（2015）沪一中民二（民）终字第1896号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-10-27
案件名称
顾勇诉上海汇华房地产有限公司商品房销售合同纠纷一案二审民事判决书
法院
上海市第一中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
顾勇,上海汇华房地产有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二（民）终字第1896号上诉人（原审原告）顾勇。委托代理人＊＊＊。委托代理人韩传林，上海恒衍达律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海汇华房地产有限公司。法定代表人＊＊＊，董事长。委托代理人＊＊＊。委托代理人＊＊＊。上诉人顾勇因商品房销售合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第5981号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月21日公开开庭进行了审理。上诉人顾勇的委托代理人顾某某、韩传林，被上诉人上海汇华房地产有限公司的委托代理人姚某、张某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，1994年10月12日，顾勇通过银行转账向上海汇华房地产有限公司（以下简称“汇华公司”）支付定金人民币3万元（以下币种均为人民币）。1995年5月12日，顾勇、汇华公司签订《上海市内销房出售合同》一份，合同约定顾勇向汇华公司购买上海市某区某镇甲路＊＊＊弄（乙花园）5号101室房屋（以下简称5号101室房屋），建筑面积为83.65平方米，每平方米单价为1，688元，总价为141，201元。之后，应顾勇要求，双方将上述合同约定的买卖标的5号101室更改为乙花园2号101室房屋（以下简称2号101室房屋），其余合同内容不变。1994年11月8日，顾勇通过银行转账向汇华公司支付购房款6万元。1995年5月12日，顾勇通过银行转账向汇华公司支付购房款3万元。汇华公司对上述三笔共计12万元系支付2号101室房屋的购房款无异议。1995年5月27日，汇华公司向顾勇开具了2号101室房屋购房款141，201元的发票及配套费等共计24，099元的收据。顾勇陈述其当天以现金方式支付了其余房款21，201元，并另以现金方式支付配套费等24，099元。汇华公司则对此予以否认，认为其是先开发票及收据，并未实际收到现金。之后，汇华公司将2号101室房屋钥匙交付给顾勇，顾勇装修后入住。1995年12月16日，顾勇通过支票方式向汇华公司支付3万元。顾勇陈述该3万元系购买乙花园2号102室房屋（以下简称2号102室房屋）的定金，汇华公司则主张该定金系购买乙花园5号102室房屋（以下简称5号102室房屋）的定金。1995年12月28日，顾勇通过支票方式向汇华公司支付5万元。顾勇陈述该5万元系支付2号102室房屋的部分房款，汇华公司则主张该5万元系支付2号101室房屋的未付房款21，201元及配套费24，099元。1996年1月6日，顾勇通过支票方式向上海乙花园工程指挥部支付5万元。顾勇主张该5万元系支付2号102室房屋的部分房款，汇华公司则否认其收到该5万元，但认可上海乙花园工程指挥部系其内设部门，认可后者收到该5万元。1999年始，顾勇至外地创业，2号101室房屋空关。2002年，汇华公司进入2号101室房屋及2号102室房屋，将上述两套房屋出租给他人使用至今。顾勇陈述汇华公司于1995年底将2号102室房屋交付给顾勇，顾勇装修后入住至外出创业；因被汇华公司非法侵占，故2号102室房屋的出售合同、交割手续等均无法找到。汇华公司则否认曾将2号102室房屋交付给顾勇装修，系汇华公司将房屋装修后出租给他人。2002年，上海丙房地产开发经营公司被核准名称变更为上海汇华房地产有限公司。现2号102室大产证登记于上海丙房地产开发经营公司名下。原审另查明，2001年12月4日，汇华公司与案外人李某某就5号101室房屋签订《上海市商品房出售合同》一份，合同约定房价款为200，800元。顾勇陈述，2号102室的房价与2号101室相同，均为141，201元，顾勇原购买的5号101室房屋已装修，与李某某对换购买2号101室房屋后，其对5号101室房屋的装修部分5万元抵扣了2号102室的部分房款。