（2015）沪二中民二（民）终字第881号
裁判日期: 2015-09-28
公开日期: 2015-10-26
案件名称
上海四强物业管理有限公司、上海华广房地产开发经营有限公司与上海凯中实业有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
上海市第二中级人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
上海四强物业管理有限公司,上海华广房地产开发经营有限公司,上海凯中实业有限公司,上海安和物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法（2013年）》：第一百七十条第一款
全文
上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二（民）终字第881号上诉人（原审原告）上海四强物业管理有限公司。法定代表人应雪珍。委托代理人蔡建，上海市海华永泰律师事务所律师。委托代理人张劼，上海艾帝尔律师事务所律师。上诉人（原审被告）上海华广房地产开发经营有限公司。法定代表人王文雄。委托代理人殷荣宝，上海泰吉十方律师事务所律师。委托代理人刘功犹，上海泰吉十方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）上海凯中实业有限公司。法定代表人李伏宾。委托代理人唐慧员，上海市联诚律师事务所律师。原审第三人上海安和物业管理有限公司。法定代表人冯仲芳。委托代理人朱定飞。上诉人上海四强物业管理有限公司（以下简称“四强公司”）、上诉人上海华广房地产开发经营有限公司（以下简称“华广公司”）因物业服务合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院（2013）普民四（民）初字第2739号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，一、2004年8月10日，华广公司作为委托方与四强公司签订《前期物业管理服务合同》一份，将坐落于上海市中山北路XXX号、XXXX弄X-X号的商办综合楼“中环大厦”委托四强公司进行物业管理，期限为三年，合同对收费标准的约定为：1、“业主和物业使用人”按每月每平方米人民币（以下币种均为人民币）4.81元交纳服务费，其中包括物管费、保洁费、保安费、设备运营费、维修养护费；2、对于未出售的商品房，管理费、保安费、保洁费按“业主和物业使用人”的相同标准由华广公司向四强公司交纳，电梯、水泵、公灯运行费及维修费则按相应的标准进行分摊；3、业主和物业使用人逾期交费的，四强公司可按欠费的日千分之五收取滞纳金；二、2009年12月17日，上海仲裁委员会出具（2009）沪仲案字第0755号裁决书，该裁决书的主要内容为：华广公司于2009年7月31日提交仲裁，以其与四强公司的《前期物业管理服务合同》已到期为由，请求四强公司履行退出物业服务区域及办理交接手续之义务。仲裁机关根据查明的事实与证据，作出了四强公司应于2009年12月31日前退出“中环大厦”物业服务区域并办理相关交接手续的裁定。上述裁决生效后，四强公司未履行相关义务，华广公司遂向上海市第二中级人民法院申请强制执行，该院曾于2010年8月发送《执行通知》，于2013年10月、11月张贴《清场公告》，责令四强公司履行仲裁裁决；三、2010年7月1日，上海仲裁委员会出具（2009）沪仲案字第0861号裁决书，主要内容为：四强公司于2009年9月2日提交仲裁，以四强公司接管“中环大厦”物业管理工作之间，华广公司从未支付该物业范围内1-5层未售房屋的物管费为由，请求华广公司支付物管费及滞纳金。华广公司则以该1-5层房屋已向上海凯中实业有限公司（以下简称“凯中公司”）预售等理由作为抗辩拒绝付费。