（2015）泸民二初字第76号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2016-02-01
案件名称
赵春菊诉怒江诚合房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司怒江分行房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
泸水县人民法院
所属地区
泸水县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
赵春菊,怒江诚合房地产开发有限公司,中国工商银行股份有限公司怒江分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十五条第一款，第八条第一款，第五十七条，第六十七条，第一百零七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款，第二十四条；《中华人民共和国民法通则》：第四条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
云南省泸水县人民法院民 事 判 决 书（2015）泸民二初字第76号原告：赵春菊，女，1985年8月27日生，白族，中专文化，云南省泸水县人。委托代理人：陈佳民，云南奉民律师事务所律师，特别授权代理。被告：怒江诚合房地产开发有限公司。法定代表人：潘煜，系该公司总经理。委托代理人：袁明华，云南上义律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：查建纲，云南八谦律师事务所律师，特别授权代理。第三人：中国工商银行股份有限公司怒江分行。负责人：刘江，系该行行长。委托代理人：杨育杰，男，1965年11月12日生，白族，大学本科，云南省兰坪县人。特别授权代理。原告赵春菊诉被告怒江诚合房地产开发有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司怒江分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，于2015年6月26日依法组成合议庭在本院第三审判法庭公开开庭进行了审理。原告赵春菊委托代理人陈佳民、被告怒江诚合房地产开发有限公司的委托代理人袁明华及查建纲、第三人中国工商银行股份有限公司怒江分行委托代理人杨育杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵春菊诉称，2013年11月9日，原、被告双方签订了合同编号为ＣＨ－2013-11-16的《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发的位于六库镇人民路桥东南巷7号的傈都半岛一期第3幢第27层03号框架结构房，房屋建筑面积为106.21平方米，总价款为人民币360782.00元整，合同签订前原告支付了认购意向金60782.00元，并于2013年11月25日通过银行贷款300000.00元将购房款全额支付完毕。根据双方合同第七条约定：“甲方（被告）应于2014年2月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”但是，被告至今没有按照合同的约定将房屋交付于原告。因此，被告应当按照双方合同第九条之规定“甲方（被告）如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：1、自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止30日内，甲方按每天总房价的万分之零点五向乙方（原告）支付违约金，合同继续履行。逾期30天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3.乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的万分之零点五作为迟延履行金支付给乙方，双方不办理退房手续。另外，原告于2013年11月25日与中国工商银行股份有限公司怒江分行办理个人购房借款／担保合同的目的是为了购买原、被告双方合同约定的商品房。现因被告违约，原告要求依法解除原、被告所签订的《商品房购销合同》，那么原告与第三人办理的个人购房借款／担保合同的目的已经不能实现，根据相关规定原告亦有权要求解除担保合同。现原告虽已多次找到被告有关人员协商，但被告一直推诿不承担责任。为维护原告的合法权利，根据相关法律的规定提起诉讼，要求：1、判令解除原、被告于2013年11月16日签订的合同编号为ＣＨ－2013-11-16的《商品房购销合同》及原告与第三人签订的个人购房借款／担保合同；2、判令被告支付原告解除合同的违约金36078.20元；3、判令被告返还原告购房首付款60782.00元及至判决确定之日止原告已经偿还第三人的借款和利息，同时判令被告承担从判决确定之日开始偿还第三人的贷款本金和利息；4、判令被告承担本案诉讼费用。被告怒江诚合房地产开发有限公司辩称：商品房买卖合同解除权的诉讼时效只有1年，合同约定的交房时间是2014年2月28日，而原告起诉的时间是2015年4月，已经超过1年的诉讼时效，故原告已经丧失解除权。原告没有依据《商品房购销合同补充协议》第一条第1款的约定，履行按期向答辩人交付房屋贷款及契税、印花税、配套设施费、公共维修基金及工本费，依法被告不应承担《商品房购销合同》第九条第3款所约定的违约责任。