原审还查明，2号102室房屋建筑面积95.54平方米。2000年11月，乙花园小区原物业公司上海丁物业有限公司向顾勇发出《请款通知书》，向顾勇催讨1997年10月1日至2000年9月30日的物业管理费。2002年1月19日，上海汇华物业管理有限公司向顾勇发出《催款通知》，向顾勇催讨2001年5月至12月的物业管理费。原审审理中，顾勇提起诉讼，请求判令汇华公司返还2号102室房屋并配合将该房屋产权过户至顾勇名下。汇华公司辩称：不同意顾勇的诉讼请求。原审法院认为，现顾勇主张其与汇华公司之间就2号102室房屋存在买卖合同关系，汇华公司予以否认，对此，原审认为，虽双方之间并无2号102室房屋的书面买卖合同，但汇华公司已收取了顾勇购房定金及部分购房款，结合乙花园小区物业公司向顾勇发出的催讨物业费通知及双方庭审陈述，应认定双方就2号102室房屋的买卖达成了合意，双方之间房屋买卖关系成立。至于2号102室房屋已付购房款的金额，结合2号101室房屋的付款情况，原审认定1995年5月27日汇华公司向顾勇开具购房发票及收据之日已付清2号101室房屋的房款，之后的定金3万元及1995年12月28日、1996年1月6日的两笔5万元共计13万元系支付2号102室房屋的购房款。现顾勇主张要求汇华公司过户及交付房屋，即为主张要求继续履行房屋买卖合同，对此，原审认为，根据民事诉讼证据规则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现顾勇并未提供证据证明双方之间就房屋价款、履行期限、违约责任的相应约定，而主张2号102室房屋的合同价款即为2号101室房屋的合同价款，但显然两套房屋面积并不相同，购买时间亦存在先后，即使按其陈述，其实际已付购房款尚未足额付清全款。更何况其陈述的以5号101室的房屋装修抵扣2号102室的部分购房款，并无证据相印证，原审不予采信。在此情况下，顾勇并未足额支付2号102室房屋的全部购房款之事实可予确认。现顾勇自述其1999年后在外创业，之后双方并无任何联系，按照常理，在房屋产权并未发生转移的情况下，一般购房人均会积极向开发商主张相应权利，而顾勇在支付第一笔房款至双方纠纷发生近二十年的时间内并未有支付其余房款、继续履行合同的行为，虽双方并无书面合同约定付款期限，但顾勇未付之房款已远远超过合理的付款期限。即使顾勇陈述汇华公司已将房屋交付给其装修使用之情况属实，汇华公司作为房屋开发商，在无法联系顾勇的情形下，将系争房屋收回并对外出租，其行为已足以表明其不再继续履行合同的意思表示，由此造成合同无法继续履行的后果，由顾勇自行承担。故顾勇之全部诉请，原审不予支持。原审法院审理后于二〇一五年四月二十七日作出判决：驳回顾勇的全部诉讼请求。案件受理费3，124元，减半收取计1，562元，财产保全费5，000元，共计6，562元，由顾勇负担。判决后，顾勇不服，上诉于本院称：顾勇与汇华公司就2号102室房屋签订过书面的房屋买卖合同，顾勇按约支付了定金、购房款及相应的配套费，汇华公司也实际将该房屋交付顾勇使用，只是相关的购房合同、凭证于2002年被汇华公司侵占，致顾勇无法提供相应的证据。乙花园小区的物业公司多次向顾勇发出催付物业费通知，汇华公司也承认双方曾就5号102室房屋调换至2号102室房屋达成意向，在1995年至2002年间，系顾勇而非汇华公司实际控制2号102室房屋，汇华公司至今未将该房屋另售他人。1996年，2号101室房屋、2号102室房屋均在煤气公司、水电公司办理了相应的手续，上述情节均可印证该房屋是出售给顾勇的。同时，根据五位证人的证言，也可证明5号101室房屋、2号101室房屋、2号102室房屋均已由汇华公司交付顾勇，并由顾勇装修入住。对于2号102室房屋的房款问题，鉴于顾勇与李某某并未就购买5号102室房屋达成一致，故顾勇与汇华公司协商，将5号101室房屋调换至2号101室房屋、2号102室房屋，该节事实由李某某、吴某某、杜某某的证人证言予以佐证，有关调换房屋涉及的差价问题，因顾勇对5号101室房屋进行了装修，花费装修费用6万余元，在调换房屋时，顾勇与汇华公司的法定代表人口头达成了以装修费用抵扣购房款的一致意思表示，当时约定抵扣金额为5万元，待5号101室房屋出售后多退少补。汇华公司以14万余元的价格将5号101室房屋售于顾勇，后以20余万元的价格将该房屋售于李某某，该售价中包含了顾勇付出的装修费用，汇华公司将2号101室房屋、2号102室房屋交付顾勇使用多年而未向顾勇提出异议，也未要求顾勇支付购房款，故应认定双方就以5号101室房屋装修抵扣2号102室房屋购房款达成了一致。