仲裁机关经审理后认为：华广公司虽与凯中公司签订过1-5层房屋的预售合同并已为房屋交付进入诉讼程序，但房屋产权未完成过户而仍登记于华广公司名下，故不能免除华广公司的物管费支付义务，再结合其他查明的事实与证据，确认四强公司的“事实物业服务期间为2007年9月2日至2009年12月31日共计28个月”，作出了华广公司应支付相应物管费643，101.35元的裁决。原审法院另查明：一、凯中公司原企业名称为“上海钟环实业有限公司”，2013年10月经工商部门核准更名；二、为“中环大厦”的所有权交接及工程款偿付等问题，凯中公司、华广公司等多家企业曾于2009年发生讼争，2010年6月30日，上海市第二中级人民法院作出（2009）沪二中民二（民）初字第14号民事判决书，认定根据相关的《合作协议书》，华广公司完成了“中环大厦”建设并于2004年8月16日取得中山北路XXX弄XXX-XXX号、中山北路XXX号房屋的房地产权证，其中1-5层的建筑面积为7132.89平方米，其取得产证后，应按约定将1-5层商办楼向凯中公司交付，故判决华广公司应向凯中公司移交“中环大厦”1-5层房屋并办理产权转移登记。2012年6月28日，上述房屋产权登记至凯中公司名下；三、根据相关测绘部门制作的房屋土地权属调查报告，“中环大厦”共25层，房屋坐落地为本市中山北路XXX弄XXX-XXX号、中山北路XXX号，其中1-5层用途为“商场”与“办公楼”，建筑面积为7132.89平方米；设备层位于5-6层之间，不计入层数，用途为“特种用途”，建筑面积为1413.53平方米；四、四强公司提供的2004年9月起至2012年6月止的电费发票每月分两联，其中一联电源编号为XXXXXXXXXX，契约限额为252千瓦；另一联电源编号为XXXXXXXXXX，契约限额为252千瓦。上述发票联载明的户名为“上海四强公司管理有限公司”，地址为“中山北路XXX号中环大厦”，统一户号为XXXXXXXXXX，电价分类中有“基本电费”、“大商-2峰、平、谷”等计费项目，其中“基本电费”为单价×252千瓦，单价按年度不同而递增；五、华广公司曾于2003年向用电部门递交“关于中山北路XXXX弄中环大厦地下一层～五A层要求新建用户站供电的申请”，要求根据大楼用电状况，新建“630KW×2台变压器的用户站”进行正式供电。现四强公司涉讼，请求判令：一、凯中公司、华广公司共同支付本市中山北路XXX号中环大厦1-5层自2010年1月1日起至2012年6月28日止共30个月的物业管理费（按每月每平方米物管费4.81元、总面积7132.89平方米计）；二、华广公司支付本市中山北路XXX弄XXX号，即中环大厦5A设备层自2010年1月1日起至2013年6月止共42个月的物业管理费（按每月每平方米物管费4.81元、总面积1413.53平方米计，其中扣除华广公司已支付的108，744.50元）；三、凯中公司、华广公司共同支付2004年9月至2012年6月的四强公司代缴电费1，472，216.40元；四、凯中公司、华广公司支付逾期缴纳物管费、电费的滞纳金（物管费滞纳金按前期物业管理合同中约定的日千分之五计，电费滞纳金参照物管费标准）等。原审法院经审理后认为，一、关于物业管理费及相应的滞纳金。四强公司虽曾为中环大厦的物业管理方，但其与原产权人华广公司的物业管理服务合同期限已满，与现产权人凯中公司之间并未缔结物业管理服务合同，故从合同角度而言四强公司不再具备收取物业管理费的资格；其次，仲裁机关既已作出四强公司应于2009年12月31日前退出中环大厦物业服务区域的裁决，其理应遵照执行，现其无正当理由未在仲裁裁决限定的时间内履行迁出义务，由此产生的法律后果应由其自行承担，在无证据表明2009年12月31日后四强公司与任一方当事人就其继续提供物业管理服务达成一致的情形下，四强公司所谓于2010年1月1日起的“事实服务”行为既缺乏证据又与生效的仲裁裁决相悖，故对其要求对方支付2010年1月1日起中环大厦1-5层、5A设备层物业管理费及滞纳金的全部诉请均不予支持。二、关于中环大厦1-5层电费的支付义务。