（2015）贵民商初字第77号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2018-08-22
案件名称
贾红红与贵定县美联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书
法院
贵定县人民法院
所属地区
贵定县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第九条，第二条；《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条
全文
贾红红与贵定县美联房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案民事判决书贵州省贵定县人民法院民事判决书（2015）贵民商初字第77号原告贾红红，女，1984年11月23日生，汉族，贵州省贵定县人，无业。委托代理人班忠明，贵州正苍律师事务所律师。被告贵定县美联房地产开发有限公司。组织机构代码05083421-4。住所地：贵定县城关镇金沙路**号。法定代表人黄爱美，该公司董事长。委托代理人袁用安，贵州正苍律师事务所律师。原告贾红红诉与被告贵定县美联房地产开发有限公司（以下简称贵定美联房开公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月9日受理后，依法组成合议庭于2015年8月18日公开开庭进行了审理，原告贾红红及其委托代理人班忠明、被告委托代理人袁用安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贾红红诉称：原告于2015年3月初到被告售房处咨询购买商品房的事宜，在被告公司置业顾问刘丽的极力诱导下，原告购买了被告公司开发的“贵定商贸新城”A1栋118号商铺。2015年3月6日，被告置业顾问催促原告交纳购房款共计288892元，原告交款后，被告才与原告签订书面的《商品房买卖合同》。合同第二条在销售依据中约定：买受人购买的商品房为预售商品房。预售商品房批准机关为贵定县住房和城乡建设局，预售许可证号为（贵建）商房预字第2015003号。2015年7月初，原告得知被告预售的“贵定商贸新城”A1栋商品房至今都没有取得合法的《商品房预售许可证》，被告欺骗原告签订的《商品房买卖合同》应当被认定无效。被告应当立即返还原告全部已付购房款，并承担赔偿责任。为维护原告的合法权益，特诉请要求：1、依法确认原告与被告于2015年3月6日签订的购买A1-118号《商品房买卖合同》无效；2、判令被告在5日内返还原告已付购房款288892元，支付利息（3月6日至7月8日）5888元，并从起诉日后按银行同期贷款利率计付利息；3、判令被告赔偿原告损失288890元；4、本案诉讼费用全部由被告承担。原告贾红红在举证期限内向本院提交下列证据，拟证明以下事实：1、原告身份证一份，证实原告的自然身份情况；2、《收据》三份，证实原告分别于2015年3月6日、3月16日向原告交纳购房款288892元；3、《商品房买卖合同》一份，证实原告向被告购买被告开发的A1-118号房屋，且双方于2015年3月6日签订商品房买卖合同的事实；4、《关于查询预售登记的复函》一份，证实到2015年7月2日，被告修建的A1栋房屋未在贵定县房屋征收和房地产管理局办理任何预售登记手续；5、网页查询信息一份，证实被告于2015年预售的房屋是B栋的事实。被告贵定美联房开公司辩称：一、原告在购房时被告未取得商品房预售许可证是事实，但被告并未对原告实施欺诈，在签订合同前，原告所购房屋已经竣工且其多次进行实地考场，签订合同是双方的真实意思表示；二、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条中的“起诉前”，应理解为包含审判时，被告已于2015年7月17日取得了商品房预售许可证，应确认双方的买卖合同有效；三、被告的房地产项目是贵定县人民政府引进的重点招商项目，被告也竭尽所能为贵定县的建设作贡献，但县政府的房地产相关职能部门客观上存在事多人少的实际情况，办理预售许可证延迟是贵定县人民政府的客观实际，口头许可成了贵定县的实际操作。综上，请求人民法院确认双方签订的《商品房买卖合同》有效，判决驳回原告的全部诉讼请求，案件受理费由原告承担。被告贵定美联房开公司为支持其辩解主张，向本院提交如下证据供庭审质证：1、《商品房预售许可证》一份，证实被告于2015年7月17日取得了商贸新城A1、A2栋房屋的商品房预售许可证；2、贵府专议（2013）78号贵定县人民政府专题会议纪要一份，证实2013年7月30日，贵定县人民政府决定推进被告的房地产开发项目；3、贵定县住房和城乡建设局关于“美联贵定商贸城规划设计方案”的评审意见一份，证实2014年2月27日对被告的房地产开发项目规划进行了评审；4、贵发改备案（2014）219号贵定县发展和改革局文件二份，证实2014年4月，被告的一期、二期房屋已经进行了备案；5、贵府专议（2014）105号贵定县人民政府专题会议纪要一份，证实2013年9月23日，贵定县人民政府决定为被告的房地产项目的协调管理作出部署；6、营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件各一份，证实被告的身份情况；7、承建方湖南省宇泰建筑工程有限公司出具的证明一份，证实原告购买的房屋已于2014年7月20日就已竣工并可实际交付。