2014年7月1日与该公司签订《广东省城市供用水合同》（合同编号：1309－026）”、“一、为有效签订《广东省城市供用水合同》（签订条件在我公司门户网站可查询），增城市新乐房地产有限公司在用水报装中提供了《用水申请报告》、《用水工程施工授权委托书》等相关资料（详见附件）。二、增城市新乐房地产有限公司向我公司提出增城市新塘镇西宁西路618号“尚东阳光雅苑项目”（自编号：1-29#、30#、31#、32#、33#、裙房S-1#及一期地下室）的4组永久水表已于签订《广东省城市供用水合同》（合同编号：1309-026）前完成安装，相关资料已向增城市新乐房地产有限公司提供”。另，广州市自来水公司先后两次向本院提供了增城市新乐房地产有限公司在签订《广东省城市供用水合同》（合同编号：1309－026）前向其提供的如下材料：1.《DN50及以上用水申请审批表》，该表注明受理编号为1309－026、申请单位为新乐公司、用水地址为尚东阳光雅苑一期B区、申请类别为永旧用水和供水方式为居民生活采用直接、备注为本案在1209－021案已批的DNl50×3居民、DNl50非居民总表后增设自编号1-1#、1-2#、1-16#、1-17#、裙房S-l#用水设施等内容。2.《DN50及以上永久用水申请报装表》，该表注明了受理编号为1309－026、申请用户为新乐公司、申请类别为居民生活用水、住宅户数为434户和用水楼层及幢数为1#、2#、16#、17#楼地上各32层等内容。3.新乐公司在2013年9月13日出具的《用水申请报告》，载明“广州市自来水公司：我司位于增城市新塘镇西宁西路618号‘尚东阳光雅苑项目’的第一期B区四栋住宅楼（建设工程规划许可证为：建字第（440183201000767）号）工程（自编号：1-1#、2#、l6#、l7#楼、裙房S-1#），即将竣工交付业主使用。前期已向贵司申请安装DNl50非居民生活水表l组、DN150居民生活水表3组（工程编号：1209-021），由于其生活用水是由其地下室的生活水池及二次供水系统供给的，其消防用水是按整个小区配置的，所以本次不申请市政供水水表，只增补室内用水表。请贵司给予办理有关手续为盼”。4.原增城市城乡规划局出具的建字第44018320100067号《建设工程规划许可证》，该证载明建设项目名称为自编号1-1#、2#、16#、17#、裙房S-1#等内容。5.原增城市城乡规划局出具的《建筑功能指标明细表》。6.原增城市城乡规划局出具的《建设工程审核书》。7.原增城市城乡规划局出具的《关于要求调整〈建设工程规划许可证〉附图附件的复函》。8.原增城市城乡规划局在2013年12月11日出具的增规验证（2013）411号《建设工程规划验收合格证》，该证载明建设项目名称为自编号1-1#、2#、16#、17#、裙房S-1#等内容。9.原增城市城乡规划局出具的《建筑功能指标规划验收明细表》。10.委托单位为广州市粤广自来水安装工程有限公司、受托单位为广州自来水专业建安有限公司、用水申请单位为新乐公司在2013年10月30日签署的《委托书》，载明“根据用水申请单位（个人）委托，委托单位负责组织实施在增城市新塘镇西宁路618号兴建住宅小区（受理编号1309-026）用水工程表后增设施工实施事宜。前期已办理用水申请相关手续，现需实施用水工程，特委托受托单位广州自来水专业建安公司负责用水工程施工具体实施事宜”。11.委托单位为新乐公司和受托单位为广州市粤广自来水安装工程有限公司在2013年10月30日签署的《用水工程施工授权委托书》，载明“经有关部门批准，委托单位（个人）拟在增城市新塘镇西宁路618号兴建住宅小区，前期已向广州市自来水公司申请办理表后增设用水申请手续（受理编号：1309-026）。现需实施用水工程施工，特委托受托单位广州市粤广自来水安装工程有限公司负责用水工程施工具体相关事宜”。12.盖有“广州市自来水公司天河供水管理所”公章的《表后给水系统验收记录表》，载明工程名称为增城区新塘镇西宁西路618号安装供水管工程、用户名称为新乐公司、工程编号为1309-026、市政管道施工单位为广州自来水专业建安有限公司、表后管道施工单位为广州市住建房地产开发有限公司、管理或使用单位为广州尚东物业管理有限公司、供水方式为二次供水、用水楼层及幢数为4幢／30层、生活二次加压设备接自一期A区（1209－021）水泵房、生活低位水池为接1209－021案以及消防接1209－021案等内容。直至2015年9月15日，赵丽娜仍未接收房屋。本院另案查明以下事实：2014年11月20日，广州东部发展燃气有限公司出具《证明》，载明“增城市新乐房地产有限公司开发建设的尚某阳光雅苑小区经我司附件，符合接驳通气条件，并于2014年11月14日正式接驳市政天然气管网，特此证明”。