本案争议的房屋已经竣工，建筑经济指标与规划批准的要求相符，事实上已经具备入住条件，现已有部分业主装修入住。因受国务院出台的《国有土地上房屋征收与补偿条例》规范调整，导致一期工程2号楼所涉土地地上建筑物拆迁工作暂缓，无法进行本案争议房屋所在的l栋及3栋所有房屋竣工验收工作，待一期项目竣工，各项规划技术经济指标落实后再进行项目规划竣工验收工作。由此，依据《商品房购销合同补充协议》第一条第3款的约定，依法被告同样不应承担逾期交房的《商品房购销合同》第九条第3款所约定的违约责任。根据上述答辩意见，原告的合同目的依然存在，没有丧失，《商品房购销合同》依法不能解除。故原告主张解除与第三人所签的《个人购房借款／担保合同》无事实依据，依法不能解除。综上，被告认为，双方所签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》系双方真实意思表示，为维护交易安全，恳请人民法院依法支持被告的答辩请求。第三人中国工商银行股份有限公司怒江分行陈述称：本案中原、被告双方如果继续履行《商品房购销合同》，那么《个人购房借款／担保合同》应继续履行，如果原、被告双方解除了《商品房购销合同》，那么《个人购房借款／担保合同》已经不能实现，应予以解除担保合同，被告偿还借款及利息，被告承担担保责任。综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点为：1、原告合同解除权的行使期限是否超过？2、被告逾期交房的行为是否构成违约？是否具有免责情形？针对以上争议，原告赵春菊向本院提交了如下证据材料：1、《身份证二份》，用于证明二原告的主体适格。2、原、被告双方之间签订的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，证明买卖合同关系成立和双方之间的权利义务关系，以及本案被告应当于2014年2月28日前交房，但被告至今没有按照合同约定的条件合法交房，构成了逾期交房的违约行为。3、收据2份，中国工商银行个人贷款借款凭证，证明二原告已经按照合同约定履行完毕支付购房款的义务。经质证，被告对证据1和证据2无异议、第三人对证据1至3均无异议，本院对证据1和证据2予以采信。被告对证据3的真实性、合法性无异议，对证明目的有异义，认为原告其他相关的费用至今没有履行。本院认为，《商品房购销合同》中未规定除购房款以外的相关税费的交付时间，原告于2013年11月25日交付房款时被告并未提出异议，该组证据能够证明二原告已经履行完毕支付购房款的义务，故本院对证据3的真实性、合法性、关联性予以采信。被告怒江诚合房地产开发有限公司向本院提交了《企业法人营业执照》《组织机构代码》《法定代表人身份证明及身份证》，用于证明被告的基本情况。经质证，原告及第三人中国工商银行股份有限公司怒江分行对证据的三性均无异议，本院予以确认。第三人中国工商银行股份有限公司怒江分行未提供任何证据材料。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：2013年11月9日，原、被告双方签订合同编号为ＣＨ－2013-11-16的《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于六库镇人民路桥东南巷7号的傈都半岛一期第3幢第27层03号框架结构房，房屋建筑面积为106.21平方米，总价款为人民币360782.00元整，合同签订前原告支付了认购意向金60782.00元，并于2013年11月25日通过中国工商银行股份有限公司怒江分行按揭贷款300000.00元将购房款全额支付完毕。双方合同约定，被告应于2014年2月28日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。因被告至今没有将房屋交付原告，原告故而以《商品房购销合同》第九条“乙方有权决定是否解除合同；如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的万分之零点五作为迟延履行金支付乙方，双方不办理退房手续。”的规定，要求1、判令解除原、被告于2013年11月9日签订的合同编号为ＣＨ－2013-11-16的《商品房购销合同》及原告与第三人签订的个人购房借款／担保合同；2、判令被告支付原告解除合同的违约金36078.20元；3、判令被告返还原告购房首付款60782.00元及至判决确定之日止原告已经偿还第三人的借款和利息，同时判令被告承担从判决确定之日开始偿还第三人的剩余贷款本金和利息；4、判令被告承担本案诉讼费用。另查明，被告在庭审中明确表示涉案房屋未达到交房条件，也不能确定何时达到合同约定的交房条件。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，双方均应按照合同约定履行各自义务。在房屋买卖合同中，按期交付符合合同约定的房屋是出卖方的主要义务，根据合同约定被告应于2014年2月28日前交付房屋，被告迟延交房且在合理期限内仍未交房，至今房屋仍未竣工验收，其行为已构成违约应承担相应的违约责任。现原告认为被告迟延交付房屋已构成根本违约，要求解除双方之间的合同。在合同纠纷案件中，若当事人要求解除合同应符合法定或者约定条件并遵循有约定从约定，无约定从法定的原则。本案中，原、被告双方签订的《商品房购销合同》第九条明确约定：“逾期30天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3.