未办理产权过户手续系汇华公司未积极履约所致，乙花园小区的其他房屋也多是在2002年之后办理产权过户手续的，双方对办理产权过户的时间未作出约定，且结合开发商实际出售商品房的习惯，办理产权过户手续是汇华公司的义务，其有义务通知顾勇办理产权过户手续，但汇华公司从未通知顾勇，存在消极履行行为，同时，顾勇认为其已实际控制使用2号102室房屋，其间顾勇外出创业，汇华公司亦未催促其办理产权过户手续，故至今2号102室房屋未能办理产权过户手续。现2号102室房屋被汇华公司非法侵占，而顾勇已付清2号102室房屋的全部购房款，办理完毕房屋交接手续，1996年时顾勇已实际装修入住该房屋，汇华公司应返还房屋并配合顾勇办理相应的产权过户手续，故上诉请求撤销原审判决，改判支持顾勇原审中的全部诉讼请求。被上诉人汇华公司辩称：不同意顾勇的上诉请求。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。二审中，顾勇申请证人李某某、吴某某到庭作证，以证明顾勇购买并装修5号101室房屋、2号101室房屋、2号102室房屋；顾勇申请证人杜某某到庭作证，以证明顾勇购买、装修并入住过5号101室房屋、2号101室房屋、2号102室房屋；顾勇申请孟某某、计某某到庭作证，以证明顾勇装修5号101室房屋、2号101室房屋、2号102室房屋。被上诉人汇华公司对上述五位证人证言的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，顾勇主张其与汇华公司就2号102室房屋存在买卖合同关系并已付清购房款、办理完毕房屋交接手续，应提供相应的证据证明，否则相应的不利后果应由其自行承担。汇华公司已向顾勇开具2号101室房屋的购房发票及配套费收据，此后汇华公司又陆续收取顾勇款项共计13万元，现汇华公司并无证据证明该笔13万元款项的其他用途，结合乙花园小区物业公司向顾勇发出的催付物业费通知，可以认定顾勇与汇华公司就2号102室房屋存在买卖合同关系。现买卖双方均未提供2号102室房屋的书面买卖合同，且双方对该房屋的房屋售价亦持不同主张。顾勇主张2号102室房屋与2号101室房屋的售价一致，但从查明的事实看，上述两套房屋的面积并不相同，销售时间也不一致，在汇华公司对此予以否认的情况下，从在案证据看，无法认定上述两套房屋的售价一致。顾勇又抗辩称因其购买两套房屋，故存在优惠购房致2号102室房屋与2号101室房屋的最终售价一致。对此，本院认为，顾勇的上述主张没有任何证据加以证明，汇华公司又予以否认，故顾勇的上述主张，因缺乏证据支持，本院不予采信。顾勇又主张其以5号101室房屋的装修抵扣了购买2号102室房屋的购房款5万元，顾勇已实际支付完毕2号102室房屋的全部购房款。对此，本院认为，即便存在顾勇实际装修5号101室房屋的事实，但顾勇并无证据证明其与汇华公司间存在以装修抵扣2号102室房屋购房款的事实，汇华公司也予以否认，故对顾勇的上述主张，因缺乏证据支持，本院同样不予采信。即便如顾勇主张，1996年汇华公司已向其交付2号102室房屋，但在本案中，双方并未就房屋售价达成一致之意思表示，也没有证据证明双方已履行完毕除办理产权过户手续之外的其他买卖合同内容，且在长达近二十年的时间内，顾勇从未向汇华公司要求办理产权过户手续，顾勇的上述行为，使双方之间的买卖合同关系长期处于未能继续履行之不确定状态，汇华公司在无法联系顾勇的情况下，时隔六年后将系争房屋自行控制并对外出租，已表明其不再继续履行2号102室房屋买卖合同之意思，该行为于法不悖。综上，顾勇并无证据证明就2号102室房屋买卖双方已履行完毕除办理产权过户手续之外的合同内容，且顾勇在长达近二十年的时间内亦未要求汇华公司办理产权过户手续，相应之不利后果，应由顾勇自行承担，现汇华公司拒绝履行买卖合同，于法有据，本院予以支持。原审法院根据查明的事实所作的判决并无不当，本院予以维持。顾勇的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币3，124元，由上诉人顾勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 顾 依代理审判员 娄 永代理审判员 蒋庆琨二〇一五年九月二十八日书 记 员 许 晶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 来源：