华广公司作为中环大厦的原产权人、凯中公司作为中环大厦的现产权人，均未提供其曾缴纳大厦电费的证据，而四强公司提供的电费发票联及部分银行汇款单据相结合，可印证该大厦1-5层自2004年9月至2012年6月之间的电费确由其支付——对此凯中公司、华广公司亦未提出相反证据，故对此节事实应予以确认。由于产权人对房屋享有当然的占有、使用、收益、处分等物权，而行使上述物权所产生的相应费用，如水电煤等公用事业费，理应作为获益的成本由产权人承担，如凯中公司、华广公司认为四强公司负有大厦电费支付义务的，应由其提供证据予以证实，现四强公司与华广公司的物业管理服务合同中未对此类电费的支付或分摊作出约定，又无证据表明四强公司负有支付电费的其他法定或约定义务，故该电费应由中环大厦产权人承担，四强公司既作为大厦的原物业管理方垫付了上述费用，华广公司、凯中公司应将上述费用返还，否则即构成不当得利。但应当指出的是，四强公司既自2004年起长期为他人垫付费用，则其应及时提起诉讼以维护自身权益，现四强公司并无证据证实在诉讼之前其有向对方催讨中环大厦1-5层电费的行为——其作为证据出具的催缴通知仅涉及“中环大厦5A层”电费而非其他楼层，甚至在当事人为物业管理发生纠纷提起仲裁后，四强公司仍未对此提出相应的主张而直至2013年8月方提起诉讼，故按法律规定，四强公司关于中环大厦1-5层电费的诉请中，2011年8月前的费用因超出法定时效期间且无中断、中止等事由，已丧失胜诉权，故不予支持；三、关于上述电费的承担方式。华广公司与凯中公司关于大厦产权转移登记日为2012年6月28日，故中环大厦2011年8月至2012年6月的电费应由当时的房产权利人即华广公司支付，现四强公司以当月发票载明的基础电费再结合电表的分配方式要求华广公司承担部分电费的诉请客观上低于大厦1-5层总电费的支出数额，且计算方式较为合理，应予支持，但四强公司的计算结果有误差，具体数额应以法院计算为准，计算方式为：根据四强公司提供的、2011年8月至2012年6月中环大厦电费的发票联，以每月发票联中载明的基本电费项下的金额为依据，在此基础上按四强公司主张的电表数比例进行分摊。四、关于2010年1月至2013年6月中环大厦5A层电费的问题。因四强公司诉请并非依据发票或付费凭证，而是其单方制作的统计数据，故该主张依据不足，不予支持，但原审法院庭审中华广公司对其欠付的2011年8月至2012年6月中环大厦5A层的电费进行了自认，既然该债务已获华广公司认可，则其应在本案中就自认的电费向四强公司支付；五、关于电费的滞纳金，因当事人之间对电费的支付与结算并无约定，且如上所述，四强公司对此费用存在怠于催收的行为，故对电费滞纳金的诉请原审法院不再支持。原审法院据此作出判决：一、上海华广房地产开发经营有限公司应于判决生效之日起十日内向上海四强物业管理有限公司支付上海市中山北路XXX弄XXX-XXX号、中山北路XXX号中环大厦1-5层2011年8月至2012年6月的电费184，590元；二、上海华广房地产开发经营有限公司应于判决生效之日起十日内向上海四强物业管理有限公司支付上海市中山北路XXX弄XXX-XXX号、中山北路XXX号中环大厦5A层电费12，727.30元；三、对上海四强物业管理有限公司的其余诉请不予支持。原审判决后，上诉人四强公司不服，向本院提起上诉称：2010年始，因华广公司、凯中公司关于房屋的产权争议发生诉讼，故四强公司实际提供物业管理服务直至2014年4月。为此，四强公司曾向有关业主发出征询函，并得到70%的业主认可，四强公司基于事实上的物业管理服务，华广公司、凯中公司却不支付相应的物业管理费用，原审判决也未支持四强公司的该项诉请，显属不公。2004年9月至2012年6月期间，四强公司一直为华强公司、凯中公司代缴有关物业的水电费用，虽双方未对此作出约定，但因为避免损失，主动管理他人事物或为他人提供服务的法律事实可视为无因管理，其诉讼期限应从无因管理行为结束并且管理人知道或者应当知道之日起计算，由于华广公司、凯中公司直至2012年6月28日才经诉讼确认了房屋的产权，四强公司为此发函向对方主张权利，而且之前也多次提出过主张，故四强公司诉请的水电费用的诉讼时效也应从该日起算，并未超过诉讼时效，原审法院却不支持四强公司的该项主张，有失公平。