被告贵定美联房开公司对原告贾红红提交证据的质证意见是：对原告提交的1、2、3号证据无异议；对4号证据的真实性无异议，但认为达不到原告的证明目的；对5号证据认为是政府职能工作部门的效力问题，被告当时申报的包含A栋房屋的预售。原告贾红红对被告贵定美联房开公司提交证据的质证意见是：对1、6号证据真实无异议，关联性有异议，被告在起诉后取得了商品房预售许可证；对2、3、4、5号证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为均与本案无关；认为7号证据与本案没有关联性，不能达到被告的证明目的，房屋是否可以完工是否可以交付，不能作为房屋没有预售许可就销售的前提。经本院审查，被告提交的湖南省宇泰建筑工程有限公司出具的证明不能证实原告购买的房屋已经实际竣工，对该份证据，不予认定，原、被告提交的其余证据来源合法，内容客观真实，能证明本案的相关事实，本院依法予以采信。经审理查明：被告贵定美联房开公司系从事房地产开发与经营的有限责任公司。2015年3月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告贾红红购买被告美联房开开发的位于贵定商贸新城A1-118号房屋一套，建筑面积41.98平方米，套内面积41.04平方米，总房款536138元，买受人（原告）购买的商品房为预售商品房，预售许可证为（贵建）商房预字第2015003号。此外，合同还对贷款付款方式、逾期付款责任、商品房交付的时间和条件、逾期交房责任等进行了明确的约定。合同签订后，原告分别于2015年3月6日、16日支付原告购房款共计288892元。后原告发现所购房屋未办理预售许可证，要求被告退还购房款，双方协商未果，原告遂于2015年7月9日向本院起诉提出如前诉请。另查明：被告贵定美联房开公司开发建设的“贵定商贸新城”A1、A2栋房屋于2015年7月17日取得了贵定县住房和城乡建设局颁发的编号为（贵建）商房预字第2015007号商品房预售许可证，项目开工日期为2014年4月26日，竣工日期为2016年4月26日。双方签订的商品房买卖合同上注明的编号为2015003号商品房预售许可证号系被告开发的“贵定商贸新城”B栋房屋的预售许可证号。本院认为：被告贵定美联房开公司将其尚未建成的房屋向原告出售，双方签订的《商品房买卖合同》系商品房预售合同。原、被告签订合同时，被告未取得商品房预售许可证，依照法律“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”的规定，该《商品房买卖合同》应确认为无效合同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，现原告请求被告返还购房款288892元及赔偿利息损失，于法有据，本院应予支持；关于惩罚性赔偿，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；……”。该条是对恶意欺诈应承担惩罚性赔偿责任的规定，其立法目的是惩罚房地产开发企业的“恶意欺诈”行为；诉讼中，原告称其请求惩罚性赔偿的事实依据为被告故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，经查，原、被告签订购房合同后，原告询问关于预售许可证的办理情况时，被告告知原告正在办理过程中，不存在故意隐瞒的情形，且被告已于2015年7月17日取得了原告所购房屋的预售许可证，未给被告造成重大损失，但在销售时原告确实未取得A1、A2栋的商品房预售许可证且在双方签订的《商品房买卖合同》上载明的2015003号预售许可证系被告开发的商贸新城B栋房屋所有，原告请求惩罚性赔偿即请求被告承担已付购房款数额288890元的赔偿责任，其请求过高，从本案实际和被告在该事件中的过错程度考虑，本院酌情考虑15000元为妥。对被告辩称签订合同系双方的真实意思表示，系有效合同以及“起诉前”应该包含审判前的辩解意见不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条的规定，判决如下：一、原告贾红红与被告贵定县美联房地产开发有限公司于2015年3月6日签订的《商品房买卖合同》无效；二、被告贵定县美联房地产开发有限公司返还原告贾红红购房款二十八万八千八百九十二元（￥288892），并支付该款的利息损失（利息按照中国人民银行的同期同类贷款利率从2015年3月6日起计算至本判决确定的履行期限届满之日止）；三、被告贵定县美联房地产开发有限公司赔偿原告贾红红损失一万五千元（￥15000）。上述涉及给付义务的内容，应在本判决生效后十日内履行。案件受理费9636.7元，原告贾红红承担2636.7元，被告贵定县美联房地产开发有限公司承担7000元。如果义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力，权利方可在判决确定的履行期满之日起二年内申请执行。审 判 长 罗 福 江审 判 员 罗 涛人民陪审员 令狐荣慧二〇一五年九月二十八日书记员鲁小玲 更多数据：