乙方有权决定是否解除合同，如解除合同，则甲方向乙方支付总房款百分之十的违约金，甲方向乙方退还已付房款，已发生的交易相关税、费由乙方承担，如约定继续履行合同，甲方每逾期一天，按总房价的万分之零点五作为迟延履行金支付给乙方，双方不办理退房手续。”据此，本案的合同解除为约定解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，……”以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款“根据《合同法》第九十四的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”的规定，被告逾期交房的违约行为致使原告明显不能实现合同目的，原告诉请的解除《商品房购销合同》的主张本院予以支持。本案中合同的解除因被告的责任而导致，被告应当按照合同约定向原告支付总房款百分之十的违约金即36078.20元（360782.00元×10%﹦33089.70元），并退还原告已付首付款60782.00元，及至判决确定之日止原告已经偿还第三人的借款和利息，和判决确定之日开始原告需要偿还第三人的贷款本金和利息。原告与第三人签订的《个人购房借款／担保合同》目的是为了购买涉案房屋，因《商品房购销合同》被解除，致使《个人购房借款／担保合同》的目的无法实现，原告请求解除《个人购房借款／担保合同》的主张，本院予以支持。因原告在第三人中国工商银行股份有限公司怒江分行按揭贷款30万元直接存入被告账户，资金的流向应当遵循来回一致，故未偿还的按揭贷款应当直接由被告返还第三人为宜。针对原告合同解除权的行使期限是否超过的争议焦点，本院作如下评析：原、被告签订的《商品房购销合同》中已经明确约定原告有权解除合同的情形，原告行使解除权的事实依据是被告未能按约交付房屋，行使的是约定解除权，而不是行使法定解除权，根据《中华人民共和国合同法》第95条第二款规定，即“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭”。本案中对方即“怒江诚合房地产开发有限公司”未催告，故原告行使解除权的期限未超过。被告提出的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷按件适用法律若干问题的解释》第15条第二款适用的是发生法定解除之情形，不适用于本案原告基于双方合同约定行使解除权。故被告的该项辩论观点本院不予采纳。针对被告提出根据双方签订的《合同补充协议》第一条之规定：“对主合同第七条的“交付期限”是以乙方（原告）缴纳全部购房款（含银行按揭款项到甲方账户），及购房款以外的契税、印花税、配套设施费、物业管理费、公共维修基金、工本费为前提起计：1、若乙方（原告）未交清上述款项，甲方（被告）有权拒绝交付房屋，也不承担主合同第九条约定的逾期交房的违约责任；”自己没有违约，具有免责情形的主张。本院认为，《合同补充协议》第一条的规定是对主合同《商品房购销合同》第七条的补充，《合同补充协议》第一条的前提条件是被告应于2014年2月28日前交房，因被告不能于2014年2月28日前交付房屋，故本案不存在《合同补充协议》第一条的情形，故本院对该主张不予采纳，被告逾期交房的违约行为不具有免责情形。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第五十七条、第六十七条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赵春菊与被告怒江诚合房地产开发有限公司于2013年11月9日签订的合同编号为ＣＨ－2013-11-16的《商品房购销合同》于本判决生效之日起解除；二、被告怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告赵春菊解除合同的违约金36078.20元；三、被告怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告赵春菊购房首付款60782.00元；四、被告怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告赵春菊至本判决生效之日止原告已经偿还第三人中国工商银行股份有限公司怒江分行的借款和利息（该项金额以第三人中国工商银行股份有限公司怒江分行计算为准）；五、被告怒江诚合房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内偿还第三人中国工商银行股份有限公司怒江分行至本判决生效之日开始的剩余借款和利息（该项金额以第三人中国工商银行股份有限公司怒江分行计算为准）；六、原告赵春菊与第三人中国工商银行股份有限公司怒江分行于2013年11月25日签订的合同编号为：六库个贷2013-11-469《中国工商银行股份有限公司个人一手住房购置贷款合同》于本判决生效之日起解除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2222元，由被告怒江诚合房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内。向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审判长 熊秀珍审判员 王兆明审判员 张继英二〇一五年九月二十八日书记员 和秋风 关注微信公众号“”