本院认为：赵丽娜与新乐公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）意思表示真实，合法有效，双方当事人应依约履行。关于双方当事人所买卖的房屋在2014年9月15日是否符合合同约定的交房条件、新乐公司应否承担延期交房的违约责任以及违约金如何计付等已有相应的生效民事判决所认定，本院不予赘述。关于交房条件的问题。赵丽娜向新乐公司购买的房屋位于尚某阳光雅苑小区一期B区。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。结合涉案合同的约定，新乐公司理应在合同约定的2014年1月30日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给赵丽娜。2014年7月4日，原增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件。另，根据查明的事实，本院认定涉案房屋分别在2013年12月16日具备永久通邮、在2014年4月份具备永久通电和在2014年11月14日具备永久通气等三项交付条件。本案的争议焦点为涉案房屋是否已具备永久通水的交付条件的问题。根据广州市自来水公司先后四次向本院提交的复函；新乐公司和广州市自来水公司在2014年7月1日签订的《广东省城市供用水合同》；新乐公司在签订前述合同前向广州市自来水公司提交的材料；新乐公司和广州市粤广自来水安装工程有限公司签订的《尚某阳光雅苑一期永久供水安装工程承包合同》；以及广州市粤广自来水安装工程有限公司出具《证明》的内容，本院认定以下事实：1.新乐公司将其开发的尚某阳光雅苑一期A、B区的永久供水安装工程在2013年3月5日发包给广州市粤广自来水安装工程有限公司。2.广州市自来水公司在2013年12月31日已对新乐公司开发的尚某阳光雅苑小区一期A区进行了4组永久水表的安装，且在安装之日即通水，而新乐公司在安装前的2013年9月26日已向广州市自来水公司申请不增加市政供水水表，只增补室内用水表，即在上述4组永久水表的表后增加用水设施用于尚某阳光雅苑小区一期B区，并在同年10月9日得到广州市自来水公司批复。3.新乐公司在2014年7月1日与广州市自来水公司就尚东阳光雅苑小区一期B区房屋的永久通水事宜签订了《广东省城市供用水合同》，上述4组永久水表的表后增加用水设施在签订前述合同前已经验收，且签订前述合同必须具备的条件和新乐公司提交的资料均已得到广州市自来水公司的认可。依据本院认定的上述事实，本院确认新乐公司开发的尚东阳光雅苑小区一期B区的房屋在2014年7月1日已具备永久通水的交付条件。赵丽娜依据盖有“广州市自来水公司天河供水管理所业务专用章”公章的《关于新塘尚东阳光雅苑小区住宅供水情况的复函》主张涉案房屋不具备永久通水的交付条件，依据不足，本院不予采纳。基于本院认定的上述事实，以及依据各项交付条件具备的先后时间，本院确认新乐公司开发的尚东阳光雅苑小区一期B区的房屋在2014年11月14日完全具备法定和永久通邮、永久通电、永久通水和永久通气的交付条件。新乐公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。赵丽娜要求新乐公司支付自2014年4月9日起的延期交房违约金，合理合法，本院予以支持。鉴于赵丽娜已在2014年12月17日收到收楼通知，故本院认为延期交房违约金应计算至2014年12月17日止。经核算，新乐公司应向某娜支付自2014年4月9日起至2014年12月17日期间延期交房违约金26332.29元（每日以总房款1040802元的万分之一，延期253天计算）。赵丽娜要求新乐公司支付上述期间之后至新乐公司交付房屋之日止的延期交房违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告增城市新乐房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付延期交房违约金26332.29元给原告赵丽娜；二、驳回原告赵丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费583元，分别由原告赵丽娜负担303元和被告增城市新乐房地产有限公司负担280元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本判决部分的上诉请求之数额计算案件受理费（包括反诉费），向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 曾共明二〇一五年九月二十八日书记员 余蓓蓓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自