有关司法解释规定的是指物业服务合同到期后，如业主委员会提出要求物业管理公司退出物业管理区域，物业公司拒绝退出的，业主可以拒绝缴纳物业费用，但双方讼争的物业并未成立业主委员会，故上述司法解释不适用，四强公司提供的物业管理服务无任何瑕疵，双方事实物业服务当然成立，对方应支付相应的物业管理服务费用。据此，四强公司认为原审判决认定事实不清、适用法律错误，请求本院依法撤销，并发回重审或改判支持四强公司的全部原审诉请。上诉人华广公司不服，向本院提起上诉称：根据四强公司提供的生效的（2009）沪二中民二（民）初字第14号民事判决书，以及凯中公司在原审法院审理中的自认和其递交的2010年10月29日签收的《商城进户移交清单》证明，位于上海市中山北路XXX号中环大厦1-5层房屋不属于未出售商品房，凯中公司是中环大厦开发商之一，其已于2010年10月29日办理了入住手续进户，2012年6月28日办理完毕产权证，其系上述物业的最终用户，应向其收取有关费用。故2011年8月至2012年6月的电费分摊费用应由凯中公司承担。此外，四强公司的上诉请求确已超过诉讼时效，原审判决的认定无误。据此，华广公司请求本院依法维持原审判决第二、三项，撤销第一项，改判由凯中公司支付2011年8月至2012年6月的电费分摊费用。被上诉人凯中公司辩称：其曾于2013年8月9日委托上纺物业管理有限公司向华广公司出具函件，证明中环大厦3、5层部分房屋由华广公司占有使用，当月拍摄的照片也证实上述事实。凯中公司在原审法院审理中，明确表示其虽然于2010年10月29日办理了中环大厦1-5层的入住手续，但事实上未实际使用，通过诉讼后，才取得上述房屋的产权，并于2013年8月1日开始正式使用和对外出租。关于四强公司的上诉请求确已超过诉讼时效，原审法院认定正确。据此，凯中公司请求本院依法维持原审判决。原审第三人上海安和物业管理有限公司述称，其对于对方当事人发生的争议不清楚，故其尊重原审法院的判决。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，生效的（2009）沪仲案字第0755号裁决书裁定，四强公司应于2009年12月31日前退出中环大厦物业服务区域并办理相关交接手续。嗣后，四强公司无证据证明其与对方就有关房屋的物业后续管理问题协商一致，且其拒不自行履行上述生效的法律文书，故原审法院对于四强公司所主张的自2010年1月1日起，其与对方当事人在物业管理中系“事实服务”，诉请对方支付相应的物业管理费用，均不予支持，并无不当。即使四强公司对于其代为支付的电费等存在无因管理的情况，但是基于上述生效的仲裁文书作出后，其应当知道应依法向对方主张相关的权利，原审法院基于四强公司在嗣后提起的物业管理纠纷仲裁时，仍未依法主张其上述代付电费的权利，故确认2011年8月前的费用超出诉讼时效，事实清楚，本院予以认同。虽然凯中公司于2010年10月29日办理了有关中环大厦相关房屋的入住手续，但华广公司无证据证明凯中公司于2012年6月前实际占有、使用过相关的中环大厦房屋，并产生了相应的电费等费用，故原审法院鉴于华广公司在原审审理中的对于有关费用的相关自认等事实，由其承担相应的费用，并无不妥。此外，原审法院根据查明的相关事实，重新对有关费用进行计算核实，并确定相应的数额，证据充分，本院应予支持。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26，647.94元，由上诉人上海四强物业管理有限公司负担22，656.14元、上诉人上海华广房地产开发经营有限公司负担3，991.80元。本判决为终审判决。审判长 张志煜审判员 吴 俊审判员 陈 俊二〇一五年九月二十八日书记员 朱伟静附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 百度搜索“”